免收物业费社区物业管理模式新变革
陈财灯
20世纪80年代，伴随着西方的物业管理模式引入，社区物业管理矛盾成为长期难以解决的社会问题。物业公司收取物业费不到位（平均收费率85%左右），物业公司为了保本降低服务标准，业主不满意，拒缴物业费，形成恶性循环，成为物业管理行业和住宅社区物业管理的痛点。根据2019年6月1日中国小康网公布数据，2019中国居住小康指数为90.2，国人关于目前居住条件与环境的“十大不满”之首就是物业管理，人们对物业公司最不满意的“服务不好”占比75.4%。
安居才能乐业，社区物业管理矛盾必然会消解业主的获得感和幸福感。如何破解物业管理难题，让老百姓回归和谐睦邻的社区关系？天福集团率先创造性地提出“美好生活家园”开发运营模式，将传统的“社区物业管理模式”改变为“社区运营模式”，将住宅社区当作一家企业来运营，从住宅社区规划配套、工程建设、商品销售到社区固定资产和流动资产的配置、运营、管理和监督，进行了一整套理论研究和具体实践。通过社区运营，实现社区收支平衡，做到业主免缴物业费，打破物业公司与业主之间交易和雇佣关系的壁垒，从根本上解决两者之间的冲突和矛盾，提高人民群众的获得感和幸福感。
美好生活家园的“社区运营模式”与传统的“社区物业管理模式”有何区别？
传统物业管理模式的核心在于“管理”，即业主把社区物业委托给专业的物业公司管理，由物业公司按照合同的约定提供物业服务，开展管理活动。业主按照服务合同约定的标准缴纳物业费，物业公司按照合同的约定提供物业服务与管理。从现实来看，这种运营模式存在很多长期难以解决的问题。一是业主和物业公司双方对物业服务的内容及标准认识不统一，容易产生矛盾和纠纷；二是业主对物业公司的责任边界认识不清晰，不知道哪些服务内容是物业公司应该履行的职责，一旦超越物业公司职责的个人需要得不到满足，就选择不缴纳物业费。三是物业公司财务收支账目不公开，造成业主与物业公司之间存在严重的信任危机。以上传统物业管理的固化模式没有改变，物业管理的社会矛盾也将长期存在。
城市防灾避难规划是一项艰巨而重要的任务，规划通过梳理现有的资源和未来的城市空间，在不影响和妨碍城市的发展的情况下，最大限度地设置安全避难场所，在灾难来临时，才能最大可能地去保护市民的生命和财产安全。
（1） 法律保证：每位业主与运营公司签订《委托运营管理合同》，合同明确约定，运营公司为业主提供包含住宅物业管理服务等多项免费服务。免费服务产生的费用，由运营公司通过受托资产及配套幸福基金产生的收益冲抵，并由运营公司承担相应的法律责任。
“美好生活家园”物业运营模式的核心在于“运营”，即通过开发公司、全体业主和运营公司三个主体，共同来搭建社区“共建、共营、共享”的创新物业运营模式，实现业主免缴物业费的初衷。
所谓共建，是指开发公司无偿赠给社区业主的幸福基本资金（简称“幸福基金”，含固定资产和流动资金，由社区业主委托给美好生活家园商业运营管理有限公司（以下简称“运营公司”）运营获得收益，用于冲抵本社区的物业管理服务费用。幸福基金包含两项内容，其一，共有幸福基金：由开发企业按住宅建筑面积的3%提供商业配套用房，无偿赠送给全体业主，作为社区运营的固定资产；其二，配套幸福基金：根据项目具体情况，开发企业无偿提供给每位住宅业主每平方米30—100元，作为社区运营的流动资金。以上两项幸福基金构成美好生活家园社区运营的基本保障。所谓共营，即社区自治运营。2019年3月12日在全国两会期间，住房和城乡建设部部长王蒙徽强调：“发动群众共建共治共享，共同建设自己的美好家园。”运营公司将会通过倡导劳动光荣和有偿服务相结合的形式，鼓励业主共同参与社区日常管理，如参与义工式的劳动，业主提供服务换取幸福币，幸福币可以在社区中购买服务或日常消费等，共营目的是实现社区人人为我、我为人人的可持续发展模式，营造一个全体业主共同参与社区自治的良好氛围，逐步做到自己的社区自己管，人人爱护自己的美好家园。所谓共享，是指开发商和业主共同享受新型运营模式带来的改革红利。天福集团作为美好生活家园项目的开发公司，主动让利于业主，为社区全体业主建立“幸福基金”，把这笔资产的运营收益作为业主享受免交物业费的基础。运营公司将以共有商业资产为基础，在确保业主免交物业费的同时，还创造了社区邻里互动空间，并由运营公司无偿为互动空间提供优质服务，让全年龄段的业主都喜欢到这里来学习互动、娱乐康养等，运营公司将定期举办公益性的社群文化活动，让社区的孩子们有“快乐伙伴群”，家长们有“共享邻里群”，老人们有“不老生活群”，构建幸福和谐的社区大家庭。
（3）社区商业物业费收入：商业资产物业管理没有免收物业费，按6%商业规划配比，100万平方米社区商业至少有6万平方米，按每平方米每月2元，收物业费12万元，分摊到每平方米，收入为0.12元/平方米。
一、用“收支衡等式”，解析免收物业费的市场依据
传统物业公司的运营公式：成本=收入-税收-利润；
“美好生活家园”免收物业费，没有税收成本。物业公司不从物业管理传统收入中获利，即税收与盈利均为零，成本=收入。美好生活家园项目规模是普通社区的数倍，大规模形成集约化效应，可以节省不少固定费用，降低单位成本。同时，我们通过幸福币激励，实现社区半自治管理，以上两项叠加，至少可降低运营成本约20%。武汉江岸区百步亭大型社区、成都高新区安公大型社区已实施类似的运营模式，业主参与自治，不仅促进睦邻和谐，而且实现了物业费部分减免，由此推算出，美好生活家园的物业运营成本可以控制在0.67元/平方米，即0.84×（1-20%）=0.67。按照目前行业平均成本0.84元/平方米为基础，美好生活家园在同样的服务标准下，由于采用了共营理念和规模化运营，实际成本可降低到0.67元/平方米。
美好生活家园的运营收支平衡公式：物业管理成本-幸福基金及社区运营收入=0（下文称为“免收物业费衡等式”，简称“衡等式”）。
“美好生活家园”物业运营模式是以项目收支平衡为测算目标，即利润为零；免收物业费即无物业费收入，故各项税费为零。因此上述公式可以简化为：成本=收入（物业管理费用成本-幸福基金及社区运营收入=0，这就是“衡等式”）。美好生活家园的运营目标，就是要实现这个等式永远成立，即实现长期免收物业费。
现以河南省县级“美好生活家园”项目为例来对上述“衡等式”进行模拟测算。
（一）物业管理费用开支：
（1）市场行情分析：传统物业公司的物业管理成本标准
正常情况下，县级住宅小区政府批准物业收费标准（二级物业服务）一般为每月1.10元/平方米，物业公司管理费按85%收费率计算，即每平方米实际收入为0.94元。按此收入，须缴纳5%的税，计0.05元/平方米；还要有常规5%的经营利润，计0.05元/平方米。因此，传统物业公司的物业管理成本0.84元/平方米，计算公式：0.84=0.94-0.05-0.05（成本=收入-税费-利润），该标准是参照县级物业管理行业公认的成本水平。也就是说，目前市场上的物业公司，按每平方米建筑面积计算，每月实际收到物业管理费约0.94元，成本约为0.84元，税收缴纳0.05元，利润约为0.05元。这样的物业公司，基本处于良性运营，保持微利。
上下游围堰虽然采用了高喷桩防渗处理，基坑第一节降水也已形成，地下水水位有了明显下降，但在整个降水系统尚未完全建立前，地下水水位、承压水水头都很高，不易成孔。因此在河道清淤后,在河道内填筑2 m厚黄黏土（填筑后顶面高程约为-0.5 m），既为灌注桩的施工提供了平台，又减小了承压水水头，为桩基在高水位状况下顺利施工创造了条件,加快了工程进度。
（2）项目运营数据分析：“美好生活家园”的物业管理实际成本
社会管理与民族文化存在着高度关联，对社会管理思想的研究，通常离不开对其民族文化的考察与分析。作为社会历史发展的产物，民族文化蕴含着复杂的地理环境、宗教信仰乃至历史机缘等丰富内涵，其形成通常会经由孕育到萌生、成长到成熟、朦胧到清晰、分化与融汇、蜕变与新生等长期的历史演进过程。西方文化的基本要素（如自由、民主、法治、人权、平等、公权与制衡等）形成和演进过程也不例外。
（二）幸福基金及社区运营收入
（1）商业资产租金收益：开发商按照住宅面积提供的3%共有幸福基金商业资产中，0.5%用于打造社区共享服务空间，没有租金收入；由开发商精装后交给物业公司运营管理，2.5%部分作为盈利性质商业用房，可以用于出租。在县城，按市场行情每平方米15元/月的平均租金收益，以100万平方米住宅建筑面积核算，折合的收益测算：100万平方米×2.5%×15元/平方米÷100万平方米=0.37元/平方米，扣除30%做商业运营成本和税收，至少可以实现0.25元/平方米净收益用于贴补物业费用。
（2）配套幸福基金投资收益：开发商按住宅面积50元/平方米配套幸福基金产生收益，作为流动资金，按照投资月回报6‰测算（国家公布的社会全年平均投资收益率为10%），产生收益为0.30元/平方米。
“美好生活家园”如何保证业主长期享受免收物业费？
李永是唐文宗的长子，母亲为王德妃。大和四年(830)正月，封鲁王。“六年，遂立为皇太子。”唐文宗本意是册立唐敬宗之子晋王李普，因李普于大和二年(828)夭亡，才册立了李永。李永被唐文宗册立为太子之后，长期受到贤妃杨氏等人的诬陷。开成三年(838)，文宗“以太子稍长，不循法度，昵近小人，欲加废黜，迫于公卿之请乃止”。真正原因可能是：“太子德妃之出也，晚年宠衰。贤妃杨氏，恩渥方深，惧太子他日不利于己，故日加诬谮，太子终不能自辨明也。”李永虽然没有被废黜太子之位，但已经失去了唐文宗的信任。李永不明不白地暴薨于少阳院之后，文宗非常“追悔”，赐予李永“庄恪太子”的谥号。
（一）叶县美好生活家园运营收入测算（见表1）
（二）叶县美好生活家园运营支出测算（见表2）
二、用河南省叶县美好生活家园项目的运营测算，解析免收物业费的可行性
叶县美好生活家园住宅建筑面积100万平方米，邻里中心商业建筑面积3万平方米，商业街建筑面积7万平方米，住宅及商业总建筑面积110万平方米，以下是项目运营收支测算。
以上三项收入为0.67元/平方米，是很保守的测算，确保能实现收支平衡。
结论：通过以上按市场行情测算的论证，物业管理成本-幸福基金及社区运营收入=0，这个“衡等式”完全可以成立。
水文情况预报的工作当中抗旱工作的具体途径非常多，其不仅是体现在对原始数据的调查，例如水文、降水量以及流量等，还需要做好相关部门以及相关数据的总结，全面性的分析与旱灾相关的各类数据情况，对于地区责任人应当积极做好相关抗旱数据的统计调查、分析以及旱灾出现之前的预防措施与建议。例如，以2014年的河南省为例，便可以通过水文情况预报实现数据的精确获取，并在灾害发生之前预先判断灾害最为严重的地区，从而做到资源的针对性分布，保障灾害所导致的负面影响降到最低。
结论：通过叶县美好生活家园项目的运营测算，收入大于支出，可以确保实现免收物业费。
三、运营公司用以下六个措施，保证实现收支平衡
动脉内皮脂质沉积可形成粥样斑块，导致血管栓塞，是AS进展中的重要环节。固醇调节元件结合蛋白2（SREBP2）可通过调节机体内胆固醇平衡，在AS早期发挥调节脂质代谢的作用，而二甲双胍可通过激活AMPK来抑制成熟SREBP2活性从而干扰胆固醇的吸收[3，15]；同时，二甲双胍还可通过磷酸化胆固醇合成限速酶羟甲基戊二酰辅酶A还原酶（HMG-CoA）来间接降低TG水平[16]。趋化因子配体2（CCL2）是AS血管炎症发生早期的分子标志物之一，二甲双胍可抑制糖尿病模型大鼠主动脉中CCL2水平的上升，改善其AS症状[17]。
农村配电网线路中存在同杆并架线路时，当某回线路上发生短路故障后，继电保护将故障线路跳开，但同杆并架的另一回线路仍然处于正常运行状态。此时，由于非故障线路与故障线路间的电容和互感，导致故障点电弧电流无法降低至0，增加电弧灭弧难度。在此状态下，故障点电弧中流过的电流称为潜供电流。由于潜供电流增加了故障点灭弧的难度，延长了故障点灭弧时间，可能导致自动重合闸后故障点绝缘未成功恢复，引发重合闸失败。
（2）建设期开发公司保证：美好生活家园总建筑面积在80万—100万平方米以上，需要分期开发，全部开发建设完成大约需要5—10年。运营公司与开发公司所签订的委托管理合同约定，在开发建设期（开发公司未全盘交房前），开发公司保证实现运营公司收支平衡，否则，不足部分由开发公司贴补。
（3）自持商业资产保证：开发公司除赠送给业主商业资产外，还按住宅面积的2%无偿赠送给运营公司自持商业资产，且该自持商业资产永久不能销售。在特殊情况下若出现阶段性运营管理收支无法平衡，运营公司将用此商业资产收益给予物业费贴补，确保做到运营收支平衡，并最终达到业主免缴物业费的目的。
（4）收支平衡保证：运营公司在接受业主委托之前，与开发公司共同测算，确定社区共有幸福基金的需求面积和配套幸福基金的标准，保证做到收支平衡。
张华军：当我们把关注点放到“关系”上时，我们可能就要打破新手教师和成熟教师的界限，因为我们可以看到，新手教师对课堂非常艺术的处理，他能自觉地在一个不断生成的课堂允许很高质量的创造发生，而这种情况可能不会在一个经验丰富的成熟教师身上发生。我们不能完全把它归结为天赋，它一定是与一个人的思维品质和他对教育的深层次理解有关，也与教师是否愿意探究课堂教学技术层面之外的更深层次的东西有关。
（5）商家共享保证：美好生活家园都是居住数万人的超大型社区，在每个社区都将配置一定规模的商业配套，庞大的业主群体是商家稳定的基础流量。商业配套按三级配置，一级是大社区整体配套，如电影城、购物中心等；二级是小组团配套，如超市、诊所、老人日间照料中心等；三是社区便利店，如小吃店、理发店、干洗店等。这里面大部分商家是天福集团的战略合作伙伴，有实力也有经验，形成利益共同体。在本项目启动时，商家们已经提前参与社区的商业规划设计，把商业位置和租金标准（或合作分成）确定下来，量身定造，实事求是，因地制宜，合理优化配置资源，确保共有商业资产租金或合作运营收入稳定增长。
表 1叶县美好生活家园运营收入测算
表 2叶县美好生活家园运营支出测算
（6）创新运营保证：运营公司通过幸福币运营，鼓励广大业主参与社区自治，实现创新运营服务，大大降低物业管理成本，保证收支平衡。
四、运营公司运营服务过程如何监督
运营公司本着财务账目公开原则，物业收支情况每季度财务数据必须予以公示。由幸福基金理事会制订《幸福基本资金章程》和《幸福基本资金财务制度》，对运营管理过程进行有效监督。充分取得业主的信任是美好生活家园自治运营的根基。
1）考虑到装置设备尺寸大，管线较粗，加之重油部位吹扫难度大，考虑实施柴油加超级清洗，降低装置吹扫难度。
美好生活家园运营模式是一种经营创新、管理创新，目前已经在河南省新乡市、滑县、叶县、焦作市、信阳市、息县等区域落地，受到所在地人民群众及相关政府部门的充分肯定。通过创新运营模式实现业主免缴物业费，彻底解决物业管理纠纷不断的社会矛盾，也解决了中等收入购房者担心“住不起房”的后顾之忧。除此之外，业主的权益通过双方签订的《物业管理服务协议》《委托运营管理合同》等一系列法律文书获得保障。免收物业费范围、物业服务标准、多项免费服务等与业主息息相关事项，运营公司在社区物业服务过程中将予以公示，做到透明公开，让全体业主明明白白免缴物业费、家家户户共享美好生活。
（作者为河南美好生活家园商业运营管理有限公司总经理）
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