正确认识住房商品化分配货币化问题，本文主要内容关键词为：正确认识论文,住房论文,分配论文,货币化论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
随着我国城镇住房制度改革的推进，住房实物分配的路子已被功断，代之而起的是实行住房商品化、住房分配货币化，能否实现这个梦想更是褒贬不一。笔者试图就此问题作一探讨。
一、住房商品化与住房分配货币化符合社会经济发展的客观规律，也是我国住房制度改革的客观需要。
我国经济体制改革最本质的特征，就是由过去以产品经济为主导特征的计划经济体制转向以商品经济为主导特征的社会主义市场经济体制。住房由福利性产品实物分配转向以商品进入市场进行市场化配置，这既是我国经济体制改革的产物，也是社会经济发展的历史和我国住房基本国情现实及改革趋势的必然选择。
从我国住房的基本国情状况看，占我国人口绝对多数的农民住房，基本是以自建形式实现住者有其屋的私有化，且建房置业的思想根深蒂固，随着农村小城镇的发展，城市化的规模也在不断扩大，农民进城购买商品住房也屡见不鲜。在城市，除极小部分因各种历史的或现实原因，通过自建、购买而拥有自己的住房产权外，绝大部分是通过单位自建或政府投资建设的公房，以缴纳低廉的房租而取得使用权。由于我国过去没有明确的住房保障的法律及制度，作为城镇住房主体的公房分配，名为福利实质是以等级、权力、地位加关系为中心的“人治”式的分配方式，因而配置不公是个严重的要害问题。据有关部门的统计资料显示：我国城镇公房拥有量达30多亿平方米，城镇人均居住面积8 平方米左右，按低标准的户均50平方米建筑面积计算，也可达到户均一套住房的要求。但另一组统计资料确使我们难堪：城镇的无房户或住房困难户占10—20%左右，住房宽松户占15%左右，且在量与质的差距达到5 倍以上。在不同行业、不同地区、不同单位和不同时期，住房的分配是以人的主观意志而非制度的规定为转移，这也是不争的事实。因此可以说我国住房基本国情是：农民住房靠自己解决，但住房条件较差，而城镇居民住房的主体是公房，公房的主体又是单位公房。住房矛盾的突出问题不是总量不足，而是总量的分布不均和分配中的不公，雪中送炭不足，锦上添花有余。
从我国已进行多年的住房制度改革的实践看，从90年代初始的提租改革，减轻了城镇公房管理维修入不敷出的沉重负担；集资建房也减轻了部分公房供应不足的压力；公房出售和住房公积金的设立又使住房投资总量增加；现时提出了停止福利分房，实行住房商品化货币化，将使住房问题既纳入市场经济的轨道又可以经济手段解决住房分配不公的矛盾。
二、正确认识我国现行住房分配的福利性是实现住房商品化与住房分配货币化达到住者有其屋政策目标的关键。
住房作为人的基本生存与发展的权力之一，政府有义务要为每一个公民提供一个基本的住房条件，但这决不意味着政府应无偿向每一个人分配一套福利住房。我国现时城镇住房制度改革的主导思想是停止福利分房，实行住房商品化、货币化。然而对我国是否存在福利的住房制度，对现在就实行住房商品化、货币化的条件是否具备，还有着仁者见仁、智者见智的看法，从而影响着住房制度改革主导思想的落实，为此必须对以下二种认识予以统一。
第一，住房的某些福利性，并不代表住房福利制度。福利的本意应是人人有份，平等分配，作为一项制度，还应具有法定保障，应是社会保障体系中的一个组成部分。住房作为一项福利制度在我国并不存在，但类似福利式的政策措施是存在的。如对农民，政府虽没有为其提供住房，但在农村实行耕地联产承包中，口粮田的分配则是人人有份，而且随着人口的发展按规定条件还可以获得建造新房的用地；在城市，职工建房的资金虽来自福利基金（事实上也并非全部如此），在分配上按工龄长短，人头多少等形式的福利评分分房办法。城市的非职工居民，也是等待政府建房，按实际住房状况进行轮番评定分配，从表面看，只要有足够长的时间，总是有望获得住房。然而其中人治而非法治的弊端，也就相当突出，这就是福利性缺乏法定性保障所致。
第二，我国未形成法定的住房福利制度，并不能否认住房制度改革推行住房商品化、货币化的条件不具备。一个国家住房制度的形成，受其经济发展水平、社会制度历史传统和文化背景所制约。就世界各国的住房制度模式来说，因政府的干予程度不同，无非有以下几种：一是住房的生产与分配完全商品化、市场化和货币化；二是商品化的福利制，即住房的生产与分配以市场经济原则运行，政府对不同阶层给予不同的政策支持与约束；三是福利制的商品化，即以政府政策支持下的住房生产与分配市场化运作，实行多种住房所有制共存；四是完全的福利制，即按商品经济运作，住房的生产与分配由政府包办。上述一、四两种模式，即使在经济最发达的国家也不是完全独立存在，基本是二、三两模式的结合，各有侧重。但不论采用哪种模式，都在住房者的工资收入中明确含有住房的支出。而我国在过去计划经济时期的住房生产与分配，实际是公有制下的农村自建和城市公建为主相结合，住房私有与公有并存的混合体。我国与资本主义市场经济国家最大的差别就在于他们有较明确的法律规范，而我们则缺少全国相对统一的法律规范来代替各地相互参照执行的习惯性做法，故形不成制度的保障效应。
有鉴于此，我国现阶段的住房制度改革，可以说是在对我国住房状况的历史与现实的全面分析的基础上制定的。明确规定住房制度改革的政策适用范围是城镇。在政策目标的设定上，把城镇住房的生产与分配，在国家住房政策的支持下纳入市场经济的运行轨道与农村住房私有化相衔接，以形成在社会主义市场经济体制下的全国统一的住房经济模式。在工农之间、城乡之间取得基本的平衡。
从价格政策上来说，过去国家为积累工业化的发展资金，曾采取农产品的低价政策，形成了工农产品价格上的“剪刀差”，而城镇居民又享受了低房租的福利待遇和住房维修养护上的单位或国家补贴，造成了农村与城市整个生活、居住环境上的质量反差。就城镇居民的收入来说，总体水平高于农民，何况现在进行的城镇住房改革的政策设计上，并没有对原有的福利性措施完全采取否定的态度，而是留有区别对待的缓冲期。取消福利式的实物住房分配，不论是对旧模式最大弊端的分配不公延续采取断然措施，还是为城镇居民尽早实现居者有其屋的目标，其改革的条件是具备的，完全可以说，住房商品化、分配货币化均是最明智的选择。
三、实行住房商品化、住房分配货币化需要处理好的几个问题。
我们现时进行的城镇住房制度改革，停止住房的福利性实物分配，实行住房商品化、住房分配货币化的先售后租政策，实际上已勾画了我国的总体住房制度的政策目标。这就是在国有制经济占主体的多种所有制经济并存的条件下，以住房生产商品化、市场化、分配货币化为政策取向，实现住者有其屋的住房目标。为此，需要处理好以下几个问题。
一要弄清住房商品化、货币化的含义，并正确把握宣传导向。住房作为商品，它必须遵循商品市场的法则办事。但现在有相当多的人对何为住房商品化和住房分配货币化的理解简单化，认为就是挣钱买房，买房要发住房工资。而笔者认为这是既相联系又区别的二个概念，即住房商品化是对住房产品实行市场化的一种生产经营模式，而住房分配货币化则是为住房生产的物耗补偿和增值收益的一种住房市场配置手段，二者的关系是住房生产商品化是住房市场化配置的前提，住房分配货币化是住房商品化和维持住房商品化再生产的保证。这就是说住房作为个人的消费资料，属于产权私有的范畴。至于住房工资的发放，则是劳动报酬制度改革的事，不能混为一谈。因此，对住房的生产来说其产品必须承认其是商品，进入市场就必须按价格规律办事，非经济手段的干预将会破坏住房生产与住房流通市场配置的正常进行。前一段的宣传导向，过于侧重于一些地方为推动住房商品化，停止住房福利性实物分配而对行政事业性单位加发住房补贴性工资做法的渲染，忽视了对城镇住房制度改革中的政策规定的系统宣传解释工作。因为在目前整个企业经济发展普遍遇到困难，下岗人员普遍增多的情况下，能够做到加发住房工资补助的单位，也仅仅是个别经济实力较强的城市和吃“皇粮”的行政事业单位，而对企业来说是个巨大的压力。但在追求“最后的免费晚餐”的心理作用下，又刺激引发了部分企业、行政事业单位突击购房分房热潮，使住房分配不公再度成为热点问题，这完全有违房改的初衷。
二是以社会保障制度的形式来规范完善我国现行的城镇住房制度改革中的政策问题，同时要以劳动工资为主配套改革措施。住房商品化和分配货币化，作为我国住房制度改革的政策目标无疑是正确的。纵观过去的住房建设与分配和现在正在进行的城镇住房制度改革的实践看，始终存在一个公与不公的问题没有解决。其核心是对住房是不是福利，其福利性的含量究竟是多少，又通过什么渠道获取等，在整个住房制度改革中缺少一个明确的说法，更缺乏像社会保障制度那样，以法律制度的形式予以规定。否则，国有资金的流失照样流、分配不公的问题照样无法解决，住房生产商品化所涉及市场社会化货币化的运作，仍然会受到滞阻。这就要求劳动工资的改革必须要和住房制度改革相配套，明确工资中住房福利的比重。因为住房分配的货币化与其货币化资金的来源是二个不同的概念。混在一起将会对住房生产与销售的市场化运行产生不利影响。
鉴于目前的经济形势，企望以提高工资的形式来解决住房货币化的资金问题，是远水解不了近渴。但要在住房商品化、货币化的思想指导下，立足于现行住房制度改革政策的自我完善，尽量化解不公的矛盾，并使之分散化，尽量做到公平为本、公正运行，并保持政策的连续性。笔者认为完善现行住房改革的政策，应注意以下几个问题：
第一，坚持先售后租，但应明确政府或单位近期投建的公房是以解决“住房贫困线”以下人员为主要对象，且房价与房租应模拟市场。目的是和停止实物分配住房一样，切断“官本位”的锦上添花，真正雪中送炭。
第二，坚持老人老办法，新人新制度。但应明确界定各自范围标准，不能理解为老人有房给补贴，新人无房加工资。应该承认，老人为我国经济的基础积累付出了辛劳，应以工龄长短和过去工资调整情况相结合，确定一个政策性的时限和补偿的标准也是合乎情理，年轻人也是能够理解，但在住房的商品化和货币化上，不能另走别路。已脱离老人而自立门户的子女，应按其自身的条件，进入相应的界定范围，享受相应的标准待遇。属于因老人为未自立门户的子女多分房的应比照现行的干部清房规定执行，并取消其子女再购公房的资格。
第三，对属经济因素的“住房贫困户”即“双困户”实行特殊政策，由政府免费提供使用或建造标准相对较低的廉价周转房，收取廉价租金。
第四，对吃“皇粮”的高级公务人员及企业的中高级管理人员，我国虽没有明确的“官邸”制度的住房规定，但事实上是存在诸如“常委楼”、“经理楼”和“厂长楼”之类的住宅，这也是中国特色，而且往往是换届一次建一幢，数年之后成一片。这也是人们议论不公的热点。随着国家公务员制度的实行，解决这个问题既不能简单地实行官邸制，也不能全盘否定它，也需做明确的规定。
第五，对行政事业单位的吃“皇粮”人员，发放住房工资要慎重，不能一吹风就刮风，应和企业人员一样，统一纳入工资制度的改革来处理。否则，老的不公问题未解决好，新的不公问题又冒出来，增加统一住房制度确立的难度。
三要处理好商品房、经济适用房、公房出售等关系问题。在推进城镇住房制度改革中，在我国福利性住房制度尚未列入社会保障福利体系，并加以立法规范之前，住房商品化、住房分配货币化的执行必须理顺商品房、经济适用房和公房出售的相互关系。
目前的商品房建设主要有二大块：一块是生产直接面向社会按市场价销售的住房；另一块是由政府投资有条件面向社会供应经济适用户（即微利商品房）。这部分商品房都是以新建增量住房为主要来源。而公房出售则是按照住房改革的政策规定向原有住户出售的现有存量公房。按照有关的价格政策规定，面向社会的商品价格是以完全成本为基础作价，其价格构成为：土地费用、建安工程费用、基础设施配套费用、税费和合理利润，而经济适用房则是不完全成本作价，按规定，土地应由政府提供，基础设施中公益性的公共设施由政府投资；公房出售的价格则按照各类房屋的重置价，按房改政策向符合房改对象作工龄、折旧等各项抵扣折算后计交价款。就产权来说，只有购买直接面向社会的商品房才享有完全的产权，可以在房产市场自由交易，而经济适用房和公房出售户，只享有名义上的完全产权或部分产权，同时还不同程度上存在进入市场交易的限制，故还不能说住房完全商品化、货币化。这种住房价格、产权及市场交易条件上的差异，对加快住房商品化、货币化的发展有着重大影响。如市场商品房的交易受经济实用房的优惠补贴出售的冲击，导致完全市场价商品房的积压；公房出售的工龄抵扣和加发住房工资的企盼，致使一部分人对购买市场价住房和经济适用房的观望与等待。解决这些问题，要从我国现有的工资制度和群众实际的承受能力出发，严格控制高价商品房的土地供应；多渠道增加经济适用房的投资，明确经济适用房的购买对象为中低收入户，特别是优行解决“双困户”的住房，要从政府投资的经济适用房建设计划中单列出来，这应是政府投资的重点；新增公房的出售要与存量公房的调整相结合，尽量让经济条件较好又需改善住房条件的公房购买对象，以经济补差的形式，腾出公房，去购买经济适用房或市场价商品房；对经济适用房和已售公房实行“准市场化”操作，即允许其进入市场进行交易，以市场机制来调整不同住房水平需求，并在其第一次进入市场的交易中，收回国有土地收益和相应产权比例的租凭收益。达到加快推进住房商品化、货币化的进程。
四、解除住房商品化、货币化的后顾之忧，建立并实行社区式的物业管理制度。
在目前不可能大幅度提高工资的情况下，人们节衣缩食，压缩其它开支购买住房，最担心的是房价高，买后维修养护费用也高。为切实降低经济实用房的建设成本，使之与中低收入家庭的承受能力相适应，促进居民购买住房，有必要对高成本的形成进行解剖：在计划经济时期，由于政企不分，企业办社会，住房基本是由单位建设，从土地征用到市政配套的基础设施和公共服务设施等各种费用都进入建设成本，由企业单位支付，开放改革后，房地产由于外资的介入而兴起，以项目带开发，以房地产开发带动市政配套建设的所有建设投资费用也都摊入成本，即使是政府投资建设也还是一样，而住房的买主也是基本上由企事业单位购买后予以分配，价格的高低对个人没有任何影响，也就没人对此提出异议，但现在是要个人购房，群众集资建房，各种建设费用，再继续保持上述费用的分摊，是大多数人的收入水平所难以承担的，即使能够承担也是不合理的。此外，建安工程费用也因1992年以来的开发“圈地热”和“房地产热”而热起来，其成本费用呈刚性增长，现建材虽有降低，而土地这个不可再生的资源，其费用也是呈上升之势，再加上乱收费、乱集资、乱摊派等因素，终使住房的综合开发成本仍然居高不下，价格下降空间有限。因此，要消除群众的担心，只有国家在土地使用费与市政各项设施配套建设上作出明文规定。鉴于土地的国有性，建议实行经济适用房用地费免缴或缓交；留待房地产二、三级市场交易时收取，或通过按年征收低廉的土地使用税的形式与住房成本计算脱离，使一次性投资支出为分散支出，以减轻购房的压力。对市政各项设施，应明确非经营的公益性的设施建设，应由政府投资，经营性的公用设施建设投资，应由各经营管理单位承担，才有可能把高成本的价格降低。对售后的物业管理服务也是群众关注的问题，从现在的物业管理来看，存在诸多矛盾：一是物业管理机构设置本身不符合市场专业化管理的要求；二是居民承担的物业管理项目与政府市政公用事业管理的项目经费分摊不尽合理，居民负担重；三是物业管理的住房维护基金与公房出售后的维修基金管理相互交叉。从我国的住房国情看，笔者认为物业管理应二条线运行，一是居民住宅区的物业管理应走官民结合的社区化统一管理的路；二是高层商住写字楼、别墅等由业主按市场化的物业管理模式选择专业物业管理机构。