黄新民
（江西建辉工程建设监理有限责任公司，江西，新余，338001）
【摘 要】房地产行业经过长期的改革与发展，已经从买方市场转变为了卖方市场，行业竞争日趋激烈。伴随着经济发展和国民生活水平提高，人们对房地产项目的质量也提出了更高要求，不但关注房地产项目的建造质量，还开始考虑设计质量和环境质量及物业服务等。然而，近年来，房地产工程质量相关的问题报道非常之多，因为房地产问题引发的人身伤害事件也时有发生。为此，本文总结了目前我国房地产行业质量控制现状，旨在给房地产业从业者提供一定参考。
【关键字】房地产；质量控制；质量安全
裂缝和渗漏，排在诸多房地产问题的首位。2010年，青岛市有超过100家房地产企业因为这两个问题，而被业主投诉，在这100家房地产企业中，不乏一些知名大型开发商。而伤害海大验房公司提供的数据显示，在业主维权的问题中，渗水和裂缝两个方面的问题投诉分别占了69%和23%。根据《2014重庆建设工程质量报告》来看，2014年，重庆市一共受理了房地产质量投诉事件1980件，其中，墙面裂缝、天花板渗漏两个方面的问题共有851件，占了总体投诉比例的43%。
2010年，北京市有6栋保障房，在最后的验收中被发现，主体结构使用的建筑材料与设计时的要求不符，因此被下令强制拆除重建；而2011年11月，浙江省台州市蓝湾国际小区中有一栋楼，在建筑过程中出现了整体沉降事件，导致这栋楼被整体拆除重建。
根据新浪网的相应调查，仅有不到15%的网友对小区物业提供的物业服务感到满意，有10%左右的网友表示对于物业服务持无所谓态度，而有75%左右的网友，对小区物业提供的物业服务感到不满意。在针对物业服务的问题中，收费之后不服务、房屋维修不及时等成为了这些问题中最受关注的问题。
近年来，在深圳市旧城改造过程中，拆除的房屋大部分是20世纪80年代的建筑，在我国，建筑的平均寿命是20多年。但是在美国，建筑的平均寿命能达到70多年；在英国，建筑的平均寿命更是能达到130多年。由此可见，我国建筑的平均寿命远远低于西方国家，这其中，除了经济快速发展带来的问题外，房地产项目缺乏前瞻性规范，项目在设计和质量管控方面的缺陷，也是主要原因。
1．房地产项目管理中的常见问题
在对整理了房地产项目管理方向的相关研究和实际项目后，笔者总结出了以下在房地产项目管理中容易发生的常见问题。
1.1 房地产开发商对于质量控制意识不到位，而原始的质量控制意识使得开发商在质量控制管理上多以经验为基础，而不是以消费者的预期为基础，对于消费者预期的质量理解不到位，在质量管控方面，没有专门的系统。
1.2 房地产开发商在进行项目管理的时候，没有考虑企业自身的情况，而是模仿其他企业的管理方式和组织结构，但房地产项目有唯一性，因此，单一效仿性质的管理模式，会导致相容性不高，无法进行有效的项目运作。
1.3 在项目管理的过程中，目标意识不够，不会对项目质量进行目标确定和对应规划。
1.4 缺乏有效的信息交换平台，导致双方信息不对等，数据时效性不强。
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1.5 房地产项目开发过程是一个资源整合的过程，然而，在实际的房地产项目开发过程中，管理上缺位、错位的情况时有发生，这就导致了不同组织对于质量标准的要求和理解不一，但开发商往往会忽略这一点。
1.6 国内房地产行业由于是资本密集型行业，以“速度”取胜，开发时间越长，会导致资金使用成本越高，因此，开发商往往只考虑“快速发展”，而不考虑项目质量。
1.7 在项目规划和设计过程中，各个职能部门沟通不够到位，导致大规模的规划和设计修改，使得后期在施工过程中，对项目质量有一定影响。
1.8 售后服务和物业管理的质量不高，而这两部分也是房地产质量管理中很重要的组成部分。
总而言之，目前在我国的房地产企业中，有相当一部分的房地产项目在开发过程中使用的质量控制方式和模式对现实的环境不匹配。在项目实施过程中的质量控制不够全面，这导致了质量管理控制上的不稳定，以及客户的不满意。
2．质量控制方面曾做过的研究
我国众多学者对国内房地产项目质量管理进行了各个方面的研究，产生了较为宝贵的研究成果。在这些研究中，得到肯定最多的是全面质量控制原理，其次是关于业主满意度调研方向。然而，大部分的研究还是集中在房地产项目开发过程中的某个阶段的质量控制，而且这其中有很多研究，是站在设计者、项目施工者或者是项目检查单位的角度进行讨论。大多数研究的侧重点都是在房地产项目的技术实施方面，这些研究的结论，也基本相同。
刘莉莉花了几十年的时间对我国房地产项目质量控制进行了观察与研究，并出版了《房地产工程项目质量控制》一书，她的观点更加侧重于房地产项目管理的时间进度与工程实施的结合。这本书首先介绍了国外房地产项目的管理经验，而后列举了国内比较成熟项目的质量管控案例和经验。刘莉莉认为，房地产项目质量控制是一个庞大复杂且系统性的工程，因此，要解决房地产项目质量控制问题，需要使用系统性思维去思考，而不能从单一的施工角度去解决房地产项目的质量控制问题。
苏秦则以产品周期作为切入点，详细研究了房地产质量控制的组成部分。他提出，针对于房地产项目而言，应当以顾客满意度作为质量控制的出发点，并强调了主观方面和客观方面质量控制的统一。与他持相同观点的研究有很多，但大多数研究都是针对普通企业进行的产品质量控制研究，且结论都比较片面，而没有从项目质量控制的原理出发进行研究。
除此之外，慕风丽深入研究了万科学习的对象——帕尔迪公司。通过研究她发现，帕尔迪公司之所以能够在五十多年中，持续保持盈利，主要是因为向顾客提供了有着良好建筑质量的房地产项目，以及优秀的售后服务水平。因此，她提出，针对于房地产企业而言，对于消费者购房后的反馈意见进行统计和分析，是质量控制工作中非常重要的一部分。因为房地产行业的工作，最终仍然是让消费者满意，由此，她提出质量控制需要依赖消费者调查以及以消费者为核心的服务观念。
然而，随着近段时间一线城市房地产市场的热炒，市场上甚至出现了“不要厨房”这样的声音，这与房地产的初衷是相违背的。同样，当房地产（主要指住宅产品）不再是满足人民居住的产品，而变成一种金融投资品后，房地产项目的质量就没那么重要。因此，要做好房地产项目质量控制，当局还应当控制住房地产投资热潮，让房地产业回归本质。
参考文献：
[1]刘莉莉.房地产工程项目质量控制[M].教育科学出版社,2014.
[2]苏秦.房地产质量管理集成研究[J].工业工程,2010(12):76
[3]慕风丽.如何提升利润[J].中国供销商情投资于营销,2015(12):86-88
作者简介：
黄新民，1961.5-，男，汉族，广东龙川人，本科学历
论文作者:黄新民
论文发表刊物:《工程建设标准化》2016年5月总第210期
论文发表时间:2016/7/15
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