建筑物区分所有权制度的架构——兼评立法草案部分条文，本文主要内容关键词为：条文论文,草案论文,建筑物论文,所有权论文,架构论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
作为物权法的一项重要内容，建筑物区分所有权制度随着我国立法进程的加快有望在 不远的将来能以法律的形式确定下来。本文结合实际探讨了建筑物区分所有权制度的基 本架构，并对我国物权法草案建议稿中有关建筑物区分所有权内容的部分条文进行了评 析。
一、建筑物区分所有权概念的界定
关于什么是建筑物区分所有权，理论界有不同的看法，其中比较有代表性的并且为多 数学者所接受的是“二元论说”和“三元论说”。
依“二元论说”，建筑物区分所有权，是指数人区分所有一建筑物时，各所有人对其 独自占有、使用的部分享有专有所有权，并对全体所有人共同使用或数个所有人之间共 同使用的部分享有共有所有权的一种复合物权。由梁慧星教授任负责人的中国物权法研 究课题组编写的《中国物权法草案建议稿》(注：《中国物权法草案建议稿》由中国物 权法研究课题组编写，梁慧星教授任负责人，社会科学文献出版社，2000年3月第1版。 )(以下简称建议稿)便采纳了这种“二元论说”。该建议稿在第90条作了如下表述：“ 建筑物区分所有权，是指数人区分一建筑物而各专有其一部，就专有部分有单独所有权 ，并就该建筑物及其附属物的共同部分，除另有约定外，按其专有部分比例共有的建筑 物所有权。”这种学说的不足之处在于，忽略了基于区分所有权人之间的团体关系而产 生的成员权为区分所有权的一项权能。建筑物区分所有权之所以产生，必须是两人以上 对某一建筑物区分所有。在区分所有建筑物上，区分所有权人相互间的关系极为密切， 各区分所有权人在行使专有部分权利时，不得妨碍其他区分所有权人对其专有部分的使 用，不得违反全体区分所有权人的共同利益，从而使各区分所有权人之间形成一种共同 关系。(注：关涛：《我国不动产法律问题专论》，人民法院出版社，1999年4月第1版 ，第179页。)为维持这种共同关系的健康发展，全体区分所有权人必然结成区分所有权 人团体，由该团体直接管理或委托他人管理区分所有建筑物的共同事务，而此种管理的 结果直接关系到区分所有权人专有部分所有权和共用部分所有权的享有。由此可见，作 为这一团体成员所拥有的成员权是建筑物区分所有权不可分割的一部分。
“三元论说”为德国学者贝尔曼所倡导，并被德国现行《住宅所有权法》所全盘采纳 。根据该法，区分所有权系由三部分构成：供居住或供其他用途之建筑物空间上所设立 的专有所有权部分、专有所有权人共用建筑物上所设立的持分共有所有权部分及基于专 有部分与共用部分不可分离所产生的共同所有人的成员权。(注：戴东雄：《论建筑物 区分所有权之理论基础》(I)，载于《法学丛刊》第114期，第28页。)支持“三元论说 ”的日本学者丸山英气教授认为，区分所有权，应理解为对专有部分的所有权、对共 用部分的共有持分，以及成员权的三位一体的复合物权。
“三元论说”似乎更全面地反映了建筑物区分所有权的概念。事实上，建筑物区分所 有权应当是包含专有部分所有权、共有部分所有权和成员权这三项权能的复合物权，其 中，专有所有权是基础。从某种意义上说，共有所有权和成员权是依附于专有所有权而 存在的，区分所有人取得专有所有权，自然就应取得共有所有权和成员权。区分所有权 人转让其专有部分时，共有所有权和成员权被认为一并转让。总之，这三项权能不可分 割，如果作为继承或处分的标的，应将三者视为一体。因此，建筑物区分所有权，应是 指数人区分一建筑物时，对各自的专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的 共用部分，除另有约定外，按一定比例享有共有所有权，并基于区分所有人之间的团体 关系而拥有成员权，上述专有所有权、共有所有权和成员权的总称即建筑物区分所有权 。
下面就建筑物区分所有权的这三项权能分别予以论述。
二、专有所有权
(一)专有所有权的客体
作为专有所有权的客体应符合两个标准：一是构造上的独立性，二是使用上的独立性 。
德国法规定专有部分需具有完全独立性。判断是否具有独立性的标准是：该建筑物部 分于构造上是否有独立出入的楼梯间或走廊通到户外，于机能上是否有独立的经济使用 价值或效用。例如，作为供住宅用的建筑物，除应具有可自由出入的门户外，还应该具 备厨房、上下水管道、厕所等能独立维持生活的必须设备。(注：陈华彬：《现代建筑 物区分所有权制度研究》，法律出版社，1995年3月第1版，第101页。)亦即，作为专有 部分所有权客体的建筑物部分，应具备构造上和使用上的独立性。《瑞士民法典》规定 得更为详细，第712条之二的第(一)、(二)两项规定：“特别权利(注：在瑞士，专有权 被称为特别权利。)标的物，可为单独的楼层，亦可为楼层内隔开的具有出入口的用于 居住、办公或其他目的的单元；单元可包括隔开的房间。”“下列物不得成为特别权利 的标的物：(1)建筑物的场地及建造楼房的建筑物；(2)对于楼房或其他楼层所有人的房 屋的存在、结构及坚固极为重要的或对楼房的外观及造型起决定作用的装饰物；(3)其 他楼层所有人亦使用的设备。”(注：王利明主编：《中国民法案例与学理研究—物权 篇》，法律出版社，1998年8月第1版，第149页。)
建议稿在第90条对专有部分的定义为：“区分所有建筑物在构造上及使用上可以独立 ，且可单独作为所有权之标的物的建筑物部分。”从这一定义中我们可以看出：它既没 有规定判断建筑物在构造上和使用上具有独立性的标准，也未规定确定专有部分范围的 标准，显得过于笼统。
构造上具有独立性，又称为物理上具有独立性，是指在建筑物的构造上可以被区分开 ，可与建筑物其他部分完全隔离，专有人可以排他地、独占地予以使用的建筑物部分。 问题在于，构造上的独立性如何确定?达到何种程度才形成构造上的独立性?建议稿中没 有涉及。这会给实际操作带来很大的不确定性。日本判例认为区分所有权的客体(注： 建筑物区分所有权的基础是专有所有权，享有专有所有权也就自然享有共有所有权和成 员权。因此，此处区分所有权的客体实际上指的是专有所有权的客体。)必须四壁有确 定的遮闭性，一幢建筑物内部若无墙壁间隔不能成为区分所有权的客体。至于间隔，无 论是木材、砖块、涂板等都可以，但屏风、桌椅等不行，因为它们不具有固定性、确定 性。所以，未以墙壁间隔的零售市场、摊位等，不得成为区分所有权的客体。(注：王 利明：《物权法论》，中国政法大学出版社，1998年4月第1版，第379页。)在法律上应 当明确规定如何判断建筑物构造上具有独立性，因为只有这样才能确定权利客体的范围 ，而权利范围的确定有赖于客体范围的确定，如果各个权利的客体都不能区分开，那么 很难对该权利进行保护。
使用上的独立性，又称为机能上的独立性，应根据建筑物的不同用途予以判定。一般 讲，主要看是否有独立的出入口和符合建筑物使用目的的内部专用设备。例如供居住的 建筑物，则不仅要有独立出入的门户，而且应具备厨房、卫生间、上下水管道等必需设 备。这与现代建筑物追求居住的舒适、方便和对个人隐私的最大保护是一致的。试想， 一个建筑物各部分若没有独立的出入口，出行都要与他人共用一个门户，方便与隐私自 然无从谈起；若不具备厨房、卫生间及上下水管道等基本的生活设施，何来舒适?明确 专有部分在使用上应当具有独立性，在现实生活中有重要意义。我国许多地方，尤其是 大城市中仍然大量存在着筒子楼和几户合住一套单元房的情况，卫生间、厨房等均系共 用，此时，住户对其单独使用的居室则不能主张建筑物区分所有权。
(二)专有部分的范围
确定专有部分的范围也就是对专有所有权的客体进行量化。在理论上有四种学说。(1) 壁心说，认为专有部分的范围达到墙壁、柱、地板和天花板厚度的中心。(2)空间说， 该说认为专有部分的范围仅限于由墙壁、地板、天花板所围成的空间部分。(3)最后粉 刷表层说，在空间说的基础上将专有部分延伸至界壁的最后粉刷表层。(4)壁心和最后 粉刷表层说，此说是对上述三种学说的综合折衷，认为，在区分所有人之间，尤其是有 关建筑物的维持、管理关系上，适用最后粉刷表层说，在对第三人的关系(如买卖、保 险、纳税)上，则适用壁心说。(注：参见陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》 ，法律出版社，1995年3月第1版，第104-107页。)
第四种学说兼顾了区分所有建筑物内部关系和外部关系的需要，是比较合理的。在内 部关系上，将专有部分的范围划定至界壁等的最后粉刷表层，一方面使得专有所有人可 以放心大胆地对房屋内墙进行装潢，如粉刷涂料、悬挂物品，而不必担心侵犯其他所有 人的权利。否则依据空间说，作为界壁的墙壁和地板、天花板等均属共用部分，则专有 所有人在对位于自己房间内的界壁进行装饰时，须事先征得其他共有人的同意，这在现 实操作中是不大可能的。另一方面，由于现代建筑物的墙壁内预先敷设有大量维持建筑 物正常使用所必需的各种管线，采用最后粉刷表层说也避免了壁心说带来的弊端。因为 按照壁心说，至墙壁等的中心部分皆属专有部分，则区分所有人可以对其任意使用或变 更，这样做明显不利于整体建筑物的维护和管理。在外部关系上，比如为购买房屋而计 算房屋面积时，计算的便是至墙壁中心的面积，这就是人们通常所说的使用面积，而建 筑面积则需再乘以一定的系数。
现实生活中，很多区分所有权人对哪些部分属于专有部分，并不很清楚。有的区分所 有权人在其房屋的建筑物墙外悬挂广告牌，因此引起纠纷。根据上述专有部分范围的理 论，我们可以看出，建筑物外墙不属于专有部分，而应归全体区分所有权人共有，所以 非经全体区分所有权人同意，不得在建筑物的外墙悬挂广告牌，否则其他区分所有权人 有权请求拆除，并要求恢复原状。(注：关涛：《我国不动产法律问题专论》，人民法 院出版社，1999年4月第1版，第173页。)建议稿在第94条也作了相应规定。(注：该条 规定：“区分所有建筑物周围上下、外墙面、楼顶平台及防空避难室等，非依法令规定 并经区分所有权人会议决议，区分所有权人或专有部分占有人不得变更其构造、颜色、 使用目的及设置广告物。”注1引书，第282页。)
(三)区分所有权人对其专有部分的权利和义务
区分所有权人对其专有部分享有排他的所有权，可以为使用、收益和处分，既可以直 接占有和使用，也可以将其出租或让与他人或于其上设定负担。
值得注意的是，专有所有权的行使应受到一定限制，这与建筑物及建筑物区分所有权 的特殊性是分不开的。概括讲，专有所有权的行使应符合建筑物的本来用途和区分所有 人的共同利益。
国外立法例在这方面有很多规定。如：日本建筑物区分所有权法第6条第1项规定：“ 区分所有权人不得为对建筑物之保存有害的行为，或其他有关建筑物之管理或使用违反 区分所有权人共同利益的行为。”(注：《中国物权法草案建议稿》由中国物权法研究 课题组编写，梁慧星教授任负责人，社会科学文献出版社，2000年3月第1版，第279页 。)按照德国《住宅所有权法》，住宅所有权人于行使专有所有权时，须尊重整个建筑 物的使用目的，不得侵害其他所有权人的权利，以及不可因个人利益而牺牲其他全体所 有人的集体利益。为此，专有所有权的行使须受以下限制：(1)为保护建筑物的使用目 的；(2)为保护建筑物基础、结构、牢固及安全；(3)为保护建筑物美学上的外观；(4) 为保护其他住宅所有权人的安全、宁静及住宅环境秩序；(5)为维护善良风俗、各地方 的习惯及住宅居民的作息和名誉。(注：陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》 ，法律出版社，1995年3月第1版，第113页。)
建议稿在第91条和第92条对区分所有权人行使专有所有权作了规定。第91条第1款规定 ：“除法律另有限制外，区分所有权人对其专有部分，可以自由使用、收益、处分，并 排除他人的干涉。”第92条第1款规定：“区分所有权人对专有部分的利用，不得妨碍 建筑物的正常使用及违反区分所有权人的共同利益。”
任何一项权利的行使都必然伴随一定的义务。建议稿第92条规定了区分所有人在行使 专有所有权时所需承担的主要义务。实践中，经常出现的问题有：区分所有权人拆除房 屋内的承重墙而危及整个建筑物的安全；搬入易燃物品或易爆物品；在供居住用的住宅 内经营餐馆、卡拉OK，甚或从事色情业等等。这些均构成了对建筑物的不当使用并损害 了区分所有权人的共同利益，其他区分所有权人有权要求行为人停止侵害、排除妨碍、 恢复原状，并有权向法院提起诉讼。如今，我国有些物业管理部门已经开始制定一些类 似的规章。如：规定装修房屋时不得拆除承重墙，以免影响建筑物的安全；为保证住户 的正常休息，对装修时间进行限定；为维护建筑物的美观，空调须安装在指定位置等。
任何一幢建筑物都要作适当的维护和修缮，以保持其功能得以正常使用，区分所有建 筑物也是如此。区分所有人居住或工作在一幢建筑物内，彼此的关系非常紧密，各自的 专有部分紧密相连，而且各自专有的许多设施与他人的专有设施相互连通，如自来水管 道、煤气管道等。这种特性决定了区分所有权人在维护、修缮自己的专有部分时，有时 必须使用其他区分所有权人的专有部分。例如，卫生间或天花板漏水，则必须从楼上的 卫生间或地板着手修理；为维修煤气管道或自来水管道而进入某一户中关闭位于其家中 的总阀门。这一类现象在生活中是司空见惯的。为此，法律专门规定了区分所有权人的 容忍义务和行使专有所有权时应遵守的事项。即：“区分所有权人和专有部分占有人应 遵守下列事项：(一)维护、修缮专有部分或行使其权利时，不得妨碍其他区分所有权人 的安宁、安全及卫生；(二)他区分所有权人因维护、修缮专有部分或设置管线，必须进 入其专有部分时，无正当理由不得拒绝；(三)管理人或管理委员会因维护、修缮共用部 分或设置管线，必须进入或使用其专有部分时，无正当理由不得拒绝；(四)其他法令或 规约规定的事项。前款第(二)项及第(三)项所称进入或使用，应选择其损害最少的处所 及方法，并应补偿因此所生的损害。”(注：《中国物权法草案建议稿》由中国物权法 研究课题组编写，梁慧星教授任负责人，社会科学文献出版社，2000年3月第1版，第27 9-280页，第93条。)此条法律不仅为区分所有权人设置了容忍义务，而且对受损方的损 失补偿问题作了规定。根据这一规定，使用他人专有部分以维护或修缮自己的专有部分 时，如果他人为此受到损害，则受益方应当予以补偿。因此项损害并非由于违法行为所 致，所以受损方只要证明损害存在即可，而不必举证行为人有故意或过失。
(四)关于专有部分占有人的权利义务
有时，建筑物的所有权人并不自己居住或使用该建筑物，而将其出租给他人，此时， 所有权并未转移，但建筑物的实际占有人并不是区分所有权人，我们将其称为专有部分 占有人。专有部分占有人除不得处分该建筑物外，应当享有与区分所有权人完全相同的 权利义务，包括共有部分的使用收益权和成员权。但另有约定的除外。
三、共有所有权
(一)共有所有权的客体
建筑物区分所有权人依照法律规定或约定，对建筑物的共有部分所享有的占有、使用 及收益的权利就是共有所有权。(注：在建议稿中既使用了“共有部分”，也使用了“ 共用部分”。我们认为，应统一使用“共有部分”，这样可保持法律条文用语的前后连 贯和一致，而且“共用”严格讲不是法律上的概念。)
建议稿采用排除法对区分所有建筑物的共有部分进行了界定。第90条第2款规定：“共 有部分，指区分所有建筑物，除专有部分以外的其他部分及不属于专有部分的附属物。 ”
共有部分既包括供全体区分所有权人使用的全体共有部分，如建筑物的大门、通道、 电梯等；也包括仅供部分区分所有权人使用的部分共有部分或一部共有部分，如几户共 同使用的墙壁、楼地板等。此外，共用部分也可划分为法定共有部分和约定共有部分。 前者指构造上、利用上没有独立性的部分，如共用出入口、梁柱、楼顶等建筑物的躯体 部分；后者指某些构造上和使用上具有独立性的专用部分，根据当事人之间的约定而成 为共有部分。对共有部分的类型进行划分的意义在于明确不同区分所有权人因共有不同 的部分而享有不同的权利、承担不同的义务。
《意大利民法典》对区分所有建筑物的共有部分进行了列举，该法典第1117条规定： “在权利证书未作相反规定的情况下，建筑物的下列部分属于不同楼层或者同一楼层不 同单位的所有人共有：(1)建筑物占用的土地、地基、主墙、屋顶、屋顶平台、楼梯、 大门、门廊、前庭、拱廊、天井以及其他所有必须共用的部分；(2)门房和看门人的住 所，洗衣、晾衣的场所、中心供暖处以及安置其他类似公共服务设施的场所；(3)任何 种类的供全体共有人使用和享用的工作物、设施、建筑物，例如：电梯、水井、蓄水池 、水管、下水道、排水沟以及直到通向专属每个共有人所有的支路起点以前的供水、供 气、供电、供暖系统。”(注：费安玲、丁玫译：《意大利民法典》，中国政法大学出 版社，1997年6月第1版，第306页。)
列举的方法虽然看起来比较繁琐，但与排除法相比，它的优势在于实际操作性很强。 我们认为我国立法可以采用列举加排除的方法来界定共有所有权的客体，这在我国当前 司法环境还不十分完善、司法从业人员的素质还不是很高的情况下是比较有利的。
(二)共有所有权人的权利和义务
建筑物区分所有权中的共有所有权主要包括两项权能：使用权和收益权。建议稿第95 条第1款规定：“各区分所有权人按其共有的应有部分比例，对建筑物的共用部分及其 基地有使用收益的权利。但另有约定者，从其约定。”
共有所有权人的使用权即对共有部分享有正当使用的权利，这一点比较容易理解。但 建筑物区分所有权人基于其共有所有权而享有收益权并不是所有权利人都明白和知晓的 ，所谓收益权，指收取共有部分的天然孳息和法定孳息的权利。例如在区分所有建筑物 本身所占地面以外的法定空地上，栽种果树所生的果实即是天然孳息；将共用的地下室 设置停车场出租收取的租金即是法定孳息。(注：《中国物权法草案建议稿》由中国物 权法研究课题组编写，梁慧星教授任负责人，社会科学文献出版社，2000年3月第1版， 第284页。)根据建筑物区分所有权的原理，共有部分所产生的天然孳息和法定孳息，除 非区分所有权人之间另有约定，否则应当由区分所有权人按比例收取。
关于共有部分的使用收益权按何种比例分配以及如何确定这种比例，建议稿没有规定 。从第95条第1款的规定，我们可以看出，根据私法自治的原理，区分所有权人可以通 过约定来确定对共有部分进行使用收益的比例。如果没有约定，则各区分所有权人按其 共有的应有部分比例享有。这里，有以下几点需要注意：第一，对全体共有部分使用收 益比例的约定属于特别事项的约定，应当采用“特别多数同意的决议方式”，即“应有 区分所有权人2/3以上及其区分所有权比例合计2/3以上出席，并获得出席人数3/4以上 及其区分所有权比例占全部区分所有权3/4以上的同意”。(注：《中国物权法草案建议 稿》由中国物权法研究课题组编写，梁慧星教授任负责人，社会科学文献出版社，2000 年3月第1版，第307-308页，第110条。)第二，属于部分区分所有权人共有的建筑物部 分，如部分人共用的楼梯、阳台、天井等，可以由该部分共有人约定使用收益的比例， 但不得损害其他区分所有权人的利益。第三，通过约定放弃建筑物某一共有部分的一部 或全部使用收益权的区分所有权人，可以要求为此而受益的一方予以补偿。但是，区分 所有权人不得以放弃共有权为由而不承担对共有部分的维护、修缮费用。(注：《意大 利民法典》第1118条第2款可资借鉴。该款规定：“共有人不能以放弃对上述财产享有 的共有权的方式不承担维修养护费。”同注释[15]引书，第306页。)第四，在没有约定 的情况下，各区分所有权人应按比例享有共有所有权。建筑物区分所有权的基础是专有 所有权，因此享有共有所有权的比例应当是在考虑专有部分的面积和其他因素之后予以 确定。
现实中，全体共有部分的收益往往不是很多，分配起来也很麻烦，且容易造成纠纷， 可否由规约规定将此项收益权赋予管理委员会或物业管理企业代为统一行使，并将收益 作为管理基金的收入，用于整个建筑物共有部分的维护和修缮。这样，区分所有权人尽 管失去了对共有部分的直接收益权，但同时他所应承担的对共有部分的维护修缮费用也 被全部或部分免除。如果管理委员会或物业管理企业将应属于区分所有权人共有的收益 擅自处置，则可认为侵犯了区分所有权人的共有所有权。
“区分所有权人和专有部分占有人应依设置目的与通常的使用方法使用共用部分。但 另有约定且不违反城市规划法与建筑法的有关规定的，从其约定。”(注：《中国物权 法草案建议稿》由中国物权法研究课题组编写，梁慧星教授任负责人，社会科学文献出 版社，2000年3月第1版，第283页，第95条第2款。)根据上述规定，区分所有权人应按 照共有部分的种类、位置、构造、性质，亦即共有部分的本来用途予以使用。如果区分 所有权人违反了这一义务，则受到损害的其他区分所有权人可以基于其共有所有权而请 求对方排除妨碍、恢复原状，也可向法院提起诉讼。
“共用部分的修缮、管理、维护，由管理人或管理委员会承担，其费用由区分所有权 人按其共有的应有部分比例分担，但修缮费系因可归责于区分所有权人的事由所发生时 ，由该区分所有权人负担。”(注：《中国物权法草案建议稿》由中国物权法研究课题 组编写，梁慧星教授任负责人，社会科学文献出版社，2000年3月第1版，第285—286页 ，第96条第2款。)本条规定，全体共有部分的维修和管理费用由全体区分所有权人按其 共有的应有部分比例分担。“专有部分的共同壁、楼地板及专有部分内的管线，其维修 费用由该共同壁双方或楼地板上下双方的区分所有权人共同负担。但修缮费系因可归责 于区分所有权人的事由所发生时，由该区分所有权人负担。”(注：《中国物权法草案 建议稿》由中国物权法研究课题组编写，梁慧星教授任负责人，社会科学文献出版社， 2000年3月第1版，第289页，第98条。)依据此条规定，一部共有部分的维修等费用应由 相关区分所有权人按其应有部分比例分担。
关于共同费用的分担标准，即如何划分各区分所有权人对共有部分的维修和管理费用 的分担份额，建议稿只在第96条简单规定，由区分所有权人按其共有的应有部分比例负 担。该比例如何计算，建议稿中没有涉及，这为实际操作留下了空缺。国外立法例和理 论界对此大致有以下几种观点：(1)按照各区分所有权人的专有部分与整个财产价值的 比例来确定；(2)依据各区分所有权人专有部分室内面积的比例予以确定；(3)比例均等 ；(4)综合考虑各区分所有权人专有部分的面积、房屋的构造、状况等诸价值后予以确 定。共同费用的分担比例与上文论述的共有所有权的享有比例实际上是一个问题的两个 方面：按比例享有共有部分的使用收益权是区分所有权人的权利，按比例分担共有部分 的维修和管理费用是区分所有权人的义务。权利与义务应当是一致的。很显然，在确定 这一比例时，专有部分的面积应是最重要的考虑因素，但同时还应当考虑房屋的物质状 态和物理构造，包括房屋的布局是否合理、阳光是否充足以及安静程度等等。为便于操 作，可为每一项内容设定一个持分，在综合各项内容的持分后确定该比例。在此举例说 明：甲、乙二人为同一建筑物的两个区分所有权人，甲的专有部分面积是100平方米， 房屋朝向为南北向，房间布局一般，不临街；乙的专有部分面积为60平方米，房屋朝向 为东西向，房间布局合理，临街。假设根据计算，甲的各项持分是：10(专有部分面积 分) + 4(朝向分) + 3(布局分) + 4(安静程度分) = 21分，乙的各项持分是：6(专有部 分面积分) + 2(朝向分) + 4(布局分) + 2(安静程度分) = 14分。那么甲、乙二人对共 有部分享有权利承担义务的比例就是21∶14，即3∶2。当然，哪些内容应作为考虑因素 ，每项内容的持分该如何计算，需要专业部门制定统一标准。
四、成员权
(一)成员权的性质
成员权，是建筑物区分所有权人由于使用同一建筑物而形成不可分离的共同关系，作 为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利和承担的义务。
成员权存在的基础是全体区分所有权人因在一栋建筑物内共同居住或工作而形成的共 同关系。成员权有很强的“人法性”因素，其中很大一部分是管理关系，而不仅仅是单 纯的财产关系。成员权是通过区分所有权人组成区分所有权人大会、制定管理规约、选 举管理委员会、委托物业管理企业对建筑物进行管理等形式予以行使的。
(二)成员权的行使方式及成员权人的权利和义务
1.区分所有权人大会(又称业主大会)
区分所有权人大会由全体区分所有权人组成，是区分所有权人团体的最高权力机关。 每一区分所有权人都当然地成为大会的成员，通过区分所有权人大会行使其成员权是成 员权最基本的行使方式。
凡涉及区分所有建筑物和区分所有权人利益的重大事项都应由区分所有权人大会决定 。如：制定管理规约、选举管理委员会、建筑物的重大修缮或改良、共同费用的分担比 例、区分所有权的强制出让等。成员权人通过区分所有权人大会享有表决权、参与制定 规约的权利、选举及解任管理者的权利、请求正当管理共同关系事务的权利、请求收取 共有部分应得利益的权利等广泛的权利。
2.管理委员会(又称业主委员会)
由于区分所有权人人数众多，而且很多人并不关心建筑物的管理，如果每件事情都需 要区分所有权人大会决定，很不现实。在这种情况下，成立管理委员会是必要的。管理 委员会应由区分所有权人大会选举产生，是区分所有权人大会的常设机构和执行机构， 对外代表全体区分所有权人。管理委员会的职权非常广泛，但是涉及到区分所有权人重 大利益的事项，应由区分所有权人大会决定。
建议稿第112条规定了管理委员会的职责：“管理委员会和管理人的职责如下：(一)共 用部分的清洁、维护、修缮及一般改良；(二)区分所有权人共同事务的建议；(三)区分 所有权人和专有部分占有人违规行为的制止；(四)区分所有建筑物及其周围环境的维护 ；(五)收益及其他经费的收支、保管及使用；(六)区分所有权人会议决议的执行；(七) 管理规约、会议记录等文件的保管；(八)管理服务人的委任、雇佣及其监督；(九)会计 报告、结算报告及其他管理事项的提出及公告；(十)管理规约规定的其他事项。”(注 ：《中国物权法草案建议稿》由中国物权法研究课题组编写，梁慧星教授任负责人，社 会科学文献出版社，2000年3月第1版，第311-312页。)
3.管理规约(又称住户规约)
管理规约是全体区分所有权人，在不违反法律禁止性规定的前提下，基于意思自治原 则制定的有关区分所有建筑物的管理及使用等的自治规范。管理规约是区分所有权人团 体的最高自治规则，区分所有权人大会和管理委员会的一切决议和行为都不得与之相抵 触。另外，规约的效力还及于区分所有权人的继受人，包括继承人、买受人、受赠人、 及专有部分的承租人、借用人等。
4.物业管理企业(又称物业公司)
现代建筑物无论从规模，还是从设施的复杂性都大大超出了以往的建筑物，这就要求 管理者应当具备较强的专业知识和技能。区分所有权人大会直接行使管理权或由它的执 行机构——管理委员会进行管理已经不适应现代化高层建筑物的需要，因此，物业公司 应运而生。
物业公司对区分所有建筑物实施管理活动的依据是物业管理合同。物业管理合同的双 方当事人是物业公司和代表全体区分所有权人的管理委员会，该合同的性质应属委任合 同。由于物业管理合同包含交纳物业管理费、共有部分的使用方式及收益分配等关系到 所有区分所有权人利益的内容，所以，为了保护区分所有权人的利益，物业管理合同应 由区分所有权人大会讨论通过后方可生效。
以上分析了建筑物区分所有权制度的基本架构，同时尝试着对我国物权法草案建议稿 中有关建筑物区分所有权的部分条文进行了评析。可以看出，区分所有权制度是物权法 中一项比较复杂的制度，由于区分所有权建筑物的特殊性，使得它不同于传统概念上的 所有权。在分析建筑物区分所有权时，应将它所包含的三项权能，即专有所有权、共有 所有权和成员权，当作一个整体来考虑，只有这样，才能正确理解这一制度。
建议稿用了24个条文，比较科学地勾勒出建筑物区分所有权制度的轮廓，但内容未免 过于粗放，不利于实际操作，即使以后可以制定实施细则予以弥补，但是有些关键问题 ，如上文提到的专有部分和共有部分的客体如何界定、共有部分所有权的享有比例及共 有部分维护费用的分担份额等，应当在建筑物区分所有权立法中明确下来。
总之，建筑物区分所有权制度作为一项重要的物权制度，在立法上尽早予以确立，关 系到千家万户的利益，对我国住房制度的改革，也必将起到积极的推动作用。