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摘要：随着城市房价攀升，我国对房地产事业发展情况越来越重视，房地产开发项目的成本管理问题也引起了高度重视。成本控制是房地产开发管理的一项重要内容，贯穿于房地产项目运作的整个过程，因此也是每个房地产企业都非常关心的问题。本文通过房地产开发成本的内容和特征、成本控制的概念界定和原则分析，以及对房地产开发成本构成和成本控制影响因素分析，针对我国房地产开发成本控制存在的主要问题，提出了成本控制的新模式。
1．房地产开发成本的概述
成本控制管理的内涵是指根据特定时间范围要求下的事先规范好的在未来某房地产项目一个时段达成的成本控制目标，成本控制管理强调由始至终贯穿于整个过程，在企业、组织或是单位的生产经营活动的全过程、项目成本形成的各个阶段等等均对其实施全程性的成本控制管理；其次是全员性。成本控制管理一定要依靠的所有员工一起努力，使成本控制管理能够以全员性的参与得到更好的成本管理效果；最后为前馈性。成本控制管理的核心是要做到事前的成本控制管理，尽可能避免发生浪费，使预先设定的成本管理目标能够得以完成。
2．房地产开发成本控制的现状
2.1成本控制意识淡薄，缺乏成本控制体系
当前我国房地产企业多采用的是一种以计划价格为基础，以事后核算为重点的静态成本管理方式，受传统观念以及房产开发企业高回报的利润率的影响，房地产开发企业缺乏投入成本竞争意识，企业往往忽视成本管理，浪费很大，财务人员只是根据合同来控制项目的开发成本，对开发产品形成全过程的成本控制却显得力不从心，成本控制工作一直处于薄弱状态。
2.2成本管理与战略目标脱节
在市场竞争日益激烈条件下，房地产开发企业面临着的风险越来越高，而收益却在下降，一些企业为了抢市场、抢工期，往往走一步看一步，忽视了长期发展战略指导，导致企业缺少明确的成本控制目标，容易造成事中成本控制和事后成本控制的盲目性，由于企业成本控制缺乏战略指导，使得成本控制对策与战略目标相脱节，成本预测、决策可有可无，成本计划如同虚设。
2.3成本控制还处于粗放的状态
中国房地产企业的成管理与控制跟很多工业企业的管理的系统化、程序化、精细化相差很远，目前中国房地产企业的成本管理还处于一种粗放的状态，缺少组织架构支撑，多数地产公司没有专职的部门负责成本工作，多数公司是由财务部门“兼顾”成本管理，从组织架构上很难支撑“全程成本控制”的管理需求。
其次，“流程”不清晰，“方法”不明确。许多地产企业在成本管理的过程中，根本没有“目标成本”、“动态成本”概念，当然就更别说形成这样的成本管理的流程体系了。
3．目前成本控制中存在的问题及原因
3.1缺乏可行性研究
（1）项目目标和工程任务分解不足
在项目启动之初，作为项目所有者的房地产企业由于缺乏大型工程建设的实践经验，没有很好的对整个项目进行细致研究分析，并提出项目的总体目标，也没有将工作任务进行分解，并加以落实分配。
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（2）市场定位不准、缺乏创新能力
在项目开始前，房地产企业往往忽视了市场作用，没有做充分的调查研究，不做设计研究，只是根据周边项目户型、楼型照猫画虎，造成产品同质化严重，缺乏创新能力，从而使项目销售不畅、价格不高、回款缓慢、效益不好。
3.2设计监理缺失
由于对设计单位相应的监督管理体制无法跟上，造成在项目的施工中发现大量设计中存在的问题。由于施工中发现的设计问题很多，有些工程从开工到竣工都发生了设计变更，变更图纸比原设计图纸还多。
4．房地产开发项目关键环节的成本控制
4.1前期阶段的成本控制
房地产开发项目的前期阶段主要包含以下成本：土地成本、建安成本、市政环境成本、间接成本和贷款利息。土地成本由土地出让金、土地税费、土地征用费或拆迁安置的补偿金等构成。这个费用是根据该项目预算从数据的分析中得出的结果确定的，可用于成本控制。建筑施工时也需要考虑各种环境因素，如电梯，空调，发电机等；市政环境成本，包括电力工程，景观工程，市政工程，排水及排污工程。这种费用根据不同的标准有不同的费用，应分别进行考虑。由于房地产贷款利息高，开发周期长，需要大量资金投入，这就需要在发展和提高借用资金运作流程上，争取银行信贷资金的帮助，支付给经济利益机构合理的资金，因此偿还银行利息也就成为开发成本的重要组成部分。
4.2 控制设计阶段的成本
（1）设计方案的优化。设计方案的优化是设计阶段的首要任务，它对工程建设成本有着举足轻重的作用。设计方案不但要考虑技术上的可行性，还要考虑经济上的合理性。在此项目建设过程中，通过优化规划方案，最大限度地利用原地形特点，规划成独具特色的坡地型别墅，从而减少了土方工程量，大大降低了前期“三通一平”工程的成本，并通过提高对回填土工程的技术要求，为后期的地基处理节省了投资.（2）实行限额设计，有效控制项目工程造价。限额设计就是按批准的设计任务书和投资估算，控制初步设计，按照批准的初步设计的总概算，去控制施工图的设计。实施限额设计，强化设计经济责任制，是控制设计“镀金”的有效方法。（3）前期造价分析，通常设计阶段成本控制的具体程序是：专题调研设计任务书一方案设计图纸会审。由于关注点的不同，设计单位往往对工程成本控制的重视程度不如开发单位，因此这一阶段的成本控制应该由开发单位牵头，由设计单位来实现。
4.3招投标环节成本控制
房地产开发项目推行工程招投标制对降低工程造价，使工程造价得到合理的控制具有非常重要的影响。这种影响主要体现在：第一，推行招标投标制基本上形成了由市场定价的价格确定机制，使工程造价趋于合理，有利于节约投资，提高投资效益；第二，推行招标投标制能够不断降低社会平均劳动消耗水平，使工程造价得到有效的控制，更为合理；第三，推行招标投标制有利于供求双方更好的选择，使工程造价更加符合价值基础；第四，推行招标投标制有利于规范价格行为，使公开，公正的原则得以贯彻。
4.4 竣工结算阶段的成本控制
工程竣工结算是核定建设工程造价的最终依据，也是建设项目竣工验收后编制竣工决算和核定新增固定资产价值的依据。因此，这是控制工程成本的最后一关。竣工结算前，必须严格履行竣工验收手续，及时收集整理各项相关资料，确保完整无疏漏；依据合同相关条款，逐步核定已确认的施工项目工程量、取费及单价等，保证结算费用的准确无误；妥善处理工程洽商签证并清理预算增减帐，尤其是要重点审定材料价差与竣工调价工作；同时，为确保结算质量及投资收益，企业应引入工程结算复审及尾款会签制度，多重保障竣工结算无失误。其次，重视项目的后评价工作与历史成本数据库完善工作，不断地归纳总结业务工作的经验教训，学习与收集先进企业的成本数据，才能够为企业成本控制的实效性提供更多的帮助。
结论
随着房地产市场日趋理性化，房地产项目成本控制也逐步成为房地产企业经营中的重点内容。要做好这项复杂、系统、细致的管理工作，企业要不断创新成本管理方法，全员全过程的实施成本控制，才可能有效地将项目建设成本控制于合理范围内，在不断增强设计、施工阶段成本控制的同时，还应做到严格把控招投标环节的成本控制，做好竣工验收结算程序，重点关注项目评价、成本数据库建设，以有效增进项目开发经济效益、提高企业市场竞争力。
参考文献：
[1]金海鹏.房地产开发项目成本控制研究[D].长春：吉林大学，2012.
论文作者:陈芳
论文发表刊物:《基层建设》2018年第5期
论文发表时间:2018/5/21
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