引言
根据上海统计年鉴（2017）数据显示，截止至2016年底，全市居住类房屋建筑面积达到6.55亿平方米，其中2000年前建成房屋约2.09亿平方米，包括大量的职工住宅、公寓、新式里弄、旧式里弄和简屋。这些房屋普遍存在墙屋面渗漏、电线老化、道路狭窄积水、公用设施破损等现象。
2011年底《上海市住宅修缮工程管理试行办法》（沪府办发﹝2011﹞60号）出台，标志着房屋修缮工程实施管理体系和流程的建立。至2013年，进一步修订出台《上海市住宅修缮工程管理办法》（沪府办发﹝2013﹞69号），从目的依据、适用范围、管理机构、实施管理要求、工程建设管理要求、群众工作要求、监督管理等方面，均规范了具体内容和管理要求。
近年来，房屋修缮工程实施管理的配套性规范文件不断更新，从计划立项、招标投标、合同备案、安全质量监管、竣工验收和审价结算等各个环节建立起一个结构完整、技术过硬、监管有力、权责明晰的管理体系。随着本市住宅修缮工程规模总量的逐年递增，工程的安全质量保持了稳中有升的发展态势，但各区管理模式不一，项目分布不均，实施管理中的通病依然存在，且通病类型多。因而，从项目计划设计、施工管理至竣工结算，都应该做好相应的防范与控制，保证投资预期的顺利实现。
1 实施管理常见通病
结合本人所从事的专业工作，主要从房屋修缮工程前期准备、屋面工程、墙面工程、给排水工程四个方面的常见通病进行分析。
1.1 前期准备
房屋修缮工程相对于其他建筑工程，最明显的特点就是绝大多数情况下需要在居民不搬离的条件之下实施，项目顺利实施的前提必定是居民的充分理解和支持配合。以综合改造项目为例，必须充分体现相关业主和居民的意愿，根据居民代表、居委会、业委会和物业管理企业共同确定的“急、难、愁”问题和资金估算，选择具体的修缮科目（即分部分项工程），对修缮范围内的业主居民逐户进行意见征询。但在实际操作中，往往有的项目管理方对于确定修缮科目和居民意见征询等基础性工作不够重视，凭经验或主观臆断指定修缮科目，没有按照规定要求开展意见征询，导致居民的实际需要无法在设计方案和实施阶段中得到充分满足，使得意见征询流于形式、失去作用。
此外，由于老旧小区的建设年代较早，原始的建设资料档案难以完整保留，所以大多房屋修缮项目需要通过现场摸底和测绘等方式来掌握房屋建筑的实际情况，包括地下管线和相关隐蔽工程，并在此基础上做好原有和现行的建筑设计规范之间的衔接。但在实践过程中，相当一部分勘察设计人员没有充分重视现场踏勘，随意估算工程量、简单地套用相关图集编制设计图纸，与实际状况偏差较大。有甚者仅仅是踏勘某几幢房屋的建筑面积就随意计算整个小区房屋的内、外立面的面积。这些源头上的通病都将给后续的投资控制、招标定标、施工质量乃至竣工结算造成了很大的负面影响。
1.2 屋面工程
屋面工程是房屋修缮项目必不可少的分部工程，无论是平屋面改坡屋面，还是屋面（局部）翻修，其质量直接影响到房屋结构安全和居民的日常生活。在本人从事的项目管理实践过程中，主要发现以下质量通病：
定位放线未经监理复核验收或者根本未放线。规范要求定位放线前应精确复核原房屋的承重墙位置，确保实际情况与图纸相符。
预埋件偏位。规范要求应检查预埋件的数量和尺寸，允许偏差为预埋件中心线位置±3mm。由于前期勘察设计不到位、以及施工质量管理缺失，较多造成预埋件偏位的通病。
混凝土养护不标准。用于检查结构构件混凝土质量的试块普遍未进行标准养护，由于施工场地限制，大多数修缮项目现场没有条件设立标准养护室（温度在20±3℃、相对湿度在90%以上的环境或水中），以及养护龄期不足，这些都是混凝土试验的通病。
模板工程质量较差。通常情况下，房屋修缮项目的屋面工程需同步交叉实施包括模板工程、砌筑工程、防水工程、混凝土工程、避雷带工程等多个分项工程。由于施工管理企业追求工期，容易存在拆模过早、混凝土养护不到位的现象。此外，其他工种人员对模板的损坏，对新增卧梁、架空梁等构件的表面、棱角以及受力钢筋的保护层造成较多破坏，不仅外观质量差，还将影响构件的后续使用寿命。
避雷带安装焊接不规范。房屋修缮项目屋面工程一般都包含避雷带整新且大多使用扁钢，经常出现扁钢的搭接焊长度随意性强、漏焊漏漆的现象，规范要求：扁钢的搭接长度应为其宽度的2倍，且至少3个棱边焊接。此外，固定点支架间距偏大不均匀、与支架焊接处的银粉漆未刷满等现象也是避雷带常见的通病。
防水工程未按设计规范要求施工。房屋修缮设计及规范要求，瓦片与山墙及凸出屋面结构的交接处，均应做泛水处理，泛水高度≥250mm。卷材铺贴方向宜平行屋脊，搭接缝应当顺流水方向，搭接宽度应符合相应要求。涂膜防水层与基层应粘结牢固、表面平整、涂布均匀，但由于监理旁站不到位，经常会有折皱、起泡和露胎体等质量问题。木质望板、檩条、顺水条等构件漏刷防腐、防蛀涂料。旧式里弄房屋屋面修缮经常存在平瓦屋脊窝粉不密实、平直，上口收进和平瓦进脊的长度不符合规范要求。特别是由于传统修缮工艺和专业人员的缺失，难以达到保护建筑“修旧如旧”的特殊修缮要求。
1.3 墙面工程
墙面整修是房屋修缮工程必不可少的分项工程之一，近年来，尽管涂料材质、施涂和防水的工艺水平和监管标准都较以往有明显提升。然而，墙面工程还是主要存在以下问题：
墙面涂料施涂有漏涂、透底现象。设计要求铲除原粉刷层后新刷涂料，但施工人员为图方便，往往铲除不彻底，造成新粉刷层有起皮、空鼓等情况。
墙体结构性修缮网格布施工不规范。对于墙体贯穿性开裂等结构修缮，一般需采用铺贴网格布方式进行加固。由于施工单位未对工人进行技术交底，操作不规范，导致网格布搭接长度不符合规范要求（100mm）。
楼板、楼梯、休息平台底部涂料漏刷严重。楼板、楼梯、休息平台底部由于高度高，施工人员不愿反复使用人字梯，更不易搭设脚手架，监理人员旁站又不到位，所以这些部位的涂料往往存在漏刷一道工序、透底严重的质量问题。
1.4 给排水工程
外墙排水立管未按照规范要求（横管弯曲度每米≤1.5mm，立管垂直度每米≤3mm）安装不顺直。雨污水管混淆，雨水管底部应设置45°弯头，但有些项目上直接将雨水管连接至地下排水系统。室外明沟的整修未设置与墙体间的离缝。
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2 实施管理通病原因分析
2.1 实施单位意识不强
实施单位（代甲方）作为房屋修缮工程的实施主体，应当做好对项目安全、质量、投资、进度的全过程控制。个别实施单位项目管理的主体意识不强，在前期准备阶段没有认真组织相关参与方进行意见征询和现场勘察、确定修缮科目和工程量，造成了之后的矛盾纠纷和投资失控。
2.2 设计单位重视不够
尽管房屋修缮项目数量逐年增长迅速，但受制于单个项目的体量和总投资，不少设计单位对于房屋修缮的重视程度仍旧停滞于以往“小修小补”的概念。在前期勘察阶段投入的精力很少，没有认真去收集核对原始建筑资料，也没有充分掌握现场实际情况，甚至在设计阶段只是简单地照搬相关图集，施工过程中也没有及时做好跟踪服务，根据实际情况及时出具变更通知和图纸，更没有参与阶段性验收。
2.3 施工单位管理技术落后
建筑行业固有的一些弊端，导致部分施工单位和人员队伍的内部管理体系形同虚设，难以落到实处；过分追求成本效益，忽视安全质量的重要性；缺少对于管理人员的约束和操作工人的技能培训，造成工程现场管理混乱、安全隐患和质量通病屡见不鲜。
2.4 监理单位监督缺位
房屋修缮项目的监理人员普遍存在年龄老化、专业知识尤其是老旧房屋修缮保护知识缺乏和责任心不强的问题。现场未按规定进行旁站，监理日记、建筑材料进场验收和隐蔽工程验收等资料不符合规范要求，整改通知单和工作联系单使用混淆，没有公平公正处理与实施单位、施工单位的关系，助长了通病问题的产生。
2.5 监管制度尚有缺漏
房屋修缮项目由于自身独有的特点，全过程监督管理的制度无法照搬其他建筑工程，需要接受更加广泛的社会参与和监督。尽管本市房屋修缮行业陆续出台了相关制度性文件，但对于实施、设计、施工、监理等参与方的监督管理乃至问责处罚细则尚未落实。比如发生安全质量事故的处罚程序执行，以及与建设主管部门、安全生产主管部门联动，都是目前监管制度上的缺漏。
3 实施管理通病控制措施
3.1 强化实施单位意识能力
实施单位应当具有相关工作业绩并拥有监理、造价等专业人员的单位，接受政府委托负责实施房屋修缮工程的全过程建设。实施单位的工作能力和服务意识将直接影响到项目的最终质量，必须组建精干高效的管理团队，强化团队人员的服务意识，对实施管理的目标任务进行分解细化和责任到人。强化团队人员的业务能力，通过定期召开内部业务培训和例会交流，及时掌握更新市、区两级的相关政策要求，有效提高业务水平和工作效率。
3.2 规范设计单位服务标准
房屋修缮项目的设计工作有其自身的特点，需要在原有建设设计和现行设计规范之间做好结构衔接、功能衔接。设计单位的作用绝不仅仅是简单地出图，必须充分熟悉老旧房屋的结构特点、建筑材料，细致耐心地厘清不同时期的房屋建设标准和损坏情况，因地制宜地制定修缮方案并做好跟踪服务。由市级管理部门尽快制定一套针对房屋修缮工程设计单位的服务标准，规范设计人员的工作内容、设计深度以及相应问责措施。适时情况下可以进一步通过考核比选，形成设计单位的名单范围，可以有效避免不称职的设计单位滥竽充数。
3.3 加强施工单位监督管理
对施工单位尤其是总包单位的管理，始终是工程领域质量安全的重要保障。根据国家建筑工程行业的规定，目前本市房屋修缮工程的总包单位普遍是三级资质。这样的资质条件难以培养一批固定的技术熟练的操作人员，质量通病发生率也就无法降低。总包单位必须完善内部的质量保证体系，依照施工质量验收标准规定的质量验收责任、程序和验收方法进行验收；并加强对各分包单位的管理，合理控制工期，尽可能地在过程中发现问题，做到竣工前发现和处理。监督管理部门应当强化对施工单位的管理，狠抓施工现场薄弱环节，可以采用远程技术对在建工地的脚手架、屋面、材料仓库、临时场地等安全质量通病易发处进行实时监控，严格规范相关管理人员到场履职情况，并以此作为施工单位今后投标和资质审定的重要依据。
3.4 构建监理单位择优方式
选择合适的施工监理单位对工程建设项目起到举足轻重的作用，必须慎重选择。由于房屋修缮工程的标底相对小，一般可由实施单位直接委托一家相应资质的监理单位即可。然而，长久以往采取这种方式势必造成部分监理单位应付了事、形同虚设。建议根据竟争择优的原则，适当通过公开招标的方式，综合考量监理单位的人员执业资格、从业业绩和履约保证。加强对工程现场监理单位和人员及其旁站记录的监督检查，严格落实相关问责处罚措施。通过一段时期的检查考核，形成一批信誉可靠、能力过硬的监理队伍，在招标环节给予适当加分。
3.5 完善实施管理制度体系
房屋修缮作为一项民生工程，已受到社会的普遍认同和关注，其安全质量管理水平直接反映在居民的参与度和获得感中，实施管理的制度体系必须不断完善。一是丰富检查方式。针对房屋修缮工程通病的类型和程序，由各参建单位定期进行自查自纠，区级监管部门进行定期检查和不定期抽查，市级管理部门组织开展各区的对口检查，有条件的区级管理部门还可以委托专业机构补充第三方专项检查，加大检查力度，跟踪落实整改，强化监督的实效性。二是完善长效机制。根据各级检查中发现的问题，分析原因，总结经验，把好的做法和管理模式提炼至制度标准和规范，在全市房屋修缮领域加以推广。三是推行示范引领作用。在招标环节要求投标单位以标化工地的标准履约，鼓励施工单位积极创建房屋修缮示范工地，给予表彰嘉奖等措施。以创建示范目标引领修缮工程自身防范控制通病的主动性，全面提升质量通病的治理力度，推动房屋修缮工程通病控制的制度体系建设。
4 结语
本文简要总结了房屋修缮工程实施管理常见的一些通病，分析了具体原因，并针对性地提出了通病控制措施和建议。随着城市精细化管理的持续深入，房屋修缮的内涵将不断丰富，对于实施管理的要求也必将更加严格。无论从设计、施工、监理和监督等各个方面都需要不断地探索和改进，依靠新材料、新技术、新工艺的研究推广去解决其中的问题，通过制度的建立健全提高整个行业领域的通病防治与控制能力。
参考文献
[1]王家顺.房屋修缮工程施工中的安全管理探讨[J].住宅与房地产,2017(23):167.
[2]孙承静,毕竞.房屋修缮工程和相关技术措施的研究[J].建设科技,2014(15):112-113.
作者简介：王文斌（1987.8.—）男、汉族、江苏省扬州市江都区、上海市嘉定区住宅修缮工程管理事务中心、助理工程师，管理学学士学位、建筑工程。
论文作者:王文斌
论文发表刊物:《红地产》2017年2月
论文发表时间:2018/12/13
标签：房屋论文; 工程论文; 通病论文; 单位论文; 屋面论文; 质量论文; 项目论文; 《红地产》2017年2月论文;