房地产投资审计中常见的问题及解决对策，本文主要内容关键词为：房地产投资论文,对策论文,常见论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
房地产投资项目具有投资额较大、建设周期较长、规划性较强、业务较复杂等特点。除了自行投资开发业务外，还涉及经营合资开发、委托代建、待售商品房出租等业务。因此，相应的会计核算涉及面较广，核算环节较多，可操作空间较大，从而为房地产企业调节利润创造了条件，也增加了审计风险。对此，笔者根据多年的从业经验，对房地产投资项目审计中存在的问题进行介绍，并提出一些解决对策。 房地产投资项目审计中常见的问题 （一）经营收入方面 1.随意调节收入确认时点。大部分房地产企业出于资金周转等方面的考虑，在取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工证》、《国有土地使用证》、《商品房销售许可证》（《商品房预售许可证》五证后就开始房屋预售活动，由此产生了预售款收入确认时点问题。在实践中，往往会出现人为调节销售收入的情况。如有的企业在完成商品房竣工验收并与购房人签订房屋销售合同后就提前确认收入；有的企业在收到银行按揭客户的首付款时就确认收入；有的尚未办妥按揭手续，就在应收账款科目核算，特别是年终促销，会形成很大一笔应收账款；有的故意推迟房屋竣工决算，将预售房款长期挂账，延迟确认收入；有的延迟开具房地产销售专用发票调整收入入账时间。 2.核算不规范，虚减经营收入。房地产企业在销售收入核算方面不规范，虚减经营收入的情况时有发生，如视同销售不确认收入，出租房、周转房收入核算不规范等；如有的房地产企业没有将房产用于抵偿债务、对外投资、分配利润、职工福利、对外捐赠、广告等目的的行为视同销售进行账务处理，确认收入并结转成本，仅按账面成本价做存货减少处理，这样虚减了销售利润。此外，房地产企业在销售出租房、周转房时，往往不按规定进行销售核算，而是将销售收入直接冲减出租房、周转房的装饰修缮费用支出，这样既虚减经营收入，又使开发成本和销售费用不实。 3.隐匿收入，私设小金库。房地产企业在开展经营合资开发、待售商品房出租、委托代建等业务时，往往会私设账外小金库。如在经营合资开发业务中，有的企业对分回的房产不入账，账外销售收入账外存储，形成小金库；在空置期的待售商品房出租业务中，有的企业对收取的租金不入账，形成小金库；在委托代建业务中，有的企业的代建工程收入不入账，资金体外循环或只作往来核算，形成小金库。审计中，如发现有的企业存在与现有账内开发项目无关的大额往来账目，这种情况极有可能是发生了账外开发项目，而隐匿了账外开发利润。 （二）开发和经营成本方面 1.未遵循计量原则，随意分摊借款利息。按有关规定，房地产企业可以将专门借款利息资本化入商品房开发成本。但房地产企业借款渠道较多，资金成本各不相同，借款可以用于开发项目，也可以用于日常开支或其他投资行为。企业在确认开发项目的借款费用时，没有按规定的方法计算分摊，而是根据企业利润情况和财务报告的需要，人为调节开发成本、财务费用，调节当期利润；对于计入开发成本中的借款费用，有的企业在各开发项目中的分配没有按规定计量，而是随意分摊，造成各开发项目之间负担借款费用不合理。 2.同一开发项目各类商品房的经营成本核算不合理。房地产企业同一项目下开发的不同类型的商品房如住宅、写字楼等，在销售价格上相差较大，其经营成本也应该各不相同。而有的房地产企业在核算开发成本时，以开发项目为对象进行成本归集，在结转经营成本时对同一土地上同期开发的各类商品房统一按平均成本进行结转，造成住宅、写字楼等不同类型商品房之间的单位成本相同或相近，利润率高低悬殊。还有的房地产企业在项目开发完毕进行销售时，对先期销售的商品房多结转经营成本，后期销售的商品房少结转经营成本，形成同一开发项目同类商品房的单位经营成本前后不一致。 3.高估土地使用权，虚增无形资产和开发成本。有的房地产企业以危房改造、经济适用房开发等名义取得土地后，并未按规定仅仅用于回迁安置和经济适用房开发出售，而是改变土地用途为商业用地或商品住宅，开发成高档商品住宅、写字楼和商业用房出售，出让这些不同用途的土地所缴纳的土地出让金数额差异悬殊，但没有按规定补缴土地出让金，造成国家土地出让金的流失。然后企业聘请评估机构对土地重新进行评估，从而形成大额土地评估增值，虚增了无形资产。房地产企业对该土地进行开发时，将土地使用权的账面价值全部转入开发成本，其中包括了土地评估增值部分，又虚增了开发成本。 4.虚增成本、虚减利润。不少房地产企业会采取虚报土地征用和前期工程费用、随意预提后续成本费用、混淆可单独转让和不可单独转让的配套设施成本、混淆自建项目与开发项目、通过关联交易、虚报工程结算等手段虚增开发成本虚减利润。一是在土地征用和拆迁补偿环节，利用被拆迁人和补偿对象众多的特点，通过制作假手续虚报土地征用和拆迁补偿费；在前期工程环节，利用各类勘察、测绘、设计、咨询、筹备费用众多，需要反复论证和重复调整的特点，趁机虚报费用。二是在确认销售收入核定开发成本甚至办理竣工决算时，对一些还没发生的公用配套设施、绿化、物业启动等后续成本费用按合同或设计规划预估计入开发产品的成本中，缺乏适用的参照标准。有的企业根据需要随意确定提取标准，有的根据建筑面积或投资比例自行确定，存在操纵利润的空间。三是将有可能单独、有偿转让的公共配套设施如裙房、地下车库等摊入商品房项目开发成本，虚增开发成本。四是将拟用于经营或管理目的的办公用房、职工宿舍、自用办公场地的开发成本和代建房屋、工程的建设成本挤入商业开发项目的开发成本中。既人为加大开发和经营成本，又同时形成账外资产。五是某些房地产集团出于整体利润考虑，通过关联交易，安排所属房地产企业以明显偏高的价格将建安、配套等工程间接发包给其他分公司或子公司，将利润转移至税负较低的单位，在虚增成本的同时，将项目的远期收益转化为集团当期利润。此外，企业还通过虚报工程结算等方式虚增开发成本和经营成本。 （三）规费和税收方面 1.漏缴各类规费。房地产企业在商品房开发过程中除交纳土地出让金外还需交纳如公共设施配套费、消防配套费、人防工程配套费、水电增容费、教育附加费、消防设施监督金、绿化保证金、施工用电保证金等多项费用，由于费用名目繁多，缴纳程序不透明，一些房地产企业往往采取缓缴、欠缴或减免等方法，漏缴各种规费。 2.偷漏各类税金。房地产企业一般会通过前述的隐瞒收入、虚增成本等手段偷漏营业税、所得税和土地增值税等税金。此外，还用一些其他手段偷逃税金。 （1）所得税。有的集团将自身或其他控股子公司流动资金借给所属房地产企业，以达到调节集团整体税负的目的，但房地产企业适用所得税税率较高，从关联方取得的超过其注册资本50%的借款费用违反规定在税前扣除，少缴所得税。有的企业因施工方延误工期等原因收取的罚款收入及投资方对应由房地产企业转付施工方工程质量优良及提前竣工奖励收入直接抵减应付工程款，偷逃所得税。有的企业计提预提费用、预计负债，但提取金额与以后应支付金额存在较大差异。当期有利润，则多提，形成亏损；当期亏损，则不提或少提，人为操纵会计利润，少交或不交所得税。有的企业将白条等无效票据入账冲减成本，偷逃所得税。 （2）营业税。有的企业在收取购房款的同时，未对一些代收、代垫款项缴纳营业税。有的企业对老城区进行开发时，对原住户采取“拆一还一”的基础上增加的面积依市场价或优惠价出售的方法取得土地使用权，但对“拆一还一”等面积的部分直接作为拆迁成本，未缴纳营业税。有的企业与购房者协议少开或不开销售不动产发票，虚减计税依据，实现“双偷”。有的企业无偿转让建成后的部分房屋所有权以换取土地所有人土地使用权，双方均未纳税。 （3）其他。有的企业将挂账待售的开发房产用于自身经营活动，如将首层或底层用于商用或办公场所，将待售车位用于出租等，但没有按规定缴纳房产税。有的企业与出资方或土地出让方违规订立合同，其中列有“一切税费均由*方缴纳”或“一切税费向*方所在地主管税务机关缴纳”等条款，达到转移法定纳税人或更改纳税机关、级次的目的。 （四）项目内部管理方面 1.建设程序不合法、不合规或不完整。项目审批手续不齐全；项目审批程序倒置、越权审批、肢解项目分批上报逃避审批；项目边勘察、边设计、边施工；边审批、边设计、边建设；先开工，后申领《施工许可证》；项目开工但未取得《施工许可证》。 2.概算执行过程存在偏差。未经批准，自行变更设计，扩大建设规模；任意变更设计，未作工程量及造价增减分析；擅自提高建设标准，造成超概算；超规模，超批准建筑面积和用地面积，造成差概算；原概算漏项或擅自增加概算外项目。 3.承发包管理不规范。未到建设管理部门备案自行发包；总包单位违规转包，建设单位将已招标的项目再进行指定分包；将工程勘察、设计、施工发包给不具备条件的单位；低资质、无资质的施工企业、个人借用有资质的施工企业的资质证书、营业执照承包工程；随意改变总承包合同的计价方式，如企业与施工总包单位签订了施工承包合同，合同价款规定采用2 000定额计价，但随后又与施工总包单位签订了施工承包合同的补充协议，将原约定的计价依据变更等。 4.合同制定与执行过程存在风险。未按招投标文件的内容或中标金额签订合同；以补充协议的形式更改原合同；合同条款约定不严谨；超合同付款造成损失，滞后付款造成工期延误；未按规定预留5%质量保证金或预留比例不够；支付合同进度款未按合同约定抵扣预付款；服务性单位取费标准不合规。 5.未按照规定招投标或程序不合规。没按规定进行公开招投标或采取邀请招标；未在规定的媒介发布招标公告；应招标的项目化整为零，规避不招标；达到规定规模应招标的勘测、设计、监理以及大宗通用设备、材料和附属工程不进行招标；项目实行总承包招标时，未包括在总承包范围内的货物或以暂估价形式包括在总承包范围内的货物达到规定规模的不按规定招标；邀标程序不规范，邀请招标参与单位没有达到3家，未按照规定重新招标，邀标程序缺少评标专家的签到记录和开标、评标记录，也没有书面评标报告。 6.内控制度不完善、不健全。建设单位或代建单位内控主要包括项目管理人员岗位设置、各项内控管理审批制度等。有的单位缺失成本费用控制、预算管理制度、固定资产管理制度；材料采购、价款支付控制、存货管理制度不健全，相关备查资料缺失等；竣工决算控制制度不健全、编制不规范。 （一）审查是否有调节收入的情况 审计人员应审查商品房预售许可证、工程竣工验收备案表、入住通知单、房屋交接书、住宅质量保证书和住宅使用说明书、商品房实测面积技术报告、销售合同统计明细表、商品房买卖合同、销售不动产发票存根、动迁房发票存根、房屋代建合同、合资开发项目合同、房屋租赁协议等资料。除了审核收入明细账、往来明细账和相关原始凭证外，还应查阅股东大会和董事会会议记录。同时采用查询、观察、分析性复核等方法，查实是否有人为调节收入的问题。 1.核对相关收入资料。将收入与销售不动产发票存根、动迁房发票存根相核对；将经营收入各分类明细账分别与商品房买卖合同、房屋代建合同、合资开发项目合同、房屋租赁协议等相核对；将股东大会与董事会会议记录中涉及工程竣工验收、抵偿债务、对外投资、分配利润、职工福利、对外捐赠等事项的决定与相关账簿记录及原始凭证相核对；将预售房情况与预售许可证的内容进行核对；将预售合同（销售合同）和定金合同情况相关内容与账面情况进行核对；取得入住通知书或房屋交接书与账面情况进行核对；将房地产交易网所示信息与账面情况进行核对。 2.实施分析性复核程序。通过比较本年与上年房产销售收入，分析房产销售收入结构和价格变动是否异常，并分析异常变动原因；比较本年各月各类主营业务收入、成本及毛利率的波动情况，分析变动趋势是否异常；测算全年收入，与实际入账金额核对，并检查是否存在虚开发票或销售而未开票情况；对照销售价格目录，抽查售价是否符合价格政策，并关注有没有价格异常或转移收入情况。 3.核查预收款项的真实性和合理性。要将主营业务收入的结转与预收账款的审核相结合，通过检查合同日期、收款情况、交房日期等，特别关注结转收入的依据是否充分，是否存在应确认而未确认收入或不应确认收入而提早确认收入的情况。抽查预收账款有关的预售合同（销售合同）和租赁合同，检查已实现销售的商品是否及时转销预收账款。对于已转销的大额预收账款，核对记账凭证、入住通知书、房屋交接书、销货发票等，并关注这些凭证发生日期及转销日期的合理性。检查资金流入来源是否正常，是否存在不属于因转让、销售和结转开发产品等业务的债务。特别要注意预收账款的现金流入对象与购房单位不符的情况，同时要注意长期挂账的预收账款，特别关注是否存在纠纷情况。 4.核查应收款项真实性和合理性。选取账龄长、金额大的债权，检查有关合同、原始凭证等，并进行函证，对大额频繁往来客户发询证函时请单位提供对账的流水记录，关注有无未经认可的大额销售；结合回函情况检查收入确认的正确性，若回函金额不符，则要进一步检查合同的签订日期、交房的日期等，以确认是否存在提早结转收入的情况。对异常项目及关联方欠款，回函相符仍应审核相关交易合同，判断交易的合法性、真实性；如果房地产企业发生土地转让、在建工程转让或其他关联交易情况，应检查全部合同、收款情况、确认收入的依据是否完备，并发特殊函证包括合同主要条款、具体收款明细、权利转让情况等。检查资金流入来源是否正常，是否存在不属于因转让、销售和结转开发产品等业务的债权；检查坏账准备的会计处理是否经授权批准；涉及债务重组、资产置换等事项的，要审查有关协议等法律文件及手续是否齐备，判断交易的合法性和真实性。 5.核查是否有虚假购房退房情况。一般退房出现的情况包括7类：不能提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；开发商无故比原合同约定延迟交楼，购房人催促后超过3个月交房；开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同约定的配套环境；开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的；合同约定，且房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3%（不含3%）的，可拒绝收房，并解除购房合同；经符合资质的质量检测机构核验，房屋主体结构质量确实不合格的，房屋质量问题严重影响正常居住使用的；出卖人故意隐瞒所售房屋存在抵押、所售房屋已出售的事实。要检查退房是否符合以上的情况，是否存在虚假购房然后退房，从而实现调节收入情况。 6.关注一些特别事项。审计人员要关注一些特别事项，包括账外开发项目（经营合资开发、委托代建等）、待售房屋租赁情况、关联方销售情况等。一是关注账外开发项目。审计人员应高度关注与被审计单位现有账内开发项目无关的大额往来账目，必要时延伸审计以确定付至账外开发项目资金的可回收性和已实现账外开发利润是否全部入账。是否存在代建工程收入不入账，资金体外循环或只作往来核算，经营合资开发业务对分回的房产不入账，账外销售收入账外存储等情况。二是要了解待售房屋租赁情况。审计人员要根据企业提供的房屋租售统计资料，对待售房屋进行实地查看，并与已签约并做账务处理的房屋租赁合同进行核对，以发现用“暂租待售”名义将没有出售的房屋长期出租情况。三是调查向关联方销售情况。主要审查销售价格是否公允，如果存在关联方交易情况，则要检查销售合同、收款情况、交房情况等，并比较该单价与同一情况下其他交易单价情况，核实关联方交易价格是否公允。 （二）审查是否有调节成本费用的情况 审计人员应审查土地使用证、项目开发可研报告、投资立项批复、工程项目概/预/结算资料、行业通行标准、当地颁布的城市基准地价表或平均标定地价资料、关于土地征用及拆迁补偿的规定和项目投资费用估算等资料。除审核开发成本、开发费用、短期借款、往来明细账及相关原始凭证外，还应现场实测，查阅企业股东大会和董事会会议记录，必要时可聘请专家并利用其工作成果。 1.核对相关成本资料。将开发成本、开发费用明细账中的各项成本、费用发生额与工程项目概预算、项目投资可行性研究报告和项目投资费用估算资料及当地地价、土地征用及拆迁补偿标准等资料相核对；将股东大会和董事会会议记录中涉及投资、筹资、勘察设计、土地征用及拆迁补偿、工程施工等事项的决议与相关账簿记录和原始凭证相核对。 2.合理匡算与分析性复核。运用估算法对开发项目中前期工程费、建安工程费、基础设施费、工程配套设施费等进行估算；根据总投资或预计总收入的一定比例，对规划设计费、开发间接费、期间费用等进行估算；根据借款费用的确认原则对借款利息的资本化金额进行匡算；抽查各月主营业务成本结转明细清单，分析检查各月之间及前后期同一产品的单位成本是否有异常波动，注意是否存在调节成本现象，验证销售成本结转数额的正确性，并检查其是否与销售收入配比。 3.审核开发成本的准确性。对新增项目的开发成本，应查验立项批文、建设用地、工程规划、施工许可证等资料。抽查成本、费用入账的依据是否充分，相关凭证是否齐全。记入开发成本的利息金额和资本化金额是否正确、合理，是否存在应停止利息资本化而继续资本化的情况或者应将利息资本化而未资本化的情况。检查直接成本和间接成本核算内容是否合理、恰当；有无将期间费用计入间接费用；复核间接费用在不同项目间的分配是否正确，分配标准和方法的合理性、一贯性和正确性。对重大的成本费用应查验合同、协议、土地权证等证据。检查已完工项目结转开发产品和结转至其他科目金额是否完整、正确、合理。结转项目成本时，是否对应付未付的重要项目进行合理预估；复核查验客户预估开发成本的依据是否充分，是否有漏估情况存在。针对无合同而可能发生的成本，要向工程管理部门和中介机构等了解“不可预计成本”情况。根据勘察工程情况或项目开发成本账面发生额情况，分析是否存在长期停工未建项目。通过询问、查验房地产权证等记录，结合“短期借款”或“长期借款”科目的检查，了解开发成本是否存在抵押和担保情况。 4.对存货进行盘点，关注核算准确性。对于完工项目，要现场查看，抽查未出售开发产品；对已售开发产品进行抽查，检查入住情况；检查销售部门的销售报表和台账，核实可售面积、套数及已售面积、套数，核实是否存在尚未结转的未售面积、套数对应的成本；检查测绘机构出具的报告，核实完工开发产品的面积、套数；检查、核对物业公司的钥匙交付清单或物业缴费清册。对于未完工项目要现场观察工程进度，通过拍照获取审计证据，对在建开发产品盘点表进行抽查；查验施工单位编制的项目进度，检查监理报告及已完成工作量统计报表。将账面记录情况与现场勘察情况进行比较分析。闲置土地和在建、完工开发产品均存在发生资产减值的情况，要审核计提跌价准备的合理性。 （三）审查是否有漏缴税金的情况 1.审查是否漏缴土地出让金、配套费、增容费及教育费附加等规费。审计人员要详细了解房地产开发企业的经营过程，掌握相关法规和上缴各项费用标准，将企业已上缴土地出让金、各项规费与规定的应缴数进行对比。 2.审查是否偷漏缴各种税金。审计人员要详细审查是否用隐瞒收入、虚增成本等手段偷漏营业税、所得税和土地增值税、房产税等税金。是否存在“以收抵支”或收入长期在往来科目挂账；当期以各种名目取得的预售价款是否申报纳税；因施工方延误工期等原因收取的罚款收入及投资方对应由房地产企业转付施工方工程质量优良及提前竣工奖励收入是否直接抵减应付工程款；计提预提费用、预计负债金额与以后应支付金额是否存在较大差异；是否将白条等无效票据入账冲减成本；一些代收、代垫款项是否缴纳营业税；是否存在少开或不开销售不动产发票情况；无偿转让建成后的部分房屋所有权以换取土地所有人土地使用权，是否纳税。将挂账待售的开发产品用于自身经营活动，是否按规定缴纳房产税等。 （四）审查项目内部管理情况 主要包括审查建设程序、概算执行情况、承发包管理、合同制定与执行情况、招投标或程序不合规、内控制度建立及执行情况。要了解企业外部法律、监管环境及其他外部因素，自身的性质、会计政策的选择和运用、财务业绩的衡量和评价。如审查资金管理、采购、销售、成本费用归集、房产项目投资及其他重大经营行为的相关内控，如不相容职责分离、核心岗位的任免、权限的设置与监控；支付的审批程序，大额资金的特殊控制；采购、投资与经营决策程序及授权，存货管理，定价程序等。特别要关注大额资金支出情况，对于未达账项，应逐笔查明原因，审查是否存在账外资金活动情况；审查房产投资项目决策、审批、合同签署、资金投出、转让等手续是否规范，是否存在潜亏及坏账；检查项目前、中、后期各项手续是否完备，有无可行性研究，有无履行报批和决策程序，有无招投标、监理记录及审计情况等；审查是否存在对外借款及担保，借款利息是否入账，是否存在抵押物处置及损失情况；了解房产销售情况，检查公司定价政策，有无获取销售价格审批的内部文件，检查有无未经认可的大额销售，检查销售回款情况等；以及关注账上其他可疑事项等。标签：房地产开发成本论文; 施工合同论文; 合同管理论文; 收入确认论文; 项目成本论文; 单位成本论文; 投资论文; 结转成本论文; 相关成本论文; 工程成本论文; 销售分析论文; 项目分析论文; 成本分析论文; 相关性分析论文; 工程审计论文; 审计方法论文; 房地产业论文; 企业利润论文; 经营利润论文; 经营费用论文;