摘要：在房地产行业竞争力不断加大的情况下，各大企业纷纷加强了对房地产企业成本的控制。科学合理的会计成本核算是能直接客观反映房地产企业财务管理、经营成效以及市场经济效益的有效手段，换言之，规范化的会计成本核算有助于房地产企业迅速健康的发展。
关键词：房地产企业；成本核算；存在问题；对策
引言
近年来，随着国家对房地产行业的不断调整，房地产企业资金回笼压力增大，融资成本增高，影响着房地产企业的生存和发展，造成了企业的经济利润严重降低。由此看来，加强成本核算也就成了房地产企业提高经济利润的重要手段之一，企业的管理层和经营者也应该足够重视成本核算在经营管理中的重要性，认清目前成本核算中仍然存在的问题，采取相应的措施和对策予以解决，以此实现房地产企业的平稳、健康、可持续发展。
1房地产企业成本核算问题分析
1.1在施工过程中的管理工作缺乏有效性
从当前的实际情况来看，在部分房地产工程的施工管理工作方面，并不存在良好的有效性，管理质量不够高。例如笔者所在公司开发的汉中项目，为降低采购成本，项目在一期时选择了比较便宜的单元门，但是在项目开发至三期时，一期单元门的质量问题就暴露出来了。因为后期开发未全部结束，未避免在当地产生不良企业形象，客户群体中产生不好的口碑而影响后续销售，项目必须耗费更多进行修缮；再例如，上述事件本应联系单元门的制作或安装公司进行维修，但项目签证管理过于混乱，项目管理人员为减少与小业主的矛盾，秉持立即“解决问题”的态度，不认真查询单元门采购合同和安装合同，随手就给三期施工的总包单位办理了维修的签证。这些都额外的增加了项目成本支出，并且增加了企业成本审核难度，而该项费用的成本核算也必将不准确。除此之外，部门之间的配合情况、施工材料的供应情况等等，都会对成本核算产生影响。例如成本人员未及时处理遗留的变更签证、对大额签证或变更金额比例较高的合同授权过于宽泛等等。
1.2受国家政策影响较大
房地产业是当前我国经济发展重要的支柱产业之一，对国家经济的整体运行影响较大，同时又与广大人民群众的生活息息相关，为了抑制房价的过快高涨，国家会出台一系列的政策，比如限贷、限购、限售政策等；当房地产市场低迷时，国家又会出台降低首付比例、税收方面的一些政策以鼓励购房，这些政策干预直接影响到房地产项目开发能否实现预期的目标，同时政府的土地出让制度、当地的市政规划、国家税务改革、社保政策等都直接影响到房地产项目的开发与管理，增大了开发难度与不可预见性。尤其是营改增后，项目成本核算必须全面策划所有的进项税与销项税比例，否则在项目实施过程中可能会支出更多比例的税金。
1.3会计成本核算周期不稳定
从客观上讲，成本核算需要按照严格的生产周期进行，这样才能保证企业及时准确的得知经营利润以及需要缴纳的税金，进而对已有的经营业绩作出科学评价。但就当前实际情况而言，很多房产项目在竣工验收后都未及时的进行竣工结算，扰乱了开发项目的结算周期，这些方方面面的原因都导致了会计核算周期不稳定。
2房地产企业成本核算发展对策
2.1利用先进的管理系统和管理体系
房地产企业要根据自身背景及家底的状况，积极探索新兴管理系统，如供应链保理ABS、购房尾款ABS、物业管理费ABS、CMBS、REIT等资产证券化产品如何实现，又如ERP系统、BIM系统在项目生产过程中如何应用。同时应参照本行业中先进房地产企业的相关工艺、定额等信息，科学、合理的进行成本预算编制。现在的房地产市场竞争激烈，利润率逐年降低，随着科技日新月异的发展，产品更新换代的周期也越来越短。房地产企业若想做强做大，必须要有长远发展的战略目标，除降本节支，开源节流外，还应不断提升自身的产品（质量、功能等方面），只有不断研发新产品，转变新的管理思路，才能在市场上永保领先优势。在实施过程中，企业还应建立先进的管理体系，对企业员工定期培训，不断提高其业务水平，消除各部门分工不清，沟通不畅等问题，提高部门之间的配合度。尤其在编制预算时，要高度认识，全力配合，统一口径，结合本企业的发展战略目标，利用互联网信息技术和现代财务理论方法，科学、合理编制成本预算，在当年执行过程中和今后编制时，不断加以调整和完善。
2.2完善企业的相关成本管理制度
房地产企业有了较好的管理系统和管理体系，还要制定一系列相关的管理制度和奖惩办法。笔者认为首要解决的是目标成本的控制，最好是将各部门当作独立核算单位，并将成本详细分解，尽可能对应到某各岗位。在实施阶段对照成本预算的月目标、季度目标、年度目标，分阶段进行考核。利用好管理软件系统，使各部门所统计的数据在同一平台上共享，保证项目进展真实，公司管理也能做到实时监控、督促，定期检查、调整和总结。同时确保房地产企业绩效考核公开、公正、公平，充分发挥员工的能动性，激发员工的劳动积极性和创造性，不断完善房地产企业成本绩效考核制度。提高各部门的协调性和配合度，提升房地产企业的凝聚力和战斗力，朝着房地产企业既定战略目标，共同努力。
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2.3创新战略成本管理模式
对于房地产企业来说，战略成本管理模式是在长时间的发展和完善过程中逐渐形成的工作方式，一般的房地产企业在发展过程中都有其各自的特点，所以形成的战略成本管理模式也都不尽相同。传统的战略成本管理模式是在既有的工作制度和观念的基础上形成的，也是比较适合房地产企业初期发展阶段。但是，随着市场经济的发展，全新的成本管理观念取代了之前的传统理念，房地产企业的经营和发展形势也发生了一定的变化。因此，对于房地产企业来说，等银行放贷、单枪匹马拍地等原有的成本管理模式就显得有些滞后，不能应对激烈的竞争市场。因此，笔者认为房企应该在充分认识当前市场发展趋势的基础上，及时调整或创新模式，使成本管理工作具备鲜明的时代特征，更好地为房地产企业发展服务。在此过程中，需要正确处理好传统观念与新方式之间的冲突，因为传统的工作模式及理念已经在工作人员心中根深蒂固，想要改变也不是一件容易的事情，要加大宣传和培训力度，尽快实现战略成本管理观念和模式的创新，为房地产企业发展奠定坚实基础。
2.4建立并实施全面成本控制
房地产项目具有建设周期长、涉及环节多、资金需求量大且不均衡等特点，因此房地产项目的成本控制不是某一个或几个业务部门，在某些阶段能够完成的，而需要房地产企业进行全面成本控制。这个全面涉及到全员、全过程、全要素。从时间阶段上，包括项目前期的决策阶段、规划与设计阶段、建设阶段、销售阶段以及后期维护阶段的成本控制；从要素上，包括原材料成本、人力资源成本、机械使用成本、销售成本、筹资成本、质量成本、管理成本、后期维护成本等。在进行全要素成本控制时，要分清主次，在全面控制的基础上，抓住主要控制点，即那些占总成本比较大的要素，例如设计阶段，若提前合理地控制了地下室（及人防）面积和开挖深度、层高、窗墙比、钢筋、混凝土等主要材料含量即大大节约了施工建筑成本的投入；若对项目电梯参数要求、消防设备品牌的设定进行合理控制，也将大幅节约项目的安装成本；小区景观园林等其他工程同理。这些要素的控制影响大，可谓立竿见影；从人员上，成本的控制不仅涉及到设计、采购、施工等人员，还涉及财务、销售、质检、后期维护人员等，人员之间不能仅从自己一方来看待成本，要从项目整体出发，比如设计人员不能一味的追求个人喜好，不顾市场调研反馈及当地人群喜好，最终可能造成产品滞销，影响回款也属于成本管理不善；又例如原材料的采购，采购人员在控制采购费用的同时，要考虑到仓库保管人员涉及的保管费用以及批量采购时财务融资时的财务费用等。因此房地产企业应建立并实施全面成本控制，只有这样才能有效进行项目整体成本控制。
2.5对房地产项目信息进行动态监控，做好成本核算的事中控制
在房地产开发中若对于成本控制工作不够重视，必将造成项目严重亏损，直接影响公司的经济效益。管理学中最推崇的就是PDCA，即计划（plan）、执行（do）、检查（check）和处理（act），成本管理同样适用。成本的目标首先应设定准确，P（计划）目标定的太宽松，不利于成本管理；相反若定的过于严谨，可能会影响产品的质量。DCA就是成本管理的关键-动态监控。当前是信息技术发展迅猛的时代，企业可充分利用网络信息技
术，建立完善的成本动态更新系统，及时监控成本发生状况，对开发项目总投资和各部分工程造价进行动态监督，及时总结、分析、调整事中工作方案，保证补救措施的跟进，这样才能保证房地产开发项目预期利润的顺利获得。
2.6及时准确做好财务资料的收集和成本核算
加强与财务部门协作，协助其他各业务部门做好成本预测计划的编制，并掌握房地产企业成本实施的具体内容。在成本核算前要做好结算或其他相关财务资料的收集和分析，在项目实施过程中要参与材料供应、专业分包、劳务等合同的签订，从财务及税务的角度探讨核算方式，控制财务风险、税务风险；及时取得项目变更资料，了解市场材料、劳动力价格变动情况，掌握税收、财会政策的变化。
经过几个项目周期的实践，笔者认为成本核算主要是根据项目特点确定项目成本核算的对象，做好成本核算的科目设置和成本核算程序，对施工过程中发生的各项工程成本，应先按其用途和发生的地点进行归集。在成本核算过程中，依据成本核算的制度要求、结合成本计划进行分类核算，以便于对责任中心考核为前提，其中直接费用可以直接计入受益的项目成本核算的对象中，间接费用则需要进行归集，然后再按照一定的方法分配计入受益的项目成本核算对象的成本，及时准确地反映每一时点项目实际成本，以及某一时段消耗的成本。
结束语
总而言之，房地产企业的成本核算工作是一个长期又艰巨的任务，对经营管理人员的职业判断力和业务水平有着较高的要求。影响房地产企业成本核算的因素有很多，但只要抓住重点进行对症下药，还是能取得一定的工作成效，进而提高企业全面管理和经济效益的。
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论文作者:周楠
论文发表刊物:《基层建设》2019年第6期
论文发表时间:2019/4/19
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