摘要：随着我国经济水平的不断提高，房地产行业的大力发展，房地产企业所开发的项目也越来越多，分布越来越广，不同的项目有着相似的工程管理的重点，也有着不尽相同的管理重点，业主方是一个建设工程项目实施过程中的领导者，处于项目管理的核心地位，如何在众多的工程项目中提高自身的项目管理水平和管理效率是众多房地产企业业主十分关心的问题。因此，深入的总结和研究业主在工程不同阶段下的项目管理的重点和难点，具有十分重要的意义。
关键词：工程各阶段；业主方；项目管理
1工程项目管理的涵义
所谓工程项目管理，表示在整个项目生命周期中，借助对项目科学规划和有效控制，确保项目成本开支，进度以及项目质量达到预期要求。
1）项目的建设期，表示项目开工对竣工
2）项目策划：表示为了实现预期目的在工程没有开工之前做出的基础准备工作。
3）费用目标：基于业主层面分析，其表示总投资目标。基于施工单位分析，其表示整个施工建设过程开支总和。
1.1特征
1）项目管理是复杂的任务
① 建设工程项目时间跨度长、外界影响因素多，受到投资、时间、质量等多种约束条件的严格限制。
② 项目由多个阶段和部分有机组合而成，其中任何一个阶段出问题，就会影响到整个项目目标的实现。从而，导致项目管理的不确定因素增加。
2）项目管理具有创造性
① 建设项目具有一次性的特点。
② 项目管理者必须结合项目的实际情况，以自身的已有条件为基础，综合以前的的建设知识和经验，并结合自己对工程项目的理解创造性的提出解决工程中遇到的问题。
3）项目管理应建立专门的组织机构
① 工程建设项目管理需要在不同阶段及时进行调整必备的资金、人员、材料、设备等资源，进而进行优化配置和合理使用。
② 相关部门都应迅速地处理项目决策和实施过程中出现的各种问题，以适应项目时间目标的要求。
4）项目管理方法具有完备的理论体系
哲学方法、逻辑方法和学科方法等理论体系要作为现代项目管理方法的支柱。
5）项目管理的标准是客户的满意度
项目管理就要充分考虑相关客户的利益，最大限度地满足客户的要求。因为项目成功的标准很大程度上是客户的满意度。
1.2类型
工程项目管理可以划分为：
1）业主方项目管理
2）设计方项目管理
3）施工方项目管理
4）供货方项目管理
5）建设项目总承包方的项目管理
项目参与各方项目管理的成效在很大程度上决定了一个项目建设的成功与否。工程建设期间的总集成者（包括知识和物质以及人力资源）以及总组织者都是业主方，另外，工程项目管理的中心也是业主方。因此，业主方的项目管理是是一个工程项目成败的关键。因此，这决定了业主方的项目管理在工程建设中的主导及决定性的地位。
1.3业主方项目管理定义
项目的投资、质量以及进度目标共同组成了业主方项目管理的整体目标，为业主的利益提供服务。投资目标也就是项目的整体投资目标。动用项目的时间目标，也就是交付项目使用的时间目标，都称为进度目标。质量目标包括：影响项目运转以及经营的环境质量，设施和材料以及设计质量。另外还要重视施工的质量。质量目标要和业主质量与技术标准的要求以及有关规范相符。
项目建设的三大目标，也就是质量和投资以及进度是个矛盾统一体，他们一方面互相矛盾，另一方面又相互统一。多数情况下，投资的增多会使进度变快，而且质量的提升也要求投资的增多，另外，进度的大幅度提高也会影响工程的质量，这就需要一个合理的管理方法协调三者可以达到最优的目标。
1.4业主方与施工方项目管理的关系与区别
业主方和施工方的项目管理具有本质的区别，但也有类似的地方。其主要区别在于：
1）阶段不同：前者涉及项目建设的全过程，后者仅指承建过程；
2）工作内容不同：前者涉及项目全过程、全方位内容，后者仅指承建过程的内容；
3）代表的利益不同：前者代表业主利益，后者代表施工方的利益：
4）承担的风险不同：前者风险小，后者风险大。
其共同性在于：业主和承包商项目管理的基本管理原理相同，管理方法与使用技术相同，管理者的知识结构有相同之处。
2前期策划阶段业主方项目管理
2.1工程项目前期策划的原则
1）切实可行原则。工程项目前期策划每一步都要充分考虑策划方案的可行性。可以对策划方案进行局部可行性试验便于检查策划方案的可信度。
2）慎重筹谋原则。策划过程和结果可能受各方面因素的影响，在策划时要慎重考虑各种因素，杜绝想当然的现象出现。
3）民主策划原则。工程项目的规模很大，涉及因素就很复杂。单个人或几个人根本不可能胜任这样的大任务，这就要综合各方面的人才专家，集思广益保证策划工作的科学性。可以通过民主策划，避免单个决策者固执己见，进而提高策划方案的合理性、可行性。
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2.2工程项目前期策划的方法
建设项目的类型不同，其复杂程度和遇到的问题也不同。策划涉及的领域和方法、评价也不尽一致，主要有：
1）项目资料整理的科学事实方法，对经验的材料进行整理，把分散的材料系统化。
2）定性和定量结合、尽量定量化的方法。做定量分析的时候应尽量多收集相关的资料、这样可以去伪存真，保证资料的真实可靠性，进而保证决策的准确度。定性分析是定量分析的辅助，最后决策还是以定量为主。
3）系统方法。任何项目都是一个系统，与客观外界有着密切联系，系统论思想要求项目策划要统筹安排，从全局、长远的观点灵活处理项目内部各部分及部分与整体，整体与外部环境的关系，做到整体最优化。
2.3前期策划阶段业主方项目管理的重点
在这一阶段，业主方的项目管理的重点在于：
1）对建设项目进行可行性和必要性的技术经济分析是必须的；
2）对不同建设方案进行技术经济比较，进而做出选择判断和决定；
3）从自身利益出发，研究出利益最大化的方案。
工程项目前期策划如建设标准的确定、项目功能定位、建设规模等，对工程总造价的高低有很大的影响。可以在前期策划阶段实施的工程造价控制方法有：
①项目前期策划决策要进行强化，便于提高项目投资运行质量的基础。
②搜集和汇总好有关的基础资料，确保正确、详细的做好项目的投资预测。另外，
要了解大量信息，比如项目所处位置的地质状况，设施的价格，主要材料以及三通一平状况。
③要在探究和分析完市场后，设定项目建设的规模以及标准，这是项目工程造价控制的基础条件。
④市场研究是指建项目的建筑产品和其他服务在市场上是否有需求和需求大小进行分析。利用科学合理的分析方法，对包括相似项目的建设状况，国家有关政策以及今后的发展趋势和拟建项目的需求情况进行研究和分析。在探究市场的前提下设定项目建设的规模和标准就是项目工程造价控制的基础。
⑤通过前期的调研、分析，评估未来该项目所售房的价格，通过对该项目的投资额、资金回报额进行比较，分析项目的收益率，做出经济评判。
3设计阶段业主方项目管理的重点
保证项目的计划总投资大于或等于项目的实际总投资是建设项目投资控制的目标。建设项目投资控制贯穿于从项目立项决策直至工程竣工验收的全生命周期过程，在实际项目中，以循环控制理论为指导，阶段性地比较和分析计划值和实际值，如发现偏差要及时纠偏，以保证后续工程实施顺利。
投资控制在项目实施的不同阶段产生不同的影响，一般来说，设计准备阶段影响了95％～100％的项目经济性，因此，在设计阶段进行投资控制可以极大地减少各种资源的消耗，如果能够对投资估算额做出限定，就能使项目产生更大的经济效益。要实现目标、使项目顺利实施就需要进行设计阶段的投资控制。
影响工程质量的关键阶段是设计阶段。工程的设计质量不仅决定了工序的实施以及费用额度，而且直接决定工程所能达到的最终质量水准。因此，整个工程质量得以保证的前提是业主必须应在设计质量上投入比较多的精力。
4关键节点进度控制的措施
4.1 1±0.000工程节点的措施
为确保工程项目达到这一节点计划，须召集土方单位、支护单位、桩基础单位、总包单位召开专题会议，确定节点，排出一个详细的施工计划，要求施工单位落实好人力物力、机械等，加班加点，必要时采取 24 小时施工三班倒，确保工程按时达到节点。每周监理例会上将上周进度做一个总结，并对下一周的工作计划做出部署，发现问题及时处理。必要时约谈施工单位的老板，将情况汇报给公司领导，借助公司领导的力量，保证±0.000 节点按时完成。
4.2 2/3主体结构（预售节点）
对于开发商而言，另外一个重要的节点是主体达到 2/3 结构（即预售节点），因为关系到预售房屋，资金回收问题。在主体结构施工阶段，涉及到的主要施工单位为总包单位，故必须与总包单位协调，根据公司计划，将工期进行倒排，主体结构按 4 天/层的进度进行，所需的木工、铁工、砼工等人数，安排监理单位进行现场人数清点，保证工程进度，同时，在赶工的同时严抓质量，避免出现质量事故。对于施工人数不足影响进度的，严格按照合同、会议纪要或者监理例会要求进行警告、处罚、暂扣工程款等等，进度情况严重滞后的，可以建议公司取消该施工单位的合格供方的资格。
4.3工程竣工验收阶段
对于房地产开发商而言，工程达到竣工验收是最重要的节点，这意味着房屋可以交付给小业主，同时，对于贷款的项目，也向银行证明实现了当初的承诺。因此，对于即将进行工程竣工验收的项目，如何做好进度控制，是非常重要的。
1）召开动员会，签署责任状在竣工验收前三个月左右，召开竣工验收动员大会，在会议上公布关键验收节点计划，成立竣工验收交楼责任小组（其中组长由业主单位公司领导担任，副组长由总监及总包单位项目经理担任，组员由业主单位项目经理及其他单位项目经理、总包单位技术负责人等担任），明确各自的责任及权利范围，与施工单位负责人签署责任状，明确未按时完成所面临的处罚。
2）召开周进度会议
每周要求召开进度会议，总结上周的进度完成情况，进度滞后的话，就要分析原因，制定进度纠偏计划，保证进度计划完成；根据进度总结情况，部署本周的计划安排，明确工作重点。
3）每天召开碰头会
每天下午固定时间由监理主持召开碰头会，要求各主要的施工单位项目经理参与，就当天施工过程中需要协调的问题做个简单的沟通，并迅速解决。
4）将进度款审核与进度情况挂钩
为了有效的对施工单位的进度进行控制，将进度款审核与进度情况挂钩。对于进度款审批，采取“当月审批进度款=月应得形象进度×计划完成率”的公式，其中完成率超过 50%而不足 80%的，进度款按照 50%审批；完成率超过 30%不足 50%的，进度款按照 30%审批；完成率低于 30%的，本月进度款不予审批。通过这一手段，可以有效的控制施工单位的进度，确保进度计划的完成。
5 总结
建设工程项目管理是前期策划阶段、设计阶段、施工阶段以及竣工验收阶段等部分组成的一个全过程的管理，作为工程项目的业主方，其项目管理根据工程各阶段的特点，在每一个阶段的管理的侧重点是有区别的。总的来说，工程项目中的业主方管理是一个项目管理的根本、直接决定项目的成功。
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论文作者:王科竣
论文发表刊物:《基层建设》2016年14期
论文发表时间:2016/10/27
标签：项目管理论文; 项目论文; 进度论文; 业主论文; 阶段论文; 工程论文; 目标论文; 《基层建设》2016年14期论文;