河南省十八个地市房地产市场研究及分档
代昕雨
(中原银行总行,河南 郑州 450018)
摘要： 房地产市场在我国经济发展中的作用越来越大，但各城市间房地产市场发展情况并不均衡，地产项目受所处城市房地产市场情况影响，本文通过选取对房地产市场情况影响较大因素进行分析，得出河南省十八个地市房地产市场发展情况综合得分，并进行档次划分，以求对房企和金融机构在各地市房地产项目的评判中有所裨益。
关键词： 房地产；河南十八地市；市场分档
房地产市场的发展在短周期内受调控政策影响较大，但从中长期格局来看，房产并未脱离消费品属性，房地产市场的发展仍受经济发展水平、人口规模、投资规模及市场存量等因素影响。过去房地产是整体性上涨，大部分城市都享受了前所未有的房价红利，未来房地产是结构性上涨，一方面,城市内部不同区域、地段会出现分化，另一方面，各个城市之间的房价也会出现分化。一批具有经济优势和人口吸引力的城市将会崛起，而那些产业衰落、人口流失的城市房价可能面临显著的风险。
中国20岁～50岁人口于2013年见顶，存量住房套户比近1.1和房地产长效机制加快构建，标志着中国房地产市场告别高增长阶段，进入高质量发展的新时代新周期。在中长期，城镇化、居住改善、城市更新三大红利将支撑中国房地产市场未来平稳发展。从区域看，中国进入城市群都市圈时代，区域分化突出，城市发展潜力差异巨大，城市研究价值更加凸显。
本文将从量化指标和定性指标两部分入手，综合各方面因素的影响，对河南省内各地市房地产市场发展前景进行分析，并尝试对各地市进行分档及限额管理。
HBV感染诊疗中，常常选择HBsAg进行筛查，以HBeAg阳性作为判断是否存在病毒复制及具有传染性的血清学标志物。但存在乙肝病毒S区突变［5］或者特殊的血清型(如ay)引起HBsAg漏检及前C区启动子突变导致HBeAg假阴性的现象，因此有必要引入其他的标志物进行补充［6－9］。Pre-S1Ag、Pre-S2Ag、HBV-LP 作为 HBV 表面蛋白的组成成分，参与HBV复制、感染细胞的识别，并与HBV相关疾病的进展密切相关［10－13］，对其检测可作为HBV感染诊断、HBV复制监测和预后判断的有用工具。
一、研究方法
本文选取经济发展水平、人口、房地产开发投资和销售、房地产价格四个维度，并选取与之相关的14个指标赋予权重，具体如下：
基本指标：常住人口规模及近三年平均增长率、城镇人口规模及近三年平均增长率。
房地产业与经济发展水平密切，经济发展对房地产业的发展具有引导作用，地方经济发展的好，能为房地产业发展提供基础，而反过来，房地产业的健康有序发展也能促进地方经济的更快更好发展。一是GDP越大，城市经济体量越大，城市未来发展空间也越大；二是人均GDP和城镇居民人均可支配收入越高，居民越富裕，拥有更高的购买力，可享受更高水平的物质生活。总体来说，经济发展水平与房地产业的发展存在正向关系。
将十八个地市的得分进行汇总并排序，根据分数对各个地市进行分档，共划分为五档，并结合存量贷款情况、住宅开发投资总额等指标制定地市限额。
二、影响因素分析
1.经济发展水平因素分析
基本指标：GDP、人均GDP及城镇居民人均可支配收入。
针对出现土地频繁流拍、打砸售楼部、库存量较大等地市进行扣分项调整，不超过1分。针对省内重点发展、位置优势明显的区域进行加分，不超过1分。
GDP：省内各地市经济总量仅有郑州遥遥领先，其中排名前三的依次为郑州、洛阳、南阳；鹤壁、济源经济总量在全省垫底。人均GDP：省内各地市人均GDP仅有郑州突破10万元，排名前三的依次为郑州、济源、洛阳；排名后三的依次为驻马店、商丘、周口。城镇居民人均可支配收入：各地市差距较小，其中郑州、洛阳、济源最高，开封、驻马店、周口最低。
2.人口因素分析
在每个指标下对省内各个地市的数据进行排序赋予相应分值，分值介于0～10之间。
人口是房地产市场发展中长期决定因素，城市人口不断增长导致的居住和资产需求是一个城市房地产市场发展旺盛的决定性因素之一。居民对房地产的需求不外乎是居住(或改善性居住)和投资这两大需求，拉动这两大需求的，从人口的角度看，一是与人口规模有关，二是与人口增速有关。常住人口和城镇人口规模是存量指标，既决定劳动供给又影响消费需求，是关乎经济发展的关键因素。常住人口和城镇人口增速反映了一个城市对外来人口的吸引力，城市基础设施越完善，开放和包容性越强，对人才的吸引力越大。一个城市有更多的人口和人口流入，这个城市的经济就会发展的更好，房地产市场就会更加繁荣。
基本指标：住宅销售均价、房价收入比、去化情况。
常住人口：省内常住人口超过1000万的仅有郑州和南阳；鹤壁和济源仅有162万和73万。城镇人口：省内城镇人口超过500万的仅有郑州和开封，鹤壁和济源城镇人口仅有97万和45万。
3.房地产开发投资和销售因素分析
基本指标：住宅开发投资额及近三年平均增长率、住宅销售面积及近三年平均增长率。
前文在POA教学材料使用与评价理论框架基础上，对POA大学英语网络自学模式做了初步探讨。由于研究处于探索阶段，相关探讨主要是从预测性评价的角度提出的构想，具有一定的局限性，未来还需要从其他多个方面做进一步探讨。
他进入安魂殿，朝着天神拜了三拜，然后伸手握住了供桌前天葬刀的刀柄。刀柄前端的骷髅，双瞳中闪烁起一道血色的光华，似朝着他阴邪地笑。
住宅开发投资额：省内住宅开发投资额仅有郑州遥遥领先，排名前三的为郑州、信阳、驻马店；焦作、鹤壁、济源垫底。住宅销售面积：省内郑州销售面积仅有郑州在1000万方以上，驻马店、信阳、南阳排名较为靠前；周口和济源在200万方以下。住宅销售面积增长率减去开发投资增长率值：将投资额增速和销售增速两个指标进行结合分析，有 八个地市销售增速高于投资增速，两个地市基本持平，八个地市销售增速低于投资增速。投资增速高于销售增速的地市须注意库存量增大的风险。
4.价格因素分析
2.5 课后知识升华 课中知识内化不代表知识学习的结束，还需要升华。在此阶段，学生则是主动的应用实践者，同时也是创新者，教师则是帮助者又是评价者[10]。课后知识升华的效果与课中知识内化有很大关系，因此课后知识升华可以看作是课中知识内化的一个延续过程，是课中知识内化的一个补充和完善，教师在课堂上的讲解或辅导是影响课后知识升华的关键因素。
住宅开发投资一般与城市经济体量、人口、房地产需求等因素相关，是房地产市场供给侧重要指标，也是体现房地产开发企业市场预期的重要指标。如果房地产市场供求关系严重失衡或住房供给严重过剩，房地产开发企业对未来房地产市场预期不乐观，开发投资意愿会下降，导致城市住宅开发投资额下降。住宅销售面积能够体现一个城市房地产市场体量规模，也是衡量房地产市场实际需求的重要指标。正常情况下，一个城市进驻的房地产开发企业越多，住宅开发投资额和住宅销售面积越高，表明房地产发展前景越被看好。
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当下的房价水平对于未来的房地产投资潜力有重要意义，总体来看房价与城市发展水平呈正相关关系，房价指标既要关注绝对房价指标，比如最新新建商品住宅成交均价，又有相对房价指标，比如房价收入比，还有房价密切相关的库存指标去化情况。新建商品住宅成交均价直观反映城市房价水平，与城市发展水平高度相关。房价收入比可用于度量购房压力。库存是影响中期房价的重要因素，去化周期是商品房的销售周期，一般来说，库存越高，去化周期越长，去库存的压力越大，降价的可能性越大。库存越低，去化周期越短，房价的弹性越大，需求面稍有刺激，房价就可能明显上涨。所以房价因素对各地市的房地产市场影响既要考虑住宅销售均价及近三年已上涨幅度，又要考虑房价收入比和库存去化情况等。
住宅销售均价：该指标需综合考虑地市位置、三年前售价、近三年累计增长率、平均增长率等因素，且对已出现价格下跌、价格波动严重的地市单独考虑，综合评价各地市该指标得分。房价收入比：该指标越低得分越高，排名前三的为焦作、三门峡、漯河；排名后三位的为开封、郑州、南阳。去化情况：因数据可获得性，该指标选用近五年新开工面积之和/近三年平均销售面积值，该值越低得分越高。排名前三的为平顶山、安阳和洛阳；排名后三位的为焦作、信阳、驻马店。
三、分档结果
根据模型评分结果，将十八个地市的得分进行汇总并排序，根据分数对各个地市进行分档，共划分为五档。具体如下：
综上所述，本文通过选取对房地产市场情况影响较大的因素进行分析，得出了河南省十八个地市房地产市场情况综合得分，希望能对房企和金融机构在各地市房地产房项目的评判中有所裨益。
粮改饲工作的基本原则是调整种植结构，实现种养结合、提高种养经济效益。通过项目带动重点打造可持续发展的粮改饲模式，提高青贮饲料的整体水平。
参考文献：
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[2]陈志勤.因城施策成效显著 河南房地产市场平稳运行[J].市场研究,2017,(08):8～10.
[3]龚迎春.河南省房地产业的发展特征及营销策略研究[J].市场研究,2010,(02):23～25.
中图分类号： F062.9
文献识别码： A
文章编号： 2096-3157(2019)26-0118-02
作者简介： 代昕雨，供职于中原银行总行，中级经济师，硕士。