我国房地产市场的问题及对策，本文主要内容关键词为：房地产市场论文,对策论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
房地产业属于第三产业的第四个层次。在经济发达的国家和地区，房地产业和重工业等统称为“支柱型产业”。我国的房地产业是在改革开放后，伴随着土地使用制度改革和城镇住房制度改革而产生和发展起来的，而房地产市场又是随着房地产业的发展而创立、起步及发展起来的。由于我国的房地产业是一个新兴的独立产业，房地产市场运行历程还很短，需要正确地认识、科学地洞察和分析它，并不断地去改进它和完善它，从而促进我国房地产市场积极、稳定地发展，更好地推动房地产业，乃至整个社会主义市场经济健康向前发展。
一、房地产市场
市场，是商品交易的场所。房地产市场，狭义地讲，是指房地产权属交换的场所。它同一般的市场的形态上的差异在于这个场所在空间上没固定位置；广义地讲，房地产市场是组织社会房地产经济运行的系统，是房地产经济在流通领域运行的载体，是有形的房地产商品和无形的房地产商品服务的统一体，是有形空间和无形空间的统一体。
房地产业有经济发展“晴雨表”之称，它能综合地反映一个国家或一个地区的经济实力，房地产市场能够很敏锐地反映经济的兴衰。反之，发展房地产业，活跃房地产市场，能够促进经济腾飞，这已被国内外的实践所证实。
房地产市场是市场经济的一个组成部分，它有着独特的功能和作用：（1）房地产市场能刺激和扩大房屋消费，促进房屋生产，加快我国住房商品化进程；（2）房地产市场能促进土地流转合理化，生产力布局科学化；（3）房地产市场通过市场调节，使房地产的生产结构和消费结构趋向合理化；（4）房地产市场能灵敏地反映房地产供求状态，价格变化趋势及人们的消费心理和动态等，为生产者提供信息，为决策者提供依据，使生产能面向和适应市场的需求；（5）房地产市场通过竞争机制的作用，为房地产企业提供良好的外部环境，面对市场竞争，促使企业改善经营管理，提高房屋商品的质量和服务质量，降低生产成本，提高经济效益，以实现资金的良性循环和房屋的扩大再生产，更好地满足人民物质文化生活的需要。
二、我国房地产市场存在的主要问题
我国在长期的计划经济时代中，理论和观念上否认房地产的商品属性，房地产业不被认为是一个独立的产业，因而不存在房地产市场。改革开放后，随着土地使用制度和住房制度改革的不断发展，房地产业才真正成为一个独立的产业迅速发展起来，房地产市场得以培育和不断走向完善。由于我国房地产业起步很晚，发展又极为迅猛，因此房地产市场从培育到走向成熟的过程中，存在着一些具体现实问题，有待于人们去克服解决。问题主要体现在以下几方面：
第一：国家对房地产市场缺乏宏观调控手段，导致房地产市场中的商品房屋相对过剩。
我国自80年代以来，在中国大地上，房地产业开始从沉睡中初醒时，国内外大量的投资者看好中国的房地产市场，认为房地产开发是投机、赚钱的大好时机，在利益的驱使下，很快出现了成千上万的房地产开发公司，巨额的资金无序地流入房地产业。在这股巨大热浪的推动下，很快把我国房地业的发展推向高潮，当时社会经济的三大过热，直接与房地产市场相关的占其二，即房地产过热，开发区过热。房地产市场火爆异常，地价、房价呈直线上升。例如，深圳从1987年以368元（人民币）m[2]的地价拍卖第一块地起，时隔五年，到1992年地价竟上涨三倍多。海南和上海浦东开发区从成立特区后，地价、房价不知涨了多少倍。有多少弄潮儿在这一过程中从不明一文到百万富翁。特别是90—93年，开发商被眼前的火热景象和暴利传闻迷住了眼睛，争相兴建花园别墅和高级公寓。全国各大中城市争相圈地设立开发区，大量的商品楼、写字楼纷纷推向市场，出现一种“过热”、“虚热”的高速发展状况。中国的房地产市场的潜在需求量很大，但潜在需求不等于现实有效需求。房地产业在短期内急剧膨胀的模式，失去社会环境的配合，失去有效市场需求的依托。结果导致大量的商品房、写字楼的积压。据统计，1994年底，我国房地产市场中已累计空置商品房屋3289万m[2]。据国际上的房地产权威人士认为，在发达的市场经济国家，如空置商品房与三年商品房竣工量相比较达到10%，就到了房地产市场的危险警戒线。从目前我国房地产市场的状况分析，空置商品房与三年商品房竣工量相比较已达到9.9%，虽然没有超过发达市场经济国家的警戒线，但不要忘了我国是一个比较落后的发展中国家和房地产市场尚处于初级发展阶段，相对于我国的国情而言，恐怕早已超过我们自己所能承受的警戒线了。
由于推向房地产市场的商品房总量超过了市场的有效需求，使投入房地产业的资金难以进行良性循环，又导致盲目设立的开发区因资金等原因，无法开工建设，土地资源被闲置。造成了资金、资源的巨额浪费，给国家和投资者造成了巨额的经济损失。因商品房滞销，资金难以周转，迫使很多房地产开发公司破产或退出房地产业，使房地产业的发展很快走向“低迷”状况，房地产市场走向疲软。短短七、八年间房地产业出现了“过热”和“低迷”的大起大落的现象，形成了强烈的反差。
纵观我国房地产业的发展过程，可以看出房地产业发展需要本产业发展所必须的自身条件，同时也还需相应的环境条件。单纯地由本产业来推动本产业，必然起落无常，而社会、经济相关环境条件的造就主要靠国家的宏观调控。国家随时掌握房地产起落趋势，及时通过价格、控量等手段，以及其它有关政策措施来实现其调控功能。房地产业才能健康、持续、快速发展，不致于大起大落。面对房地产市场的大起大落，供需严重失衡，是与国家对房地产市场缺乏宏观调控手段直接相关的。
第二：房屋价格居高难下
目前，我国商品房价格一直居高难下。引起商品房屋价格较高的原因大致是：土地价格刚性上涨；工程造价上涨幅度过大，建材原料涨价，人工工资增长等原因带来的连锁反应；各种税费项目增多，很多不合理的收费被迫摊入开发成本；住宅建设档次不断提高引起商品房价格随着档次提高而增加。上述几个原因中，不乏房地产开发商无能为力之处。比如象税费的增加，各项不合理的收费和摊派打入商品房屋成本过多，有的占了商品房屋成本构成的30%左右。据调查，有些地方房地产开发企业承担的不合理费用摊派高得吓人，有关人士透露：建造一栋楼各种税费竟达70多项，有的住房分摊的费用，竟达到住宅投资本身的5—7倍。目前，在北京、上海、深圳、广州等的中档商品房价格约在6500—8000元／m[2]，一套商品房要50万元左右。这种居高难下的商品房价格既不利于房地产开发商，也坑害了房屋消费者。作为开发商，生产商品房屋的目的是为了出售而盈利，面对激烈的市场竞争，开发商们都想自己生产的房屋销路好，资金周转快，在竞争中处于有利地位。但面对着很高的房屋生产成本，希维持高价，房屋的销路又差，出现房屋销售困难，产生资金积压，要承受资金利息的压力；若降价促销，又会亏本或盈利很少。因此，商品房成本过高，也损害了房屋开发商的利益。作为商品房的消费者，要购房来改善自己的居住条件得花巨款，承担巨大的经济压力。针对我国目前低消费、低工资水平的广大城市居民和工薪阶层来说，购买商品房的资金数额相对于他们的工资收入来说，简直是一笔天文数字，一个一般的工薪人员一辈子靠工资是积不起这笔巨款购房的，他们无购买力，只好望房兴叹。居高难下的商品房价格使市场的有效需求较小，这既不利于我国住房商品化的实现，同时也是商品房滞销的直接原因之一。
第三：房地产市场中政策因素的不明朗、操作中的不规范，为房地产市场蒙上了深层阴影。
目前，在房地产市场中，有苦于政策因素的不明确和操作中的不规范，主要体现在以下几方面：
⒈“安居工程”实施的走样
为了解决低收入城镇居民住房问题，改善并提高居民的居住条件，我国内地城市推行了“安居工程”（平价房），为了鼓励开发商投资开发建设居民住宅，《中华人民共和国城市房地产管理法》明文规定国家将采取税收等方面的优惠措施。建设部还颁布了《建设部1994年实施“安居工程”意见》，就实施“安居工程”需具备的条件、优惠政策、住宅价格和销售对象、施工质量和物业管理等，作了具体规定和说明。然而，“安居工程”在实施中却走样了。某些实施“安居工程”的房地产开发商虽享受了政策上的优惠，却并没有按“安居工程”的需求，提供质优价廉的安居房；有的房地产开发商以开发安居房为名，反而继续扩充商品房屋的供给总量；购买安居房的消费者也不是真正的低收入者，从而挤占了业已空置的商品房屋的有效需求。
⒉商品房屋的价格竞争策略难以在市场中完全施展。
由于各项不合理的收费和摊派打入商品房价成本过多，其在商品房屋成本构成的比例较高，且各开发商之间并非处于完全平等地位，还存在诸多不公平之处，使各开发商推向市场的商品房的价格竞争策略难以施展。
⒊城镇住房制度改革与房地产市场的发育与完善不配套。
房地产市场的发育与完善是以我国的城镇住房制度改革为依托的。目前，我国城镇住房制度改革迈出的步子不够大，与房地产市场的发育和完善不配套。其主要表现是：人们的思想观念跟不上。50年代以来，我国一直实行的是福利性的住房实物分配体制。在这种体制下过惯了生活的广大居民，其靠单位分房子的心理和观念是根深蒂固的，他们即使有潜在的购买力，也形成不了强烈的购房欲望，宁愿等待也决不轻易购买商品房。再加上我国住房租金偏低，买房不如租房划算。这进一步增强了广大消费者传统的心理和观念习惯。这些均妨碍房地产市场的发育与完善。
⒋政府行为的不规范。
据调查，有些城市规定，不管开发什么类型的商品房屋，房地产开发商都要交20%的廉价房给政府，作为实物形态的地租或税费等等，这种不规范的政府行为给房地产市场蒙上了深层阴影。这些问题说明：我国目前房地产法律和政策执行中还缺乏严肃性，以感性代替政策的倾向很严重。这既不利于建立法制与政府的权威，更不利于我国房地产业的健康发展。
第四，缺乏科学合理的地价体系
在土地进入市场前，应该开展土地分等定级和地价评估，确定一套科学合理的地价体系，为国家收取税费及进行土地使用权出让、出租、抵押等提供科学的依据。然而我国开展土地分等定级和地价评估等基础性工作滞后于土地市场的发展，不少地方在还没有开展土地分等定级、还没有建立地价体系的情况下，土地使用权就提前进入市场；而有的地区虽然初步建立了地价体系，对土地进行了分等定级，但由于种种原因，也没有按标准执行。使土地的交易价格和实际价值相差很大，一般都是土地交易价格偏低，使国家的土地资产收益蒙受了极大损失，使部分本应属于国家的土地收益流入了企业或个人口袋。
第五，城乡结合部的集体土地收益严重流失。
城乡结合部是位于城市的边缘地带，为城市与农村交汇地，这里具有优越的地理环境条件，交通方便，有良好的公共服务设施，能接受到城市中心较强的经济辐射。随着城市的扩大和开发区的建设，这些地区发展潜力巨大，是城市扩展的前沿区域。城乡结合部的土地在国家没有征用之前，仍为集体土地，这点在法律上是十分明确的。我国至今仅对国有土地入市制定了相应的法律、政策。从法律上没有允许集体土地直接入市的依据。而实际上，这部分土地已隐蔽地进入交易市场。农民占用大量区位条件好的集体土地修建高楼，用以住房出售、出租或开设旅馆或开设商店，获得相当丰厚的经济收入，他们并没有为取得土地而支付任何代价，完全靠占用土地资源而腰缠万贯，这是一种既不合法、又不合理的现象。城乡结合部的集体土地具有特殊性，国家对这种特殊的集体土地应采取特殊的政策，进行有效的管理。而目前，因缺乏切合实际的政策、法律的管理和约束，使城郊结合部的集体土地收益严重流失。
三、完善我国房地产市场的措施
针对我国的房地产市场存在的问题，只有加强国家的宏观调控，改革现在房地产市场管理体制，规范房地产市场运行机制，理顺房地产市场经济关系，健全和培育房地产市场，才能使我国的房地产市场有序地、稳定地、繁荣地发展下去。这也是当前的经济改革的重要课程之一。在此，有几点建议措施。
⒈强化国家对房地产市场的宏观调控
房地产市场的运行需要国家的宏观调控，通过宏观调控，实现房地产市场商品房屋的供需平衡，优化资源配置，合理分配收益，抑制各种投机活动，保持市场稳定。国家对房地产市场进行宏观调控的手段是：
（1）控量手段：我国的各级政府应组织开展土地利用总体规划和城市建设规划，严格按规划的用地指标和范围，以及城镇发展的方向，确定向房地产市场提供土地供给总量，政府要高度垄断土地出让市场，以控制土地出让供给总量及价格，达到房地产市场的供需平衡。当房地产市场的土地需求旺盛时，可提高出让地价来抑制需求；反之，降低出让地价可以扩大需求。以实现市场的需求量与控制供给量保持平衡。通过国家的宏观控量手段，可有效地抑制房地产业发展的“过热”、“低迷”状况，使房地产市场逐步走向稳定发展轨道。
（2）税收手段：对房地产商品流转行为课税，可以直接调节房地产流转使其加快或滞缓。当房地产市场滞销时，房地产商品流动不足时，可减轻流转税，降低商品房的生产成本，以降价促销；当流转过频投机盛行时，可增加对流转的征税，以合理分配收益。
（3）房地产金融手段：房地产经营和消费都需巨额资金，没有房地产金融的参与、支持，房地产业难以顺畅地发展，房地产市场也难以兴旺、活跃。房地产抵押贷款是房地产金融的主要形式。通过对房地产抵押贷款额度、贷款条件和利率的调整，就可以在宏观上控制房地产市场的运行。如增加贷款额度、放宽贷款条件，降低贷款利率等，就可以扩大房地产经营资金，活跃房地产市场，通过发展“按揭”业务，可支持居民的支付能力和有效需求。我国应积极发展房地产金融业，以支持房地产业开发适应市场的商品房与支持居民购房相结合。前两年我国房地产市场的某些混乱与金融秩序的一定混乱有着直接关系。近两年来，国家采取宏观调控的措施，使金融秩序明显好转。国家应进一步加快金融改革，实行政策性金融与商业性金融的分离，建立商业银行等改革举措，以规范金融业与房地产业的正常联系，进而在我国形成房地产金融体系提供有利条件。
在1993年下半年以来，国家对房地产市场进行了宏观调控，使房地产市场中的泡沫现象逐渐消除，但中国房地产市场目前还处于全局性沉闷，有待复苏。这就需进一步强化国家的宏观调控，使房地产业走向良性循环、平稳发展轨道。
⒉规范政府行为，加强企业管理，以降低商品房屋开发成本，压低商品房屋价格。
前面已经谈到商品房屋价格很高是由几种原因引起的。其中政府行为的不规范，进行不合理的收费和行政性摊派，以及要求开发商提供廉价房等等，增大了商品房的成本是重要原因之一。为此应通过法制和规范政府行为来解决。同时也应加强房地产开发企业的管理，向管理要效益，通过提高管理水平，来缩短房地产商品的生产周期，减少建筑材料的无效损耗，以降低商品房的生产成本。从规范政府行为和加强企业管理两个层面来降低商品房开发成本，压低商品房屋价格，从而刺激房地产市场的有效需求。
⒊规范房地产市场的运行机制，进一步健全和完善房地产市场。
首先，政府高度垄断国有土地出让一级市场的审批权、价格决策权及签约权。其次，规范二、三级市场，规范交易程序。转让、抵押、租赁等二级市场，应遵循一定的市场规则和秩序，不能无序地进行。第三，加强房地产权属管理。房地产市场必须要明确房地产的权属，并进行权属登记，未进行权属（房屋、土地）登记的不得进入市场，不能模糊。只有这样，才能使房地产在市场上正常流转，保护房地产所有者和使用者的合法权益。目前，我国还存在着房地产权属不清的情况，这主要是一些国有企业。可通过企业的经营机制转换过程来明晰企业的房地产产权关系，为其入市奠定基础。第四，加强房地产市场法制，使市场主体、客体与运行机制获得完善的法律保护和制约。第五，要严格区分商品房市场与安居房市场，这两种市场要各行其道，各安其径，不能鱼目混珠。目前，安居房进入商品房市场时有发生，要采取措施，严格加以区分，使其“井水不犯河水”。第六，要完善房地产市场信息形成和传递的渠道，增加房地产市场信息的透明度和正确性，使房地产开发企业能按照正确的市场信号调节自身的开发经营活动，控制房地产开发商经营行为的盲目性。
⒋加强配套市场建设。
要使房地产市场健康、稳定地发展，首先要培育房地产金融市场，促进金融机构介入房地产开发、交易，特别是介入住宅抵押贷款业务。其次，要推行房地产价格评估人员的资格认证制度，提高地价评估人员的业务素质，增强地价评估的科学性、可信性。第三，要发展规范的房地产交易所和其他服务机构，确保房地产市场的正常运行。通过加强以上配套市场建设，使房地产市场更加完善。
⒌将隐性的城乡结合部集体土地市场纳入规范化管理轨道。
城乡结合部的土地资产具有较高的级差收益，是远离城市的其他农村集体土地所无法相比的。城乡结合部的土地之所以能获得较高的土地收益，主要原因有两点：第一，地理位置优越。紧靠大城市，接受城市中心较强的经济辐射作用，且为工矿企业从城区向外疏散之地，经济发展速度很快。第二，国家投资大，在这些地带国家投入了大量的资金改善其交通和通讯条件，建造公共服务设施等。居于这两点原因，可以毫不夸张地说，城乡结合部的土地级差收益是国家直接投资或间接投资而产生土地增值的结果，因此国家应收取土地的级差收益。然而，隐性的集体土地市场中土地级差收益绝大部分或全部流进了私人的口袋，使国家遭受到严重的资产流失。对此，各级政府应认真对待，不能视而不见。宜把这种隐性市场显性化，可仿照城镇土地建立一套行之有效的集体土地使用费、税收缴制度，以控制农民乱占、滥占土地建房，合理分配土地收益。总之，现在的当务之急要把城乡结合部的隐性集体土地市场纳入规范化管理轨道，迅速有效地截住资产的流失。