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改革开放以来，我国的住宅建设取得了极大的成就。1978～1998年的20年间，城镇住宅共竣工约47亿平方米。1998年底，城镇居民人均居住面积达到9.3平方米。目前， 我国的住宅发展已进入一个新的发展时期，住宅需求已从追求简单生存空间的数量型需求向追求数量、质量、功能、服务等多重需求过渡。要提高住宅、住宅小区建设的现代科技水平，推动住宅产业现代化和住宅的改朝换代，就必须充分利用现代建筑技术、新型建材、环保节能技术特别是以计算机网络技术为特征的信息技术。智能建筑是未来建筑的发展方向，因此，我国应积极稳妥地开展智能住宅小区的建设，促进其成为住宅产业新的经济增长点。
1 智能住宅小区的概念和系统组成
智能建筑源于英文“Intelligent Building”，又译为“智能大厦、智能化大楼”等，因为在智能住宅出现前，大部分智能建筑都是高层的、独立的办公大楼或租赁型写字楼。在我国，智能建筑的概念尚未统一，世界各国也定义不一，人们通常把具有“3A”（通信自动化；大楼管理自动化；办公自动化）的大厦称为智能建筑。上海华东建筑设计院在“上海智能建筑设计标准”中将智能建筑定义为：“功能上应具备通信现代化（CA）、办公现代化（OA）、大楼管理现代化（BA）和提供舒适健康的环境及灵活的建筑空间，通过综合配置建筑内的各功能子系统，以综合布线系统为基础，以计算机网络为桥梁，全面实现对通信自动化、办公自动化和大楼内各种设备等的综合管理。”这是一个较全面清晰的定义。
由于住宅特别是住宅小区有别于办公大楼或写字楼，因此智能住宅小区的概念和系统组成自然有别于智能建筑。借助于智能建筑的定义，结合住宅小区的特点，尝试给智能住宅小区下一个定义：
“智能住宅小区是具有住宅自动化、通信自动化、家政管理自动化功能的住宅小区，通过综合配套住宅小区内的各功能子系统的集成，以综合布线系统为基础，以现代信息技术和计算机网络为桥梁，全面实现通信自动化、家政管理自动化和小区内各配套设施的综合管理，并实现小区和附近的社区服务建筑区域联网以及与城市区域联网。”
根据以上定义，智能住宅小区的系统组成包括：
1）住宅自动化系统。这个系统对住宅内的家用电器、照明设备、 空调卫生系统、供水系统、燃气系统、安全防范系统、消防系统、紧急呼叫、车辆出入控制系统和不断增加、不断扩充的新系统实行自动控制及远距离控制，让自动化系统忠实可靠地管理这些复杂而劳神的设备，使工作更有效。
2）通信自动化系统。利用计算机、电话、寻呼、计算机网络、 多媒体设备等及时地接转处理各种语言、文字、图像信息，扩大和延伸个人的社会界面，使个人在家中工作、学习、娱乐成为可能。采用自动化的通信手段在远距离监视和指导家中的儿童、老人和病人；接待来客来访；电话电视购物、就医等等各种家庭生活的需要都可得到极大的满足。
3）家政管理自动化系统。 可以实现家庭经济中的工资和财政收入、各项支出如水、电、气、物业管理费用等的自动结算，各种家庭档案、文件资料的自动化管理，各种家庭电子信件、图像资料自动化管理及股票证券期货信息的分析指导处理。该系统还可以接通社会学习、咨询服务、医疗、旅游、新闻等社会系统，以满足家庭生活的各种需要。
4）住宅小区的区域网络建设。 一是实行住宅小区与城市区域联网，互通信息，资源供享；二是把小区和附近的社区公共服务配套建筑如医院、学校、幼儿园、购物中心等通过网络连接起来，通过网络终端实现医疗、娱乐、商业、教育等公共服务和费用自动结算等。
2 国内外智能住宅小区发展的现状
国际上公认的第一座智能大厦是1984年在美国建成的城市大厦，随后智能建筑在世界各国得到了迅猛的发展。到1995年底，美国已累计建成了上万幢各类智能建筑，今后智能建筑的比重还将大幅增加；日本累计已建造了数千幢各类智能建筑，到2000年，日本智能建设的比例将达到65%以上。
“七五”国家重点科技攻关项目“智能化办公大楼可行性研究”，标志着我国智能建筑领域研究发展拉开了序幕。1990年北京的发展大厦被认为是我国智能大厦的雏形。随后，我国智能建筑的研究、开发与实践开始深入，市场也逐渐形成。目前，我国各地特别是沿海开放城市如上海、深圳等地已建成不同类型的智能大厦达几百幢，比较著名的有上海金茂大厦、上海环球金融中心、广州世贸中心、深圳地王大厦、深圳赛格广场等。
1994年，国家科技部和建设部联合开展了《2000年小康型城乡住宅科技产业工程》项目，智能化住宅被列为关键技术，表明了政府和建筑行业对智能化住宅建筑发展的高度重视。智能住宅在我国的初次出现是在1997年。在建设部“’97跨世纪住宅小区方案竞赛活动”中，上海中皇广场被建设部科技委员会列为全国首家“智能住宅示范工程”，开了全国智能住宅小区之先河。
因为发展时间较短，因此我国智能建筑的发展存在很多障碍和问题，如智能建筑技术和产品过于依赖进口，国内产品难于立足；智能建筑工程技术人员缺乏，管理水平较低；设计规范和标准制定滞后，验收和界定无法可依；政府管理没有统一协调，市场混乱等。
1999年，建设部勘察设计司、建设部住宅产业化办公室联合组织实施全国住宅小区智能化技术示范工程。示范工程的目标是，在合理控制造价和执行国家建设标准的基础上，采用现代信息技术、网络集成技术，通过精密设计、择优集成、精密施工，达到提高住宅使用功能、推进住宅质量换代、促进住宅产业现代化。同时通过示范，摸索出一套适合各地建设，并各具特色的住宅小区智能化技术示范工程建设的设计、集成、施工等方面的经验，以点带面，在全国有计划地全面推广。该示范工程的正式启动，标志着我国智能化住宅小区的建设进入了新的发展阶段。
3 我国发展智能住宅小区的前景
3.1 智能住宅小区是我国住宅技术创新的必然趋势
20 世纪80 年代， 信息技术飞速发展， 特别是计算机互联网 （INTERNET）技术、计算机集成制造技术（CIMS）更是发展惊人，人类从此开始进入知识经济时代。从智能建筑的发展进程看，它经历了单一专用系统、多功能系统、部分集成系统、一体化的集成管理系统等几个阶段，每个阶段都是技术创新的成果。改革开放以来，我国的经济发展模式也进入了大的转型时期，产业技术创新被提到议事日程。我国的建筑业，通过不断的技术创新，在商业性、办公性智能大厦的建设上已奠定了基础；在住宅建设中，也初步建立了建筑与结构技术、节能技术、厨卫技术、住宅管线技术、环境保障技术等体系。因此，把一体化的智能建筑管理系统应用到民用建筑中，同时采用其他的最新科研成果来建设智能住宅小区，也是我国技术创新的必然趋势。
3.2 发展智能住宅小区是住宅产业现代化的必然选择
世界银行曾对近40个国家的住宅投资进行了研究分析，认为住宅投资是随人均国民生产总值增加而增加，直到人均国民生产总值在8000～10000美元以上时，才开始减少。我国1997年人均国民生产总值才860美元，按照目前我国的经济增长速度，住宅建筑的高潮必将持续几十年。要完成这么大的建造量，住宅产业现代化是必由之路。
住宅产业现代化，就是要提高科技进步对住宅产业的贡献率。据研究，从1986～1995年，我国各投入要素对住宅产业的贡献率中，科技进步仅占27%。而按国际惯例，科技进步对产业产值的贡献率超过50%时，才算是集约型、效益型的产业。因此，我国住宅产业的发展战略，应该放在用现代高技术来改造住宅产业上。
在1999年7 月建设部等颁布的“关于推进住宅产业化提高住宅质量的若干意见”中，我国住宅产业的目标之一是“到2005年，科技进步对住宅产业发展的贡献率要达到30%，到2010年提高到35%。”智能住宅小区是集成现代建筑技术、信息技术、网络技术、节能技术、环保技术和新建材的产物，是建筑技术创新的必然选择。因此，实施智能住宅小区的建设对于我国住宅产业现代化会起到推动和示范作用。
3.3 智能建筑是我国社会多元化发展的结果
我国正在实施住房制度，由福利分房向货币购房的转变。一方面，随着生活水平的提高，居民对住宅的功能、质量提出了更高的要求；另一方面，由于家庭经济水平的差异、家庭结构的多元化，居民对住宅从户型、面积、功能、环境等也有不同层次的要求；第三，随着个人计算机的普及，家庭工作空间已成为潮流。这就需要住宅产业也要由数量型向质量型转变，住宅质量的内涵从单纯的施工质量向全方位的功能质量转变，住宅价格从单一价格向多元化价格体系转变。科学技术迅猛发展的结果，是使住宅的科技含量不断增加，家庭住宅从经济适用房到小康住宅再发展到智能住宅，住房功能由低级到高级、住宅设施由简单到完备，满足了不同收入、不同结构的家庭的需要。
3.4 智能住宅小区建设是我国可持续发展的需要
我国人口众多，地大而物不博，以快速竭尽自然资源和恶化生态环境为代价的粗放型产业经济发展模式已不能满足知识经济时代的要求。我国于1994年发表了《中国21世纪议程》（中国21世纪人口环境发展白皮书），提出了我国人居环境可持续发展的总方向。
在保持住宅产业高速增长的前提下，实现资源的综合利用和环境质量的不断改善，就是实现住宅产业可持续发展。建成后的智能住宅小区能满足以下一系列要求：人居环境的所有社会功能首先着眼于现实与未来的平衡，在可持续发展方面起先导和示范作用；节约能源，节省建材和配套器材等消耗型资源，如目前的智能大厦已能达到节能30%左右；以人为本，创造人与环境的和谐空间。
4 加快发展我国智能住宅小区的对策
21世纪的住宅产业是一个庞大的社会系统工程和技术系统工程，而我国的智能住宅小区是“小荷才露尖尖角”，要形成住宅产业一个新经济增长点，还需制定相应对策。
1）加大智能住宅小区的宣传力度。 特别是对收入高的人群进行智能住宅小区的普及宣传，使智能住宅小区形成市场。如果没有相当数量的用户，智能住宅小区的建设便会只开花不结果，试点示范后就无法推广。
2）加强各类高校、科研院所对智能建筑的基础研究和学科建设， 培养和造就一批从事智能建筑研究、教育的人才，要培训一大批从事智能建筑的工程技术人员和施工人员，为智能住宅小区的大规模发展作好技术创新的准备。
3）国家相关部门要统一协调管理。 由于政府有关职能部门目前是各自为政，形成了无序局面。因此，要由建设部牵头，联合电子、邮电、广播电视、公安、环保、电力等部门管理人员、专家和学者，尽快形成全国性的统一专业机构，制定智能住宅小区设计、施工的国家规范、标准，建立资质、招投标、监理、验收、物业管理等制度，把智能住宅小区建设纳入规范发展的轨道。
4）要培育国内智能建筑开发、技术、产品、 工程设计和施工市场。随着社会进步，我国的智能住宅小区市场十分巨大。由于目前国内尚没有一家智能建筑技术工程公司能承担大型的智能建筑任务，只能由外国公司总承包。这样的结果一是造价大幅度上升，二是产品兼容性差。大量的事实表明，没有国产化的努力，成本就难于降低，大规模的市场同样难以形成。因此，在大力提倡引进、消化、吸收国外先进技术和产品的同时，国家要制定一定的优惠扶持政策，建立我国自己的专业化智能住宅建设力量，打破国外垄断技术的局面；特别要鼓励房地产开发商推广应用已有成效的新技术、新设备、新材料、新工艺，使智能住宅小区形成具有综合的技术集成优势，最终解决智能住宅小区的技术障碍和市场推广障碍。