摘要：工程造价是房地产项目开发应当重视的问题，针对这一问题在设计阶段就需要采取控制措施开保障造价合理，本文就这一点主要对房地产开发设计阶段的工程造价控制进行了分析。分析主要考虑到工程造价影响因素，针对各项因素提出了设计阶段的管理措施，且阐述各项措施的应用方法、能效表现。
关键词：房地产开发；设计阶段；工程造价控制
引言
目前，随着我国市场经济水平的提升，房地产行业市场竞争越来越激烈，再加上国家政府加强了对房地产市场的宏观调控力度，房地产行业正经历着市场变化和政策调控的双重磨砺。房地产行业已经逐渐成为我国国民经济发展产业中的支柱之一，但是就房地产企业的总体项目来说，成本控制水平较低，使其的进一步发展受到了较大的限制。成本优化控制在房地产企业项目开发过程中，是最为重要的一个环节，而设计阶段的成本优化控制是实现“事前控制”最为关键的一部分。在设计阶段进行成本优化控制可以最大限度地将事后变动所引起的成本增加额度控制在最小范围内，房地产项目设计阶段对于实际施工造价的影响可以达到75%，甚至更高。由此可见，项目设计质量的好坏与工程建设，以及人力、物力、财力的投入有着直接的影响，同时也与收益利润的高低、实际盈利的多少有着紧密的联系。也就是说，设计阶段成本优化控制是房地产项目的根本所在，因此这项工作具有十分显著的意义，只有注重项目方案的优化，才能更好地实现成本最优化，提高房地产项目的实际收益利润。
1房地产工程造价管理的重要性
1.1为工程节约成本，增加经济效益
房地产工程是不仅需要多部门的相互配合，同时也需要大量的资金，因此就需要有专门的部门和管理人员对资金进行管理，才能保证工程项目资金使用的安全，避免造成资金使用风险，影响工程进度。而房地产工程造价的管理就是在做资金管理的预算，帮助房地产企业更好地完成工程项目，在节约生产和工程造价成本的基础上，最大限度地为房地产企业获得更多的经济收益，满足房地产企业的发展战略，达到经济效益最大化。
1.2提高市场的竞争力
对房地产工程的造价管理，能够让房地产企业在激烈的市场竞争环境中提高自己的竞争优势，提高竞争力。由于房地产市场竞争激烈，恶意竞争时有发生，为了避免其带来的不良影响，降低房地产企业的信誉，房地产企业应加强对工程造价的管理，通过价格战赢取市场的存在优势，以促进房地产企业的发展。
2工程造价影响因素
2.1材料用量
房地产工程建设就是通过不同的工艺，将各类材料组合的一种行为，这一过程中会消耗大量的材料，而材料需要通过采购得来，因此材料将会带来成本，材料用量将决定成本的高低。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆正常情况下，在工程设计当中如果依照合理要求来规划材料用量，设计方案成本很少会超过预算成本，但实际来看现代很多房地产工程企业，在工程设计阶段并不重视材料用量的控制，例如某企业只是依照预算要求统计了各类材料的总用量，并未细化到各工艺需求上，最终发现该企业各类材料总成本中有0.9%属于多余成本。
2.2总体规划设计
总体规划主要对房地产项目的管网、建筑、道路、绿化带等设施的位置进行规划的工作，同时决定各设施数量，在这一条件下如果总体规划设计方案盲目，就可能导致设施分布密度增加、设施数量增多等问题。在设施分布密度增加条件下，会直接影响到房地产项目总费用；在设施数量增多条件下，代表设施材料用量增加，结合上述分析可见造价增大。
2.3技术管理
技术管理主要分为四个部分，一是选择最科学的建筑方案，项目设计前期方案的大致内容一旦确定，也就基本上确定了成本费用，此时选择最优的结构设计建筑方案，可以对项目总成本进行优化控制；二是结构方案的选择，要坚持选择合理的建筑体系选型与结构布置；三是建筑结构数据的审核，其是结构成本优化控制工作中最为重要的一个环节；四是严密控制审查细部做法，细部做法能否完全按照规定要求对成本优化进行控制，也具有较大的影响。
3房地产设计阶段成本优化控制措施
3.1采取项目限额设计，有效优化控制成本造价
在项目设计之初要确定合理的计算模型，如基础模型、主体结构模型、结构布置模型等。房地产应该要求设计单位在计算模型上多下功夫，注重建筑结构形式的优化选择，严格控制结构超出项目限制范围的现象，不断优化结构电算中的荷载分项系数取值、墙柱梁板的截面尺寸以及选择的钢筋种类等，并严格依据国家的相关规定标准配比好钢筋、砼含量。房地产企业必须在设计合同上设计方案的限额，具体包括项目总体造价、材料消耗指标、混凝土使用量等，同时要与设计费用挂钩，可以实施激励制度，给予在成本优化控制中表现良好的设计人员奖励，严格防范只顾图纸、不顾成本费用的设计倾向。另外，也可以借鉴同类建筑工程的一些技术指标和经验数据，在对其进行科学分析的基础上优化此次项目的设计，实现项目造价降低的目的。在采取设计限额的基础上，可以适当采取一些成本策略，例如，在设计初期，在满足标准要求的前提下，可以缩小一部分非可售房屋的建筑面积。
3.2精细化材料统筹
针对材料用量对工程造价的影响，在设计阶段应当提升材料统筹的精度，关于这一点应当在设计阶段先建立精细化材料统筹制度，后再将工作结果带入采购工作中实现造价控制目的。在精细化材料统筹制度建设当中，需要参考工序流程以每个工序为节点进行工程量计算，得到每个工序的实际工程量，再针对工程量确认每个工序实际所需的材料用量，由此在采购工作当中可以依照材料用量设计来进行采购，可避免多余材料成本的问题。此外，关于精细化材料统筹管理，还要重视市场价格波动与工程质量之间的关系，即部分设计人员为了控制造价会刻意选择低价材料导致工程质量下降，在实际工作中应当在保障工程质量的条件下，再进行材料统筹，任何情况下都不能出现以上行为。
3.3施工图纸设计阶段的成本优化控制
施工图纸的设计阶段是整个设计阶段最为核心的部分，是整个建筑成功与否的关键，更是成本优化控制的关键所在，因此在这一设计阶段，设计人员要做好平、立、剖三方面的初步设计深化，以及建筑细节详细图纸的设计工作，同时要与相关专业人员及时进行沟通，特别是在未来有可能对成本造价带来较大影响的建筑材料构造做法，要与房地产企业进行深层次的沟通详谈，切实保证最终敲定的施工图纸不会超出成本计划范围。合理确定钢筋的用量，落实钢筋量的控制工作，注意确保结构设计的合理有效，有利于为今后的需求变化奠定良好的基础。对于机电部分的设计，要与其他部分的设计行程高度配合，做好分支系统设计，遵守不丢项、不落项的原则，同时应该加强设计深度，尽可能消灭会出现的错、漏、碰、缺现象。另外，对于细部、节点的工程构造设计，首先应该满足总体设计要求，选取可行性强的操作技术和施工简单方便的工艺，最大限度地降低项目成本造价。
结语
综上所述，房地产工程领域的快速发展，极大地改善了人们的生活环境，一定程度上缓解了我国住房紧缺的现状，在实际展开房地产工程建设的过程中，应按照国家有关规定实施管理。造价管理是房地产工程管理的重中之重，有关部门应结合我国房地产工程发展现状，积极探索造价管理模式以及方法的新途径，不断优化房地产工程的各项工作，确保现代化进程的有序进行。
参考文献：
[1]黄志聪.房地产工程造价管理分析及提高措施.建筑工程技术与设计.2017.24.
[2]叶秀徐浩.房地产工程造价优化管理体系建设研究.建筑工程技术与设计.2017.08.
论文作者:杨辰
论文发表刊物:《建筑细部》2019年第14期
论文发表时间:2019/12/16
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