摘要：随着产业化的不断发展，市场竞争更加激烈，人们对住宅商品的功能需求也在不断增加。房地产开发商在发展过程中若一直处于原地不前的状态会导致企业的竞争能力出现下降的情况，对人们的生活也将带来很大影响。因此，国家对房地产开发业非常重视，加强房产项目的设计管理具有非常大的指导意义与实用价值。
关键词：房地产开发；住宅项目；设计管理
引言
近年来，我国的城市化发展速度非常快，城市在发展过程中，对基础工程建设项目非常重视。建筑行业的快速发展引起很多企业的重视，尤其是房地产业的发展。房地产业发展过程中，对项目管理经济非常重视，在开发设计阶段对项目管理方法进行分析，能更好加强质量管理，在管理方面水平提高，也能更好促进房产项目建设获得快速发展。
一、房产项目设计管理的指导意义与重要价值
建筑项目设计阶段的管理具有重要的意义与价值，建筑设计的专业人员是建筑设计的执行者，建筑设计成品中集结了专业工程设计人员的智慧结晶，使建筑项目更具有实用价值，能更好满足人们的需求。房产开发企业的项目设计人员在项目规划与设计中起到的作用十分大，能更好实现多方沟通与协调，对项目后的规范施工具有重大意义。在项目设计阶段，房产开发企业的设计人员要对整个项目设计阶段进行很好控制，能更好带动内部资源，充分发挥项目设计人员的能动性，促进项目设计向着更好方向发展。
一方面，对建筑项目进行合理设计能使住宅更具实用价值，并满足大众要求。建筑的最终结果是由众多专业人士的共同努力得来，在此过程中集结无数工程师的结晶。若在实施某项工程前能提前进行安排与规划，根据工程师的个人特点让其负责适合自己的工作，将会更有于项目的开展。该设计也会提高住宅的实用价值，能被大众所接受。另一方面，在项目开展前各部门对该项目进行详细的交流与讨论，并设计一定计划，能为后来整个工程的开展及控制奠定一定基础。如在工程设计的初级阶段，设计人员的介入不仅能充分调动人员的流动性，而且能使项目的管理顺利进行。
房地产开发建设项目设计过程分为两个阶段，分别是方案设计阶段与施工图纸设计阶段。方案设计最终形成的产品是方案报建文本，施工图纸设计最终的产品是施工图。这两个阶段的成果都要报送相关政府部门进行审批，在审批合格后进行工程项目施工。建设项目设计过程的项目管理根据方案设计及施工图纸设计阶段的成果展开，这两个设计阶段所承担的目标与任务不同，因此，项目管理执行组织的结构及相关的管理都存在很大差异。在项目管理中包括人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理，不同阶段针对这些管理存在不同的侧重点。方案设计阶段的重要性得到房产开发企业的重视，在方案设计阶段，要先拟定招投标任务书，对招标方案进行确定，接下来对方案进行定案，最后得出方案报建文本，最好进行方案的报建。很多的房地产开发公司在方案设计阶段，通常会投入大量的内部资源与外部资源，在方案设计方面能更好满足市场需求。
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二、我国房地产项目对住宅前期设计管理的现存问题
2.1开发前期设计中对住宅场地的选择与判断失误
由于市场间极大的竞争力，许多现行的房地产在开发前期对正在进行的项目规划与设计时，为了节省时间与金钱，并没有对住宅所在区域的地理位置与周边的环境详细观察与全面调查，而是派一些缺乏专业水平的工作人员粗略走访，造成住宅结构的不合理规划。如有些房地产公司由于缺乏考察，在自然景观附近或城市的中心建立较为高档的单体别墅。从公司的个体角度来看，有利于提高其自身利益。但从城市的整体规划来看，影响了“宜居”思想的传播，不仅使城市得不到美化，还占用大量土地，降低土地的利用率。
2.2住宅设计前缺乏对市场与目标客户群的调查与分析
为人们营造舒适的居住环境是建筑业中应遵守的首要原则，负责人在修建新楼房前必须掌握当时的市场情况，包括当前社会流行的住宅结构与客户群对住宅环境的需求。其次，还要对未来的市场进展状况作出预测，以便设计出能长久居住的楼房，房地产公司才能保证正常运营。但根据目前的房地产发展情况来看，大多数公司并未遵守这类原则，很多国内的房地产项目在进行定位初级阶段，仅考虑初期市场，缺乏对市场的预期分析，这种失误直接导致住宅只限于短期居住的现象，许多花费巨大的项目并不能长期被利用。房地产在开展项目前缺乏对客户群的深入了解，无法准确掌握人们真正需要的住宅类型及适应当代人居住的住宅周边环境。
三、房地产开发中住宅项目设计管理的具体措施
项目设计管理在房地产开发中占领重要作用，我国相关政府部门与机构必须加大管理力度，设法改变目前房地产项目设计管理的现存问题，为房地产事业的发展奠定基础。
3.1提前建立完善的项目设计管理体制，确保工程顺利进行
拥有完整的管理体制是房地产项目顺利开展的基础。在启动某项工程前，首先要对其进行详细计划，最重要的是设置完善的管理体系。房地产公司的相关部门必须严格把守自己的岗位，为工程师即将进行的项目制定合理体制，明确施工过程中应遵守的相关法则与注意事项，使工程的顺利进行得到保障。
3.2做好对房地产市场的发展规律的研究与分析
自古以来，房地产的发展就有其自身的特殊规律，在日常工作中对房地产市场的考察要从宏观与微观两方面入手进行讨论。宏观方面，在经济全球化的当今时代，工作人员要及时观察全球的房地产市场变化，并根据市场状况对自己的项目做出及时调整，设计出适应时代潮流的建筑规划与住宅。微观方面，施工人员在开展项目前要对住宅地的周边环境进行详细考察，注意该地区的发展态势，合理规划住宅地，提高城土地的利用率。
3.3做出合理的预算，对住宅的质量与功能进行严格设计
无论何种企业，决定其能否顺利进行的首要条件是是否拥有足够的资金，充足的资金能使公司正常运转。缺乏资金，企业将无从下手。因此，在住宅项目开发过程中，首先必须提前对工程做出合理的预算，尽量减少施工过程中的不必要浪费，并准备充足的资金，确保企业顺利运转。在对住宅进行设计的过程中要尤其注意对其质量与功能的规划，既要使人们的安全得到保障，还要能满足人类的需求，使其功能多样化，将“宜居”的思想有机结合到住宅设计中。
结束语
随着房地产项目的开发日趋频繁，市场竞争也会愈加激烈。要想使我国房地产业与建筑业能更长久存在于市场中，政府必须加大管理力度，尽量避免目前房地产项目中的类似问题，并颁布严格的规章制度，确保住宅的质量安全与功能多样。在住宅设计的过程中要全面考虑可能遇到的问题，并设法解决，为我国综合国力的提高增砖添瓦。
参考文献
[1]代杨，孙慧，贾博，赵丽英.房地产开发项目设计管理[J].科技风，2010，（18）
[2]黄凯.浅谈房地产开发项目的设计管理[J].中国市场，2010，（48）
论文作者:张晶
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第30期
论文发表时间:2018/3/8
标签：住宅论文; 项目论文; 阶段论文; 方案设计论文; 房地产开发论文; 设计管理论文; 过程中论文; 《建筑学研究前沿》2017年第30期论文;