借名买房有风险老年人购房要小心
文 -- 付世鑫
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高一之后，我们搬到了西三环，那边的房租比香山贵很多，房间也相对小，还被分成了上下两层，底下是卫生间、一张桌子和一个长板凳，上面是一张床，我坐在床上的时候，头会磕到天花板。
老年人购房的贷款问题
当下商业银行一般不对60岁以上的老年人发放住房贷款，故老年人购房一般只能选择全款购买。但如现金不足又必须向银行申请贷款时，有以下几种情形可以提高贷款的成功率：
提供有效抵押物，最好是此前购买的房子，比较值钱的物品（如股票）也可充作抵押物进行抵押贷款。其次，老年人可选择与子女共同购房以便共同申请贷款，可凭借其中一人的收入和还款能力，延长贷款年限，但应与子女形成书面的购房协议具体明确购房份额。除此之外，还可以保证担保，若老年人不愿与子女共同贷款，也可选择由子女向银行提供保证担保的方式进行贷款。
老年人购房的继承问题
死亡是每个人都无法避免的事，去世后最重要的问题就是遗产的继承。鉴于房屋是价值较高的财产，因此房屋继承极易产生纠纷。为了避免子女因房屋继承问题产生纠纷影响团结，老年人在购房后应当提前考虑房屋继承问题并订立具有法律效力的遗嘱。
不过现实中，往往出现实际出资人缺少其一或其二条件的情况，那么要看具体案情、有无其他证据可佐证，能否形成完整的证据链，用以证明借名的事实。
老年人购房常见的法律纠纷
一般来说，借名买房获得法律支持，需具备五个条件：一是借名购房的合理解释。二是有借名购房的协议。三是实际出资人出资的证据。四是所有证、照、票都保留在实际出资人手里。五是实际出资人事实上占有房屋。如果实际出资人所持证据能证明五个条件全部具备，法院基本能够支持实际出资人的诉求。
老年人借子女名义出资买房，房产登记在子女的名下。很多老年人这么做，有的是因年龄所限无法办理购房贷款，有的是遇新政实施无购房资格，还有的是为了让子女继承遗产时少交税费。老年人们各有缘由，不过风险也随之而来，以致与子女发生诸多纠纷，甚至无奈起诉至法院维权。
遗嘱可以有口头遗嘱、书面遗嘱、录音录像遗嘱、公证遗嘱等多种形式，但在订立遗嘱的时候需要注意，口头遗嘱仅能在危急情况下订立，危急情况结束后，遗嘱人能够用书面或者录音形式立遗嘱的，所立的口头遗嘱无效。公证遗嘱的效力高于其他遗嘱，如果同时存在公证遗嘱和其他遗嘱且遗嘱内容不同，经过公证机关公证的遗嘱效力高于其他遗嘱。
作者简介
付世鑫，贵州心达律师事务所合伙人，民盟盟员，主任助理。长期从事民商事案件代理，担任多家建筑企业及房地产企业法律顾问，擅长房地产、建设工程、商事纠纷等。
老年人借子女名义买房虽然有法律的支持，但仍然存在风险。例如，老年人出资的房屋已登记到子女的名下，子女若将房屋处置卖给不知情的第三人，基于善意取得制度，第三人将可能得到房屋所有权，老年人的权益则难以保障。
律师提示
首先，《胭脂扣》文本具有宿命论色彩。五十年前，如花试图打破世俗观念与十二少相守，可终左不过命运的捉弄。五十年后，如花投胎转世约定与十二少相逢，因迟迟未见十二少便舍弃来生阳寿换得七日时间重回阳间找寻，最终不仅未能如愿与十二少同回反而误了期限错失了投胎的机会。
因此，老年人在可能的情况下，尽量不要借名买房。因为一旦出现差错，可能失去的不仅是房产，还会有更多预计之外的损失。
由DEM数据生成的阿什河流域坡度分布如图1所示。从图中可以看出，较高坡度均集中在阿什河流域东部，表明东部所产生坡面径流的水体流速相对较大，因此，穿越东西部区域的河岸植被缓冲带滞留时间相对较短，而西部地区地势平缓，河岸缓冲带对穿越坡面径流的阻流作用较强，穿越时间较长。阿什河流域曼宁系数分布如图2所示。阿什河流域总体上曼宁系数较低，地表粗糙程度对地表径流的滞留作用较低，仅有少量湿地分布区滞留作用较高。
1.1 研究对象 选取 2010年10月至 2012年12月868例在南昌大学附属新余医院住院治疗的乙型肝炎病毒感染患者为研究对象，开展基线调查，建立动态队列。纳入标准：（1）年龄≥30 岁；（2）乙型肝炎病毒感染者；（3）同意参加基线调查和随访。排除标准：（1）年龄＜30 岁；（2）合并其他肝炎病毒感染或艾滋病毒感染者；（3）已患肝癌者。符合纳入、排除标准且调查资料完整者 523例。截至 2017年8月31 日，共435例患者完成随访调查，随访率为 83.17%。本研究通过南昌大学附属新余医院伦理委员会审批，所有纳入研究对象均知情同意并签署知情同意书。
若签订了借名买房合同，老年人可将房产登记在自己的名下，并订立遗嘱。同时，留存好汇款单据、按揭还款单据、借名买房协议等相关资料，以维护自己的合法权益。
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