摘要：本文以邓岗工业园为例分析其转型发展的关键问题与对对策。
关键词：邓岗工业园；转型发展；关键问题与对策
1、园区概况
邓岗工业园位于三水新城核心区中部，西至南丰大道，北至碧云路，东至高丰路，南至虹岭路，用地范围面积约332h㎡。1996年开始由西南镇及村委会开始建设园区北部，地块较为松散零碎。后经向南逐步扩展，中部和南部出现占地较大的企业。
2、园区转型中的主要问题剖析
2.1功能空间混杂
园区在发展过程中吸纳了大量离乡进城人群，随着园区内部人群结构的日趋多元化，要求园区配套完善相应的公共服务设施，导致园区功能的多样化和综合化。由于先期规划考虑不足，各种功能空间呈现出简单拼贴的“混杂”状态，与城市成熟片区功能的“有机融合”具有显著差异。尤其是在园区进入存量发展阶段后，这种功能空间混杂愈演愈烈。不少企业由于行业发展环境变化、企业生产利润下降和自身区位敏感等原因，自发地调整主营功能，出现“工业用地”转“商业、居住、公共服务设施用地”的现象，如南丰路沿线的工业企业，由于区位优势明显，开始自发地转做汽车4S店等。这类自下而上的企业自主功能更新由于缺乏统一的管控引导，导致了园区功能空间的深度混杂。此外，在园区的生产片区内部，由于早期招商能力不足，缺乏空间引导，导致不同产业类型、层次的企业混杂布局，影响集群效应的形成和发挥。
2.2产业升级乏力
园区内主要为从事制造业的小微型民营企业，发展相对粗放，厂房形式落后，存在消防安全隐患，租金水平较低，产业配置不合理等问题逐渐突现。目前在国外市场需求不足的情况下，同时，在高利润率的房地产业面前，不少企业主已无意愿增加投资来推进工业技术升级。与此同时，政府对创新、研发等生产性服务业的重视程度有待提高，配套的引导政策、创新型空间等都明显不足，严重影响了产业升级的动力与活力。
2.3用地粗放低效
在快速扩张时期的粗放发展模式下，园区普遍存在产业用地不集约、地均产出效益低的现象，主要原因是企业入驻工业区的门槛偏低及政府对产业用地的管控不力。前者是由于工业区设立初期招商的需求强烈，企业层次、发展方向通常不是能否入驻园区的核心考量；后者则是增量发展模式下土地资源并非核心指标，产业用地出让大多由企业单方面需求决定。
2.4更新发展成本高
园区转型更新的综合成本越来越高。一方面，工业用地权属复杂，具有易变性，存在“企业群租、一地多企、一企多主、频繁易主”等现象，使得难以准确掌握企业信息，造成更新过程中的交易成本巨大；另一方面，园区早期对工业用地采取一次性40年租期的供应方式，导致当前园区内绝大多数企业用地租期远远未到，加上目前存量土地退出机制的不完善，政府自上而下收回土地统一更新的成本非常大。
2.5人才吸引力不足
在当前知识经济背景下，高层次人才对于园区的转型发展至关重要。但高层次人才对于生产条件、生活环境有着较高的要求，同时，园区地处小城市中心城区边缘，尽管开出了比大城市更加优厚的条件，但城市本身有限的能级无法达到高端人才的“进驻门槛”。
3、规划应对策略
根据对园区发展问题的梳理，不难发现园区转型的重点主要包括转型方向、产城关系、产业升级和空间格局5个方面，也是规划编制需要研究和思考的问题。
3.1转型方向选择
目前，由于工业园区产业成长性、城市支撑要素的差异，园区在推进转型过程中应基于自身发展特点明确转型方向。邓岗工业园属于产业发展水平、城市支撑条件均有限的园区，应以提升制造业水平为主。
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结合三水新城的产业规划，设计单位提出三个定位：①以电子商务、互联网+为主导的三水新城综合型智慧产业园。②三水新城创业中心、三水新城重要的组成部分。③富有工业特色的创意文化产业基地、广东民营工业园升级改造示范区。
五大功能：电商服务、电商孵化、创意文化、都市工业、商住配套。
在明确上述转型方向的基础上，园区应择优采取“退二优二”“退二进三”等策略，合理框定园区制造业用地与服务业用地之间的比例，保障制造业用地规模，而非一味的“退二进三”，导致园区发展活力下降。
3.2产城关系重塑
影响产城关系最重要的判断标准是产城融合程度，真正的产城融合是人本导向下的产业结构、就业结构和消费结构的匹配协调。首先，园区的产业结构决定就业需求，园区居住人群是否与当地的就业需求相匹配？其次，园区产业结构转型所需的现代服务业是否与当地的服务业结构相匹配？最后，园区所提供的公共服务是否与居住人群的消费需求相匹配？上述3个匹配是实现产城融合发展的关键。
目前，云东海街道已回收原杰科电子用地用于建设电子通信产业园。产业园的建设，将提高佛山市电子通信产业升级研发设计创新能力和生产加工水平，发挥产业龙头效应，产生巨大的产业价值，达到强有力的产业集聚示范效应。
3.3产业升级提质
在经济新常态背景下，园区产业（尤其是制造业）升级是关乎其发展的重中之重。传统的产业升级大多依赖于外资企业，着力于引进国外企业的既有先进技术，但我国园区的技术引进已取得巨大成功，不少行业的生产技术已达到甚至超过国外同行业技术，简单的技术引进已收效甚微。因此，未来园区推进产业升级的重点应聚焦于自主创新。
国内园区在产业升级方面已经进行探索，不少做法产生了一定的成效，具体有以下几点：一是改善园区创新创业生态系统，出台更具针对性的招商引才的政策文件。在当下“大众创业、万众创新”的背景下，将招商重点转向具有高成长性的初创企业，在满足其发展需求的同时重塑政企合作关系，从而达到催生一批创新型企业的目的。二是着眼长远、培养人才的高校战略，充分发挥产学研的动力优势，促进园区与周边高校之间的合作、资源共享，出台鼓励高校优秀毕业生在园区创业就业的政策。三是探索新的行政体制改革来适应新的产业发展需求，以根植于本地的龙头企业为中心，引导产业链上下游企业在管理机构、空间上的集聚，形成产业升级的专业化功能片区。
3.4空间格局优化
在存量发展背景下，园区空间优化主要包含生态环境整治、公共空间品质提升和存量用地更新三大方面，其中存量工业用地的更新优化无疑成为重点和难点。传统的存量工业用地更新规划往往先通过多因子用地绩效综合评价，对工业用地进行效益评价，然后针对不同效益的工业用地提出不同的策略。但这种由政府主导的、自上而下的更新规划已经无法适应当前的实际情况，是园区转型过程中的核心矛盾。因此，探索既能满足企业意愿，又能融合政府战略意图，同时还具有较强操作性的优化策略已经迫在眉睫。
借鉴江苏苏州工业园区的更新策略。在园区评估中，设置土地利用更新专题，针对当前主要以“问题导向”来推进土地利用更新的现状，提出“问题导向+战略导向+前瞻导向”的思路。即在“问题导向”下通过更加科学合理的方法评价土地利用绩效，效益较好的企业集聚区划定产业控制区块，低效益工业用地则以企业为主体、实施自下而上的企业自我更新策略；在“战略导向”下通过梳理落实政府意图，划定战略整备区，以政府为主体、自上而下地推进，主动实现“战略引领”；在“前瞻导向”下通过识别当前转型需求不强、未来将面临转型发展需求的重点地区，划定潜在更新区块，实现“提前预控”。
结束语
邓岗工业园处于深化转型期，所面临的发展难题错综复杂，远不止本文所提及的几个方面的问题。但是，这些问题是当前工业园区规划编制中最为困惑的问题，希望对邓岗工业园研究起到“抛砖引玉”的作用。
论文作者:王燕
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第6期
论文发表时间:2018/8/22
标签：园区论文; 企业论文; 工业园论文; 产业论文; 产业升级论文; 功能论文; 存量论文; 《建筑学研究前沿》2018年第6期论文;