大竹县房地产管理局 四川大竹 635100
摘要：房地产交易管理系统在整个相关产业中占据了相当大一部分比重，管理系统的正常运行可以极好地促进房地产业的整体发展，为企业获取较高的经济利益。而对房地产的价值进行评估可以更加准确地分析整个房地产市场在交易过程中所产生的影响，把握交易双方的平衡点，促使交易的完成。本文将具体分析房地产的评估方法在其交易管理中的应用。
关键词：房地产；评估方法；交易管理；具体应用
引言
伴随着人民生活水平的不断提高，房地产行业也逐渐成为了最热门的行业之一，人们对住房需求越来越高就间接地引起了房地产行业供不应求的销售状况，导致房屋的购买价格持续升高，而房地产也就成为了国家经济发展的重要组成部分。在房地产交易管理系统中对房地产评估已经成为增加企业利润的一个主要方向，在实际中使用合适的评估方法可以起到关键性的作用。
一、房地产估价在国家决策和人民生活中的重要价值
（一）能够加强国家对房地产行业的管理
在房地产评估的过程中提供出的相应数据信息可以帮助国家更加直观地了解到房地产整个行业的经济、管理、发展方向等，能够帮助国家以更加有效的方式强化管理，同时又能促进房地产行业的发展，为双方的共赢打下了良好的基础。
（二）能够提供国家征收税务的具体依据
我国部分房地产企业存在偷税漏税的不良行为，但是国家没有充分的证据证明，使得部分企业的逃税人员逍遥法外。但是通过对房地产价值的评估可以为国家的查证提供了规范，相关房地产企业必须按照评估和交易产生的经济利润上缴各种税费，杜绝出现逃税或者漏税的情况。
（三）能够推动国家土地改革政策的实行
在国家社会经济发展的过程中，面临着建设用地，农业用地，生态用地等的冲突，因此“十分珍惜和合理利用每一寸土地”是我们国家的基本国策。土地资源浪费主要表现在没有根据土地的自然资源属性和当地的社会经济状况选择合理的用地类型和用地结构。不合理的用地结构会制约当地国民经济的健康发展，导致土壤的污染和退化，带来一系列生态环境问题。因此对土地资源的开发利用，应该先经过合理的规划，专家的论证，信息的反馈和土地利用规划的修编。国家土地改革政策的执行以来，房地产行业在执行的效果中发挥了比较重要的作用。房地产开发需要通过竞标购买土地，而房地产评估就是在土地制度改革政策的基础上对购买价格、转让价格、基础定价的详细评定，强调了土地改革的重要性和必要性，土地制度改革是新组合而成的国家自然资源部的近期重大改革事项。
二、房地产在评估过程中用到的方法
（一）对生产的成本进行评估
房地产的生产成本主要包括开发时土地的购买价格及税率、开发成本、管理费用等，对生产成本进行评估可以有效的控制成本，使预算阶段的资金在合理的范围内浮动，保证房地产企业的利润不会随着交易过程的进行而骤然变化。表1罗列出了湖南省土地在不同区域内物价、安全等因素可能产生的变化，对土地价值可能造成的影响，可以从数据的角度对成产成本进行更加合理的分析，有助于增强成本评估的准确性。
表1土地在不同区域安全利率、资源变动等数据之间产生的影响
（二）通过房地产市场进行比较
通过房地产市场近期的成交价格对房地产价值进行评估是最为普遍的评估方法。相关评估人员会对其他房地产各方面的价值做一个简单的估计，然后与自己的企业项目做详细比较，通过对其近期的成交价格补上相应差值就获得了所需的评估价值。
（三）对产生的收益进行评估
房地产企业能够获取到的利润简单来说就是，产生的经济收益和投入的资金的差值，但是在具体应用中会分为极多的小项目，而项目产生的收益主要包括每年的纯利润、还原利率以及能够产生影响等其他方面。对产生收益进行准确的评估能够帮助房地产企业准确把握项目的商业价值，为企业创造更高的利润，让其在房地产的行业中在经济方面迅速超越其他企业，为以后的发展提供充足的源泉。
三、评估方法在实际房地产交易中的合理运用
（一）从实际出发进行准确评估
要在房地产交易管理中准确把握价格的评估需要从实际出发，以正确的理论作为指导思想。房地产的价值受到的影响是多方面的，在生产开始阶段的投入资金可以决定项目的规模，在实际的房地产交易管理中是不可忽视的重要组成部分，除了这一点还要考虑到国家对房地产项目的政策调控，时刻留心政策动向，确保对项目评估的准确性。另一方面应该时刻注意房地产市场的供求关系，供求关系是影响交易价格大幅度变动的最重要的因素之一，比如在房屋的数量特别多而普通民众意识不到房屋的重要性的时候，房地产项目的各个阶段经济发展都处于比较低迷的状态，工作能够产生的实际价值与能力不符，造成生产力的浪费，表现为供过于求，价格低迷；反之则需求旺盛，价格上涨。事实上，近年来房地产行业已成为我国的经济支柱，为我国的经济发展做出了重大的贡献，但我们务必警惕房产泡沫经济，合理有效地采取措施促进房地产业健康可持续发展。
（二）根据不同的交易情况选择合适的评估方法
在现实的房地产交易中不同的交易情况适用不同的评估方法，能够建立起不同的交易体系，因此必须根据不同的交易情况选择最合适的评估方法才能保证利益的最大化。如在土地的价格变化范围较小时可以采用对生产成本进行评估的方法，控制其他方面的变化，主要研究土地成本对整体价格产生的影响。而在各种成本都不容易控制的情况下采用市场比较法更确切也更容易实现目标。
（三）建立并完善房地产行业相关的信息管理
现阶段人们每年在房地产方面打官司的数量是极为惊人的，由于双方的信息不对等导致消费者在交易过程中成为受害者，损失了大量的资金。而对房地产的价值进行评估之后可以建立起该行业的信息管理系统，能够让消费者更加直观地了解到房屋的基本价值信息，为其财产安全提供了较为充足的保障，保证了人民群众生活的稳定，可以更好地解决现阶段人民日益增长的美好生活需要。
四、结束语
房地产项目中对房地产进行评估是极具有建设性意义的，是交易管理过程中极其重要的环节，为国家相关政策的推进也起到了关键性的作用，保证了普通人民群众的生活需要。通过具体的评估方法可以准确的对该房地产项目的价值做出分析，最后能够以双方都感觉合适的价格进行交易，促进了交易过程的顺利进行，为房地产行业的发展起到了积极作用。
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论文作者:郑存宽
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第14期
论文发表时间:2018/10/10
标签：房地产论文; 国家论文; 方法论文; 土地论文; 价值论文; 价格论文; 房地产交易论文; 《建筑学研究前沿》2018年第14期论文;