论土地商品属性与土地市场体制的基本特征，本文主要内容关键词为：基本特征论文,土地市场论文,属性论文,体制论文,土地论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
（一）
与普通商品相比较，土地的商品化是有其特别严格的条件限制。即一般的商品买卖，多表现为商品所有权转移，而土地作为商品买卖，多表现为商品使用权转移。虽然在特定场合，土地商品买卖，也发生所有权的转移，但这种转移是单向的，而且表现为公有化程度的升级，即出卖者只能是集体，购买者只能是国家，集体只卖不买，国家只买不卖。即使是土地使用权的买卖，也是由国家严格控制的。这不仅表现在只有国有土地使用权才能进行买卖，而且表现在土地使用权作为商品经营和进入流通的第一步，即土地使用权出让市场或一级市场，也是由国家独家经营。
与其他商品相比较，土地作为商品来流通，具有这样的特点，即土地的实体是不能流动的。土地和其他商品不同，即它是固定在一定的空间位置上，具有明显的地域性。而处于不同地理位置的土地，其可能带来的经济效益是不一样的。这就涉及到城市土地级差地租的问题。如果说，在农业中，土地的质量和位置都是形成级差地租Ⅰ的重要条件；那么，在城市中，级差地租Ⅰ完全是由土地的位置决定的。城市级差地租的典型形态，堪称为商业级差地租。因为对于土地区位最为敏感的，莫过于商业部门了。商业级差地租之所以会对土地位置最为敏感，是由于在商业部门中，其超额利润是与商业企业所在位置所决定的顾客稠密度、销售营业额等指标成正相关。既然商业级差地租是城市级差地租的典型形态，那么，城市中的其他用地的级差地租，就必须由商业地租来调节。具体地说，以商业级差地租作为城市各地带中的统一级差地租，由中心地带到边缘地带逐渐递减。这既有利于商业网点在城市各地带内的合理布局，又有利于其他用地的合理布局和调节。因为哪些无力支付较高额地租的部门和单位，必然会在市场机制作用下，由较优的地带转入较劣的地带，各个部门和单位的占地，都要考虑是否与自己的地租支付能力相适应。这就有利于实现城市土地资源的优化配置。
土地商品的特殊性，还表现在土地数量的稀缺性和土地供给的缺乏弹性。与其他产品不同，土地不是由人们的劳动创造出来的，而是自然过程的产物。人类可以利用和开发已有的土地，并促进土地质量向好的方向转化，但人类却不可能创造出新的土地，不能任意扩大土地面积。土地的空间特性决定了可供利用的土地面积的有限性。土地是一种数量有限、特别珍贵而又不可替代的生产资料，而随着人口的增长、经济的发展和社会的进步，对土地本身的需求量又存在着不断扩大的趋势。这就决定了土地价格具有迅速上升的趋势，与此相联系的，土地市场上很容易出现投机与垄断现象。土地作为一种特殊商品，需求的无限扩张与供给的缺乏弹性，使其具有自然增值（且增幅很大）的特殊属性。为此，必须设立土地增殖税，以削弱土地的投机动力，使土地使用权转让市场运行规范化。
土地商品的特殊性，不仅表现在土地的使用价值上，而且表现在土地的价值和价格上。作为特殊商品的土地，其价值并不是由于它作为土地商品所具有的一般商品的价值实体（抽象人类劳动的凝结物）决定的，而是由于它为自己的所有者生产的地租量决定的，从而不具有一般商品所具有的真正意义上的价值。与此相联系，作为特殊商品的土地，也不具有一般商品所具有的真正意义上的价格，作为土地商品的价格和一般意义上的商品价格，是有本质的区别。一般意义上的商品价格，是商品价值的货币表现形式，而土地商品价格却不是土地商品价值的货币表现形式。它是土地所能提供的地租的购买价格，是地租的资本化。土地是一种自然物，不是劳动的产物，只有使用价值而没有价值，因而土地价格并不是土地价值的货币表现形式。土地没有价值，为何又可以作为商品来买卖，从而具有价格呢？这是因为，与阳光、空气不同，土地资源的稀缺性，并往往被某些人所垄断，当人们要取得不属于自己占有的土地的使用价值，就必须对占有土地的所有者支付一定的代价，这种代价就是土地价格。土地价格纯属流通过程中产生的，是对土地权利转让的补偿。马克思在《资本论》第三卷曾经指出，从本质上说，土地的购买价格是土地所提供的地租的购买价格，它是按着普通利息率计算的。土地价格不外是资本化的因而提前支付的地租。
土地价格包括土地所有权出卖价格和土地使用权出卖价格。土地所有权价格，就是人们为购买土地所有权而支付的代价。土地所有权的买卖，意味着由土地所有权垄断而获取地租收益的流向发生变化，因此，购买了土地所有权也就购买了获得地租的权利。土地所有者将土地所有权卖出，便失去获取地租权利，他必须由此获得另一种相同的权利，否则就是对他的所有权的剥夺。而在商品经济社会，任何一定量的货币收入，都可以资本化，也就是说，都可以看作一个想象的资本的利息；据此，我们可以把地租看作是利息，把一定量的地租折算为一定量的存入银行的生息货币资本带来的利息。只要获得的利息量与地租量相等，土地所有者就愿意把土地所有权卖出。因为对土地所有者来说，不管是拥有一块土地，或者拥有一笔货币资本，他每年所获得的收入都是相同的。土地所有权价格就是资本化的地租，即土地价格＝年地租额／年平均利息率。进一步说，土地价格是由上述的土地资源价格，加上土地资本价格。所谓土地资本就是指固定在土地上的物化劳动与活劳动，基本上属于固定资本范畴。完整的土地所有权价格＝年地租额／年平均利息率+土地投资净值（全部土地资本减去消耗掉土地资本）+土地投资净值应得利润。
与土地所有权出卖价格不同，土地使用权出卖价格，指的是一定年限的土地使用权的出卖价格。由于土地使用权年价格就是地租，因此一定年限的土地使用权价格，就是按现值计算的一定年限的地租总和。既然土地批租价格只是土地所有者在让渡土地使用权期限内收取的地租，在量上自然要小于土地所有权出卖价格。如果再考虑到土地资本价格因素，土地使用权出卖价格还应包括固定资本的折旧。原因在于土地资本的实物价值形式，在使用过程中会发生损耗，其价值会转移到产品中去，土地使用权出卖价格只有包含着土地资本折旧，才能补偿损耗的土地资本。除此之外，还应包括土地资本的利息，否则，土地使用权受让者就是无代价地使用土地资本。这笔资本即使不投入土地而存入银行，照样可以生息。
土地商品价格的特殊性，还表现在一般情况下，并不存在着统一的市场价格。其原因是：（一）土地是被固定在某一区位内，无法象其他商品那样自由流动，使得土地商品的供给和需求，无法发生地区转移；或者说，土地商品的供需，表现为特定地域内的竞争。既然土地市场竞争带有明显的地域性和局部性，这就谈不上形成统一的市场均衡价格；（二）既然每一块土地都有与其他土地不同的区位、面积、形状、地质特点，这就决定了土地商品交易，不可能有大批量交易，只能是个别交易，从而形成个别的价格。不同的地块，其地价差异是相当大的。
（二）
作为体现土地商品买卖关系的土地市场是由若干相互联系的子市场组成的市场体系，包括土地所有权市场与土地使用权市场；土地使用权市场又可划分为一级市场和二级市场以及批租市场与零租市场。
我国农村集体土地所有权的买卖，是在土地征购市场上进行的。根据我国现行有关政策规定，只有国有土地使用权才能进行有偿出让，即国有土地所有权代表垄断着土地使用权的有偿出让，农村集体所有的土地必须先行征用为国有土地后其使用权才能有偿出让，也就是说，土地使用权的出让渠道只有一条。这就规定着我国土地征购市场具有以下几方面特征：（一）市场交易主体是受到严格的限制，交易行为是单向的。在土地征购市场上，土地供给者是农村集体经济组织，土地需求者只能是国家；（二）这种买卖行为，表现为土地所有权买卖，买者付出地价，获得土地所有权；卖者获得地价，永远失去土地所有权；（三）土地征购市场是不完全市场，在这个市场上，交易的等价性是市场行为，交易的强制性是政府行为，它限制着农村集体所有土地向着效益最大的方向流动或转移；（四）土地征购市场是由国家垄断经营的，置于国家严格计划管理之中，由政府或政府授权的经济组织进行排他性垄断经营，不允许其他单位或个人从事这种交易。
土地使用权买卖市场又可以划分为一级市场和二级市场。一级市场是土地使用权作为商品经营进入流通的第一个环节。它反映了土地所有者与土地使用者之间的纵向经济关系。一级市场包括批租市场和零租市场。批租市场是指土地使用权长期出让，一般为40年至70年，其价格是一次性付清的若干年地租；零租市场是土地使用权的短期出让，其价格是逐年缴纳的地租，或者说，是土地使用权逐年有偿转让给土地使用者，使用者逐年缴纳地租的土地出让方式。实行国有土地有偿出让制度后，对于增量土地使用权无疑必须实行批租制，但还必须把大量的划拨土地纳入到出让市场体制中来，这是一个难度较大的问题。当前如果对全部划拨土地实行批租制，势必会引起较大的震荡，也是许多国有企业所难以承受的。唯一切实可行的办法，就是实行零租制。零租制就是土地管理部门将土地使用权逐年有偿租让给土地使用者，使用者逐年缴纳地租的土地有偿出让方式。通过这种有偿出让方式，国有土地所有权在经济上能够得到很好的实现，又能克服由于划拨土地使用权而产生的滥占土地，不注重土地使用效率的弊端。零租制的市场价格就是土地使用费，它是由真正的地租（绝对地租与级差地租）、土地资本的利息和土地资本的折旧构成的。土地使用者已经开发的土地，如同借了一笔资本，必须支付利息；同时还应注意到，土地资本是固定资本，也有损耗，所以必须通过折旧形式予以补偿。零租制市场价格与批租制市场价格应当保持密切联系。零租市场价格应当是批租市场价格的可除数，或者说，批租市场价格应当是零租市场价格的倍数。只有这样，批租制与零租制才能相互衔接，土地的有偿出让制才能趋于完善。
土地使用权出让市场，是土地所有者向土地经营者和使用者有偿让渡土地使用权所形成的市场，其基本特征是：（一）是在保持土地所有权不变前提下的土地使用权买卖市场；（二）从长期看，土地使用权出让市场是属于卖方市场，市场价格和交易条件的主动权是掌握在土地所有者手中；（三）市场主体可以相互选择，土地使用权的受让者之间可以进行竞争，其出让价格的确定比征购价格更符合价值规律的要求。土地使用权的出让有三种方式：即协议、公开招标和公开拍卖。这三种方式虽然都是属于市场机制范畴，但竞争的程度依次递增；目前，第一种形式（即协议出让）所占的比重相当高，今后随着条件的逐步成熟，应当逐步提高后两种方式的比重，以给予用地者获得土地使用权的平等竞争机会。
协议出让。是土地使用权的出让者与受让者就某块地皮的使用条件和批租价格，进行一对一谈制，达成协议，签订出让合同的一种出让方式。这种出让方式的优点是灵活度大，政府对地价等较为容易控制，其缺点是，缺乏公开性，透明度很低，不利于平等竞争，受具体承办者主观意志影响较大。这种出让方式比较适合于某些市政工程、文化教育、公益福利事业、重点扶持和优先发的基础产业以及短线项目的土地使用权出让。
招标出让。招标土地及其条件公布后，由应招者在规定日期前把标书和出价以书面形式报给政府，政府考虑用地者所出的价格，所提供的规划设计方案，企业信誉和资金力量等综合因素，最后决定取舍。这种出让方式虽然引进竞争机制，但出价最高者不一定得标。政府决标时既要考虑投标的标价，又要对投标规划的设计方案及其业绩进行全面综合评价，然后择优而定。这种出让方式适合于重大的工程建设和城市规划中的重大发展项目以及大面积土地出让方式。
拍卖出让。它是指在特定时间、特定地点和公开场合，由主管部门公布某块土地的使用条件和底价，各竞争者通过报价竞争，按照“价格高者得”的原则，确定土地使用权受让人的一种出让方式。采取这种方式出让土地使用权，有利于受让人之间的公平竞争，可以排除人为因素的不利影响，还可以使出让方获得最高地价。它比较适合于房地产开发、商业服务业、旅游业和金融业等盈利性、竞争性强的行业。公开拍卖的时机选择很重要，旺市的时候会造成一种激烈的竞争环境，买家被迫一在瞬间作出决定，出价的动机往往是出于压倒对手的考虑，或者不想让对手太容易得手而有意识地把地价抬高，这显然是有利于卖方的。
拍卖出让和招标出让土地，虽然都是竞争性签约方式，但两者之间是有重大区别的。招标出让是由招标人发出招标通告，各投标人各自提出自己的条件，最后由招标人从中选择最优条件的投标人作为合同的双方当事人。在招标出让方式中，各投标人相互不知道其竞争对手提出的条件，一般只有一次投标机会，一旦提出标书就不能随意变更。而拍卖出让虽然也是由拍卖人发出拍卖通知，然而由于各应买者之间能够进行公开竞争，每个应买者都可以随时根据竞争者提出的报价，提出更高的报价，最后由拍卖人与出价最高的应买者签约。
如果说土地使用权出让市场是属于一级市场，它反映了土地所有者与土地使用者之间的纵向经济关系；那么，土地使用权的转让和转租市场，则属于二级市场，它反映了土地使用者之间的横向经济关系。是土地经营者和使用者将土地使用权再转让或转租而形成的市场。它是指从国家手中取得土地使用权的受让者，将经过一定程度开发或将具有土地使用权的土上建筑物、设施出卖给其他土地使用者。由于土地所有权仍然属于国家，这种土地使用权的转让，只能是在有限期的土地使用权出让前提下发生。而土地使用权转租是指通过出让或转让而取得土地使用权的土地使用权受让人（出租人），将土地及地上建筑物以及其他附着物的全部或部分有偿地提供给他人（承租人）使用，承租人为此而支付租金的行为。土地使用权转租与土地使用权转让，在性质上有所不同：这具体表现在，土地使用权的转让是权利的让与，意味着将土地使用权卖断，通过土地使用权的转让，转让人与国有土地所有者或者其代表所确立的在土地上的权利、义务，完全转移给新的土地使用权受让人，即转让是一种一次性终结行为。而土地使用权转租，则是出租人在保持自己对土地的使用权的前提下，把使用权属于自己的土地租赁给他人使用，并收取租金。出租人仍然继续履行出让合同规定的义务。因此转租是一种继续性行为。即在整个租赁期内，双方当事人持续存在权利义务关系。土地使用权的转让，由于转让后原受让人 与国有土地所有者或其代表，将不再发生权利义务关系，因而在转让时程序较为严密，而土地使用权的转租，因转让后原受让人与国有土地所有者或其代表之间继续保持出让合同关系，国家对其监督关系并未改变，因而出租时程序较为简单。
对土地使用权实行商品化经营，在理论上是个独立问题，但在实践上地产与房产的经营则是密切联系在一起。从一定意义上说，土地市场实际上是房地产市场。因为土地市场不是单纯土地使用权的有价转让，而是房地产的整体有价转让，房产附着于土地上，房产的出卖和出租，土地使用权也就随之转移。地产与房产在价格上相互包含。地价只有包含于房价之中，才能实现其自身的价格。主管部门在制定土地使用权有偿转让的具体政策时，要与按商品化原则经营房产结合起来考虑。例如，土地是政府批租给使用人的，期满后是要收回的。为了避免收回土地时的产权纠纷，要明确规定“房产与地产不可分割”的原则，即地面建筑物作为土地附属物，连同到期的土地一道收回，不予赔偿。
如果房屋和土地属于同一所有者，在使用房屋时不一定要单独核算地租，例如我国计划经济体制下吃土地“大锅饭”就是如此。如果房屋和土地分属于不同的产权主体，则房屋所有者或使用者就必须要向土地所有者交纳地租。这样，房屋和土地在价格上也就分开了。房价和地价以及房租和地租的可分开性，在于两者的性质是不同的。首先，房价是在生产领域形成的，是使用价值中所凝结的劳动价值的货币表现，而地价是在分配领域形成的，是从别处转移来的劳动价值的货币表现；其次，对房屋来说，是房价决定房租，对土地来说，则是地租决定地价；第三，房价在房屋的有效使用年限内，会因折旧而趋于零，地价（以及地租）则有不断上涨的趋势，因为土地资源的一个重要特性，就是可以永续利用。我国城市的土地是属于国家所有，伴随着计划经济体制向市场经济体制的转变，必然要求作为产权主体的各类房屋使用者，把房价、房租中包含的地价、地租分离出来，交纳给国家。在商品经济的价值运动中，市场价格必须与级差地租结合起来，才能发挥正常的调节作用。在城市不同区位的土地上经营同一产业，或者是在同一块土地上经营不同产业，同等量的投资的利润率差别是很大的。只有理顺地租关系，才能合理调节资本在不同级差的土地以及在各部门和产业间的流动。国家作为城市土地所有者，向城市使用者收取地租，把因土地位置引起的超额利润集中起来，一方面可以扩大城市基础设施的资金来源，另一方面又可以理顺经济关系，使平均利润率规律顺利发挥促使企业平等竞争和引导投资合理分配的作用。从这个意义上说，土地使用制度改革的结果如何，是关系到整个市场经济体制能否逐步完善起来的重大问题。
标签：土地使用权论文; 级差地租论文; 土地出让方式论文; 地租理论论文; 商品价值论文; 农村土地所有权论文; 土地买卖论文;