南京市溧水区住房保障和房产局 210000
摘要：房产测绘是运用精密的测绘仪器、科学的测绘技术对房屋的面积、权属状况等进行专业测量。房产测绘行业与购房者消费者切身利益密切相关,是房地产管理部门基础数据的重要来源，为上层建筑的决策提供最原始的数据，然而随着我国房地产市场的快速发展，房地产测绘也面临现代化管理的重要考量，本文对当前房地产测绘现状中存在的部分问题，进行了思考探讨。
关键字：房产测绘；测绘管理；面积分摊
一、房产测绘的定义
房产测绘从专业角度来讲，它是专业测绘中的一个很具有特点的分支，它测定的特定范围是房屋以及与房屋相关的土地，也就是说，房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、面积以及利用状况的专业测绘。
二、房产测绘的目的
1 为房地产管理部门提供信息服务
在制定相关政策时，房地产管理部门需要掌握区域内房地产的整体情况，如房屋总量，区域建筑体量，地域分布，利用状况等。房产测绘，为不动产管理部门实施登记发证提供产权单位或者产权个人房产具体位置，界址，面积等基础信息。
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2 为房地产开发、经营、交易提供信息服务
房地产测绘成果，为房地产开发提供了商品的具体量度依据，从而为其经营决策，销售，核算提供数据支撑，也为购房者选择提供重要参考，为买房双方签订合同提供法律数据。
3 其他部门提供信息服务
为城市建设，拆迁征收，违规违建、司法判案、税收等部门提供准确的法律凭证和最原始的材料信息。
三、测绘中几个问题的思考
1 房产测绘细则不统一
各省市依据《房产测绘管理办法》《房产测量规范》等相关法规，结合当地实际，出台房地产测绘细节，房产测绘在整个测绘行业内，算是极小的分支，然而与百姓利益切身相关，测绘细节内容却各不相同，行业标准的区别、不统一，于行业的长远发展不利，于今后政策的制定和指导不利。
2 不动产与房产部门交叉
各地不动产与2014年相继成立，相对于林地，矿产不动产产权管理的区别，房产尤其特殊和独立性，绝大部分省份，其行业管理在建设或者房产局，然而房产购买单位或者个人，在领取不动产证却在不动产，业务存在一定交叉，部分职责存在管理盲点，容易造成部门推诿，管理人员职责不明，从而导致在简政放权、服务群众、方便群众的大环境下，万红丛中一点绿的扎眼现象。
3 政企未分，市场缺乏活性
为促进房产测绘行业的发展，2003年建设部要求，房产测绘部门与房产行政主管部门分离，走向市场化，然而，由于各种因素，，脱胎于房产主管部门的房产测绘，脐带与相关部门紧紧相连，并没有完全脱离各地的房产主管行业，大多数房产测绘企业与行业管理部门，存在隶属关系，造成房产测绘发展没有市场化，缺少活性与竞争，严重阻碍了房产测绘行业的发展。房产测绘，彻底市场化，需要各地相关部门壮士断腕的勇气，促进行业发展。
4 分摊面积管理的漏洞
国内房产面积，除去重庆，实施的是套内实用面积销售，其他省份均采用建筑面积销售，建筑面积里包含房产开发过程中的共用部分的分摊面积，住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积，商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊，由于分摊计算的专业性和复杂性，大部分购买者并不清楚分摊的规则，尤其在商业里，不少商铺会出现，实际使用面积远远小于不动产证的登记面积，造成消费者如鲠在喉，究其主要原因，主要因为分摊面积管理存在漏洞，目前分摊面积上限没有统一的管理规定，致使消费者在购买产品时及容易落入卖方的陷阱，在房屋开发过程中，由于利益驱使，使得部分开发企业容易钻空子。分摊面积管理的漏洞，是房产测绘行业的一块肿瘤，亟待解决，
5 房产测绘作业人员缺少专业系统培训
根据目前我国的法律、法规规定，没有取得房产测绘资格的队伍不能从事房地产测绘。在世界上的一些国家只有官方机构经过审查和特别认可，并取得测量工程师执业资格的机构和个人才能从事这一有法律效力的工作。然后国内房产测绘行业因其行业的特殊性，作业人员，基本是以老带新形式，部分区县，测绘专业人员，严重不足，造成实际从业人员素质参差不齐。而相关规定，更多是针对企业资质，对实际作业人员，缺少统一系统的的上岗培训，缺少考核和监督，导致房产测绘行业继续教育发展严重滞后，于现代化各行各业技能的专业培训考核，可谓云泥之别，进而影响整个行业人才的快速发展。
6 测绘仪器缺乏创新
在实际房产实测中，房产测绘基本是操作人员，利用手持测距仪或者全站仪，对比图纸，在新建的房屋内重复机械的测量，当前我国发地产发展日趋成熟，各地区房产测绘任务量极大，测绘仪器缺少现代化更新换代，使得作业人员体力工作量过大，影响测绘成果的质量。而手持测距仪因操作人员的熟练程度不同，仪器的精密程度不同，也将导致测量结果因人而异，时代的发展，房产测绘行业尽快实现机械化、现代是当前迫在眉睫的一项任务。
四、结束语
加强房产市场的管理，维护房产市场秩序，提高行业的发展，规范和解决房产测绘市场的各种问题，是一项长期的工作，让市场的问题市场解决，行业才能在竞争中蓬勃发展，最终受惠的是民众。
参考文献：
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[2]吴天全.史宏军.房地产测绘发展浅析.科技信息，2007年第29期
[3]茹敏，石强；深圳市房产测绘系统[J]；测绘通报；1999年09期
[4]张桥平，石强，陈晓东；房产公用建筑面积分摊计算模型研究[J]；测绘工程；2000年04期
[5] 国家标准《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）
论文作者:李洋
论文发表刊物:《城镇建设》2019年第04期
论文发表时间:2019/6/11
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