摘要：随着我国经济体制改革的不断深入，建筑产业逐渐成为我国国民经济体系中的先导性、基础性产业，并且以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。然而随着房地产业在我国的发展壮大，部分地区投资过热及房地产价格过快增长等问题也相继出现，房地产开发项目风险日益增大。其中，工程建设阶段具有资金投入巨大、周期长、环节多、参与主体多、技术性高、人员结构复杂等特点。因此在房地产开发建设过程中存在诸多不确定的因素，这些不确定因素如果不加以防范，将直接影响到项目开发的成败。
关键词：风险；成本；质量；对策
引言
在工程开发建设中，可能会遇到各种风险，加强建设前的风险预测工作，就能够客观地面对风险，设法采取措施来规避和防范风险。但建设过程中仍会有预想不到的风险，只有不断总结风险出现的规律，不断完善风险对策，才能够正确决策项目建设，取得预期的经济效益和社会效益。
一、开发建设阶段常见风险类型分析
这个阶段所面临的主要风险有：工程进度风险、工程质量风险、工程成本风险、合同管理风险、安全生产风险、施工协调风险以及竣工验收风险。
1、进度风险
建设阶段任何环节的时间损失都可能引起市场发生较大变化，错过最佳租售时机；也有可能会增加开发商资金利息支出，导致资金积压、开发成本增加、投资利润下降。一般来说，影响建设进度的因素主要包括以下几种：
1）非承包商原因工期风险。由于非承包商原因而导致的工期延长风险，其风险因素主要有开发商不能及时按专用条款提供开工条件，不能及时支付工程预付款、进度款，设计变更和工程量增加，停水、停电，建设管理和质量监督部门拖延审批时间等。工程项目所在地区客观存在的恶劣自然条件在工程实施期间可能给开发商造成威胁。如寒带地区严冬不能施工，地震多发带、洪水、海啸、火山影响区潜伏者威胁项目的严重自然灾害。一旦发生会给工程实施带来不便，导致工期延长、成本增加。2）承包商原因工期风险。由于承包商自身的原因而导致的工期延长风险，如承包商错误估计了工程项目的特点和施工要求，低估了工程施工在技术上的困难施工组织设计不当非开发商指定分包商的分包工程工期延误而导致的总工期延误。对于此类风险，开发商可以不予承包商工期延长，同时可向承包商提出工期反索赔，但其带来的工期风险仍不可避免，只在一定程度上得到部分补偿。
2、质量风险
对于质量风险的控制，开发商必须认真审查承包商和分包商的资质和质量保证体系，加强施工现场管理和工程质量监理，严格材料检查验收和使用要求。
1）人员素质风险。人是施工的行为主体，承包商管理与施工人员素质的高低及质量意识的强弱直接影响到开发项目工房地产开发建设中的风险及规避对策程质量的优劣，如基础打桩作业，其需要较特殊的技能，没有上岗证的普通工人进行作业，工程质量必然受影响。2）材料、机械设备的质量风险。工程所需的原材料、半成品、构配件和机械设备、器材等都是构成永久性工程的组成部分。它们的质量好坏直接影响工程产品的质量对其采购、制造、储存和使用质量必须严加控制，如水泥存放时间超过规定或受潮结块，应禁止使用或降低等级使用。3）方法使用风险。主要是指开发项目整个过程建设期内所采用的施工组织设计、施工方案、工艺流程、管理措施以及检测手段等，尤其是开发项目的施工方案正确与否直接影响工程的质量，施工手法选择不当必然不能保证工程质量。
3、成本风险
对于开发商而言，成本的控制和效益的获得是最重要的。因此，在建设过程中降低成本风险尤为主要。
1）设计变更风险。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆设计变更是由于规划设计单位开发项目规划的设计深度不够、内容不全、缺陷设计、错误和遗漏，以及开发商扩大建设规模、增加建设内容、提高建设标准等引起的工程项目增加或已建工程拆除重建，导致工程量增加，成本上升。2）施工条件变更风险。施工条件变更风险是指由于未能预见的现场条件或不利的自然条件而导致工程成本增加，如地质条件变化而导致基础投资增加，现场施工中遇到地下构筑物或文物而导致工程费用增加如机械挖土改为人工挖土，恶劣的气候条件导致工程停工而引起赶工并最终使工程成本增加。3）价格变更风险。价格变更风险是指工程施工期间国家经济状况及政策变化或其他市场原因引起材料、设备及人工费上涨，导致工程直接成本上升的风险。比如通货膨胀会导致物价全面上涨，造成材料价格、工资标准等大幅度上升。
二、开发建设中风险问题的应对
在房地产项目建设阶段，通过对所开发项目进行风险识别、风险分析，把风险发生概率、损失严重程度以及其它因素综合起来考虑，可以得出各种发生风险的可能性及其危害程度，再与公认的安全指标相比较，就可以确定风险的危险等级，从而决定措施选择以及控制措施应采取到何种程度。在此阶段的风险应对策略如下：
1、成立房地产风险管理机构。房地产风险管理机构的任务应该
是围绕风险管理目标，即实现房地产投资利益最大化或风险最小化，对房地产开发中的风险进行识别（Discern）—分析（Analysis）—决策（Decision）—控制（Control）—处理（Dispose）的有机过程，即DADCD风险管理模式。运用风险管理机构，可在投资开发前对项目建设过程中所可能面对的风险进行系统控制。其主要内容有：1）对投资风险的辨识，包括对风险信息的收集整理、风险环境的了解和分析、风险特征和类别的区分，可使在项目建设中对由于前期投资决策失误而造成巨大损失的可能性降到最低；2）风险的分析和对策，估定各种方案、条件、情况下可能发生的损失的大小，计算风险、确定风险，据此可以对项目建设阶段可能存在的各种风险的损害性做到心中有数；3）提高公司人员的专业及组织管理能力，在项目建设期间，规范招标策略及进程以加强对工程招标及设备采购风险的管理、专业研读通用条款，加强工程合同风险管理、制定工程巡检制度以加强工程质量风险的管理；4）风险的控制，针对项目建设中已经出现的风险，建立风险控制体系，其中包括采取避免和减少风险的各种方法，制定风险控制计划，形成风险控制的基金，最终使风险所造成的损失降到最低。
2、做好相应风险的处理措施
1）风险回避，无成功案例的新技术、新工艺、新材料、新方法不在开发项目中使用，回避创新和过度创新带来的不可预知风险；2）风险转移，可有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单承担，将开发活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担，从而间接达到降低自身的损失程度。风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险等；3）风险减轻，做好冬雨季施工的准备工作，做好工作调整，减轻上述时期对质量和进度的影响；4）风险接受，对不能回避、转移、减轻的风险，建立健全工程招标和设备采购。
3、做好项目可行性研究。在房地产开发的整个过程中，可行性研究是房地产开发过程中最关键的环节。开发商要在城市规划、政府政策法规等约束条件下，根据房地产市场的供求现状及发展趋势，确定开发项目的用途、规模、类型，并对开发成本、需求量、售价或租金等做出预测。这些预测面临着大量的不确定因素，风险性也是极大的，管理者只能做出概率性的估计。因此，可行性研究阶段对风险的估计分析是否正确、真实和充分，直接影响到房地产投资项目的成败。
结束语
综上所述，当前房地产行业面临着各种风险事件，如何应对风险成为重中之重。本文就开发建设阶段的各种常见风险为例，分析了各种可能出现的风险问题及成因，并给出了相关对策。
参考文献：
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论文作者:茹国洪
论文发表刊物:《基层建设》2017年第7期
论文发表时间:2017/7/13
标签：风险论文; 承包商论文; 工程论文; 工期论文; 质量论文; 成本论文; 开发商论文; 《基层建设》2017年第7期论文;