1.浙江科宏建设有限公司;2.浙江宏展建设集团有限公司
摘要：对房地产开发项目进行财务收支预测，根据财务活动的历史资料，考虑现实的要求和条件，对未来的财务活动和财务成果作出科学的预计和测算。其目的是，测算投资、筹资各项方案的经济效益，为财务决策提供依据。文中笔者结合某太平洋服饰广场综合大楼项目进行分析研究，仅供参考。
关键词：财务测算；销售；税金；投资估算
一、项目概述：
（一）主要经济技术指标
某太平洋服饰广场综合大楼项目，总用地面积3628㎡，总建筑面积12072㎡；地下一层1907㎡，地上七层10165㎡（计容面积）。建筑占地面积1628㎡；建筑密度45%；容积率2.8；绿地率15.7%，绿地面积571㎡；机动车停车位74个；非机动车停车位1044个，其中地面400个，屋面644个；
（二）项目销售方案：
根据市场调查和分析情况，结合公司实际经营状况，将太平洋广场综合大楼项目1~2层建为商场、3~7层建为商务办公（酒店式公寓）以全部出售为主，其中二层商场5年内自持出租收入，5年满后全部销售。
（三）项目功能面积分布：
楼层功能面积分布表（一）
3）根据市场调查情况分析，按荔港路与金山路交叉口东北面新锦港宾馆沿荔港路上的商铺销售均价为3.9万元/㎡进行估算，本项目沿金山路上的商铺市场价在4万元/㎡左右，一层商场店面暂按1.5万元/㎡计算，二层商场租金暂按2元/㎡计算，5年满后的价格暂按1万元/㎡计算。按石浦镇凤栖路南侧地块（地价4791元/㎡，土地用途商住）和石浦申菱老厂区地块（地价3385元/㎡，土地用途商住）拍卖价格分析，结合本项目地块位置优于上述两宗地块，但土地用途是纯商业，现在按两块土地价格的平均值测算本项目土地价格为4088元/㎡，折算到本项目可售楼面面积（计容面积）土地价格1459元/㎡。按地块周边房价市场调查情况分析，考虑本项目销售房源用途是商务办公，土地出让年限40年，（一本土地证在2033年到期，一本土地证在2040年到期，现在剩余年限分别是17年和24年），同时考虑实际开发成本因素（初步估计（5022-909+277.86）万元10165㎡+1459元/㎡=5779元/㎡），房价暂按6500元/㎡均价计算，这个销售价格可以说是没有盈利只能保本的价格。
二、项目销售收入：
（一）、项目销售指标设定：
本项目估计在中间结构验收后（工程结顶后）达到预售条件，预测在2018年7月开始预售，首付比例50%，商铺用房当年完成预售率100%，商务办公用房在2018年完成预售率20%，2019年完成预售率40%，2020年完成预售率40%。在2019年7月项目竣工验收后再办理银行按揭贷款，50%的销售余款银行按揭支付到账。二层自有商场收入单独计算，5年内（2020~2024年）出租收入和5年满后（2025年）销售收入。
（二）、项目销售收入：
1）2018年销售收入：
（1）、一层商铺销售首付收入800㎡*均价4万元/㎡*50%=3200万元*0.5=1600万元
（2）、一层商场商店销售首付收入500㎡*均价1.5万元/㎡*50%=750万元*0.5=375万元
（3）、三~七层商务办公销售首付收入7000㎡*均价6500元/㎡*20%*50%=4550万元*0.2*0.5=910*0.5=455万元
（4）2018年销售收入1600+375+455=2430万元
2）2019年销售收入:
（1）、一层商铺银行按揭贷款支付销售收入800㎡*均价4万元/㎡*50%=3200万元*0.5=1600万元
（2）、一层商场商店银行按揭贷款支付销售收入500㎡*均价1.5万元/㎡*50%=750万元*0.5=375万元
（3）、三~七层商务办公销售首付收入7000㎡*均价6500元/㎡*40%*50%=4550万元*0.4*0.5=1820*0.5=910万元
（4）、三~七层商务办公银行按揭贷款支付收入7000㎡*均价6500元/㎡*（20%+40%）*50%=1365万元
（5）、2019年销售收入1600+375+910+1365=4250万元
3）2020年销售收入：
（1）、三~七层商务办公首付和银行按揭贷款支付销售收入7000㎡*均价6500元/㎡*40%=4550万元*0.4=1820万元
（2）、2020年销售收入1820万元
4）2018年~2020年项目销售收入2430+4250+1820=8500万元（不包括二层商场收入）。
（三）二层商场5年内租金和5年满销售收入：
（1）、5年内租金收入1600㎡*2元/㎡*日*365天*5年=584万元
（2）、5年满销售收入1600㎡*均价1万元/㎡=1600万元
（3）二层商场租金和销售收入2184万元。
（四）、截止2025年项目总收入8500万元+2184万元=10684万元。
三、税金支出：
1）营业税10684万元*5%=534.2万元
2）城市维护建设税534.2万元*7%=37.39万元
3）教育附加税534.2万元*3%=16.03万元
4）防洪工程维护税10684万元*0.09%=9.62万元
5）印花税10684万元*0.05%=5.34万元
6）交易税10684万元*0.5%=53.42万元
7）土地增值税10684万元*1%=106.84万元
8）税金支出762.84万元
四、项目开发投资估算和资金筹措来源：
（一）项目开发投资估算的各项设定：
项目开发总工期3年，从2016年9月前期立项起，止2019年9月交付结束。工程建设总工期2年，从2017年8月工程打桩起，止2019年7月综合验收。项目开发投资估算5022.57万元。
投资估算汇总表六
注：更新时间为2015年10月24日，具体利率执行情况请咨询当地宁波银行。
本信息仅供参考，收费项目及标准以当地分支行实际办理为准，最终解释权属某银行。
（三）开发期银行贷款利息支出：
银行贷款利息支出1500万元*4.75%*（1+30%）*3=277.86万元。
五、项目开发利润：
1）毛利润10684-762.84-5022.57-277.86=4620.73万元
2）所得税4620.73*25%=1155.18万元
3）项目实现利润4620.73-1155.18=3465.55万元
六、分析总结：
某镇申菱老厂区商业地块一旦早于本项目建成，将会吸纳当地绝大部分的优质商户，给本项目的商业销售和经营将带来很大的冲击；本项目开发时应向银行贷款1500万元，贷款期限3年。
论文作者:林叶1,白良红2
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第21期
论文发表时间:2018/11/7
标签：万元论文; 项目论文; 均价论文; 销售收入论文; 商场论文; 收入论文; 首付论文; 《建筑学研究前沿》2018年第21期论文;