河北省地质测绘院 河北省廊坊市 065000
摘要：在土地管理和房地产发展等项目中，不动产测量是很重要的内容。在这些项目中，通过对不动产进行测量，可以对资金进行详细的核算，为后续工作的顺利展开奠定相关的基础。按照目前不动产测量的实际发展状况来看，在整体技术水平、测量工作人员业务水平等方面还存在一定的漏洞，严重阻碍了不动产测量工作的顺利实施。因此，必须注重不动产测量的现代化发展，加强测量管理，努力提高测量技术和业务能力，促进不动产测量技术的有效利用。
关键词：不动产测量；测量技术；应用
1不动产测量的基本概述
所谓的不动产测量，就是为国土、林业、农业、水利、房产开发等提供地籍、房产测量的一种综合技术手段。通过不动产测量，可以对土地和房产进行有效的管理，在这当中，地籍是测量的核心。在实际的不动产测量工作中，主要包括对变更地籍、地籍图的测量和对地籍的控制等内容，总体来说具有以下几个方面的特点:(1)带有政府属性，与政府相关部门关联巨大。（2）信息的精准性和可靠性。（3）以地籍测量为基础。（4）需要对界址点、宗地以及地籍图等进行综合考虑[1]。另外，在对房产进行测量时，需要对相关的房屋和建筑进行详细调查，在此基础上绘制出图表，明确好房地产的位置、所有权归属、房屋数量、使用情况等问题，为房地产的有效与开发提供科学的依据。对房屋和附属的基础设施、地形、围护栏等也需要进行严密的勘察，保证测量数据的准确度，进而为产业的发展起到良好的推动作用，促进土地建设项目的健康发展。
2不动产测量中的常见问题
2.1层高与净高的区分问题
层高和净高的测量是地籍测绘中重要的一部分，层高是指楼层之间、楼层与顶楼和地面的高度；净高是指指楼面或地面至上部楼板底面之间的最小垂直距离。由此可见，净高和层高是完全不同两个概念，是不同的数据。但在实际操作过程中我们常常将两者关系混淆，经常用净高代替层高，这是一种完全错误的操作方法，而且我国目前没有对于这种混淆使用所产生的误差的界定，没有规定的标准。
2.2对称边长长度实地丈量误差的问题
在不动产测量情况下，误差现象是时常遇见的问题。比如，建造房屋之时，由于出现误差，导致房屋墙体与墙体之间不相等，以致于测量数据的不精确，这最终会导致房屋整个结构测量的不精准。每当发生这种情况需要对数据进行反复测量，结合测量数据结果推算出建筑面积绘图面积和实际面积。
2.3共有面积分摊问题
众所周知，每栋居民楼都是有居民公摊面积，而且公摊面积是根据房屋面积的比例来计算的，由于居民楼房屋的户型不同，所以公摊面积也是有多有少，这里分摊面积的准确性就就是居民最为关心的问题。传统不动产测量主要是通过建筑的总面积对分摊面积进行推算的，还要考虑多级分摊的问题的存在，时常出现测量结果不准确的情况，这是目前不动产测量面临的一般性难题。
3不动产测量领域中测量技术的具体运用
3.1不动产测量领域中数字化测图技术的应用
为了应对不动产测量过程中存在的诸多问题,需要合理利用多样化的测量技术,数字化测图技术是现阶段,房地产测量运用较多的技术类型之一,对地籍测量的影响较大。数字化测图技术具有明显优势,比如成图质量较高,同时信息收集较为高效,与以往相比,降低了人力资源的投入。
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基于此,计算机能够对相关信息进行归档,并且对信息进行整理和分析,按照分析结果对图像进行编辑和优化,最终形成高质量的数字化测图,进而完成了对不动产测量结果的系统分析。同时,房产图的绘制和分析,需要利用数控绘图仪,才能对信息进行精准分析,为不动产测量目标的实现奠定基础。
3.2不动产测量领域中坐标解析法的应用
不动产测量需要对多方面信息进行汇总和记录,因此复杂程度较高,并持续时间较长。一般而言,房地产测量需要围绕以下内容展开,比如该房屋的建筑面积以及内部面积,土地属于商用还是住宅。此外,测量还需对房屋所有权归属进行记录,信息核对极为复杂。所以要对封闭地块测量投入大量资源进行测算,但在实践中,仍然会引发各种形式的纠纷,例如房产面积的计算方式。将坐标解析法运用到方差测量当中,有利于提升测量成效,值得注意的是,测算过程必须与相关执行标准保持一致,比如在边长丈量问题中,利用坐标解析法,并且将选址坐标作为参考标记,进入丈量实施阶段。在测算工作中,不会出现面积误差限差缺失的情况,所以可以采用估算的方式来处理误差,控制其误差发生率,也有助于提供测算进度的内在要求。
3.3不动产测量领域中GPS技术的应用
GPS技术充分运用计算机信息技术,对房屋空间进行数据整理和分析,并结合相关软件程序,进行模拟推演,为提高房地产工作的可视化程度。GPS技术在提供工作效率的同时,也拓展了工作内容,深入人工条件无法涉及的领域,提高了对不动产测量的认知范围,有助于现阶段测量过程中面临的工作困境。此外,GPS技术的融合对解决层面问题提供了解决方案,基于GPS技术构建了一套数字化的信息管理系统,将信息技术与数字分析相整合,创建了围绕不动产测量的分析模型。在传统房产管理模式下,缺乏统一协调管理机制,因此在测算过程中,其工作效率的提升受到严重制约,同时测算的准确性备受质疑,相关测算工作的开展严重背离行业规范和技术标准,将GPS技术融入不动产测量工作中,有助于对其进行数据分析,并构建完善的房产管理数据库,推动相关信息的资源互通和信息共享,有利于多维度地展示房产管理的现状和未来发展趋势,这为适时调整不动产测量方案提供全面的数据信息,也有助于降低纠纷的发生概率。同时,在进行不动产测量时,需要注重RTK技术的有效运用,对于RTK技术而言,其优点在于能够对测量数据进行安全保护,并提高数据分析精度,减少发生测量误差的概率。所以无论在实际工作运用哪种形式的分析技术,都应该对测量工作人员的业务素养提出严格要求,促使其不断学习掌握软件操作,并且在实践中不断优化工作方法,提升测量效率和精确度。
3.4激光扫描技术
三维激光扫描技术是对当地地形图的信息进行整合和分析,改变了传统意义上的测绘作业工作方式和作业流程,促使整个工作进程更加便捷,提供测绘精度的同时,也对原有策划技术进行了改良和优化。激光扫描在不动产测量中的应用较为广泛,比如在建筑工程以及矿上工作中,激光扫描的应用程度较高。以激光扫描在矿山工程中的应用为例,第一,组建地面控制组网,将GPS和三维激光扫描进行串联,为后续进行数据分享奠定基础。利用GPS进行精确定位,并结合静态观测,针对矿区实际情况布局三等控制网,利用三维激光扫描进一步提升测量精度,通过GPS以及三等控制网,实现地面控制组网的搭建。第二,在进行精度测量时,需要同步进行矿山计算机模型的构建,与此同时还需要搜集并归档点云数据,经过一系列操作之后,搜集DEM数据,并构建点云模型,这样才能对矿山概况进行全面评估,为后续安排生产创造条件,并提供相应的数据支撑。第三,生成数字线划图,对成功构建的矿山模型进行分析,生产具有高精度特点的等高线划图,对于生成全过程而言,该技术手段的优点在于只进行一次扫描,就能够获得诸多设施的空间分布概况,并且数据的展示形式更加多样化更加形象,有助于模型的搭建。
结论
房地产测量作为土地管理和房地产测量的重要环节，必须保证测量结果的准确性和科学性，才能为土地和房地产的开发利用发挥重要作用。合理引用先进的测量技术是提高现代房地产测量水平的关键。随着社会经济技术的发展，越来越先进的测量技术已经被有效地应用到房地产测量工作中，在很大程度上促进了房地产测量水平的提高。在当前社会发展的大背景下，越来越多的项目需要应用于房地产测量。为了满足日益增长的房地产测量需求，必须加快测量技术的引进，提高房地产测量的综合实力。
参考文献
[1]林高峰．试论测量技术在不动产测量领域的具体运用[J]．江西建材，2016,25(24):207-208．
[2]于伟．浅析测量技术在不动产测量领域的应用[J]．科技资讯，201512(36):35-36．
论文作者:宋雅双
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第28期
论文发表时间:2018/12/29
标签：测量论文; 不动产论文; 技术论文; 房地产论文; 工作论文; 数据论文; 面积论文; 《建筑学研究前沿》2018年第28期论文;