2013年3月14日，第十二届全国人大第四次会议中通过了《国务院机构改革与职能转变方案》，《方案》中提出：“减少部门职责交叉和分散……分别由一个部门承担。”不同产登记统一平台的建立从此被提上日程，由税务总局、住房城乡建设部会同法制办、国土资源部等相关部门负责。2014年12月22日，中国政府网公布《不动产等级暂行条例》，2015年3月1日日施行，为了贯彻落实《条例》，保证不动产登记工作得以顺利开展，2015年3月31日发布关于做好不动产权籍调查共组的通知，通知中对不动产开展统计权籍调查的技术方案予以明确，也对不动产权籍调查的内容予以细化，包括林木、森林、宗海信息、房屋（构筑物与建筑物）以及宗地信息等在内的不动产单元。
1 不动产登记的统一平台面临的数据方面的问题
《条例》中对不动产登记的内容予以细化，对权籍调查技术方案也予以明确，为不同产登记工作予以规范，但是新的问题也随之产生：采用实地调查测量、内外业核实等多种方法完成不动产的测量、产权归属的调查工作后，产生的大量数据难以处理。比如已经存在的不动产权籍的登记、调查，前期交易、竣工验收、审批的成果资料，集体土地所有权的影像图、地形图、海籍图、村庄的地籍图、城镇的地籍图等以图件形式保存的工作底图，以及调查后产生的权利类型、权利人、权利性质、面积以及四至等不动产的产权归属信息等。
这些信息的数量极大，而当前的不动产登记统一平台并没有有效的空间载体用以实现对海量的数据资料的管理，同时还要实现对这些数据的精准定位。尤其是近年来城市内部呈现出立体化、规模化的发展趋势，高层建筑的不断产生使得不动产的权属空间的分级极为复杂，采用以往以二维地图为基础的GIS系统管理方法将导致信息冗余、权属重叠等问题大量产生，因此难以对空间信息进行准确、精细的管理。以城市与村镇的不动产权属确定工作为例：村镇的建筑多较为低矮，多呈一层分布，因此对界址点的平面坐标予以定位就能极为方便的对村镇的不动产权属予以确认；但是这种方法并不适用于城市高层建筑，以裙楼为例，裙楼的下层多为商用区域，上层则多属于居住区域，因此权属性质不同，以往确定不动产权属时只能将多个不同的不动产权属信息录入于同一个坐标平面，从而导致信息混乱[1]。
因此，不动产登记统一平台急需真实的三维环境用以承载登记过程中产生的海量数据，并予以精确定位，从而更便捷地呈现出信息，顺应当前城市发展信息化的趋势。
2 真三维技术概述
2.1 真三维技术概述
信息技术、计算机技术以及扫描技术的不断发展使得全景真三维得以产生，全景真三维技术能够在计算机中对我们的三维世界予以真实的反应，因此能够满足不动产登记统一平台关于数据的需求。
真三维技术以倾斜摄影技术与激光雷达扫描技术为基础，实现真三维数据的扫描，将获取的数据输入计算机系统中作解算合成处理，从而生成真三维数据。这一过程中，倾斜摄影技术是指将多台传感器搭载于同一飞行平台上，从四个不同的倾斜角度与一个垂直角度共五个不同的角度对同一建筑物进行拍摄，将所得的照片作为真三维数据的纹理图像。激光雷达技术采用激光发射器将高频激光发射于地面，以激光反射的时间为依据实现对地表高程信息的确认，因此能够迅速、准确地获取极为完整的地表形状信息。计算机系统采用专业软件对机载激光点的云数据与多角度的倾斜摄影数据作解算合成处理，实现自动化生成真三维数据，真三维数据具有高度的可靠性与精度的同时，数据处理的速度也是以往虚拟数据建模的数十倍以上，因此效率极高，极大地提升了不动产登统一平台的基础数据的获取与处理的效率[2]。
2.2 真三维技术的优势
全景真三维技术具有迅速生产、高精度、真实性强的优势，且极适合作为空间载体用以承载不动产统一平台收集到的大量业务数据，真三维技术能够实现不同行业基础平台间信息的交流，能够实现不同部门间信息的整合，从而避免数据重复采集，能够促进政府的职能转变与政府机构的改革。
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2.2.1 迅速生产
自动化建模技术是全景真三维技术的关键技术之一，设定任务量为150平方公里，采用真三维技术能够在20个工作日内实现所有真三维数据的生产，生产效率是传统虚拟建模方式的生产效率的十倍以上。真三维技术的数据生产是通过航空摄影实现的，数据具有现势性，因此无需政府提供资料，数据的生产过程中也不会对不动产权籍调查的其他工作造成影响。
3.2.2 高精度
全景真三维技术是以激光点云数据作为实体模型的技术的，激光点云数据的精度较高，因此能够保证数据的精度，也能保证精度的可靠性。真三维数据中，任何建筑物的细节高程的误差不超过20cm，任何位置的高程、平面的精度均能满足1：1000地形图测绘的要求，从而保证了不动产登记业务的数据能够准确挂接于相应的地理空间位置，减少错误、冗余的发生。
3.2.3 真实性强
全景真三维影像形成的虚拟三维实景与真实世界高度一致，具有所见即所得的特点，从而避免了传统手工建模过程中产生的城市信息的缺失与失真，能够保证三维场景中任意一条不动产登记的业务数据都能在相应的真三维空间中找到位置，也能够保证真三维空间中的每一条业务数据都能在现实空间中相对应。
3 真三维技术运用于不动产登记统一平台中的作用
不动产登记统一平台的建设过程中采用真三维技术能够保证空间位置的准确性与真实性和，实现的信息的精细化管理，从而减少办公室的成本并提升实际业务的工作效率。
3.1 房产登记
以往二维或虚拟三维GIS系统中，一栋建筑物只能登记一条权属信息，登记多条信息将导致数据冗余，对GIS系统中的拓扑关系产生影响。面对较为复杂的高层建筑的产权空间，可以采用真三维技术，将三维矢量以半自动的形式标注于建筑物上。
首先，以门的边界线或成型的窗户为边界线，在建筑侧面的底部人工划出一部分三维矢量。其次采用自动匹配技术将楼层的三维矢量线的自动提取工具开发出来，用以自动提取所有于层高相似的楼层的三维矢量图形，从而实现分层挂接不动产权籍信息的工作。最后，以位置的不同将不同的不动产权籍信息录入至对应的三维适量，实现分户、分层登记，同时关联上户型图、地籍图以及户内三维。
3.2 信息的登记与查询
将不动产信息登记完毕后，可以采用传统GIS系统中的位置查询、属性查询，并对其进行三维分析，比如对某权利人的不动产的具体位置以及相关情况进行查询，或者对某市高度在20m以上的国有不动产的建筑面积、建筑数量等进行统计等，由于真三维技术的精度较高，得到的结论也将较为科学、准确。
4 结束语
全景真三维技术的下一步是结合街景扫描、无人机等技术，将全面更新与局部更新相结合，实现空地一体画，从而为新型智慧城市提供对象化程度更高、更精确、更真实且更具有时效性的时空信息技术设施。可以预见，未来建设新型指挥城市的工程中，真三维技术支持下的统一城市时空信息基础设施将会是有力工具，能够促使政府的职能转变与机构的改革，提升城市治理水平。
参考文献
[1]张茜,任超,霍文虎.全景真三维技术在城市规划建设中的研究与应用[J].测绘与空间地理信息,2018,41(04):135-137.
[2]陈育新.真三维立体显示技术在不动产登记统一平台中的应用研究[J].测绘与空间地理信息,2016,39(05):107-109.
论文作者:孙运彬,刘锦程
论文发表刊物:《红地产》4月
论文发表时间:2019/1/2