中国封建社会的土地市场，本文主要内容关键词为：封建社会论文,中国论文,土地市场论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
土地是封建社会最重要的生产要素。土地买卖是中国地主制经济的重要特征。土地买卖形成的土地市场是传统市场中对社会经济影响甚为深远的市场。
土地具有不可移动性，在物质形态上是不能流通的。以土地所有权为核心，以及与之相关的财产权利，如收益权、支配权和经营权等权利形成产权，产权是可以交易的。我们所说的土地市场，就是指土地产权交易所形成的市场。
土地市场的形成，需要具备一定的条件。首先是土地私有制的确立。土地买卖双方必须是能处置其所有土地的私有者，才能自愿并参与买卖。战国时期，土地私有制发展，封建国家逐渐赋予土地占有以法律规定，实际占有遂成为合法占有，开始具有私有财产的性质。秦国商鞅变法，“废井田，民得买卖”，耕地卷入流通。秦统一六国后，“令黔首自实田”，标志着土地私有制在全国范围内的确立，有利于土地买卖的流行。其次，由于土地私有，他人要取得土地，就必须支付一定的代价来进行交换。土地也只有具备用货币表示的价格，交换才能较广泛地展开，这就需要商品货币经济有一定程度的发展。西汉时，从中原以至西域土地价格的文献记载渐多，说明了当时商品货币经济的发展。再次，土地买卖必须达到一定的数量，也就是要有一定的规模，才能形成土地市场。战国时期，土地买卖只是稀疏出现，不能形成地土地市场。西汉文帝时，土地兼并开始盛行，至汉武帝时大盛。中国封建社会的土地市场至西汉前期始告形成。
随着农业生产和地主制经济的发展，土地市场的发展经历了初级阶段，外延扩大阶段和内涵扩大阶段，呈现出明显的阶段性。
一
自汉代至唐代中叶，为土地市场发展的初级阶段。其主要特征是，人们可能通过多种渠道占有土地，土地买卖受到各种制度性因素的制约，还未成为人们占有土地的主要途径。其情况如下：
首先是，当时封建等级制度、封建特权严重存在，具有强大买田能量的贵族和官吏，可以凭借特权，通过多种多样的渠道合法或非法占有土地，对土地市场的依赖程度很低。
有帝王赐田。历代帝王对贵族、功臣、宠臣常赐予土地。汉初，汉高祖“以有功劳行田宅”，对“七大夫公乘以上”，“数诏吏先予田宅”（注：《汉书·高帝纪》。）。汉武帝曾赐卜式、东方朔乳母田，其姊修成公主即赐有“公田百顷”（注：《汉书·食货志》。）。特别是汉哀帝赐董贤田多达二千余顷。就是在实行均田制时，赐田之事仍多。如北魏，原来分给官吏的“职分公田，不问贵贱，一人一倾，以供刍秣。自宣武出猎以来，始以永赐，得听买卖”（注：《通典·田制下》引宋孝王《关东风俗传》。）。又如唐代，通过均田制对官吏授田的同时，仍有赐田，裴寂得赐田千顷，徐世勣得赐田五十顷。
有假、借、请、射公田。当时仍处于人少地多时期，特别是战乱之后，无主荒田大量存在。勋贵官吏遂用各种名义，向国家申请占有公田。汉代有“公田转假”之制，《盐铁论》说，“今县官之多张苑囿、公田、池泽，公家有鄣假之名，而利归权家”。晋永嘉之乱后，王公贵戚豪门相率渡江，擅自在江南“抢占田土”、“封略山湖”，攫取幅员数十里以至数百里的大地产。北齐时，“河渚山泽，有司耕垦。肥饶之地，悉是豪势或借或请，编户之人，不得一垄”（注：《通典·田制下》引宋孝王《关东风俗传》。）。直至唐代仍然不少，《唐律疏义》中即有“官田宅私人借得，令人佃食”的记载。唐玄宗天宝十一载曾下诏禁止，指出“借荒者皆有熟田，因之侵夺；置牧者唯指山谷，不限多少”，甚至“无马妄请牧田”（注：《全唐文》卷23。）。
有国家授田。封建国家建立田制，干预土地分配，向官吏和农民授田。北魏实行均田制时，并没有专门关于官吏受桑田（永业田）的规定，当时官吏本身受桑田数额与农民一样，每人二十亩。但可通过“奴婢依良”之制，占有大量土地。男夫“受露田四十亩，妇人二十亩，奴婢依良”。男夫一人给桑田二十亩，“奴各依良”。官吏遂可按占有奴婢多少而占有土地。北齐、北周均实行北魏制度。随着社会经济的发展，奴婢数量减少，影响官吏受田，奴婢受田之制废止，隋唐均改行官吏按品级受永业田的政策，隋代是多者一百顷，少者四十亩。唐代是多者一百顷，少者二十顷。大大超过农民受田。
有凭庇荫特权占地。晋代占田制荫客制规定，贵族、官吏“各以品之高卑荫其亲属，多者及九族，少者三室”。又具体规定了“得荫人以为衣食客及佃客”（注：《晋书·食货志》。）的具体人数。这就难以避免产生“既荫其人，又占其地”的情况。贵族、官吏还可凭借优免徭役特权，接受投献，影占田亩。北魏在实行均田制前，“强宗豪族肆其侵凌，远认魏晋之家，近引亲旧之验”（注：《魏书·李孝伯附兄子安世传》。）。这类情况至唐犹然。如《册府元龟·赦宥》说，“富户田畴多投形势影占，州县不敢科役，贫下者更代征徭，转致凋残，最为蠹弊”。
有强占强市民田。贵族官吏又多依仗权势，侵夺或强市民田。汉代有淮南王“侵夺民田宅”、衡山王“数侵夺人田”、相国萧何“强贱买民田宅”的著名事件。这类事实无代无之，唐代成安公主“夺民田，不酬直”，勋贵褚遂良“贱市中书译语人地”（注：《新唐书·李朝隐传》、《旧唐书·韦思谦传》。）。
其次是，封建国家限制广占田地，限制土地买卖。据传汉代有均田之制，“自公卿以下至于吏民名曰均田，皆有顷数，於品制中令均等”（注：《汉书·王嘉传》孟康注。）。汉武帝置刺史周行郡国，首先就是查问“强宗豪右田宅逾制”（注：《汉书·百官公卿表》注。）。又禁止商人买地，“贾人有市籍及其家属皆无得名田，以便农。敢违令，没入其田货”（注：《汉书·食货志》。）。晋代的占田制具体规定各级官吏占田数额和荫佃客人数，实际是限制他们占田过多。封建国家实行均田制时，对土地买卖的限制更为严格。北魏对露田不准买卖，桑田允许“盈者得卖其盈，不足者得买所不足，不得卖其分，亦不得买过所足”（注：《魏书·食货志》。）。这就是土地买卖只能在“有盈者”和“不足者”之间进行，并且买卖严格限制在授田数额之内。唐代对土地买卖的规定有所放宽，永业田和口分田均允许有限制地买卖。据《唐律疏仪》载，“即应合卖者，谓永业田家贫卖供葬，及口分田卖充宅及碾硙、邸店之类，狭乡乐迁就宽者，准令，并许卖之。其赐田欲卖者，亦不在禁限。其五品以上勋官，永业地亦听卖”。但是，土地买卖数量仍受国家严格控制，“买地者不得过本制”，即买地不能超过本人应受田数额。
土地买卖的权利，从属于土地私有权。秦汉以来，土地私有制虽已确立，但始终处于一种合法而又不完整不自由的状态之中。主要原因是封建国家通过建立各种规章、制度以干预土地分配和土地买卖。汉代的徙陵与告缗，实际是任意没收“豪杰兼并之家”和商人的土地，王莽“更名天下田曰王田”（注：《汉书·王莽传》。），更是将私人田亩一律收归国有。此后，晋代的占田制和北魏以至隋唐的均田制，都长期地在全国范围内干预土地分配和土地买卖。许多具体事例也都反映了封建国家通过政治权力对土地的予取予求。如梁朝中书令王骞是梁高祖萧衍的儿女姻宋，萧衍造大爱敬寺，宣旨求市王骞田八十顷施寺。王说：“此田不卖，若是敕取，所不敢言”。因此激怒萧衍，“遂付市评田价，以直逼还之”（注：《梁书·太宗王皇后传》。）。这个例子典型地说明了贵族和大吏也没有自由而完整的土地私有权，土地私有权始终是终于一种不稳定的状态。
由于上述原因，本来可买卖的土地，大量被排除在买卖范围之外，并使有些允许买卖的土地，也不具有真正的商品性质。如唐代的口分田，农民身死，“则收入官，更以给人”（注：《旧唐书·食货志》。）。这是土地所有权属于国家，农民只有占有权和经营权，虽允许有条件地买卖，其商品性质无疑是不完全的。
当时广大农民由于农业生产力低下，又为繁重的赋役和依附农制所困扰，只能主要靠垦荒和国家授田获得土地，买田自耕的情况很少。庶民地主既无权势可与贵族、官吏竞争，又为封建国家的田制所限制，买田的余地甚小，如实行均田制，就是要使“豪右靡余地之嬴”（注：《魏书·李孝伯传附兄子安世传》。），意在限制庶民地主的发展。由于前述种种限制，土地因买卖而发生的地权转移，在地权转移总量中为数不大，土地买卖还未成为人们占有土地的主要途径。土地市场还处在发展微弱的初级阶段。
二
唐代中叶至明代中叶为土地市场发展的外延扩大阶段。
唐代中叶，均田制破坏，封建国家实行两税法，“兼并者不复追正，贫弱者不复田业”（注：《通典·田制下》。），实即后来所谓“田制不立”，“不抑兼并”。国家既不向官吏和农民配置田土，又“田畴邸宅，莫为限量”（注：《淮海集》卷15。）。中国封建社会比较安全、比较自由的土地私有制，至此才开始确立，土地也从此才成为比较完全的商品。这就打开了土地买卖的闸门，兼并洪流不可遏止，土地买卖遂成为人们占有土地的主要途径，土地市场的范围与规模剧巨扩大。
贵族、官吏具有封建特权，特别是优免特权，仍然是兼并土地的主要力量。宋真宗时，有人警示：人户“稍有田产，典卖形势之家，以避徭役。”。“若不禁止，则天下田畴半为形势所占”（注：《宋会要辑稿》食货63之169。）。至南宋高宗时，果是“今郡县之间，官户田居其半”（注：《建炎以来系年要录》卷51。）。不但贵族、官吏兼并土地，庶族富豪也日益成为土地兼并的重要力量。宋人说，“里中二三豪”，“意气凌乡曲，锥刀剥微利，舞智欺茕独，锦囊收地券”（注：刘子翚：《屏山集》卷12。）。商人也是“累千金之得，以求田问舍”（注：李新：《跨鳌集》卷20。）。人们遂多把显贵与富豪兼并相提并论，孙梦观说，“迩来乘富贵之资力者，或夺人田，以为已物。阡陌绳联，弥望千里。囷仓星列，奚啻万斯”（注：《雪窗集》卷2。）。
不但地主买田，农民也买田。唐宋以后，社会经济的发展，使社会下层的某些阶级与阶层也获得了一定经济地位上升的机遇。农民以至佃农买田的记载渐多。唐代宗宝应二年九月敕说：“客户若住经一年以上，自贴买得田地有农桑者，无问于庄荫家住及自造屋舍，勒一切编附为百姓”（注：《唐会要》卷85。），其中就可能包括农民以至佃农。宋代记载更为明确，北宋湖湘一带，有些佃农“或丁口蓄多，衣食有余，稍能买田宅三五亩，出立户名，便欲脱离主户而去”（注：胡宏：《五峰集》卷2。）。南宋吴泳也说，“向也僦屋赁田，不免以身佣于人；今则竞相求问，而世业可长有也”（注：《鹤林集》卷39。）。不但有佃农买民田的记载，也有佃农买官田的记载。宋代对国有田地的经营，开始以募民承佃为主，后来越来越多地实行鬻卖。出卖官田时，对原有佃农给予优惠，如治平年间规定，“有租佃户及五十年者，如自收买，与于十分价钱内减三分”（注：《宋会要辑稿》食货63之182。）。租佃官田的虽混有豪强大户，但也应有名实相符的佃农。所以宋人说，许多佃农是“已田自种乐为农，不肯勤耕事主翁”（注：《嘉定赤城志》卷37。）。袁采嘱咐儿孙，对佃农“不可见其自有田园，辄起贪图之意”（注：《袁氏世范》卷3。）。吕大钧甚至将“招诱客户使之置田以为主户”，列为“保民之要”（注：《宋文鉴》卷106。）。这些都说明佃农买田已非偶发现象。
不但私田买卖盛行，公田卖卖也一度大盛。宋以前公田一般不能买卖，只是在某些特殊条件下有过买卖的记载。由国家主持、长时间、大面积地买卖公田，实自宋始。最早出现于宋真宗景德天禧间，以后仁宗天圣年间，神宗熙宁年间，徽宗政和年间，先后多次出卖公田，除政和间数量稍多之外，其他各朝数量均不大。南宋高宗建炎、绍兴年间至孝宗淳熙年间，又多次出现卖公田，数量也较多，共约“在二三百万亩之间”（注：漆侠：《中国经济通史·宋代经济卷》上第366页。）。
南宋理宗景定年间，贾似道为相，实行《公田法》，在浙西平江、江阴、安吉、嘉兴、常州、镇江六郡，强买民田为官田，以出租牟利。原计划买一千万亩，因侵害官僚地主以至中小地主利益，受到各方反对，实际只买到三百五十余万亩即作罢。
不但个人私有田地交易盛行，集体所有的田地也进入买卖。学田、廪田之类的田地兴于宋，义田、养济院田之类的慈善事业田亦兴于宋。当时学田多由地方士绅集资购买，或官府拨款购买。北宋颖州万寿县，“邑之士买田十有二倾”，作为学田（注：《张右史文集》卷50。）。潮州韩山书院廪田，经官员郑良臣手，由私人捐款“拨钱九百贯足，买周公吴等大和保田一十一石”，又由官府拨款“又钱四百贯足，买赵崇霆翳溪田八石”（注：《永乐大典》卷5343《三阳图志》）。义田、义庄多由私人购置，如范仲淹在“里中买负郭常稔之田千亩”（注：《金石萃编》卷136。）以为义田。吴奎以钱二百万在潍州北海“买田为义庄，以周族党朋友”（注：《宋史·吴奎传》。）。南宋开禧年间，临安令章伯奋置养济院，为田五十亩。嘉定年间，常平使程珌以“筮仕此邑，拨钱置居养院，田十七亩”（注：《咸淳临安志》卷88。）。
不但农民卖田，地主卖田的也日见增多。唐实以前，在门阀制度和均田制度之下，贵族、官吏的地权是比较稳固的、卖田的多为农民。唐宋以后，富贵之家卖田开始成为突出的社会现象。唐末有人说，“不肖子有三变，第一变为蝗虫，谓鬻庄而食也”。以后又“鬻书而食”、“卖奴婢而食”，此种“三食之辈，何代无之”（注：《北梦琐言》卷3。）。到宋代，“历观前世名公巨卿，辛勤立门户，不旋踵而败坏蔑有闻者多矣”（注：胡宏：《五峰集》卷3。），“贫富无定势，田宅无定主”（注：《袁氏世范》卷3。），“庄田置后频移主”（注：《后村先生大全集》卷1。）、“古田千年八百主，如今一年换一家”（注：《涧谷遗集》卷1。），等等，都是富贵之家大量加入卖田行列的写照。
随着社会经济的发展，土地买卖形式呈现多样化的发展趋势。从土地买卖中最早分化出来的是典质，或称典贴。它是将土地作为一种有息借贷的抵押品，在一定时期内允许原业主回赎的产权转让形式。它出现甚早，北齐时即已合法化。当时封建政权规定，“贴卖者，贴荒田七年，熟田五年，钱还地还，依令听许”（注：《通典·田制下》引宋孝王《关东风俗传》。）。唐代均田令规定“诸田不得贴赁及质”，实际上它已成为一种突破土地买卖禁令的形式，在民间盛行。唐代中叶后土地买卖发展，从典质中又分化出倚当形式。这是一种比典当更带有临时性的非正式的土地抵押。它在后周广顺年间即已出现，并随之合法化。当时封建政权规定，“其有典质、倚当物业，官牙人、业主及四邻同署文契”（注：《五代会要》卷26。）。但直至南宋，倚当才完成自己的规范化过程。如与典质相比较，倚当可以“不批支书”，“不过税”，“不过业”，“不离业退佃”（注：参阅郦家驹：《两宋时期土地所有权的转移》《中国史研究》1988年第4期；王曾瑜：《宋朝阶级结构》第176页。）。这就是不必在由国家验证的分家财产登记文本上记录，业主不离开原有土地，并继续负担交纳土地税，不必更换佃户。它可说是一种业主保持原有土地的一种临时抵押。
任何一种土地买卖新形式的出现，都必然有自己的经济根源。在封建社会中，人们“都把土地所有权看作所有权的特别高尚的形式”（注：《资本论》第3卷第703页。）。地主家庭如倚当田地既可应付急需，又可延缓破产，就不会轻言典卖田产。特别是出卖土地的大多是贫苦农民，土地是他们的命根子，更不会轻易典卖田土。南宋人说，“贫民下户，尺地寸土皆汗血之所致，一旦典卖与人，其一家长幼痛心疾首，不言可知。日夜夫耕妇蚕，一勺之粟不敢以自饱，一缕之丝不敢以为衣，忍饥受寒，铢积寸累，以为取赎故业之计，其情亦甚可怜矣”（注：《名公书判清明集·典主迁延入务》。）。从这段文字中我们也可以体会出农民尽可能宁取倚当，不敢典卖，以延缓破产的心理。
在土地买卖限制松弛的大趋势下，却出现了给土地买卖带来一定限制的亲邻优先购买权。此事在北魏均田令中初见端倪。“诸远流配谪，无子孙及户绝者，墟宅、桑榆尽为公田，以供授受，授受之次，给其所亲；未给之间，亦借其所亲”（注：《魏书·食货志》。）。在当时宗族制度盛行，人民聚族而居，而封建国家又严格控制人口流动的条件下，这种规定是很自然的。到了唐代，因土地买卖和人户流动均有所发展，逃户田土就出现了“先己亲邻买卖”，于亲之外，又有了邻。唐玄宗天宝十四年敕说，“天下诸郡逃户有田宅产业妄被人破除，并缘欠负租庸，先己亲邻买卖，及其归复，无所依投。永言此流，须加安辑，应有复业者，宜并却还”（注：《唐会要》卷85。）
唐代前期，实行均田制，不提倡土地买卖，所以《唐律疏议》中不见土地亲邻优先购买权的立法。实行两税法后，唐宪宗元和六年后始有规定。五代后周即明文规定：“如有典卖庄宅，准例房亲邻人合得承当；若是亲邻不要及著价不及，方得别处商量，和合交易”（注：《删府元龟》卷613《定律令》。）《宋刑统》沿袭唐代杂令，“酌详归条”，立法如下：“应典卖倚当物业，先问房亲；房亲不要，次问四邻；四邻不要，他人并得交易。房亲着价不尽，亦任就得价高处交易。如业主、牙人等欺罔邻、亲，契贴内虚抬价钱，及邻、亲妄有遮吝者，并据所欺钱数，与情状轻重，酌量科断”。以后，对何等亲及四邻先后秩序均有烦琐规定。至南宋宁宗时，始加以简化，“所谓应问亲邻者，止问本宗有服纪亲之有邻至者，如有亲而无邻，与有邻无亲，均不在问限”（注：《名公书判清明集·亲邻之法》。）。
元代的《元典章》又斟酌宋代规定，有所修改补充：“诸典卖田宅，及已典就卖，先须立限取问有服房亲（先亲后疏）、次及邻人（亲从等及诸邻处分典卖者听），次见典主。若不愿者，限三日内批退，愿者限五日批价。若酬价不平，并违限者，任便交易”。于亲邻之外，加上了原业主。
基于宗族制度的土地亲邻优先购买权，从封建政权的法律规定看，虽有先问亲邻的限制，但实际上却是以价格优先否定了亲邻优先，对土地买卖的障碍实属有限，不宜过于强调，从《宋刑统》的规定，“房亲着价不尽，亦任就得价高处交易”；《元典章》的规定，“若酬价不平，并违限者，任便交易”，即可说明。五代晋石敬瑭的一个判例，即属实证。“常山属邑曰九门，有人鬻地与异居兄，议价不定，乃移于他人。他人须兄立券，兄固抑之，因诉于令。令以兄弟俱不义，送府。帝览之曰，人之不义，由牧长新至，教化所未能及，吾甚愧焉。若以至理言之，兄利良田，弟求善价，顺之则是，沮之则非，其兄不义之甚也，宜重笞焉。市田以高价者取之”（注：《旧五代史·晋书·高帝纪》。）。在亲邻优先掩盖下的价格优先，仍然使我们闻到了土地买卖发展的气息。
总之，唐代中叶之后，封建国家对土地买卖的限制松弛，土地买卖日益增多。但多种多样的土地买卖都是地权的买卖，都是土地所有权买卖在原有基础上的重复，所以说这个时期土地市场的发展是一种外延的扩大。
三
明代中叶至清代前期，为土地市场发展的内涵扩大阶段。其主要特征是，除地权买卖继续扩大之外，土地经营权进入市场，形成大规模交易，土地市场进一步壮大。
明清时期，随着贵族、官僚地主的封建特权日益削弱；随着农业生产发展，取得地主经济身分所需土地最低必要量降低；随着人口增加，多子均分财产继承制度推动土地分散的力度加大；非经济因素对土地买卖的限制也日益松弛。如土地买卖的亲邻优先权，在明清两代已无法律规定，只是在许多地区仍然作为民间习俗存在。清代乾隆间，清政府正式立法加以禁止，规定“凡执产动归原先尽亲邻之说，借端掯勒，希图短价者，俱照不应重律治罪”（注：《大清律例》卷9。）。这些习俗在商品货币关系的浸蚀下，又演化为“脱业线”、“画字根”、“喜礼银”、挂红银”等陋规。乾隆间，河南固始县“乡规俗例，凡卖产业，都要给原业主赏贺银两”。湖南武陵县，“俗例，凡遇卖产，亲房子侄均有画押钱文”（注：《清代土地占有关系与佃农抗租斗争》第345、515、432页。）。对这些陋规，地方督抚也“严行禁止”（注：《清代土地占有关系与佃农抗租斗争》第345、515、432页。）。社会经济为中小地主的发展，为农民“力农致富”成为自耕农和地主，提供了较为宽松的条件，土地买卖日益频繁。如在四川，前代前期，四川“丁赋较南北各省均轻，有田业者除纳正加各赋外，所得亦较其他各省优”，到清代中叶，农业生产恢复之后，“凡有余资者，几无不求田问舍为安置之法，缘是买田者亦视他省为多”（注：周洵：《蜀海丛谈》卷上。）。对佃农买地成为自耕农和地主的情况，我在《清代农民经济扩大再生产的形式》（注：《中国经济史研究》1996年第1期。）一文中，曾有所讨论，在此不拟赘述。除此之外，还有许多农民典当地亩自耕。《清代乾嘉道巴县档案选编》中录有典当地亩契约和典地纠纷案例一百余宗，其中少数有任凭“招佃耕种”、“招佃自种居住”、“耕管”等文字，当进土地的可能是地主，也可能是农民，难以判断。大多数记录的是当与某某“上庄耕种”、“在上耕种”、“耕种居住”、“名下耕种”、“姓下耕种”、“上庄改田耕种”、“耕种”等等，这些都应当是农民当地自耕。下面选择记载较为确凿的十一宗示例如下
清代四川巴到农民当田耕种示例
当田价一般为买田价的60-80%，当田比买田要便宜得多。当田自耕也是佃农和无地少地农民成为自耕农乃至成为经营地主的另一种选择。
明代以来，定额租制发展，到清代前期已在全国范围内占居主导地位，在定额租制下，地主的土地所权与经营权分离。随着社会经济的发展，土地经营权商品化，具体化为多种形式进入土地市场。
首先土地经营权以押租形式进入市场。押租制在明代发展，清代在全国普遍流行。这是一种佃农交纳押金才能佃种地主土地的制度，也就是地主以收取押金转让土地经营权的制度，它标志着土地经营权的商品化货币化，湖南有人说，“楚南俗例，凡招佃耕种，必须进庄银两，少财十余金，多则四五十金，虽宗族戚友未有无佃银而能承耕者”（注：《湖南省例成案》刑律卷9。）。正如江西民谚所说，“佃户之出银买耕，犹夫田主之出银买田”（注：《民商事习惯调查报告录·宁都仁义乡横塘塍茶亭内碑记》）。押租制的普遍发展，也就是土地经营权商品化的普遍发展。
祭田一类的土地，自宋代以来，或由政府规定，或由宗族规定，一般是“永禁买卖”。到了清代押租制流行后，这类不能买卖的土地，其经营权也以收取押租形式进入市场。乾隆间，浙江常山县江姓祀田是佃农“须先拿出顶钱存祠，方许佃种”。有些地方祭田是由族人轮流值年耕作。轮值的人也可将田地经营权出佃，收取押租。乾隆间，江西上饶县王姓祀田即由轮值人出佃，“取收脱肩钱”。有的祭田甚至是可由佃户自由顶批，乾隆间，广东潮阳县林姓族内祭田三易佃户，均系自行转抵，“并未经由田主批佃”。
其次，土地经营权以佃权顶当形式进入市场，佃农向地主支付押租取得的土地经营权，也可以叫做佃权，佃农的佃权既是有偿取得，当然可以有偿转让，既可由别的农民顶耕，也可以典押银两。这种佃权有偿转让，清代也在全国普遍流行。如在浙江海盐县的“乡间俗例”，佃农从其他佃农手中佃种土地，“要出顶佃银两，给与前佃户”。瑞安县的乡间“俗例，佃户有顶佃银子，故可将田顶当与人”。该县乾隆间，佃农“李世圣将佃种尹姓租田三亩，向钟应元押当银五两二钱”，只是“暂时押当”，并不是顶给他耕种，至期无银取赎，遂“将田二亩，转顶与朱阿宝，得五两银子，拿去送还钟应元”（注：《清代地租剥削形态》第461、389、610、620、621、622。）。
第三，田面权进入土地市场。清代永佃制流行于东南诸省。在这种租佃制度下，地主的土地所有权发生分解，分割成田底与田面。由于佃农投入工本垦辞、改良土地，或出资购买，地主遂用田面权形式，将土地的经营权和部分土地所有权授与或转让与佃农。地主对于田底，佃农对于田面，分别享有占有、收益和处置的权利，主要是可以分别让渡、分别出佃并收取地租。清代东南各省，田面权交易频繁，绝卖、活卖、加找、典当之类的交易形式应有尽有，与通常的土地权买卖如出一辙。我在《清代佃农的中农化》（注：《中国学术》2000年第2辑。）一文中有所论述，在此不拟赘引。
第四，在押租制盛行的四川、湖南诸省，地主与佃农之间，以加押减租形式，将佃权买卖关系，演化为地权买卖关系，经过多次加押减租，押金增加，地租减少，甚至只是象征性的存在，实际上成了分期付款式的土地地权买卖。这种名义上的土地经营权转让，实际上的土地所有权转让，在四川最为流行。魏金玉教授在《中国经济通史·清代经济卷·地主经济篇》中，我在《清代佃农的中农化》一文中均有论述，请参阅，不赘引。
上述四种土地产权进入市场，必然会使土地市场的土地交易量成倍地增长，特别值得指出的是，上述四种土地产权交易，都可以使佃农以比较低的交易成本获得耕地，比买田自耕便宜得多。首先从租佃土地来看，魏金玉教授在《中国经济通史·清代经济卷》中曾经指出，押租相对于地价而言，数量不小，只有具有一定经济力量的佃农才能付得起押金（注：该书第1857-1848页。）。在这里我们可以用他提供的资料，从另一个角度逆向地看，农民佃地却比买地耕地种要便宜得多。请阅下表。
清代地价与押租比值示例
资料来源：《清代地租剥削形态》；《清代乾嘉道巴县档案选编》；李调元《童山文集》卷111；乾隆《永清县志》列传第8，清代刑部抄档。
从上面的示例来看，押租约为地价3/5的一例，约为2/3的二例，约为1/2的四例，其余二十四例押租与地价的比值在1/3以下。少者只有1/20、1/25以至只有1/71。押租与地价相当的仅只一例，可能是属于四川文献记载所说的“明佃暗当”之类了。佃田便宜于买田自耕于此可见。佃权的转让价亦应与此差不多，甚至还会更便宜一些。在当时农业生产力和社会经济制度之下，农民经济力量有限，大都买不起土地，这就为他们获得耕地提供了一个巨大的回旋余地。
其次，从加押减租的产权转让来看，加押的极限是“侔于田价”，或“与买价相去无几”。佃农实际上总是利用地主急需用钱的机会，压低押金。通常是所加押金低于买价，甚至大大低于买价。如宣统年间，四川永川县有一宗地主肖卫封佃田与尤照临的案卷说，“肖卫封此田出谷百二十挑，约值价钱千一百串。尤照临以稳钱（即押租）三百串佃耕，每年租谷二十三石。随后加成稳钱五百八十串，年租两斗，与贱价出卖无异”。这是佃农以一半左右的地价买了这块土地，地租已成了一种象征性的装饰物。又如在巴县，有的佃农多次加押至银一百七十两，就只剩下“租钱一串”。有的加押至三百六十两银子，只剩下“租六升”。有的甚至加押后“土无租”（注：参阅拙作：《清代佃农的中农化》。）。许多地主由于家道哀败，无力还押退佃，加押减租就成了名义上的土地经营权转让，实际上的土地所有权转让，其交易成本比通常的土地买卖要低得多。
再次，从田面交易来看，田面价通常由田地肥瘠和当地耕作习惯决定，如以江苏为例，姜皋在《浦泖农咨》中说，松江府“田又有田面之说，是佃户前后授受之价也，亦视其田之高下广狭肥瘠以为差等。向来上者一亩可值十余千，递降至一二千钱不等。若村落稠密，人口殷繁，进出水便当，即下田亦如上田之值。惟田亩窄狭者，虽田脚膏腴，而农人多恶之而不愿承种”。该省金匮县、无锡县一带，田面价则“较田价相上下”，与田底价差不多。而青浦县的有些地方，“地高而港阔，水旱无虞”，田面价“较昂于底”（注：参阅拙作：《清代佃农的中农化》。）。值得指出的是，耕种自己田面的佃农，经营稳定，乐意作长期打算，向土地投入工本，兴修水利，改良土壤，往往能获取级差地租，即所谓“田垦熟，成了肥地”。因此购买这类田地，地价虽高，而收益也高，并不吃亏。
以上四种土地产权的交易（部分田面交易除外），农民都可以用低于地权买卖的交易成本获得耕地，这就有利于土地在实际生产者之间合理流动，从而有利于土地资源配置的优化。
在封建社会中，优化土地资源配置的首选是，耕地掌握在具有比较充裕劳动力和资金而又没有地租负担的农民手中，即自耕农手中。到了清代，佃农通过垦荒和“力穑积财置田”等历史上原有途径实现自耕农化的情况均有所发展。但值得注意的是，由于租佃制度发展，永佃制下田面权的流行，押租制下加押减租的流行，却又为佃农自耕农化开辟了新的途径。这两类佃农，对耕地具有部分所有权，具有比较完全的经营独立性，可以自主选择资金和劳动力的投入方向，或扩大生产规模，获取规模效益；或从事机会成本低的经济作物种植和家庭手工生产，获取比较利益。特别是由于经营稳定，佃农乐意作长期打算，向土地投入工本，兴修水利，改良土地，获取级差地租。如乾隆间，江西安远县有的佃农，买得田面权后，耕种二十多年，连续追加工本，“顶耕年久，田成膏腴”（注：《清代地租剥削形态》第494页。）嘉庆《增城县志》也说，由于佃田“以永远为期，硗瘠之土，一经承佃，辄不惜工费以渔利，而田主莫能取盈”。这都说明这些自耕农化的佃农能使土地潜力得到比较充分地发挥。
但是，在当时社会经济制度之下，佃农自耕农化终究是有限的，一般意义的佃农仍然占有大多数。押租制和押租制下佃农转佃的流行，又为优化土地资源配置提供了另一种机制。魏金玉教授曾经指出，押租制是一种“筛选”，它把许多农民因付不出押金而被摒除在押租佃户行列之外，而使另一批经济实力比较强的农民成为押租佃户（注：魏金玉前引书。）。我们还可以说，佃农转佃耕地也是一种“筛选”，是一种“吐故纳新”的再筛选，这从佃农转佃耕地的原因即可说明。从《清代地租剥削形态》一书所列事例可以看出，佃农将耕地出顶，主要原因是缺少劳动力、生产工具与生产资金。如“欠债无偿”、“人少难于耕管”、“欠租耕不起”、“患病不能照管田务”、父死“不会种田”、“因贫乏用”、“有病不能多耕”、“自己种植不完”、“没有工本”、“因牲口倒了两头，不能照数佃种”等等。经过转佃，耕地就转到了劳动力较强和资金较多的佃农手中。“筛选”“再筛选”的循环往复，就可以使土地资源配置经常处于一种相对优化的状态之中。
江苏、浙江、福建、广东、湖南、四川、江西等省都是永佃制和押租制比较流行的地区，也是当时粮食生产和经济作物生产比较发达的地区，这与这些新的租佃关系所具有的优化资源配置的作用，应当是分不开的。中国地主制经济为适应生产力发展所具有的调整经济关系的灵活性，诚令人叹为观止。我在《中国封建经济发展阶段述略》（注：《中国经济史研究》2000年第4期。）。一文中曾经指出，到明清时期，经过赋役制度和租佃制度的改进，农民这个实际生产经营群体在资源配置中已占居主导地位，这就为优化资源配置开辟了相对广阔的道路。本文的论述，也可作为对上述论点的一点补充。
明清时期，土地买卖又分化出一种活卖形式。历来的土地买卖，都是一次性买断，完成土地所有权的转移。而活卖是卖主保留日后可以回赎的权利，契约上通常写明“回赎”、“银到契还”、“不拘年月远近，银到归赎”等一类文字。甚至不论田土已数易其主，都可以回赎，归原业主管业。它与典当不同之处，主要在于是土地经营权收益权的转移，还是所有权的转移。传统的一次性买断的买卖，就以绝卖、杜卖、断卖等名称与活卖相区别。
值得注意的是土地买卖中出现的找价（或称加找等）。它是指土地出卖后，卖主可以向买主要求增加田价。据陈铿教授考证，找价出现于明代中叶弘治年间，嘉靖、特别是万历后流行，并成为民间“俗例”、“俗风”。万历时许多土地买卖契约中已注有“自卖之后，不敢言尽”（注：《中国不动产交易的找价问题》（未刊稿），本文还采用了他的其他观点与资料。）字样，就是说田价未尽。浙江海宁人许敦俅的《敬所笔记》可资佐证。这部约在万历三十八年前后所撰写的笔记中说，“卖田一契交还，永无异言。止有典戤之产，则加价过册，今则祖父所卖之田，已历数十年者，一加不已，以二加至于三加，犹为未已。挈妻孥老弱持强操戈，索诈百出。成交时，则奴颜谄谀，后日则为寇仇，反面无耻。是风方起于十年之内，未甚远也”。到清代前期，找价之风，已遍及各省。
找价兴起后，卖主可以多次找价，历时久远也可找价。明代谢肇淛在《五杂俎》中说，“俗卖产业与人，数年后辄求足其值，谓之尽价，至再至三，形之词讼，此最薄恶之风，而闽中尤盛”。冯梦龙说，“鬻产者再三加找，尚告白占，百年前古契，犹怀为至宝”（注：崇祯《寿宁待志》卷上。）。由于找价有利可图，渐向各不同阶级中延伸。谢肇淛在前引书中说，“找价争论之家，贫富不甚相远”。范濂也说，“找价初犹无赖小人为之，近年则士类效尤，腆然不顾名义矣”（注：《云间据目抄》卷2。）。上述这些说法，对贫苦卖地农民虽有诬蔑不实之词，然所述事实确是这样。
找价之风至清代变本加厉，次数加多，时间延长，绝卖土地也有找价，《福建省例》说，“不论业已断绝，强凑强尽”。“竟有一田凑尽数次至数十次者，仍不满足”。《湖南省例成案》说，“有数十年卖出之产而子孙告找者，有转相授受之产而隔手告找者”。绝卖的田产，不但可要求找价，并且形成“俗例”。安徽怀宁县有土地“杜卖加找一次”的“乡间俗例”。湖北京山县有“凡出卖产业，许原业加找一次”的俗例”（注：《清代土地占有关系与佃农抗租斗争》第561、574页。）。福建建阳县也“有一卖一增之例”（注：陈铿文，《中国经济史研究》1990年第3期。）。有的甚至多次找价，安徽怀宁县，乾隆间，杨延荣绝卖土地后四次向买主找价，加添银八十二两。（注：《清代土地占有关系与佃农抗租斗争》第436、250、252页。）。
找价还由卖地漫延至典地。乾隆间，广东普宁县、陕西长武县均有典地后“索讨找价”的事例（注：《清代土地占有关系与佃农抗租斗争》第436、250、252页。）。甚至找价总额已超过土地时价，仍然告找，如福建闽清县陈焕彩家于乾隆二十年将田典与谢家，价银170两。乾隆二十八年找价40两，三十四年又找钱6千文，三十八年再找钱6千文，四十三年又找钱4千文。“先后典凑借共得过价银二百三十两纹纩，钱一十六千文，时价已经浮过，本无可凑”，后因陈家有人去世，“葬柩无资”，又“凑断出制钱14千文”，才订立断契（注：周玉英文，《中国史研究》1999年第2期。）。
找价产生的经济原因，大多是由于地主特别是农民因家有急需，被迫贱价出卖土地，但心有不甘，遂活卖以保留回赎的权利。后因回赎无资，只得找价以求补偿。所以文献记载的找价理由，多是“原价轻浅”、“价值太轻”“田多价少”、“卖价不敷”、“其田原价未足”、“当日未得契价足讫”，等等。清代前期，田价持续上涨，更加重了卖主心理的不平衡，找价之风，遂愈演愈烈。如在湖南，“楚俗从前卖产间有卖主不甘即弃，亦有以卖产为耻，故于卖契之后，混注不拘年月远近、银到归赎字样者。迩年田地物色加昂，奚啻十倍，刁徒控找赎，讼庭殆无宁日”（注：《湖南省例成案》户律卷8。）。
活卖找价，卖主“失之东隅，收之桑榆”，未始不是一处补偿。对买主也有利：一是乘人之急，贱价得地。二是田产可暂不契税过割缓交田赋，如咸丰《邵武县志》说，“邑多控丢粮之案，其弊皆由买田时不即收粮，一图钱粮减轻，二图暂收帮贴银钱，且应一时之用。及至差催，非逃避不见，即丢粮控找，以至索找相习成风，讼案山积”。
找价风起，实得了封建官府的一定支持，谢肇淛说，对找价事实，“官府不知，动以为卖者贫而买者富，每讼辄为断给”（注：《五杂俎》卷4。）。冯梦龙也说，官府往往“怜贫量断，亦从俗云尔”（注：崇祯《寿宁待志》卷上。）。后来封建政权谋图禁止，但积重难返，只得在立法中留存余地。雍正八年，清政府规定，“卖产亦有绝卖文契，并未注有找贴字样者，概不准贴赎。如契未载绝卖字样，或注明年限回赎者，并听回赎。若卖主无力回赎，许凭中公估找贴一次，另立绝卖契纸”。乾隆十八年，又规定，“嗣后民间买置产业，如系典契，务于契内注明回赎字样。如系卖契，亦于契内注明永不回赎字样。其自乾隆十八年定例以前典卖契载不明之产，如在三十年内，契无绝卖字样者，听其照例分别找赎。若远在三十年以外，契内虽无绝卖字样，但未注明回赎者，即以绝产论，概不许找赎。如有混行告争者，均不应重律治罪”（注：均见光绪《大清会典事例》卷755。）。
宗族势力对找价也推波助澜，如许多文契中注明“四亲力劝受业者亏”、“托亲劝谕得业者亏”、“时价过浮，前已立断”，但“藉在族间，……再三劝谕”等等。福建霞浦县一带，“霞俗产业买卖，如在五服之内，只典不断，俗称同族无断业。他如写明永断葛藤不敢言贴之业，尚待找价一二三次”（注：《民事习惯大全》第二编。）。该省建阳县漳平县一带，“五服以内亲属，如有将田地房屋买卖，概不能作为断绝，俗谚所谓至亲无断业”（注：《民商事习惯调查报告录》第511页。）。
找价陋习相承，难于遏止，遂迫使买主尽量压低田价，以应付找价。福建松溪县连城县一带的“风俗，凡民间置买田房产业，必须预留日后卖主找贴地步，并图短纳契税，每令减价立契，以至买后告找告贴，一再不休”（注：沈圭：《赞政集》。）。如此恶性循环。直至民国年间仍无休止。
总之，由于土地买卖增多，特别是由于土地经营权的进入市场，明清时期土地市场的发展，不仅是外延的扩大，更是内涵的扩大。找价虽为土地商品化发展的产物，却又体现了封建经济制度下小农经济对土地买卖日益发展的一种抑制，成为不利于土地商品化发展的新的“传统附属物”，使土地商品化呈现为既发展又停缓的矛盾态势。这说明了土地市场虽然比较发达，而其发育程度却是比较低的。
四
前面我们主要对土地市场量的扩大作了一些分析，当然其中也包括了一些质的变化的分析，如封建国家不立田制、土地经营权进入土地市场等等。下面我们将对后者再作点补充。
首先，在土地市场中，土地作为一种买卖的客体，任何时候都是生产要素，但这并不是决定土地市场性质的充足条件。土地市场的性质更大程度上决定于市场主体、即土地购买者和出卖者的需求、使用方向以及其经济行为在社会再生产中的作用。在中国封建社会的一个很长时期内，购买土地的主要是贵族、官吏、地主和商人。他们买进土地，是一种投资，以求财富增值。从另一个角度看，也是一种积累，一种储蓄，最后大都是用于生活消费的需要，特别是享受性消费和发展性消费的需要，如用于楼宇园林、珍宝奇玩、佳肴美酒、声色狗马、字画书籍之类。买土地用于生产的究竟为数不多。而出卖土地的大多是农民，他们出卖土地主要是用于生老病死、婚丧嫁娶、清偿债务、交纳租赋等等。当土地所有者需要支付上述种种消费需要，而又手头拮据的时候，他们就会出卖土地，将这些积累与储蓄转化为社会消费基金，以补充社会消费基金的不足，维持社会再生产的顺利运行。因此，土地买卖是当时社会平衡社会再生产中积累与消费基金比例关系的一种手段与机制，土地市场是当时社会平衡积累与消费供求的调节器（注：参阅张忠民文，《中国经济史研究》1989年第2期。）。宋代以后，农民和地主买田自耕的情况虽有增加，但任何事物的性质都以一定的量作为必要条件，都有其数量界限。农民和地主买地自耕的数量，在土地交易总量中的比例并不大，难以改变土地市场的上述性质。
明代中叶以后，自耕农和佃农购买土地的增加，大量发展的中小地主购进的土地通常也自己耕种一部分，特别是押租制和永佃制流行之后，土地经营权、田面权进入市场，生产者因生产需求而购买和租赁土地大增。地主买卖土地虽然大量存在，但土地在生产者之间流动的比重大大增加了，从此土地市场作为生产资料市场，也就是作为生产要素市场的性质开始突出了。这无疑是土地市场的一个重大变化。
其次是土地价格形成的发展。根据历史文献记载，有多种因素影响土地供求关系，从而导致地价的波动。这些因素有年成好坏、地租轻重、赋役轻重、人口多少、治安好坏（包括战争）、货币供应量大小、买卖双方社会地位高低、卖主需求缓急程度等等。如江南苏松地区，“崇祯末年，盗贼四起，年谷屡荒，咸以无田为幸，每亩祗值一二两，或田之稍下，送人亦无有受诺者”（注：钱泳：《履园丛话》卷1。）。这些因素大都只是在特定条件下影响和决定地价。而在通常条件下，决定地价的根本因素则是与土地质量相联系的土地收益率，即投入与产出的比值（注：此处采用高聪明博士的意见。）。土地收益率高，则地价高；土地收益率低，则地价低。随着社会经济的发展，土地收益率决定地价，呈现出不同的表现形式。
在秦汉以至唐代中叶，农业生产力和社会经济还不够发展，农民改造自然条件的技术与经验相对不足，影响地价的经济因素也比较单纯，土地收益率对地价的决定，遂朴素地简单地以土地自然丰度表现出来。如汉代的地价记载，“丰镐之间，号为土膏，其贾一金”（注：《汉书·东方朔传》。）。至东汉初，关中地价仍是“厥土之膏，亩价一金”（注：《后汉书·杜笃传》。）。《九章算术》也说，“善田一亩价三百，恶田七亩价五百”。有些地理位置优越的土地，如灌溉便利，邻近城市的负郭田之类，其土地收益率也高，地价也高。如在都江堰地区，“地居水侧者，顷直千金，富强之家，争相侵夺”（注：《旧唐书·高土廉传》。）。
唐代中叶以后的唐宋时期，是地主制经济发展的一个高峰期，买地的人多是官僚和庶族豪强地主，他们最关心的是作为土地所有权经济实现的地租。加以当时农业生产力发展，亩产量提高，而且比较稳定，特别是定额租开始发展，“岁收租自有常人”，“利害较然”（注：《宋会要辑稿》食货61之1。）。在此条件下，地租遂成为决定地价的重要因素，所以宋人说，“民间买田之初，必计租知定价”（注：《宋会要辑稿》食货69之13。）。贾似道实行公田法时，也“不以亩为价，而随租以为价”（注：黄震：《黄氏日抄》卷84。）。实际上决定地价的仍然是与土地质量相联系的土地收益。对此，当时人也是很清楚的，他们说。“地有肥瘠之异，故租之多寡，赋之轻重，价之低昂系焉”（注：《宋会要辑稿》食货69之12。）。
明代中叶以后的明清时期，商品经济发展，商品性农作物发展，农产品价格遂成为决定地价的重要因素。首先是粮价。在江南地区，“田价随米价为低昂”（注：光绪《金山县志》卷17。）。在湖南，田“价视田之肥硗及谷之贵贱为低昂”（注：同治《醴陵县志》卷1。）。在湖北，“户口渐增，谷价日昂，危岩峻岭，价等膏腴”（注：同治《建始县志》卷3。）。其次是棉价。在江南地区，康熙间，“钱粮连邀蠲免，花价复昂，每田一亩，遂增至数金”（注：咸丰《紫堤村志》卷2。）。“沙田最宜棉花，草少易治，故田价亦昂”（注：郑光祖：《一斑录》卷2。）在河南，“种花之田，平川少而山岭多，凡山地种至数岁，即称老花地，收获必倍，且竟耐旱涝，故其价贵于平田，惟久故也”（注：《湖南省例成案》兵律卷2。）。在四川“涪江两岸之地，棉土一亩，需钱三百余钏，不产棉者，仅需二百余钏，或不及二百钏”（注：民国《遂宁县志》卷7。）。其他如桑田、菜田也是如此。在江南地区，“吾吴西郊，山地亩值钱数百，桑园亩值钱三十千”（注：冯桂芬文见《皇朝经世文续编》卷42。）。在山西，五台县泉岩河的“西畔在上游，得水易，可种蔬菜瓜壶，每亩值七八十千；东畔田在下游，得水难，仅可种五谷及萝卜，每亩价仅值四五十千”（注：光绪《五台县新志》卷2。）。粮价增昂，影响地价，棉、桑、菜价高于粮价，所以种这些经济作物的土地价格高于粮地，其实质仍然是土地收益决定地价。只是土地肥硗的概念发生变异。历来田地肥硗以粮食生产为准绳。沙地与山地不宜种粮，属于硗瘠土地一类，如江南嘉定县，“嘉土沙瘠，不宜于禾，外冈地势高阜，尤不宜于禾，往者皆种木棉”（注：乾隆《续外冈志》卷1。）。而高地与沙地宜于种植桑棉，桑棉比较利益高于粮食，所以其地价也高于粮地。
消费者对农产品的需求，也促进了生产者对土地的需求。时代中叶以后，商品货币经济发展，推动了人们购买田地，就土所宜，种植各种农作物，以追逐市场利益。浙江吴兴一带，“为东南沃野，山居林木材章，水居菱芡芰荷，田畴粳秫，陆地桑麻菽茭蔬果，此利皆可致千金，故富民率好为兼并。爱地重于金玉，虽尺土不以假人。其为卉木花草，芬葩艳丽，可以娱耳目而妨地者，悉弃不好。”（注：《张来仪文集·芙蓉庄记》）到了清代，农产品的商品生产进一步发展，种植经济作物大都需要肥沃田地，押租高，地租亦高，而佃农却是“膏腴之地，争相佃种”。如四川郫县，清代前期盛产高质量烟草，“烟田一亩，佃课十金”，而包括佃农在内的农民，以“大约终岁获利过稻麦三倍，人争趋焉”（注：嘉庆《四川通志》卷75。）。又如湖南郴县一带，乾隆嘉庆间，因“迩者粤东麻价颇高，素有心计者，谓田中一年之所收，不敌一年三刈之麻，乃略施其智于瘠薄之产，而麻之获价果倍于谷，效之者遂群然起矣。于是有争佃富室之田，且甘愿倍租以偿之者”（注：嘉庆《郴县志》卷终。）。就是安徽徽州一带的荒山，“荒山百亩，所值无多。而棚民可以出千金、数百金租种”，由于种植苞芦、杂粮，可“获利倍蓰”（注：道光《徽州府志》卷4之2。）。这都说明由于消费者对农产品的需求增加，促使地主买田从事商品生产，甚至促使佃农租种高地租的田地从事商品生产。这都是商品经济发展对土地市场带来的重要变化。