摘要：我国房地产业经过二十多年的发展己初具规模，逐渐发展成为与人民生产、生活息息相关的支柱产业。但是房地产行业的经营环境急剧变化，竞争空前加剧。同时，国内房地产开发的成本管理总的来说还比较落后，项目成本监控实际操作水平还不是很理想，房地产开发成本迫切需要科学的管理和有效地控制。基于此，笔者结合住宅小区开发项目实例，解决成本控制的具体过程中出现的各种各样的问题，提出项目开发成本控制对策。
关键词：房地产开发成本；住宅小区；成本控制；
引言
随着人们对各住宅及商业项目有着更高的要求，市场的竞争也越来越激烈，以及一些新的居住理念的形成，房地产建设项目在成本管理方面的难度也是逐步增大。以及房地产建设项目具有周期性、过程性明显等特点，这样，成本控制不仅难度增加，而且其重要性是显而易见的。通过创建经济、适用且与时俱进的成本控制体系，以达到在目前激烈的市场环境中稳步提高利润，对成本管理的重视以及对目前成本控制策略的优化就显的尤为重要。
1项目概况
根据市场预测与需求，以及用地规模、周围环境、建设条件、资金筹措、市场需求等因素，住宅小区建设项目总投资3234.51万元。项目占地面积1166.43平方米，建筑面积13000平方米，其中住宅面积12920.4平方米，绿地率28%。
2住宅小区建设项目规划设计阶段成本控制
2.1推行设计招标
为了保证住宅小区建设项目的设计招标工作顺利进行，房地产公司编制了高质量的设计任务书，不仅对拟建建筑物的功能、风格、概算、大致工期以及建筑材料、设备选用等方面的期望及观点进行了详细的说明，而且把握好设计任务书的具体细节，确定好施工图设计的深度，预见和控制今后可能出现的工程变更。
2.2实行限额设计
在该项目中，公司按批准的投资估算来控制设计方案，按批准的设计方案来控制初步设计，按批准的初步设计概算来控制施工图设计的过程。在此过程中，让设计人员和经济管理人员紧密配合，做到技术与经济的统一。一方面设计人员在设计时充分考虑经济支出，比较不同的方案，不断优化设计另一方面经济管理人员及时进行设计造价分析，为设计人员提供相关的造价信息，达到动态成本控制的目的。
2.3加强设计出图前的审核
在该房地产开发项目中，加强设计出图前的审核，一方面充分利用了社会资源另一方面积极发动了公司内部设计、工程、成本人员，根据本公司的管理水平、经验进行图纸审核。公司在图纸审核过程中重点关注了以下几点：1）结构设计的合理性，包括结构选型、结构计算；2）各专业搭接，主要是安装各专业与土建专业的搭接，包括预留预埋、开槽、埋管等；3）建筑与结构专业的搭接，确保二者完全一致，避免造成返工；4）设计阶段成本人员的全面参与。
在设计阶段,要求项目的成本人员全面参与到设计过程中来，为设计师提供设计思路或设计依据。其关键之处在于，根据成本目标和设计限额，指导设计师选择最为经济、合理的设计方案。
3住宅小区建设项目实施阶段成本控制
3.1实行工程招标管理
在该项目的编写招标文件过程中，还要紧紧地扣住工程概算，确定招标限价。要求招标设计的标价不得超过该项概算额度，在把握建设市场动态变化的基础上，按照项目的工期长短、技术复杂性、规模大小和施工难易程度等因素作适当的考虑,确定下浮率，这样就可以在一开始就为建设项目控制成本打好基础。
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在签订合同时严格的以招标文件为基础，对与有关工程成本控制的条款进行详细的约定。比如：合同总价；合同所包括的工程范围；施工期间的费用调整限制、条件以及依据；洽商、设计变更的确认等等。如果在这些方面稍有疏漏，在项目建设期间就有可能造成施工成本的失控。二是对工程合同在施工建设期间的进行执行控制。项目施工建设期间较长，项目施工建设期间较长，现场的各项因素复杂，甲乙双方在实际操作中合同中的一些条款往往会被忽略，要求公司指定专门的负责人员中，随时监控施工过程中发生的一切活动是否超出的合同的范围以及条款的约定，从而维护合同的严肃性以及避免因合同执行问题而造成成本上的失控。
3.2采购管理成本控制措施
公司对该开发项目的采购成本控制管理有以下几个重要环节：一是严格依照招标文件、工程或认同和施工图纸进行采购，减少采购过程中的随意性，严格控制采购过程中对努采购的材料、设备、设施的功能、规格、等级进行变动。二是编制合理全面的采购计划，使建设单位尽可能的进行集中采购和有充裕的时间对拟采购的材料设备进行考察和招标，选择出性价比值较高的产品。三是采购坚持货比三家，对拟选中产品的生产单位、经销单位的生产实力、技术力量、资质等级、产品质量进行严格的考察，以免造成误选错选。
3.3现场成本控制措施
3.3.1事前控制和事中控制、事后控制相结合的方法
在该项目的施工过程中,事前控制的内容包括提出的对招投标的管理、对合同的管理、对采购的管理、作好施工图纸仔细核查校对以及做好技术交底。这是我们现场成本控制的重要一步，也是进行事中控制和事后控制的重要基础。在该项目开工之后，对施工过程按照进度计划、工程的设计图纸以及工程的资金计划进行监控随着工程进行中发生的各种预期的情况和突发的情况以及洽商或者变更进行成本投入的调整和控制，这就是现场成本进行的事中控制和事后控制的内容，也是整个项目在施工建设期间进行成本控制的重头戏。
3.3.2主动控制
该住宅小区建设项目中，主动控制的具体措施主要体现在管理人员预先制定出的各项保障成本控制的一些计划、规章制度、组织保障体系以及对落实这些制度和计划的执行情况进行了监督和检查。比如，经济洽商和设计变更的管理办法、对资金计划的执行情况监督检查、采购成本管理的制度和执行情况的检查、各种可能对施工质量和施工进度、工程投资造成影响的风险预测和分析以及包括施工质量和施工进度计划的执行情况检查都是该项目中对成本进行事前控制的内容。
在该建设项目中，管理人员对计划实施进行了跟踪，把它输出的项目信息进行了加工、整理，再传递给控制部门，然后再回送给计划实施系统付诸实施，使得计划目标一旦出现偏离就得以纠正，依靠不断的调整结果进行动态的控制。并且从计划的实际输出中发现偏差,及时纠偏。
4项目竣工结算阶段的成本控制措施
公司为做好工程竣工成本控制，采取以下几项措施：1）保证建设单位的工程资料完整有效。建设项目在施工建设期间，根据施工过程中发生的各种情况形成经济洽商、设计变更以及工作联系确认单等文件，这些文件是在符合工程合同、招标文件的基础上进行签署确认的。这些文件符合合同中的约定条件，同时又是经过总包、建设、工程监理以及设计单位及四方签章确认的完整有效的文件资料，可以作为工程决算的依据。2）利用好工程监理单位，做好施工建设期间的月报工作。监理月报是监理公司根据总包单位以及分包单位在施工期间的实际进度和每月完成实际工程量而做出的形象进度报告，是建设单位在工程竣工之后审核各施工单位所报竣工决算的基础资料。
5总结
本文以房地产开发项目成本控制为主要研究对象，通过住宅小区建设项目这一案例，从规划设计阶段成本控制、实施阶段成本控制和竣工阶段成本控制进行了项目开发成本控制对策的研究，并给出了可行的方案。
参考文献
[1]曾小青，陈宏明.关于建设项目设计阶段投资控制的探讨[J].建筑经济. 2011, 32(S1): 21-22.
[2]程学昌，奚涵川.建设工程项目的全过程成本管理[J].建筑经济. 2007(11).
论文作者:熊俊宇
论文发表刊物:《基层建设》2019年第14期
论文发表时间:2019/7/29
标签：成本控制论文; 工程论文; 成本论文; 建设项目论文; 项目论文; 计划论文; 住宅小区论文; 《基层建设》2019年第14期论文;