摘要：房地产项目开发投资是一个预测未知未来的生产过程，因此其特征也决定了该行业是一个高风险的投资行业。本文从房地产开发商的角度出发，结合房地产开发项目管理流程，分析房地产开发项目过程中的风险类型和风险成因，并提出相应的风险防范措施，以供参考。
关键词：房地产；房地产开发方；风险；风险建议
引言：在一些企业的生产过程中，一些风险因素是无法控制和不可预测的，这将导致企业的发展利润偏离实际利润，从而造成一定的经济损失。在这方面，在开发项目中，应客观地看待现有风险，并对风险进行合理对策，以避免风险带来的不利影响。房地产开发在中国蓬勃发展了7到8年。虽然世界各地的房地产开发公司继续盈利，但房地产开发过程中的风险也不容忽视。房地产项目开发商的风险主要是风险，经济风险，自然风险等。以下是各种风险的分类分析。
1 人为风险
人为风险主要包括房地产开发商的决策风险，组织风险，外部关系风险，合同风险和项目关联方风险。项目的决定是项目成功的先决条件。在房地产企业中，决策者必须对实际情况进行充分的分析和研究，然后做出决策，使决策具有科学性和实用性。此外，当决策者作出最终决定时，必须确保项目目标不可逆转，这也是下属实施的重要依据。如果存在不确定因素，则无法完成目标。
决策风险建议：（1）科学研究在决策之前，分析实际情况，确保决策是可行的，不应随意改变。（2）决策者在做出决策前必须进行科学的分析和研究，掌握实际情况，确保决策的可行性。
2 组织风险
组织风险来自组织的内部和外部方面。重点放在组织内的风险上。首先，必须有一个稳定的项目实施组织。因为对于一个稳定的组织，组织成员之间会有很好的合作，组织有一个稳定的过程，使项目的实施更加风格化；频繁的人事变动，特别是管理层的变化，会使整个组织经常在员工中磨合，这不利于工作的发展。其次，公司的组织结构应该简单明了。明确的分工和对人的责任是成熟组织的标志。如果公司有很多组织级别，它会增加很多程序，这会降低整个公司的效率。同样，必须加强组织内部的沟通和协作；良好的协作也将使沟通更加顺畅，任务完成更容易。
组织风险的主要建议：（1）应提高企业人员的素质和水平。高素质的团队是项目实施的保证。（2）有必要稳定企业内部的组织结构，形成良好的合作团队。（3）组织应精简，责任制和分工应明确。
3 外部关系风险
外部关系风险是项目实施的外部人际环境带来的各种不确定性。作为一家房地产公司，项目开发涉及多个部门，外部关系复杂，风险变得更加复杂。各级政府职能部门包括地方政府，建设局，规划局等。这些部门是项目实施的直接外部领导，涉及各种手续，与这些部门的关系处理是项目实施的外部先决条件；各种专业技术这些单位包括计划审查公司，电力公司，银行和其他单位，这些单位在项目的发展中也起着至关重要的作用。
这种关系风险的主要建议是：作为房地产项目的开发者，必须熟悉开发项目的具体过程，主要法律法规，并由专职人员负责。
4 合同风险
合同是项目利益相关者合作的基本行为准则，是双方合法利益的保证。在谈判合同时，双方总是希望合同有利于自身利益，这会导致合同中的许多潜在风险。合同风险主要包括合同严格和业绩风险引起的风险。涉及的发展项目主要包括设计单位，建设单位，监理单位，项目管理单位，营销推广单位等，涉及的合同较多，风险也较大。
合同风险建议：在开发项目时，双方的合同必须经过相关专业人员的反复审查和批准，以尽量减少合同不准确的风险。此外，如果项目的相关方达到绩效阶段，必须加强合同的实施和监督，这样可以最大限度地减少当事人不利履行甚至违约造成的损失，减少不必要的索赔。
5 协调风险
该项目涉及大量相关方，它们之间的合作变得复杂多变。这给甲方的工作带来了很多风险。如何更好地协调各方之间的关系，使他们能够配合合作完成项目，是甲方协调沟通的重要任务。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆有关各方存在的主要风险是协调风险，项目各方可以围绕甲方进行凝聚，使“政治秩序”的统一成为协调的目的。
风险建议的协调：
合同是协调工作的基础，合同是双方的合同，是合作的基础；
（1）协调工作合理，有益，无节日，不损害各方利益，最大限度地减少各方利益。不满意；（3）协调应以开发人员为基础，围绕开发人员执行各种任务；
（2）监督设计单位和甲方，按照双方约定的时间节点按时间表提交设计图纸。
（3）甲方负责解决初步程序，并要求施工单位按照甲方的要求进入施工现场；
（4）每个分包商应交给总承包商进行管理，甲方应监督总承包商行使总承包商的职责。管理项目分包工作。
（5）6 经济风险
在房地产开发项目中，开发商的经济风险一般包括宏观经济风险，融资风险和市场货币风险。从宏观经济政策的角度来看，它是房地产投资的政策因素，政策也是房地产投资的方向和规模。2009年房地产业反弹后，行业逐步进入政府调控阶段，宏观经济政策目前存在最大风险，这也是开发商必须面对和解决的主要问题。而且，经济市场随时都会发生变化，而且项目对市场变化极为敏感，因此市场带来的风险也是一个关键因素。对于房地产开发商来说，最重要的是销售问题。在这个过程中，如何确定房价以及如何避免通胀领域带来的负面影响是开发商必须仔细研究和分析。
宏观经济政策风险建议：（1）认真分析国家宏观经济政策，制定相应的应对策略；（2）根据国家政策，发展价格有限的住房，经济适用房和廉租房等政策性住房；（3）严格新政一，二线城市发展符合新政策的商品房；（4）开发不受新政影响的三，四线城市房地产项目；（5）改变发展模式，从住宅开发到开发商和旅游房地产。
7 项目资金风险
首先，市场随时可能发生变化。该项目对市场变化很敏感。因此，市场对项目带来的风险是非常重要和不可避免的。对于房地产开发企业来说，最关心产品的销售，如何根据市场确定房价，如何避免通胀对房地产市场的负面影响是公司领导应该认真研究的问题。
资金再次成为企业的血液，无流动资金的企业无法运作，项目无法实施。现在大多数房地产公司都依靠银行支付来解决发展资金不足的问题。银行汇款依赖于良好的人际关系和良好的企业声誉，这归因于上述外部关系风险；施工单位预付款的压力相对较大，开发商使用销售退货资金支付项目费用。因此，项目的资本风险是贷款风险和销售资金回报的风险。
项目资金风险建议：（1）解决对外关系风险，这是解决资金风险的重要条件；（2）建立良好的销售渠道和制度，确保销售资金快速回归；（3）制定详细的资金需求计划，合理分配和使用有限的资金；（4）制定资金，方法和资金使用制度，建立资金需求应急机制。
8 自然风险
自然风险是客观因素，如自然条件，场地条件和项目现场的地理环境。这些客观因素不是由人类意志转移的，只能防止这些风险，并尽可能减少损失。
项目自然风险建议：（1）提前规划建设，考虑到雨季和冬季对施工期的影响；（2）雨季施工需要做好防洪和防洪规划，冬季施工需要冬季施工措施，这必然会增加成本，因此项目开发阶段应充分考虑施工进度和自然条件的统一，合理安排施工，减少因自然因素造成的不必要投资。
总结
总之，本人从房地产开发商的角度分析了房地产企业面临的风险，并提出了应对风险的相应策略，希望对房地产开发企业具有借鉴意义。
参考文献
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[4]李静.温泉花园房地产开发项目风险管理研究[D].中国海洋大学，2012.
论文作者:唐超权
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第21期
论文发表时间:2018/11/6
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