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摘要：针对房地产行业的疲软态势，应积极推动房地产市场供给侧改革，把握好供给侧管理策略。文章首先对我国房地产市场供给侧管理动因进行分析，包括稳定经济发展需求、减少库存需求、推进城镇建设需求、适应消费趋势变化需求等。在此基础上提出几点管理对策，以期加快房地产市场供给侧改革。
关键词：房地产市场；供给侧管理；市场需求变化
前言：在2015年年末时，中央财经小组提出了适度扩大总需求、加强供给侧改革的号召，并作出了四项重要工作部署，包括化解过剩产能、降低企业成本、减少库存、化解金融风险等。在深化推进房地产市场供给侧改革的过程中，应将相关政策要求结合起来，积极推动我国房地产市场的健康、稳定发展。
一、我国房地产市场的供给侧管理动因分析
（一）稳定经济发展的需求
房地产市场供给侧要素包括房屋、土地、中介、金融机构等，以房屋为主体牵涉到许多利益相关主体。我国房地产市场发展虽然历经起落，但总体处于上升趋势，是社会经济发展的重要支出型产业。在房地产快速发展下，也带动了建筑装修、水泥、钢铁等产业的发展。按照房地产行业GDP总量占比进行衡量，近十年来，房地产固定资产投资在全社会固定资产投资中的占比一直维持在20%以上，对社会经济平稳发展具有重要影响。但是房地产行业同样存在突出的供需矛盾，最近已经出现价格、成交量双下降的趋势，必须积极推动房地产供给侧改革[1]。
（二）减少市场库存的需求
我国房地产市场发展一直存在库存过高的问题，特别是从2011年开始，房地产库存量逐年上涨。虽然近两年在国家政策调控下，房地产库存有所下降，但总体仍保持较高的水平。在2016年峰值时期，我国商品房库存总量为7.39亿平方米，住宅库存总量为4.66亿平方米。过高的库存导致房地产供给和需求矛盾增加，大量库存得不到及时消化，会影响房地产资源配置，导致房地产市场出现低质量竞争现象。
（三）推进城镇建设的需求
推进房地产供给侧改革也是推进我国城镇化建设的客观需求。房地产发展与城镇化市场具有密切的联系性，可以对后者起到支持作用，而城镇化建设则能够为房地产行业带来新的市场空间。据统计，城镇化率增长1%，商品房销售面积可增长5.21%。同时，房地产市场能够为城镇化提供物质保障，由于房屋属于耐消品，再加上土地稀缺性，投资风险较小，是投资者的优先选择。因此，在国家积极推进城镇化建设发展的过程中，也要积极推进房地产供给侧改革，为城镇化建设提供更多助力[2]。
（四）适应消费趋势的需求
从目前房地产市场消费需求变化趋势来看，人们对房地产市场需求也不再局限于基本的居住层次。在物质生活水平快速提高下，人们对房地产市场的需求更多的体现在旅游、养老、社交、娱乐等更高的层次。在房地产供给侧改革过程中，也需要与相关产业结合起来，满足消费市场的新需求。同时应提高房地产产品质量，减少低质量房屋，对市场资源进行优化配置，从根本上解决市场供需矛盾。
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二、我国房地产市场的供给侧管理对策研究
（一）加快去库存，优化供给结构
在现阶段房地产供给侧管理过程中，应继续加快去库存，对房地产供给侧结构进行优化调整。具体可以从以下三方面着手：（1）结合棚户区改造，采取货币化安置措施，推进房票制度，代替传统建设改造房、安置房的方式。这样不仅可以减少新建安置房数量，还能够让改造户有货币购买现有库存的商品房，同时有利于缩短安置时间，推进棚户区改造的实施。（2）加快现有库存房周围配套设施建设，包括银行、医院、学校、物流和市场等，并实现交通道路与市区主干道的连接，提升现有库存放购买吸引力。（3）对现有库存房进行提质改造，结合当地人文、历史和旅游资源等，提升现有库存房的升值潜力。同时结合房地产技术创新发展，包括3D打印建筑等，加快房地产4.0时代的到来。
（二）打造新业态，提供创新驱动力
在房地产供给侧改革实施过程中，应关注于房地产市场的新消费理念，积极打造全新业态，实现房地产与养老产业、旅游产业、文化产业等的深度融合发展。这是目前国内房地产市场供给侧改革的重要方向，以房地产与养老产业的融合发展为例，在社会老龄化问题日益严重的情况下，养老地产市场需求逐渐增加。积极开发养老地产市场，采用适老化设计方法，并实现养老设施配套，能够为房地产行业带来新的市场发展空间。再比如，房地产与旅游产业的融合发展，通过开发景区地产，在满足旅游产业发展的同时，让景区地产成为房地产市场投资新选择。在此发展趋势下，有利于实现房地产供给侧与需求侧的顺利对接，促进房地产行业良性、健康发展。
（三）落实价格调控，推进城镇化建设
目前我国房地产市场发展仍存在价格增长不合理的现象，投机者依靠房地产投资获利，哄抬房地产市场价格，刚需者则面临买不起房、买房压力大的问题。这是加剧房地产市场供给侧和需求侧矛盾的一个重要因素。在城镇化建设的推进过程中，也难以充分发挥房地产的支持作用。从市场实际需求来看，在城镇化建设下，越来越多的农民转变为市民，在城市生活，首先要解决住房问题。因此，必须与政府城镇化战略相互配合，落实房地产价格调控措施，通过为包括“新市民”在内的刚需者提供更多优惠政策，让刚需者能够买得起房、切实缓解购房压力。在此方面，需要发挥政府对于城镇化发展的规范作用，按照功能进行分区，提高保障性住房占比，让城镇化过程中由农民转变为市民的群体能够快速融入城市，解决基本生活问题，从而更好的为推进城镇化建设作出贡献。
（四）创新制度体系，提高政策针对性
在房地产市场供给侧管理实施过程中，需要通过对现有制度体系进行创新和完善，提高相关政策的针对性，确保房地产市场的健康发展。从控制总量、调整房地产供应方向的基本原则出发，通过对土地供应制度进行调整，提高土地资源利用率，最大化的发挥土地资源效用。同时应顺应市场对于房地产资源的配置影响，完善房地产企业管理制度，推动房地产企业的优化重组，加快清理“僵尸企业”，深化市场结构调整。此外，应通过加快财税制度、融资管理制度的创新，弱化房地产市场对于土地财政的依赖性，与“大众创业，万众创新”战略发展方向结合起来，构建房地产市场供给侧新生态环境。在此情况下，可以加快房地产市场供给侧改革，扫清制度方面的障碍。
结束语：综上所述，我国房地产市场发展已经进入了一个新时期，面对当前的市场下滑趋势，应积极推动房地产供给侧改革，通过创新房地产市场供给侧管理方法，把握好房地产市场的整体发展方向，实现房地产经济高质量增长目标。在此过程中，应积极打造新业态，实现与市场需求的对接，从而为房地产市场发展注入新的活力。
参考文献：
[1]张瑞琦.供给侧结构性改革的我国房地产市场长效机制研究[J].建材与装饰,2019(02):183-184.
[2]梁迪,刘寅,施昱年.供给侧结构性改革下我国房地产市场发展面临的问题与对策研究[J].中国物价,2018(04):59-61.
论文作者:彭诣凯
论文发表刊物:《防护工程》2019年13期
论文发表时间:2019/11/13
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