现阶段部分土地估价师在开展城镇土地估价工作过程中，存在对估价对象的利用现状情况描述不清或对土地利用条件分析不够，且存在将土地利用条件视同于土地的利用现状的情况，本文对城镇土地估价过程中土地利用状况所涉及的利用现状和土地利用条件内涵及关系进行了梳理，并举例说明土地利用状况说明和分析的重要性及在估价过程中需注意的关键环节等，供广大估价师参考。
城镇土地估价过程中土地利用状况说明与分析
王凯1龚秋平1李惠芳1谢荣芳1孙航飞1王鑫2
一、土地利用状况的内涵
根据《城镇土地估价规程》【GB/T18508-2014】，城镇土地估价过程中的土地利用状况主要是要说明估价对象的利用现状及土地利用条件。
劳务派遣制度是企业和打工者间的桥梁，使劳动力资源能够得到有限配置。但对于村民来说，劳务派遣打工方式也有一定的风险存在。在劳务派遣制度下，打工者无法和正式的工人同工同酬，也缺乏应得的福利保障。
（一）土地的利用现状
根据《城镇土地估价规程》【GB/T18508-2014】，土地利用现状主要包括了估价对象上的建构筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等现状情况，对重要建构筑物应说明建构筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数、建筑容积率以及其它地上附着物状况等。
此外笔者认为，还需根据估价对象的实际情况，重点说明估价对象的土地的闲置时间，地上建构筑物建设时间、修建过程，于估价期日的实际用途、经营业态及收入状况、运营管理状况、利用的合法性及目前利用状态等。
估价对象的土地利用状况说明及土地利用条件分析之所以重要，是因为土地价值完全来自于土地的状况，包括土地的实体和权利、利用等方面的状况。特别是土地利用现状和土地规划条件方面的情况，个体差异性很大，如果没有明确的界定，就无法判定求取的评估价值是否与之相匹配。目前，笔者发现部分土地估价报告未按《城镇土地估价规程》【GB/T18508-2014】所附的《规范格式》要求准确描述估价对象以现状利用条件评估时的现状情况或以规划条件评估时的规划条件。有的甚至连地上建筑物的结构、建造年代、总建筑面积和容积率等土地利用状况都未说明，这也说明部分估价师对象土地利用状况说明及分析的重要性认识有待提高。
（二）土地的利用条件
土地利用状况或规划条件材料包括：
1.规划利用：首先是限定的规划利用方式。对以规划条件进行评估的，土地使用权人必须按照现行的法律、法规及规范性规定使用土地，但在无特别规定的前提下，土地使用权人拥有二级用途限定下的土地细类用途选择权。土地细类用途是指在国有建设用地的使用权出让合同、国有建设用地使用权划拨决定书中规定的土地用途，此类用途一般按现行的《土地利用现状分类》中的土地二级分类确定。其次是准许的利用强度，主要是指规划管理部门对建筑物的性质、建筑总面积、建筑容积率、建筑限高、建筑密度、绿地率以及其他土地利用要求等，这些规划条件在很大程度上限定了土地利用的规模与强度，进而也限定了土地的利用的预期，由此构成了对土地利用强度的限制。第三是既定的利用环境。主要包括估价对象周边的市政条件，即通常所说的土地通平条件；其次是指所在区域的社会、经济、人文与景观环境等，它在很大程度上限定了估价对象可供选择的利用空间。
2.最佳利用：主要是指估价对象在其既定的周边环境、限定的土地用途，给定的规划条件下，采用何种与周边环境相容且准许的用途，进行何种强度的土地利用，方可实现土地收益的最大化。
来去学校我得拿一个书篮，内中有十多本破书，分量相当沉重。逃学时还把书篮挂到手肘上，这就未免太蠢了。凡这么办的可以说是不聪明的孩子。许多拿篮子逃学的小孩子，人家一见就认得出，上年纪一点的人见到时就会说：“逃学的，赶快跑回家挨打去，不要在这里玩。”若无书篮可不必受这种教训。因此我就想出了一个方法，把书篮寄存到一个土地庙里去。我把书篮放到那地方去，次数是不能记忆了的，照我想来，搁的最多的必定是我。
Photodegradation and protection of commonly used ultraviolet absorbers under xenon lamp 6 32
1.线虫病。主要是由蛔虫、钩虫、类圆线虫等寄生于猪小肠和大肠内以及肺线虫寄生于气管、支气管内所引起的一类寄生虫病。呈隐性感染，破坏胃肠道黏膜，妨碍营养物质吸收，常常引起 轻微腹泻，失去营养成份，虫的发育夺取猪的营养，且分泌一些毒素影响猪的饲料转化率，料肉比上升。病猪主要表现消瘦，生长缓慢、咳嗽等。
（三）土地利用现状与土地利用条件关系
土地利用条件不同于土地的利用现状。土地利用条件是基于土地利用而给定的各种约束条件下的集合，为土地实现利用提供了多种可能的选择和与之对应的预期收益，其中至少有一种选择可期望获得最佳的收益，而土地利用现状只是诸多利用组合中的一种，两者是集合与点、包容与被包容的关系。受各种因素影响，土地利用现状即可能等于、也可能不等于土地利用条件下的最佳利用组合。故，根据不同的估价目的，土地估价师需遵循最高、最佳利用的估价原则，凭借专业经验，判读和选择最适宜的利用方式与利用强度的基础上，评估估价对象的合理价值或价格。
3.土地利用潜力，包括用途改变的可能性，规划限制调整的可能性等。
二、浅谈土地利用状况说明及分析的重要性
同时，还需说明估价对象的规划和利用的演变历史情况，对估价对象的现状用地布局、现状容积率和土地利用情况是否符合规划要求，有无可利用空间进行重点说明和分析。
（一）土地利用现状对土地价格的影响
土地价格，实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价。土地利用现状对土地价值的影响主要是指估价对象利用现状情况的不同，可能导致估价对象土地价格存在明显的差异。如笔者近期在评估某开发区内两宗相邻的工业用地A、B的国有土地使用权市场价格时，在现状容积率相近、评估日期相同的情况下，经土地估价师专业分析和判断，由于地上建筑物的建筑类型、结构及使用用途等明显差异（宗地A上的地上建筑物为多层钢结构研发中心，宗地B上的建筑物为多层钢混结构生产厂房），导致宗地的土地价格存在明显的差异。再如，一些生产企业由于生产过程中生产"三废"，土壤和地下水被污染物（重金属、电子污染物、石油有机污染物和持续性有机污染物）污染，变成毒地。此类用地的地价评估不能按一般工业用地对待，地价测算时需考虑土地治理等因素的影响。
先秦诸子注意用善变的口才影响和征服受众。《墨子·贵义》：“吾言足用矣，舍言革思者，是犹舍获而攈粟也。以其言非吾言者，是犹以卵投石也，尽天下之卵，其石犹是也，不可毁也。”[注]①本文所引《韩非子》皆据王先慎撰、钟哲点校《韩非子集解》(中华书局1998年版)，不一一出注，只在引文后括号内标注篇章。不仅表现出墨子娴熟的语言功底和对言谈辩论的自信，还体现出墨家有关口语传播功能的见解。
（二）土地利用条件对土地价值的影响
如前所述，土地利用条件是在各种给定条件下所构成的、由多种利用方式与利用强度组合而成的一个可供选择的空间，各种组合均可对土地价值产生不同的影响。作为具有专业资质和从业经验的估价师，面对一个并非确定、可供选择的空间，无疑应当遵循估价中的最高、最佳利用原则，在综合判断、选择最适宜的利用方式与利用强度上，评估得出合理的土地价格。如评估空置或低效利用的工业仓储用地以及位于城镇中心区非工业规划区范围内的存量工业仓储用地时，应视估价目的的不同，在合法的前提下考虑土地的最有效利用方向。
在实际估价作业实施中，当估价对象的实际用途、规划用途、登记用途之间不一致时，首先根据政府有关部门的认定或处理结果进行估价；没有认定的，可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其中一种用途。
三、估价过程中需注意的关键环节
（一）收集资料阶段
土地利用条件主要包括估价对象的规划利用、最佳利用、利用限制和缺陷等情况。土地利用条件对土地利用方式及可期望的市场价值具有相当的约束性，是估价中不容忽视且需正确把握的重要内容：
1.利用现状资料：宗地上的现状建构筑物情况资料，包括用途、建筑结构、设备和安装、装修等及附着物情况。
2.土地状况及规划条件材料：包括宗地地质、水文、地形及与有关的规划条件批准文件等，如应收集国有建设用地使用权出让合同或划拨用地决定书、项目建议书、可行性研究报告、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或审定设计方案通知书等规划文件。
（二）现场勘察阶段
土地价值或价格与土地的外界影响因素是密切对应的，土地价值或价格不仅仅是土地本身内涵的反映，更多的是土地外在条件变化的反映。对于土地利用状况的现场勘察，主要有以下几个方面：
1.土地规划，包括规划用途，规划限制条件，规划建筑容量，其他规划要求等。
3.利用限制和缺陷：估价师在进行评估土地价格时，要对估价对象利用限制和缺陷情况进行专业的分析与判断。如宗地自然条件所固有的限制，体现在地质、水文、地形等方面，这些方面的指标情况是土地利用布局考虑的先决条件，另，自身受污染的土地、距离污染源较近的土地等均会对土地利用产生限制或形成缺陷。
贵州省有丰富的旅游资源，不仅有大量奇山秀水的自然资源，而且有丰富独特的民族文化资源。这些丰富且独具特色的旅游文化资源在国家大力发展文化产业的时期，将会给贵州地区的经济带来飞跃式发展。贵州省应结合当地实际特点和问题，制定合理的旅游开发战略。“古苗疆走廊”沿线民族文化遗产的旅游开发要突出发展自己的多民族文化融合的特点发展旅游业。“古苗疆走廊”沿线在发展旅游业中要坚定对自身文化的认同，坚定自己的文化传统习俗。
中老年人的身体素质和状况远不如年轻人，且身体机能、灵活度等方面每况愈下。因此，在开展舞蹈培训与辅导活动之前，要提前做好中老年人身体状况的检查，以尽可能降低意外的发生概率，确保每位舞蹈爱好者的健康和安全。中老年人是“三高”问题的易发群体，要严格做好身体检查。舞蹈活动开始之前，每位中老年人都要及时测量自身的血压和脉搏，时刻关注自身的身体机能，如有不舒服的地方要立即停止舞蹈活动，并及时就医，确保身体健康。因为舞蹈动作会增加人们的心脏负担，导致供血不足，进而加快脉搏的跳动频率，使血压上升，诱使意外情况发生。所以，必要的身体检测是中老年舞蹈爱好者必不可少的准备工作。
4.土地最佳使用程度，包括与规划比较情况，与现状比较情况等。
2.土地实际使用情况，包括实际用途，是否与规划相符等。
5.土地经营方式，收益方式，以及投入成本等情况。
对土地利用状况现场勘察的同时，我们也应关注土地利用现状与周边的协调性，竞争性，辐射性，互补性，限制性等。
（三）应用不同估价方法的注意事项
1.比较法。
土地交易案例的土地利用状况要具有相似性。土地在不同的使用状况下价值差异会很大，特别是已开发利用的土地。用于比较的交易案例、估价对象的使用现状与最佳使用的关系及其差异应该较为清楚并可比，并在分析价格影响因素时，应根据不同土地的利用特点及其对各类影响因素的敏感程度，有所选择和侧重。
2.收益还原法。
适用于有现实收益或潜在收益的土地估价：对租赁性工矿仓储用地，宜选用收益还原法；对投资待建的工矿仓储用地，可选用剩余法。
(3)筹集建设资金、借换国债等目的。当国家进行铁路、公路、通讯等需要大量资金并且资金回收期长的基础设施及公共设施建设时，通过发行建设国债这类偿付期长的国债能够将社会中的短期闲置资金转为中长期国债，从而推进国家大型建设项目的开展。此外，在某些偿还国债的高峰期，为了缓解和分散国家的偿债压力，通常也会采用发行借换国债的方式用以筹集资金，偿还到期的国债。
3.剩余法。
引导基金首期规模2 000万元，经过10年的发展，规模12.53亿元，而截至2018年6月底，国内平均单支政府引导基金规模约为50亿元，远低于全国平均水平。与同获得中国政府引导基金前20强的其他引导基金相比也有较大差距。这大大降低了引导基金对优秀投资机构、投资团队的吸引力，对社会资本的撬动作用有限，远远不能满足科技型中小企业融资需求。
根据《城镇土地估价规程》【GB/T18508-2014】，剩余法即可评估现有不动产所含土地价格，也可评估待开发土地的价格。
采用剩余法评估土地价格时，需通过分析估价对象条件、利用现状等，结合规划利用及管理等限制条件，确定土地的最佳利用方式。相关分析应包括确定土地的用途、建筑容积率、建筑密度、绿化覆盖率、建筑布局、层数、建筑结构、建筑高度等项内容。
由于可能涉及未来市场，不确定因素很多，针对剩余法的土地利用情况调查内容，有以下需要关注的问题：
一是土地的最佳用途，用途决定了土地的利用方式，如果规划已确定其用途，估价师应注意土地利用现状是否与法定规划相一致，若不一致，该规划在一定的时间内是否会发生变化。
在我国最早出现“图书馆”一词的文献应是梁启超主编的《时务报》。据《上海地方志》资料显示，1896 年8月，由黄遵宪、梁启超在上海创办的维新派机关报《时务报》（旬刊）。在《时务报》第六、七册连载的译自日文的《古巴岛述略》一文中，首次出现“图书馆”一词。
二是土地的建筑容积率。建筑容积率之所以重要是因为它决定了土地的最大利用空间，进而也决定了土地空间的收益的多少。土地的容积率包括现状及规划容积率，估价师要仔细调查相关资料并实地核查有关情况。
三是估价师要了解土地的利用限制条件。土地利用限制有两种，其一是规划的限制；其二是利用现状的限制。利用现状的限制体现在已有建筑物对土地价值的影响。
四、结语
综上分析，建议广大估价师在开展城镇土地估价过程中，严格依据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014），根据估价目的，认真分析估价对象土地利用状况所涉及的利用现状和土地利用条件，努力做好土地估价工作。
（作者单位：1.北京京城捷信房地产评估有限公司；2.北京华中兆源房地产土地评估有限公司）
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