住房按揭在深圳，本文主要内容关键词为：深圳论文,住房按揭论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
住房按揭是指金融机构对住房购买者以其所购住房作偿还债务的担保的一种贷款行为，是直接面向消费者的贷款。它使住房购买者与资本市场密切联系起来。
1985年，中国建设银行深圳市分行发放了首笔个人住房按揭贷款，揭开了深圳市乃至全国个人住房按揭贷款的序幕。
到1998年7月末，深圳市个人住房按揭贷款余额131.93亿元，其中建行、工行深圳市分行发放政策性个人住房按揭贷款余额18亿元、国内商业银行发放商业性个人住房按揭贷款余额89.24亿元，外资银行发放商业性个人住房按揭贷款余额24.69亿元。
深圳商品房销售靠按揭推动
个人住房按揭贷款已成为深圳市居民家庭寻求贷款金融支持的最主要支柱。随着深圳市住房制度改革向纵深发展，深圳市个人住房按揭贷款得以迅速发展，并在居民家庭购房时占居举足轻重的地位。1996年、1998年1月、7月深圳市个人住房按揭贷款余额分别为65.89亿元、96.82亿元、131.93亿元，贷款户数分别为25466户、40362户、49974户。
另外，从1997年深圳市在售楼盘按揭情况也可以看出，个人住房按揭在居民家庭寻求贷款金融支持时的支柱作用。1997年深圳市在售住房楼盘187个，而只有4个楼盘没有采取按揭方式销售。
按揭贷款资产优良率比较高。在所调查的15个国内商业银行和10家外资商业银行（均经营住房揭业务）中，1998年7月末借款人连续6个月或累计9个月不能按月归还贷款本息的只有767户，仅占贷款户数的1.5%。
贷款期限主要分布在3年至5年（含5年）和5年至10年（含10年）。1998年7月末，贷款期限3年至5年的户数为13346户，占总贷款户数的26.7%，贷款期5年至10年的户数为20859户，占总贷款户数的41.7%。而3年以内（含3年）、10年至15年（含15年）分别仅占4.0%、13.5%，15年以上只占1.8%，且该期限贷款基本上都是1998年发放的。
制约按揭发展有诸多因素
虽然近两年来深圳市个人住房按揭以30%以上的速度递增，但个人住房按揭贷款余额只有131.93亿元，仅占居民储蓄存款余额的七分之一不到，占深圳市金融机构本外币贷款余额的6.7%，与香港商业银行的个人住房按揭贷款一般占其总贷款的40%以上相比，差距较远。究其原因主要有：
1.商品住房价格高企与居民收水平相对偏低的制约。
首先，商品住房价格偏高远远超过了普通居民的购买力。1998年上半年深圳市商品住房平均销售价格为每平方米5929元，人均可支配收入为1464.34元，一个三口之家的普通家庭若欲购买一套二房二厅80平方米普通住房约需47.43万元，而其年可支配收入为5.27万元。这样，深圳市商品住房价格是一个三口之家收入水平的9倍，远高于发达国家的5至6倍、中等发达国家的4至5倍和发展中国家的3至4倍的水平。就是说，当前深圳市商品住房价格远远超过普通居民的即时支付能力。
其次，深圳市商品住房价格与居民收入的差距呈扩大态势。今年上半年，深圳市商品住房平均销售价格为每平方米5929元，比上年同期仅下降2.6%，而同期人均可支配收入却下降了8.7个百分点。另外，居民对其预期收入水平不太乐观。一是亚洲金融危机一定程度上削弱了深圳市经济发展后劲，减弱了深圳市居民对其未来收入的预期；二是随着经济体制改革的深入和就业体制、用工制度的改革及内地人员对深圳市劳动力市场的冲击，下岗职工逐渐增多，直接影响了居民收入水平的提高，也降低了居民收入的预期。
2.中介服务功能滞后。
首先，资信评估体系不健全。住房按揭业务的发展与住房资信评估息息相关。住房按揭是一种贷款行为，属银行信用范畴。因此，住房按揭的资信评估工作十分重要。在国外，有专门从事信誉查询的机构，它储存着居民个人可信程度的信息资料。而在个人住房按揭相当发达的美国，目前有3家负责信用调查的征信所，有一整套科学的评估体系。如它们对居民个人的信用评估一般依据"5C"原则：品德、能力、资本、担保品、经营环境。就深圳而言，住房按揭起步较晚，仅是近十几年的事，没有类似美国等国家或地区的居民个人信誉查询机构，个人信用资料很不完备，而且还没有一整套科学的评估体系。虽然现阶段，拥有大量的各种各样的评估机构，但这些机构信誉不高，不同的评估机构对同一标的物的评估价值出入较大，因此，按揭银行只能自行调查居民个人资信状况，这就在一定程度上增加了住房按揭的手续，挫伤了按揭银行的热情，也加大了住房按揭的难度。
其次，缺乏相应的风险防范措施。住房按揭的开展必须确保信贷资金的安全性，降低按揭贷款的风险。虽然良好的信用评估制度意味着风险会得到一定的防范，但信用分析评估并不能提供100%的正确判断，更何况深圳市个人资信资料积累还不完善，因此，完全有必要建立健全住房按揭的风险防范机制。目前，世界上许多经济发达国家都设有专门的机构给住房按揭提供担保或保险。在美国，给中低收入家庭提供担保或保险的主要是政府机构，如联邦住宅管理局、退伍军人管理局，凡经过上述两家机构担保或保险的住房按揭，其贷款条件比普通住房按揭贷款优惠，贷款可达住房价值的97%，期限可长达30年。给高收入家庭提供担保或保险的主要是私人机构，比较著名的有美国抵押担保保险公司、PXL抵押保险公司、联合居民住宅保险公司。就深圳市而言，虽然已由深圳市光大投资实业有限公司和光大通讯技术有限公司组建了深圳市光大置业担保公司，但从其运作来看，效果尚不理想。1998年6月中国人民银行深圳经济特区分行颁发了《关于在深圳市统一实施房屋按揭保险的通知》，统一了住房按揭的保险费率，规定了保险费的缴纳办法，规范了住房按揭保险市场，但深圳市的担保公司或保险公司都是以盈利为目的的经营性组织，难以有效地充当向中低收入家庭提供担保或保险的角色。
再次，按揭住房处置的相关法律不健全。国外的住房按揭制度，如果借款人到期不能归还贷款，有许多办法来确保按揭银行资产不受损失或将损失降低至最低限度，按揭资产处置规定非常详细。日本个人住房按揭制度规定，借款人连续6个月没有归还贷款，按揭银行将要求保证会社履行代偿义务；在香港，处理按揭品的法律程序非常快捷、有效，若借款人6个月以上没有偿还贷款，按揭银行即可向法院起诉，一周内就可将按揭住房拍卖。正是因为香港按揭住房处置的高效率，所以住房按揭发展非常迅速。虽然我国现有的《民法通则》、《经济合同法》、《担保法》、《保险法》等为住房按揭提供了一定的法律依据，住房按揭作为一种民事行为，完全可以依据《民法通则》中诸如自愿、公平、诚实、信用等基本原则操作。但是，我国法律对住房按揭贷款买卖并没有明确的规定，而且由于执法过程的不严谨，出现有合谋竞相压低处置按揭住房的拍卖价格，因而按揭银行敬而远之，从而影响了住房按揭业务的全面发展。
3.住房按揭资金来源渠道过窄，缺乏长期资金。
从政策性住房基金的归集来看，1998年以来，政策性住房基金呈下降趋势，1998年7月末，政策性住房存款46亿元，比上年末下降了8.08亿元，其中单位住房基金下降8.53亿元、个人住房公积金下降0.14亿元，而城市住房基金仅上升0.59亿元。单位住房基金下降幅度非常迅速，且其在政策性住房基金中占有相当大的份额，而城市住房基金增长幅度相当缓慢，个人住房公积金在政策性住房基金中的份额不到5%，且略为下降。这就说明政策性住房按揭的资金来源受到制约。商业性住房按揭的资金来源是按揭银行吸收的本外币存款，而商业银行发放住房按揭贷款的规模要受到银行流动性管理和资产结构、中长期贷款比例结构、存贷比等风险指标的制约。另外，住房按揭贷款的期限长，但住房按揭的资金来源多属于短期资金，由此造成住房按揭短期资金来源与长期资金运用的结构不对称，也就很大程度上遏制了住房按揭的发展。
值得注意的是，没有建立住房按揭的二级市场，居民个人的传统消费观念，高外来流动人口等因素也影响了住房按揭的发展。
住房按揭能衍生出两个好效应
个人住房按揭作为深圳金融业的一种创新，突破了深圳市银行业只向企业单位发放贷款的批发性金融业务的框架，把金融业务的对象扩大到个人，开展零售性金融业务，极大地拓展了银行金融服务的空间。住房按揭的效应除深化住房制度改革、发展住房产业外，还具有以下两方面典型效应：
1.将潜在的购买力转化为实际购买力，增加有效需求，促进经济增长。按深圳市目前的收入水平计算，一个三口之家的普通居民家庭若购买一套80平方米二房二厅的住房，至少需要10年时间，也就是说靠储蓄至少10年以后才能拥有自己的住房，其购买力表现为潜在购买力；而采用按揭方式购房，居民家庭能立即拥有自己的住房，条件是必须缴纳相当于住房售价的30%款项，其购买力表现为实际购买力。住房按揭使潜在购买力转化为实际购买力有两种方式：一是即时转化，30%的首期付款实际上已将货币储蓄转化为实际购买力；二是预期转化，住房按揭合同生效后，借款者必须按月支付一定数额的本息，即在预定的未来将货币储蓄转化为预期的实际购买力。潜在购买力向实际购买力转化也就意味着借款者的消费需求在增加，同时也刺激住房的生产，并通过乘数效应，带动相关产业的发展，直接或间接增加投资需求或者消费需求，进而促进总体经济增长。
2.防范和化解金融风险。深圳市银行业的风险突出表现在银行债务的硬约束与债权的软约束。风险的传导机制表现在银行信贷资产过多地投入在生产领域，企业风险转嫁为银行风险。住房按揭方式的采用，一方面拓展了银行信贷投入领域，将居民储蓄的银行硬债务引入消费领域，并盘活了住房开发商积压在住房上的资金，实现银行与居民之间金融资产的双向流动和利息的相互给付，改变银行资产软约束与负债硬约束的资产负债结构，形成居民、企业、银行三者间双向的资金融通关系。另一方面，住房产业是国民经济新的增长点，住房按揭也是银行业新的效益增长点。一是住房按揭给银行业提供稳定、期限较长的收入来源，二是按揭逾期率极低，利息实收率极高，深圳银行业开办住房按揭贷款十多年来，其按揭贷款逾期率仅为1.5%，远低于其他信贷资产的逾期率，利息实收率达99%以上，远高于其他信贷资产。
建立按揭二级市场及其它
各国住房金融制度的建立和发展，都与其特定的国情，与人们的价值观念、收入水平、消费行为和住房商品化程度等有着密切的关系。联系深圳市目前的具体情况，为进一步完善深圳市个人住房按揭制度，建议采取以下对策：
1.借鉴国际经验，巩固并大力发展个人住房按揭。当前世界上有比较典型的三种住房金融模式：一是以德国为代表的住房储蓄模式。其优点是先存后贷，资金有保证，银行风险小，存贷利率低于市场利率，有利于减轻购房、建房者的负担；缺点是住房储蓄机构的业务仅限于一个方面，而且对各种优惠政策依赖性强，储户须存入相当数量的资金才能得到购、建房贷款，住房消费时间拉得过长。二是以新加坡为代表的住房公积金模式，目前中国内地、印度、巴西等一些发展中国家正在推行，其优点是便于资金的集中筹集和使用，缺点是行政化倾向过重，往往带有强制性，而且资金使用的随意性较强。三是以美国为代表的商业性个人住房按揭模式，目前香港普遍采用这一方式，其优点是市场化程度很高，能在短时间内促进住房销售，实现居民个人住房消费，并使住房建设资金及时回收和周转加快，其缺点是要求银行有足够的资金，有发达的按揭贷款二级市场和证券市场。从深圳市目前住房金融的现状来看，新加坡的住房公积金模式推广难度很大，深圳市市场化程度较高，以行政手段进行强制储蓄收效可能甚微，到1998年7月末，深圳市个人住房公积金仅为2.1亿元。处于萌芽状态的德国住房储蓄模式，因1998年4月《深圳市个人住房担保贷款管理试行办法》的出台而告终结，一些银行推出的“存一贷二”、“存一贷三”业务将储户的购房首期存入定期作为贷款的条件，贷款不到期存款不能动用，违反了存款自愿、取款自由的原则，也损害了购房者的利益。因此，当前无论从产业政策、消费政策、金融政策的角度，还是从消除亚洲金融危机的负面影响、扩大内需的角度，或者从现有的个人住房按揭贷款规模以及毗邻香港、吸收其按揭精华的角度，深圳市都必须巩固和大力发展个人住房按揭。
2.培养并建立住房按揭二级市场，开辟住房按揭长期资金来源。大力发展住房按揭的关键是要解决住房按揭的资金来源与运用中期限错配问题，开辟住房按揭的长期资金来源，因此，有必要建立个人住房按揭的二级市场。具体办法是参照香港做法，组建按揭证券公司，其业务可分两个阶段进行：第一阶段，以发行无抵押债券购买住房按揭贷款，以此作为公司的资产组合；第二阶段，将按揭贷款证券化并上市流通。
3.加强对住房按揭的监管。政府应制订和实施完整的住房按揭法规和其他与住房有关的法规，以解决中介服务功能滞后的问题和保护住房按揭者（按揭银行、居民）的合法权益；中央银行要把对住房按揭的监管纳入其监管体系范畴；商业银行要加强其自律性管理。
4.创造住房按揭发展的良好外部环境。一是建立国家对个人住房按揭的担保、保险制度，由国家出面组建非盈利性的担保、保险机构，其宗旨是为广大中低收入家庭按揭提供担保、保险。二是加快住房制度改革。停止福利分房，实现住房商品化、货币化、社会化。三是要降低房价，缩小商品住房价格与居民可支配收入的差距。要降低居民住房用地的价格，适当限制住房开发商的利润，降低各种设施费的分摊比例。