摘要：目前我国不动产登记测绘工作已经取得了阶段性的成果，但在实际测绘中也遇到了一些测绘成果质量管理方面的问题。不动产测绘成果的质量在很大程度上影响着不动产的登记、数据库建立、发证等工作，同时也影响着不动产整体价格评估、财政税收、房屋征用等。从这些不动产的变化历程中可以看到，虽然在实际的测绘技术应用中制定了相应的标准和规范，但是仍然还存在 一定的问题，这些与如今的不动产测绘工作不相适应，因此对这方面问题的控制和管理是非常重要的，这从政府角度需要加强保障力度，也需要工作人员对其技术加强引入。本文根据笔者在某县农村宅基地确权登记发证工作检查中积累的经验，分析了不动产测绘中的常见问题，并提出了确保不动产测绘质量的一系列措施。
关键词：不动产；质量管理；应用策略
0 引言
不动产测绘成果是对不动产自然状况的真实反映，包括不动产的数据、图件、信息、成果表和测绘质量检查报告、验收报告、技术设计与总结以及其他相关材料。本文以某县农村宅基地确权登记发证工作为例，探讨加强对不动产测绘成果质量管理的现实意义。
1 做好不动产测绘工作的意义
不动产测绘工作主要是测量了房屋、房屋用地、宗地等不动产，目的在于全面掌握地理空间位置数据。不动产测绘成果是不动产登记中的重要内容，并在法律上明确了不动产测绘成果是初始登记、变更登记的必备材料，具备较强的法律效力。不动产登记部门在处理产权登记、转移、侵害、纠纷时，也需要用到不动产测绘成果，这就需要不断提升不动产测绘工作水平，加强不动产管理工作，为权利人、利害关系人合法权益提供可靠保障。将不动产测绘成果和不动产权属登记材料结合起来，可以确定本地区房屋种类，这样相关管理部门能够获得各项城镇房屋指标，从而做出科学、合理的规划布局。不动产测绘成果在不动产经济研究、区域资源配置、产业布局优化上也发挥着极大作用，在不动产评估、抵押、开发交易、房屋征收等工作上可以获得足够依据。
2 做好不动产测绘工作的策略
2.1 明确不动产测绘机构
近年来，不动产测绘工作量不断增加，为不动产测绘工作带来了巨大考验，不动产测绘机构不明确的问题越来越凸显。新时期应尽快将不动产登记机构明确下来，按照登记和测绘一体的原则，不动产登记机构负责管理不动产测绘工作。从现阶段不动产测绘工作来看，房屋与土地测绘与登记是重难点内容，应将不动产登记机构管理范围确定下来，统一加强本地区不动产测绘机构的管理，并实行有效的不动产测绘工作方法。通过整合不动产登记职能和机构，促进政府职能得到转变，提升不动产测绘工作的质量与效率。
2.2 抓好测绘技术研发工作
只有采用先进的测绘技术，才能保证不动产测绘工作质量与效率。在科学技术快速发展过程中，各种新型测绘仪器在不动产测绘工作中得到了广泛应用，尤其是实施《不动产登记制度》以后，由于测绘量的增加，必须保证测绘的质量与效率，这需要抓好测绘技术研究工作，解决其中的不利因素，这样才能获得准确、完整的测绘数据。此外，还要研发数据管理软件，保证可以高效处理各种测绘数据，为不动产登记工作奠定良好的基础。在先进测绘技术的支持下，才能更好地发挥出不动产测绘成果的作用与价值，避免出现了不动产权属纠纷问题，维护了社会的和谐与稳定，也让各方的合法权益得到了保障。
2.3 明确不动产测绘工作标准
在将不动产测绘机构明确下来以后，为保证不动产测绘质量得到提升，应将不动产测绘工作标准确定下来，为不动产测绘工作的规范化开展提供有力支持。一般各地区成立不动产登记部门以后，应按照具体登记要求对不动产测绘工作提出统一的技术要求，同时打造相应的管理系统，技术标准与管理系统应具备一定关联性。不动产登记部门要和规划部门、测绘单位加强配合与协调，针对不动产测绘中容易发生的问题进行商讨，制定行之有效的应急处理方案。这样在开展不动产测绘工作时，才能有效应对各种突发状况，保证可以优质、高效完成不动产测绘工作。
2.4 提升测绘人员综合素质
由于不动产测绘工作涉及内容多，事项繁杂，对测绘人员素质与能力提出了极高的要求，既需要具备较强专业技术素质，还要有良好的职业道德，这样才能促使不动产测绘工作更加顺利进行。要加大对从业人员的技术培训工作，全面掌握不动产测绘工作的注意事项与法律法规，在不动产测绘工作中根据相关标准与规范进行操作。要定期开展对测绘人员的职业素质培训教育工作，让他们深刻了解到做好不动产测绘工作的意义，这样在工作上才会始终用高标准严格要求自己，切实增强法律意识。此外，为进一步提升测绘人员整体素质，还要主动引进各类人才，这样才能有效应付测绘工作中出现的各种事故，保证实现不动产测绘工作目标。
3 加强测绘工程在不动产中的应用策略
3.1 利用先进技术，提高测绘工作效率
当前测绘工作效率比较低的原因中与技术的缺乏有直接的联系，因此为了能够提升技术水平，相关单位和部门要加强对测绘工作的投入力度和资金支撑，并且对采用的工作人员综合素质以及技术能力通过培训或者是教育的方式进行提升，通过高新技术的知识更新让实际工作效率得到提升。例如通过全球定位系统、地理信息系统以及遥感技术等实现不动产的区域以及可利用性进行测定，这样也方便了后期开展的数据信息登记和储存，也便于对工作人员的管理。
3.2 制定健全的法律法规
不动产测绘工作中相关制度的保障还是相对表缺乏，面对这个问题，相关单位和部门要将各种法律法规及时制定出来，让其应用到实际的工作中去，实现对测绘过程的约束和指导，并且对政府以及公司的责任意识明确提升和规定，不能够出现问题没有人员去承担责任问题的出现，另外对于不动产测绘工作要制定统一的标准和制度，根据自己的工程特性制定特定的坐标系统，保证测绘工作的准确性和信息顺畅性，对测绘工作的顺利开展也是重要保障。
3.3 完善数据的分析过程
1）资料分析
对于测绘区域中的不动产相关数据和信息加强熟悉程度，根据不动产中的相关数据库建立要求和设备，将测绘技术数据库加以填充和更新，在分析资料中，要对能否使用 “准不动产测量”进行仔细的考虑。
2）数据获取
对不动产测绘工作中的相关数据获取需要从两个方面去考虑，首先对已存在的资料要直接进行应用，其次就是对野外数据进行采集，从数据采集的过程来看，将一些符合进入到数据库中的信息维护中，将数据格式的有效性加以关注，数据和信息内容中主要是包括不动产数据、全要素地形数据、控制数据以及地类数据等等。
3）数据编辑、整理、入库根据数据库的要求，完成数据采集后，对数据开展编辑和整理工作，然后对数据进行统计和汇总，形成数据库，最终形成一个不动产管理系统。
4 影响测绘质量的因素
在实际工作中，影响测绘质量的原因非常多，但是对测绘质量产生影响较大的主要有6 个因素。
1) 检查工作滞后
大多生产单位在测绘前没有制定质量防控措施，检查工作和生产不同步，不动产测绘成果待测量完成后才进行检查，检查滞后，发现问题较晚，导致测绘成果返修和补漏洞，不仅会耽误测绘的进程，还会遗留质量隐患。
2) 检查不严格
不动产测绘工作对专业性和技术性要求比较高，其测绘的结果一般由同一作业单位检查，同一单位的同事大多会顾及人情，对一些问题采取睁一只眼闭一只眼的态度，对不动产测绘成果检查敷衍了事，检查不严格造成不动产测绘成果不规范。
3) 检查机构形同虚设
因为一些测绘单位的工作任务繁重，专业检查人员较少，检查机构形同虚设。为了应付检查，临时指派一些检查员，使得一些非专业人员投入到最后的突击检查中，严重影响了不动产测绘成果的质量。
4) 培训不及时导致执业能力下降
不动产测绘对从业人员的专业素质、技术水平有较高的要求。但是测绘单位有些作业人员水平层次不高，责任意识不强，培训不及时，在测绘过程中违规操作，原则性不强，导致产生严重的人为错误。
5) 追求效益致使质量意识下降
质量是每一项工程的重中之重，一些测绘人员质量意识淡薄，片面地追求经济效益，一味地赶时间，缩短工期，忽视了测绘过程中的质量控制，还有一些不规范的操作，影响工程的质量。
6) 质量控制体系对不动产测绘质量的影响
不动产测绘单位质量控制体系的不规范、不健全，容易导致测绘成果的可追溯性不强，责任分担难以实现有规可依、有据可查。比如商业综合体等比较复杂的建筑，测绘数据量大，内业制图成果计算以及功能区划分等判断难度大，在测绘时很容易产生质量问题。
5 不动产测绘成果检查的案例分析
5．1 质量管理
农村宅基地确权登记发证工作质量管理情况如图1所示。
图1 质量管理的情况
5．2 检查项目和内容
1 ) 资料完整性检查
以自然村为单位，检查宗地档案和统计表上的宗地数是否一致，收取证件是否齐全，宗地档案袋内指界通知书回执、户主身份证和户口本复印件、户籍表、各种权属证明材料，地籍调查表、土地登记申请书、土地登记审批表、宗地图、界址点成果表等是否缺失。如有缺失，可先用铅笔做标记，待收集到相关证明材料后再重新填写资料，进行数据扫描入库等后续工作。
2) 权属共有人情况及权利人名称的一致性检查
很多不动产的权属归整个家庭所有成员共有，检查是否遗漏共有人; 检查核实地籍调查表、土地登记申请书、土地权属来源证明、宗地图、界址点成果表和数据库的权利人名称是否一致，做到逐项核对，不漏项。
3) 对矛盾纠纷的处理情况检查
几乎所有牵涉权属调查的项目都会有矛盾纠纷。虽然矛盾纠纷的调处主体不是技术单位，但我们却应该充分认识到矛盾纠纷对权属调查工作进度和成果质量的巨大影响，应记载清楚，督促政府部门协调及时处理。
4 ) 土地来源证明材料的检查
核对权利人、土地来源类型、证明单位、用地时间、取得方式的正确性。
5 ) 宗地图与地籍图、数据的一致性和正确性检查
检查四至名称是否一致，房屋属性结构、空间关系是否正确。
5．3 外业精度检查
不动产测量事关当事人的切身权益，故其要求的数学精度一般都较地形测量更为严格。
1) 仪器检查
利用常规测量仪器实地检测界址点。一般地区宗地图界址点精度误差只有5 cm。
2 ) 钢尺测量
利用钢尺实地丈量界址线。一般地区宗地图界址点精度误差只有5 cm。
5．4 数据检查
1 ) 数据库完整性检查
主要检查地籍调查表中地籍号与调查表编号、地籍调查表中宗地登记类型、地籍调查表中的共有选项、证件类型、证件号码是否完整、一致、正确。
2 ) 拓扑检查
主要是基于Autodesk Map 进行对象数据库建立和拓扑检查。主要检查街坊号与宗地号是否正确且没有重复; 检查宗地界址点空隙、缺少、房屋自相交、地类图斑重叠、空隙; 检查图形实体的正确性，属性块中的面积与图形面积是否一致，以及宗地是否存在交叉重叠问题。
3) 数据库一致性检查
主要利用程序检查数据库与地籍调查表、宗地图、地籍图、面积表的权利人名称、面积的一致性，户籍编号、档案编号是否重复，做到逐项核对，不漏项。
6 有效控制测绘质量的措施
不动产测绘成果的质量在各种影响因素的共同作用下，可能会出现测算成果失真，引发纠纷。因此，应根据影响因素有针对性地采取控制措施，有效地提高不动产测绘成果质量。
1) 完善质量体系建设
以ISO 质量管理体系为基础，建立具有不动产测绘特色的质量管理体系，规范地记录和控制，形成完善的质量检查制度和有效的可追溯的质量体系。
2) 完善质量管理制度
不动产测绘产品实行二级检查一级验收制度。一级检查是在测绘人员全面自查、互查的基础上，由专职或兼职检查人员对产品质量实行的过程检查。主要是按照相应的技术规范规程、技术设计书和其他的有关资料，对测绘成果的生产过程进行细致、全面的检查。自查是对测绘产品生产过程中百分之百地进行跟踪检查，一旦发现遗漏或错误，必须立即整改，把遗漏、错误消灭在生产过程中。自查完成后，由一级检查员进行检查、确认。二级检查是在一级检查的基础上，由测绘单位质量管理部门的专职质检人员在一级检查的基础上实行的最终检查。二级检查应重点检查测绘成果生产的依据和过程，对图形、数据、文字资料等进行全面检查。各级检查之间必须独立进行，不得省略或代替。同时，下一级检查应结合上一级检查的完成情况，对其忽略的问题重点检查。产品的验收工作一般由委托方组织相关技术专家进行，或委托具有资质的质量检验机构进行。
3) 完善标准规范，建立专家仲裁
标准规程的滞后，对不动产测绘成果的影响是持续且深远的。因此，建议成立专家会审认定小组及专家仲裁，对实际工作中出现的重大问题和具有争议的内容进行技术指导，协调解决纠纷。
4) 加强技术设备的投入
现代科技的进步为测绘技术发展提供了更加广阔的空间，也为测绘产品质量提供了可靠的保障。利用遥感技术、卫星定位技术、计算机网络等先进技术，依靠先进的仪器设备，掌握先进的测绘技术，要在生产中开发适合提高测绘生产效率的的软件，保证和提高产品质量。
7 结语
总之，我国在颁布并实施《不动产登记制度》以后，为各地政府部门掌握本地区不动产情况创造了有力条件。这样才能不断提升不动产测绘工作水平，让不动产登记有真实、可靠的依据。不动产测绘是一项复杂的系统工程，通过建立具有不动产测绘特色的质量管理体系、加强从业人员培训、加强与专家的交流，可以有效地提高不动产测绘成果质量，推进不动产测绘行业的整体发展，也有利于避免不动产测绘成果质量纠纷，创建和谐的外部工作环境。
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作者简介： 1王源贞，浙江省宁波市，测绘工程师，研究方向为测绘工程。
2甘朝辉，浙江省余姚市，测绘工程师，研究方向为测绘工程。
论文作者:王贞源1,甘朝辉2
论文发表刊物:《基层建设》2019年第10期
论文发表时间:2019/7/3
标签：不动产论文; 工作论文; 成果论文; 质量论文; 数据论文; 技术论文; 界址论文; 《基层建设》2019年第10期论文;