房地产开发投资资金来源的统计分析
罗 安
(中国石油大学（华东）经济管理学院，山东 青岛 266580)
[摘要] 依据2002—2018年上半年房地产资金来源的统计数据，从结构及数量等方面对我国当前房地产开发投资资金来源现状进行整体性分析，从中可以看出近20年来我国房地产投资虽增长迅猛，但投融资渠道单一，银行信贷风险偏高，房产投资地区差异性显著，以及房产开发企业自有资金普遍不足等现象是目前我国房地产开发市场上较为突出的问题。在此基础上，相应提出提高房产开发企业综合实力、加大金融产品创新力度拓宽其融资渠道等建议。
[关键词] 房地产；开发资金；统计分析
1 房地产投资资金来源现状
房地产行业作为我国国民经济的重要支柱型产业，不再仅仅只作为满足人们基本生产生活需要的实物资产而存在，在当前全球资金驱逐利益的投资大环境下，其更多地呈现出了虚拟资产的特性，这就使得房地产成为经济中重要的投资产品。因此房地产行业成为了典型的资金密集型行业，资金成为了支撑这个产业的基石。本文首先从房地产开发投资的资金来源现状入手展开分析。由于开发商投资资金来源渠道较多，且具体金额可以量化统计，所以又主要从资金来源的结构和数量两个方面来做具体的分析。
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1.1 房地产资金来源的结构分析
近年来，我国房地产行业取得了长足的发展，年开发投资额呈逐年上涨趋势。2018年上半年中国国内生产总值（GDP）为418961.1亿元，其中第三产业增加值为227575.6亿元，占GDP比重为54.32%，而上半年中国房地产产业增加值为28797.6亿元，占第三产业增加值比重为12.65%，占中国2018年上半年整个GDP比重约为6.87%。然而，与巨大的资金需求形成鲜明对比的是，我国房地产资金来源结构相对单一，由2002-2018年上半年房地产开发资金年度累计统计可知。
总体上看，我国房地产开发投资资金以自筹资金和其他资金为主，依赖度要高于国内贷款。而房地产开发商对外资的利用则长期处于较低水平，但比较平稳。2018年开始，房地产开发投资出现了下滑趋势，其原因可能与近年来越传越烈的房地产市场长效机制的推出与房产税开征的传言有关。虽然出现下滑势头，但是全国大趋势仍呈现出其他资金和自筹资金占比最高，国内贷款次之，利用外资最低的特征。值得注意的是，2017年过后传统资金来源渠道——国内贷款，发生了一些不容忽视的变化。2017年之前中国房地产企业对于国内贷款的依赖度是比较高的，且一直处于上升趋势，并在2017年中旬达到了高峰。据中国统计局统计，2017年1-6月份，房地产开发企业到位资金75765亿元，同比增长11.2%，其中，国内贷款13352亿元，增长22.1%。但从2017年下半年开始，开发商的国内贷款明显开始降低，且同比增长率迅速回落至一个较低的水平。
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从供给方面来看，2016年处于经济下行周期，中央实行超乎预期的宽松货币政策和“去库存”政策以刺激经济回暖，在这种实体经济乏力的情况下，大量信贷流入了最“圈钱”的房地产。同年，北京、上海等众多一线城市规划建筑面积直线下降。所以，在货币宽松、土地供应下降以及房地产救市政策的刺激下，中国房地产市场在2016年后半年开始深度反弹，这种显著的增长集中性反映在2017年。从需求角度看，经济下行导致的普遍低利率和资产保值压力迫使众多投资投机者将目光集中在房产等固定资产上，目标首选一线热门城市。这也是东部地区房价无论处在何种政策何种经济环境背景下，其高昂房价几乎不受任何影响的持续居高不下的一个主要原因。
1.2 房地产资金来源的数量分析（区域异质性显著）
受我国经济发展地区不平衡因素的影响，我国东中西部地区房地产投资市场也呈现出显著的地区差异性。
地区房地产开发投资累计（亿元）
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房地产是一个高投入的资金密集型行业，对银行资金依赖较大，所以也极易引发金融风险，如政策调整带来的行业性系统风险，房地产企业信贷中的风险，个人住房信贷中的潜在风险。而房地产信贷作为开发商资金来源的一个重要渠道，对东中西部地区房产开发事业无疑起着巨大的影响。东部地区经济较发达，因此中西部地区银行在本地吸收的存款会有相当一部分流入经济发达的东部地区，从而东部银行将有大量的存款用于满足房地产开发商的贷款需求。
2003年东部地区开发投资总额仅为37399亿元，截止2017年末飙升至517696亿元，翻了近14倍。尤其2017年比之2016年更是由340084亿元暴涨至517696亿元，同比增长率达到了50%以上，远超过近十年的平均增长幅度。其原因主要从供给和需求两方面来分析。
2 房地产开发投资存在的问题
2.1 房地产开发企业自有资金不足现象普遍
尽管国家政策规定对于资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款，但数据显示，企业资金远远达不到规定的35%。
如图所示，随着我国房地产开发投资总额的逐年上升，东中西部地区的房地产市场不断发展，规模逐渐壮大。东部地区经济较发达，相较中西部地区，东部占据得天独厚的地理位置优势，其开发投资额在全国地区所占比重最大且远远超过中西部地区，西部地区次之，中部地区则占比最小。
3.进行单因子试验。（1）固液比对葛根素含量的影响：提取温度28°C，提取时间16h，酵母质量分数0.3%；（2）提取时间对葛根素含量的影响：固液比0.143，提取温度28°C，酵母质量分数0.3%；(3)提取温度对葛根素含量的影响：固液比0.143，提取时间16h，酵母质量分数0.3%；(4)酿酒酵母质量百分含量对葛根素含量的影响：固液比0.143，提取时间16h，提取温度28°C。
2004年10月全国房地产企业自有资金为2118.30亿元，约占房地产投资总额的16.3%；2009年10月自有资金为7862.07，约占资金总额的18.2%；至2009年过后，自有资金增长率始终落后于总资金增长率，导致其占比远远达不到35%的规定水平。由此可以推断房地产开发商大部分投资资金主要还是来源于各种融资渠道，包括民间资本和国内外热钱，风险系数较高且资金来源稳定性较差，而这些资金的稳定性对于银行信贷资产的安全又是至关重要的。由此可以推断当下企业自有资金不足问题仍较严重。
2.2 东部地区房地产信贷风险较高
黄氏所言大略交代了陈庄体得来之由，并点明了“陈庄体”中庄昶的诗歌特色，即注重应用乾坤鸢鱼、老眼脚头之类词语。因是书内容“得诸朝野舆言，必证以陈编确论，采诸郡乘文集，必质以广座端人，如其新且异也，可疑者阙之，可厌者削之……”［2］5，故黄氏所记大体还原了陈庄体得名之由。针对“陈庄体”这一称谓，庄昶在诗中亦有回应，其《题梅和韵》一诗云：
需要特别指出的是，由于国家“西部大开发”战略和系列扶持西部政策的实施，我国西部地区经济飞速发展，带动了房地产市场的快速雄起，西部地区的房地产开发投资额逐年上升。中部地区作为老开发区，可供开发的土地已十分有限，房地产开发商拿到土地开发权较之西部地区要付出更大的成本，这也间接造成了房价上涨，增加了投资风险。较之东部地区，中部地区区位优势明显偏弱，人们对于中部地区房产的购买欲望大打折扣，在这种房产吸引力弱和成本居高不下的双重压力下，中部地区的房地产开发投资长期处于落后于东西部的状态。但是随着国家“中部崛起”战略的实施，中部地区的房产市场投资份额虽在全国所占比重不高，但也得到了长足的发展，投资额一路攀升，且得益于中部地区密集的人口和产业，房地产开发市场的前景尚且可观。
由此我们可以得出结论：尽管国内贷款仍是房地产开发资金来源的重要组成部分，但是其作用在逐渐弱化，其规模已得到了有效控制。其他资金和自筹资金，尤其是自筹资金的作用随着房地产市场的发展作用越来越突显。
大量资金持续涌入东部地区，而这些资金绝大部分均为银行存款贷出。所以在当下“炒房”哄抬的高昂房价和潜在的房产泡沫的背景下，银行实际的信贷风险偏高，而这其中又以东部地区为主要的高风险集聚区。此外，由于东部地区房产的异常火爆和房价长期居高不下所诱发的假按揭贷款的比例也远高于中西部地区。因此，从各个角度看，东部地区的信贷风险都偏高。
3 房地产开发投资的建议
3.1 提升房产开发企业自身综合实力
房产企业综合实力包含硬实力和软实力。房地产企业的“硬实力”是开发企业手中的土地量、固定资产、开发量与资金量。而软实力则是企业在长期发展中形成的文化、品牌、形象、价值观与社会认同。
首先从企业资金入手，提升企业硬实力，这又主要包括两方面：资金的筹集和配置。一般企业自有资金占比越高，其流动资金就越充裕，企业就越能有效防范来自资金链断裂引发的流动性风险，因而其资信状况也就越好。企业可以通过内部筹资、股权出让、增资扩股、产权交易、风险投资等多种方式进行集资。总体来说，企业可以选择的筹集其自有资金的渠道比较多。除了企业的硬实力，企业的软实力文化也是其重要的竞争资源。企业在着重加强硬实力的同时也不能忽视企业信誉、品牌、服务等软实力带来的影响。
3.2 加大房地产投融资金融产品创新力度，发展多元化的房地产金融市场
房地产是典型的资金密集型产业，需要健全资金市场，这就要求加大房地产投融资金融产品创新力度，提供多种金融产品，拓宽房产企业的投融资渠道。发展多元化的房地产金融市场不仅能够有效分担房产开发商的风险，而且对促进我国房地产开发市场持续有序健康发展也有深远的意义。
3.3 不同地区政府采取差异化调控战略
东部地区经济发达实力强劲且资金雄厚，是投资房地产的热门地区，所以房地产开发投资要比中、西部地区活跃；西部地区由于可开发利用的土地资源稀缺，导致房地产价格增长过快，与区域经济水平不相符；中部地区则介于东、西部地区之间，兼具两者的特征。鉴于此，不同地区的政府在国家房产政策调控的大基调下，应该实施有针对性的调控政策。考虑到东、中、西部地区的差异性，东部地区政府应该主要遏制其房地产投资的增加，并着重挤压投资性购房；西部地区则要严把土地关，防止重复建设、耕地流失；中部地区可以在严格管控的前提下适当实施相对弹性的房产政策以符合不同地区的购房需求，合理利用房产经济来推动地区经济的良性增长。同时中部和西部地区要加快房地产开发投资方面的金融体制改革，使房地产开发企业能够有更多的融资渠道。
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[中图分类号] B841.2
[文献标识码] C
[文章编号] 2096-1995(2019)20-0186-02
标签：房地产论文; 开发资金论文; 统计分析论文; 中国石油大学(华东)经济管理学院论文;