浙江凤山建设工程有限公司
摘要：本文主要对房屋测量中中容易出现问题及原因作出相关分析，并结合工作实践，以房屋建筑施工图纸为依据的测绘方式进行探讨.以供参考！
关键词：房屋测绘；测绘准确度；问题分析
1 房屋测量中容易出现问题的原因
1.1 鉴订商品房面积计算委托书（合同）
对商品房面积的计算通常都是很快结束，而开发商又缺乏对此环节的重视，只会在问题出现之后，将责任推卸给测绘单位。而近几年，随着房屋销售情况的变化，房间的用途依据布局的变化也是日新月异。经常会出现这样的情况：开发商的一个新主意，就得重新计算一次，因此在签订商品方面计算委托书（合同）时，务必要明确双方的责任和义务，以此避免不必要的纠纷，在签订委托书（合同）时，经常会出现以下情形：
（1）开发商在签订委托书（合同）时所提供的资料通常不是很齐全，很多时候都是在签订完委托书（合同）后还在陆陆续续的提供图纸，例如，有的开发商开始只提供设计图纸的一部分，而其他设计图纸还在修改中，要晚点才能提供，另外房屋内的部分楼层的公共走道、公共设施等需要根据销售情况来确定，这些一系列的问题，都给房屋测绘工作带来了很多难题。
（2）面积误差主要是是预测”和“实测”之间的差异，由于设计图在施工中出现变更或者施工误差的影响，都会出现面积差异，根据商品房买卖的标准合同，合同面积与产权面积误差不能超过3m2，如果是开发商的原因，使得图纸发生了变化，改变了套内面积和公共面积，使误差超过了3m2，这种情况不属于测绘责任。因此通常我们应要求开发商提交以下主要材料和说明：
①新建房屋的门牌证明；
②企业营业执照和法人代表身份证明；机关、团体和其它组织依法成立的批文（机关事业单位行政代码）及其负责人身份证明；经办人身份证明（单位授权委托书原件）；
③建设工程规划许可证或该项目建设规划详细情况的文件；
④土地证或能证明、说明土地使用权、土地使用情况等土地详细信息的文件；
⑤规划审批的建筑施工图含建筑物公共建筑情况说明。
1.2 核查材料
在计算房屋面积时，必须有房屋边长数据，而这些数据的采集依据则是设计图纸，变更说明，等，因此在查看资料时应该注意一下几点：
（1）设计图纸资料必须要经过会审，并盖有审核单位的图章。如果是没有会审的图纸，经常会出现以下情况：图纸中经常出现前后不一致的情况，如平立剖三面、剖面与外檐、施工图与结构图。经过会审的图纸错误少的多，而且会审图纸都通过了规划，建房时基本不会再更改会审图纸。就不会出现设计图有可能会被开发商变更，出现提供给测绘单位与施工单位的图纸不一致的情况，发生房屋某些部位的变更，改变使用性质的房屋。
（2）有些房屋的边长数据可以从数据图上直接读取，而有一些则需要经过换算。这就要求测绘单位要能够看懂设计图，并且了解设计图中的各类符号的含义以及怎样能够换算成所需要的房屋边长数据，在实际工作中需要注意以下三点：
首先，在许多设计图上，设计的尺寸有柱轴心尺寸、内控尺寸等，这些尺寸首先都必须经过换算，所以在进行测绘工作时，必须看清图上标注的是什么部位的尺寸；在换算边长数据时，还要考虑施工结束后的实际状况。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
其次，有些房屋边没有标注的尺寸，必须要求图纸设计人员重新补充。最后，要将设计图中各楼层之间的结构关系看清楚，如楼层高度、大厅高度等。
1.3 人为因素所造成的测绘误差
第一种情形是由于测绘单位工作人员的失误所造成的商品房面积问题。房产测绘是一个新生的行业，很多测绘单位的技术水平还不是很高，从而出现错误，而人员的错误主要来自以下三个方面：（1）怕麻烦读图不精细；（2）水平有限不能读懂图纸；（3）自己计算错误和没有规定特殊情况自行处理造成后期检查人员的认定错误；（4）为观测、记录数据不准确等因素造成房产面积出现差错。
第二种情况则是开发方侵权、违约或欺诈等原因所造成的房产面积出现差错。在施工过程中，由于技术等原因，经常会出现建筑设计进行变更的现象，而这种变更通常是私自进行、规划部门在在更改时还未同意的，这样就会出现纠纷，而这一问题的实质是开发方的违约问题。
2 如何提高房屋测量的准确度
2.1 注意对非典型曲线组成的几何形状实测
出现非典型几何形状的原因包括：为了追求曲线美，或者是因为定点放样或者施工失误。在实测中经常会遇到这种两种情况，对于出现的不同原因，解决的方式也不一样。由于设计原因而产生的非典型几何形状，因为有图和预测成果图作为参考，只要选取几个合理的测量点，就能解决。而由于施工失误导致的非典型几何形状，在实测时比较困难，通常采用分割法等方法。非典型几何形状是商品房实测的重点和难点，对于非典型的几何形状而又与原设计图不一致的商品房实测，是房地产测绘单位在工作中所面临的一个难题，如果不加以注意，使得误差值超过国家规定，很有可
能会损害购房者或者开发商的利益，同时也会给自身的信誉造成不好的影响，因此在进行测绘工作中，要特别注意。
2.2 提高测绘工作人员的水平
首先，要不定时的对测绘从业人员进行职业技能培训，使其精通自己的业务，对于测绘工具的使用，等非常熟练，这样才能确保测绘工作的顺利进行。
其次，要制定并执行严格的企业内部管理制度，以此来提高测绘从业人员的职业道德。测绘单位一定要意识到测绘成果对与开发商、购房者以及自身的重要性，所以精准度是测绘单位赖以生存的保障，务必要保证每宗测绘成果都符合国家规定的标准。
2.3 建立审核制度
在对商品房进行实测后 要运用电脑对所取得的资料进行绘图和计算，在有了初步的图纸后，技术负责人应该对图纸和实测的数据进行反复的校对，确认没有错误后才能够打印标准成果图。另外还有定期对成果图进行抽查，看其是否与实物相符。并充分利用规划部门的规划，审核资料，与设计图纸和预测成果图进行比较，找出发生变化的地方、变化的数据以此来保证实测成果图的精确度。
房产测绘的成果资料要经过整理、检查、验收后，才能向委托人提交资料，并归档。房产测绘实行二级检查一级验收制度。即以自查和互查为基础，由作业组的专职检查人员，按照该项目设计的技术路线，对测绘成果进行细致的检查以及其测绘成果的产生过程是否符合作业程序规定。然后由测绘单位的质量检测机构的专职人员进行二级检查。一级验收最好是由开发商组织工程技术人员再次进行核查，切实保证每个环节都没有问题，最后盖章投入使用。
3 结语
本文从委托书（合同）和人为因素等方面提出了商品房在进行面积测绘工作中容易出现的问题，以及解决的办法，希望在今后的实践中可以避免类似情况的发生。
参考文献
[1]郭贵海，杨久东，钱自红.房产测量若干问题的解决方案[J]．地理空间信息，2006（4）.
[2]李香娥，房产测量中面积及测算问题探讨[M]，北京测绘，2006（2）.
论文作者:甘飞君
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第13期
论文发表时间:2017/10/16
标签：图纸论文; 房屋论文; 面积论文; 开发商论文; 单位论文; 商品房论文; 委托书论文; 《建筑学研究前沿》2017年第13期论文;