有限理性预期理论与房地产投机，本文主要内容关键词为：理性论文,理论论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
经济学所说的投机，是指投机者为了获利而依据其对市场价格波动的预期进行的各种买卖活动。① 预期是对与目前决策有关的经济变量未来值的预测。投机是为了在价格变动中获利，预期是预测未来价格变动的情况。经济活动者为了追求个人利益最大化，对同当前决策有关的经济变量（如价格、利率、利润或收入等）在未来的变动方向和变动幅度进行预测，为经济行为决策提供依据。如果预期价格不会改变，投机行为也不会发生。预期是投机的前奏，投机行为是预期收益得以实现的表现形式。研究预期形成机制是研究投机及投机对市场影响的前提。
一、有限理性预期理论
到目前为止对预期形成机制的解释经历了静态预期理论、外推型预期理论、适应性预期理论、理性预期理论。前三种预期各有特点，但有一个共同的缺点，即人们只是凭过去的经验、过去的信息对未来做出判断，不重视当前存在的对未来预期会产生影响的可得信息，没有考虑理性经济人会充分利用一切可以利用的资源，寻求最大利益的行事准则。理性预期理论从根本上纠正了这种偏差，但理性预期是在市场长期均衡假设、政府诚实假设与理性行为人的全知全能假设下分析预期对经济的影响。过于理想的假设大大降低了理性预期对现实世界的解释力。20世纪90年代初李拉亚提出粘性预期理论，粘性预期理论认为经济行为者利用他在成本约束下所获得的信息对经济变量的未来值进行预期。② 粘性预期考虑了人的有限理性和信息的非零成本因素，提出预期具有粘性和突变性，这一理论在一定程度上解释了预期与通货膨胀的关系，但仍不能解释预期对投机的影响。
基于上述预期理论的认识，本文提出有限理性预期理论来解释预期对投机的影响。
有限理性预期理论认为：（1）预期价格是预期主体的预期能力和预期信息子集的函数；（2）预期主体的需求量（抛售量）是预期价格的函数；（3）市场价格由预期主体的预期合力和市场真实供求关系决定的市场基础价格两个因素共同决定。
与此相对应的公式：
二、有限理性预期理论对预期的解释
在浩瀚繁杂的信息海样中，真实的信息和虚假的信息、有用的信息和没用的信息混淆在一起，使用者需要从大量的信息中剔除多余的、疑义的、混杂的、未定的信息，挑选出有用的信息。信息使用者处理信息的能力和行为习惯决定了信息发挥作用的程度，这使得经济当事人的个体预期具有不确定性，而群体预期具有同质性或异质性。
1.个体预期的不确定性。首先预期有很强的客观基础。影响预期的各种信息的变化是一种客观存在，各种信息是分散化的，它独立于预期主体，不以预期主体的主观意志而改变。其次预期是预期主体个人的主观判断。预期从本质上说是主观的，它是某个特定人物所作的个人判断。预期主体的世界观、价值观、知识水平、理解能力、行为习惯、生活经历是多样性的，他们依据各自所掌握所理解的信息预测未来的价格变动。再次预期是对未来某一确定时间的预期变量进行预测。尽管你有对某一情境做理论上无限多种选择的自由，但信息的时效性、预期的时限性要求你必须在此时此地作出选择。经济当事人既不可能在短期内穷尽所有的信息，也不可能在一定的时间内穷尽一切可能的选择。更何况信息的搜寻工作是需要时间的，他们只能有针对性地搜寻主要的信息。因此信息子集的全面性、客观性、系统性必定受到制约，预期风险必将增加。最后预测预期收益与获取预期收益是存在时滞的。上述种种因素使预期主体的预期收益在性质上有正有负，在数值上有大有小，即个体预期具有不确定性。
2.群体预期的同质性与异质性。尽管市场上预期主体的个体预期具有不确定性，但最终可归纳为两类预期，一是预期收益能够满足目标收益率的预期，既正预期收益；二是预期收益不能够满足目标收益率的预期，即负预期收益。这两种预期收益对经济当事人投机行为的影响正好相反。也就是说市场上所有投机者的预期将形成两种力量，投机性需求增加的力量和投机性需求减少的力量。如果投机者的群体预期看法或大多数投机资本的运动方向与未来市场价格走向相同的话，即市场上出现群体预期的同质性，此时预期的自我实现机制将作用于市场价格。当投机性需求增加的力量占上风时，即群体预期的同质性为正时，价格随着需求的增加而上涨，价格与需求成正反馈关系。预期价格越高，投机者的预期收益率会越高，市场持续“繁荣”。当投机性需求减少的力量占上风时，即群体预期的同质性为负时，价格随着需求的减少而下降，价格与需求仍成正反馈关系。预期价格越低，投机者的收益率越低，市场越“萧条”。共同预期价格上涨是房地产泡沫形成的基础，共同预期价格下降是泡沫破裂的开始。如果投机者的群体看法或大多数投机资本的运动方向是离散的，不能够影响未来市场价格走势，此时市场预期合力接近于零，群体预期表现为异质性，市场价格基本上是围绕价值上下波动。
真实的需求是为满足生产和生活的需要，投机的需求是为了谋取差价利润。只要有差价，投机者就有无穷的欲望去追求。个体预期的不确定性，群体预期的同质性导致个体理性的投机未必与市场的理性合拍。也就是说即使所有的个体投机者都是理性地对待自己的决策，市场上群体投机行为也有可能使标的物的市场价格非理性地偏离标的物的基础价值。
三、有限理性预期理论对投机的解释
投机是经济当事人的个体行为，对市场的冲击是若干个个体相互作用的结果。个体投机和群体投机对市场影响的研究，对维护市场稳定，抑制过度投机，避免经济发展的大起大落意义重大。
1.个体投机对市场的影响。尽管预期主体在主观上要求自己审慎、理性的分析现状预测未来，但预期主体的素质、经济实力以及客观世界中信息的不确定性导致不同预期主体的决策信息子集未必相同，各经济主体在各自的信息子集上以自己的理解所预测的预期收益也未必相同。因此同一市场上同一时间内投机者们有的买进标的物，有的卖出标的物，有的多买，有的少买。通常市场上任何一个投机者的投机性需求量或投机性抛售量是不可能左右整个市场的供求关系，也不可能影响整个市场的均衡价格，更不能启动预期自我实现机制。
2.群体投机对市场的影响。人类社会本质上是多人博弈的结果。只有参与投机的人数或资金达到能够左右市场的供应量或需求量时，群体预期的同质性才能形成，预期自我实现机制才能发挥作用，市场才会明显地受到投机行为的冲击。在众多的投机者当中，当N个预期主体预期投资收益率能够满足目标收益率时，N个预期主体所增加的需求量Q形成市场需求合力FQ，即市场买方力量；当N’个预期主体预期投资收益率不能够满足目标收益率时，商品持有量将下降，N’个预期主体所抛售的商品量Q’形成市场抛售合力FQ’，即市场卖方合力。N个买方需求力量FQ与N’个卖方的抛售力量FQ’不断的进行较量，当FQ-FQ’＞0时（即
），市场预期合力是收益看涨的需求合力占上风，投机性需求放量，市场价格随需求增加而上涨。当FQ-FQ’＜0时（即
），市场预期合力是收益下降的抛售合力占上风，投机性供给放量，价格下降。当FQ-FQ’等于或接近零时，市场处于观望状态，价格围绕价值上下波动，投机行为对市场没有冲击或冲击很小，预期自我实现机制终止。
在市场正常发展阶段，价格基本围绕价值上下波动，适度的投机行为既活跃了市场，也在一定程度上促进了产业的发展，一般不会导致实物经济领域的异常波动；市场过热阶段，投机已经引起标的物价格持续偏高于市场价值；泡沫膨胀阶段，投机者的群体预期具有正同质性，大量投机资本流入市场，市场价格严重偏离市场基础价值；泡沫破裂阶段，预期逆转并形成群体看跌预期，价格持续下跌。
四、有限理性预期理论对房地产投机的解释
在市场经济中商品价格是由供求关系决定的，与需求正相关，与供给负相关。供求关系分为市场的真实供求关系和虚假的供求关系。当市场存在两种供求关系时，价格高低往往与买卖双方对未来价格的预期合力关系密切。
只要有差价就有投机，投机的目的是为了从不断的买卖（价格变动）中获利。房地产投机是投机者依据其对房地产价格影响因素的分析和自身的经济实力，预测未来房价，在此基础上采取一定的行动，以期获得一定预期收益的经济活动。只要影响房地产价格的信息给出房价上升的预期，不管真实均衡价格是否上升，投机者必将介入，投机行为通过减少供给量，增加需求量，使房地产价格上涨。投机活动的延续，并不需要投机者们作为一个整体取得利润。只要有一部分投机者能够获得利润，在获利的“示范效应”下，新的投机者就会被吸引入市。一般来说投机行为能否获利取决于投机者对市场价格的未来预期是否准确，但在群体预期处于正同质性阶段时，尽管行为主体的知识结构、文化背景和经济势力等差异致使各自的信息获取、处理能力不同，但绝大多数参与者都能获得利润。资本会从利润率较低的部门抽走，投入利润率高的其它部门。通过这种不断的流入和流出，以至不同的生产部门都有相同的平均利润。③ 当房地产投机者的数量和投机资金增加到一定程度时，投机行为对房价预期的自我实现机制逐渐形成，越来越多的人由于价格上涨的预期而入市抢购。抢购即使价格进一步上涨，也使涨价预期进一步增强。随着投机活动的延续，房价变得越来越偏离其基础价值，房地产市场也越来越易受到外来冲击的影响。一旦预期发生逆转，房价止升回跌，如果预期自我实现机制发挥作用，房市必将崩盘。
影响房地产投机预期的因素主要有收入水平、国民经济发展趋势、人口数量及变化趋势、房地产的供应与开发政策、货币政策、房地产交易政策（交易管理制度与税收政策）、通货膨胀率、其他行业投资利润率、政府执政态度。主导预期方向的力量有需求方、供给方和政府。我国房价上涨预期客观存在的主要原因有：（1）住房分配货币化政策的实施，刚性的住房需求客观存在；（2）近年来我国经济发展形势良好，城市化进程加快，房地产需求量进一步加大；（3）房地产的不可移动性、稀缺性、生产周期长等因素使供需缺口难以平衡，（4）开发商的垄断定价行为，增强了投机者对房价上涨预期的信心。（5）政府的形象工程、政绩工程、财政收入等因素，刺激房价持续上涨。上述房价上涨的原因，吸引了大批投机者介入房地产市场，市场的供求关系人为扭曲，供需缺口进一步扩大。随着房价的上涨，预期收益率不断被市场验证，大量资金不断地涌向房地产市场，甚至有不少居民和企业通过借款融资来炒作，预期的自我实现机制逐渐形成。绝大部分城市的房价不断创出新高，特别是中低档房子的价格上涨过快，许多城市的房价背离了大众消费能力。这种房价上涨的过程实质也是泡沫形成、膨胀的过程。泡沫是由于虚拟需求过度膨胀导致价格水平相对于理论价格非平稳上涨。④ 房地产泡沫的膨胀为金融危机的爆发埋下隐患，一旦房价超出社会经济承受能力时，泡沫必将破灭，国家将承受无法预料的灾祸。
五、遏制房地产投机的措施
有市场就有投机，适度的投机能够活跃市场、调剂余缺、合理配置资源，投机过度将引发泡沫。投机参与者的数量多少和投机资金量的大小取决于预期收益率的高低，投机对市场产生冲击的原因是群体预期的同质性在发挥作用。房地产投机资本数量会随着经济环境与条件的变化而波动。⑤ 抑制过度投机的关键在于降低预期收益率，瓦解群体预期的同质性，具体措施如下。
1.建立成交价比较审核体系，保证税收政策的实施效果。目前二手房交易中存在扩大或虚报装修费用逃税的现象，存在隐匿原始房价资料企图核定征收逃税的现象，存在税费转嫁的现象。划分城市住宅房地产价格均质区域，确定城市均质片区样板房价格，建立均质片区房地产价格修正体系，税务部门可轻松获得各片区各宗房地产的正常市场价格，从而提高房屋售价审核效率，有利于杜绝上述偷漏税现象，降低投机收益率，打击投机积极性。
2.多套住房的人要征收高额交易税。交易税收少可能存在转嫁现象，税率的提高成了房价上涨的一只“推手”。如果按房地产占有宗数实行差额大幅递增税率时，扩大的税收总额增加了转嫁难度，有利于降低买卖收益率，打击炒房者的投机心理。
3.建立以家庭人均居住面积标准为免征临界点的财产持有税征收制度。住房是生活必需品，也是投资品。面积适度的房屋应享受免税政策，面积超标的房屋超出部分按差额累进税率征收财产持有税。财产持有税的开征目的是提高房屋的持有成本，降低投机收益率，引导房地产投资开发和消费的方向，从而保证中低收入者享有“居者有其屋”的基本生活权利。
4.建立全国性的房地产登记信息网络，消除信息漏洞，打击异地炒房。目前二手房征税困难主要在于取证难。如果我国建立全国联网的房产登记信息网络，不管在城市的哪个地方，所有房屋的购买和转让信息都被详细记录并可被相关部门及时查阅，天南海北的炒房者就会收敛炒房行为。
注释：
①孙成刚：《市场投机理论与实务》，中国统计出版社1994年版。
②李拉亚：《通货膨胀机理与预期》，中国人民大学出版社1991年版。
③《资本论》第三卷，中国人民出版社1975年版。
④杨帆 李宏谨 李勇：《泡沫经济理论与中国房地产市场》，《管理世界》2005年第6期。
⑤马良渝 汪洋：《泡沫经济与房地产业经济信息管理的内在关联》，《财经问题研究》2005年第7期。
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