城市的“天然规划师”——论地价变动在近代中国城市发育中的作用，本文主要内容关键词为：城市论文,地价论文,变动论文,规划师论文,作用论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
价值规律是一只“看不见的手”。地价运动在城市发育过程中，能够起到“天然规划师”的独特作用。本文论述的近代中国城市土地价格的某些规律性，对于观察今天的城市建设与发展，不无启示。
一、飞速上涨的土地价格。
土地是财富之母。城市所产生的聚集经济效益，使得投入在城市土地的资金能够获得比农地高得多的经济收益。当一个社会由封闭转向开放，经济加速增长的时期，往往也是城市土地价格上涨最快的时期。
中国城市土地价格的大幅度上升是1840年之后在部分沿海沿江城市的租界中发生的。租界从某种意义上讲，是东方近代史上极特别的一种城市现象。它一旦具备了某些条件后，就会遵循城市发展的规律，产生聚集效应。当人口的集聚达到一定程度时，就会产生对空间占有的强烈要求。租界界桩所到之处，农地变为市地，生地变成熟地，统统标价出售。纳入土地商品化的资本主义交换方式，也正是在这种扩张之中，在上海、天津等城市先后出现了具有一定规模的新型房地产市场，完成了城市土地商品化的原始积累过程。
上海、广州、天津、福州、厦门、杭州、南京、重庆、北京、昆明11个城市近代土地价格的变化，充分证明了这一过程的客观性。这里仅以上海、天津为例。
1840～1949年这109年间，上海地价之高，增涨之快，为全国之最。
上海公共租界地处上海心脏地带，由于它开辟最早，发展最完备，所以平均地价水平最高，上升速度也最快。所谓上海地价暴涨，常常是指公共租界而言，这里不仅是上海地价高峰区，也是近代中国地价最高地区。根据公共租界工部局为征收地捐所作的土地估价，1865～1933年这68年中，上海公共租界面积扩大了4.18倍，总值增加了132.2倍，每亩平均地价增加了24.7倍，每亩平均增价率为2570%（注：本文所使用的土地面积计量单位为市亩（每市亩＝660平方米），货币单位1933年前为银两、银元，1933年4月6日后为银元，1935年11月4日后为法币。《上海市地政》，上海市地政局1947年12月编印，第228页。）。
以上为公共租界地价平均水平，其中几处著名的特殊地段，地价上升速度更为惊人。地处外滩和南京路的华懋饭店、永安公司、先施公司、新新公司、汇丰银行、跑马厅、英国领事馆所占用的土地，1890～1933的43年间，地价均上升30～40倍。（注：蓝以琼：《揭开帝国主义在旧中国投资的黑幕》，上海人民出版社，1962年版，第62页。）
法租界干道爱多亚路（今延安东路）外滩转角处土地估价每亩白银从1881年的0.45万两到1933年增至18.5万两，52年间增涨40倍。（注：《上海市地政》，1947年12月，第227页。）据上海市土地局1931年调查，公馆路（今金陵东路）外滩转角处土地估价每亩1921年为10万两，1931年为18.5万两。（注：张辉：《上海市地价研究》正中书局，1935年版，第91页。）霞飞路（今淮海东路、中路）与龙华路口，1921年为3600两，1931年为1.8万两，1934年为3.4万两，1921～1934年上升8.4倍。（注：《上海市地政》，1947年12月，第227页。）
上海公共租界乃至全上海市地价最昂贵的区位主要集中在南京路。南京路的地价一直处于近代中国地价史的颠峰，其特点是：
第一，地价总水平最高。根据公共租界工部局估价，1933年南京路沿路两旁地产价格平均每亩值银24.4万两，其他地区无法与之相比。
第二，地价上涨速度最快。从1869～1933年，公共租界工部局共进行了19次地价评估。对南京路沿路地产的估价，1869年平均每亩1616两，到1933年为21.4万两，上涨132。如果将19次评估地价的统计作一次分析，可以看到：每次涨价幅度在25%以下的有4次，25～50%的有11次，50～100%的有1次，100%以上的有1次，下跌的只有1次。南京路两旁地产估价上涨幅度最大的是1907年，比上一次1903年估价上涨达172.9%，1911年虽然比1907年下跌13.64%，但较1903年仍上涨135.68%，其后更是逐年猛增，一直涨至1933年的顶峰。（注：旧《上海的房地产经营》，上海人民出版社1990年版，第141页。）
第三，地段差价悬殊。南京路外滩转角处，即今中山东一路与南京东路的丁字型交叉口，是上海地价的珠穆朗玛峰。沙逊大厦和汇中饭店（今和平饭店南楼）如双峰对峙，矗立在这个核心地段上。从这里沿中山东一路即外滩向北向南；沿南京路向西，地价呈渐趋下降平缓之势。
天津比上海开埠晚20年，地价总水平比上海低很多，但其变动的规律却是一致的。天津共有九国租界，总面积相当于旧天津城的9.3倍。法租界是天津繁华商业中心所在地，是各国租界中地价最高的地区。海河以南，今南京路以北的范围，是开发最早、也是最繁华的地段。天津规模最大的英商先农房地产公司在1901年成立之初，以每亩几十两银子的低价，买进了大批荒地、荒坟和坑洼苇塘，其中大部分在法租界，并且几乎囊括了连同劝业场、渤海大楼在内的今吉林路以西、山西路以东、长春道以南、哈尔滨道以北的几百亩土地。到本世纪30年代，这一带畸形繁荣，成为天津繁华的商业中心，人称“小巴黎”。特别是劝业场商厦俯临的今和平路、滨江道十字路口，成为天津地价的顶点。1937年先农公司将地处这个十字路口的今交通饭店地基2.485亩，以15万元脱手，比购入时的每亩800两，高出186倍。（注：《天津市房地产史料》1988年第1期第28页。）
在租界地价影响下，天津华界地价也随之变化。1860年以后，随着天津被迫辟为通商口岸，商务日趋繁忙，以天津县城为中心的华界人口逐渐增多，近代工业出现。1900年以后，拆除旧县城城墙，修成东西南北四条马路，加上大经路（今中山路）沿线的开辟，华界地价逐年上升。例如：宜兴埠村南1863年每亩价值18两，到1908年为200两；河东郭庄子1898年每亩不过10两，至1909年即值350两，11年间增加30多倍。（注：（台）肖铮主编：《民国二十年代中国大陆土地问题资料》（台）成文出版社、（美）中文资料中心合作出版，1977年版，第42954～49955页。）
1912年至1933年，华界地价上升速度明显加快：由华界8个行政区的平均地价每亩366元上升至3553元、增长了8.69倍。（注：（台）肖铮主编：《民国二十年代中国大陆土地问题资料》（台）成文出版社、（美）中文资料中心合作出版，1977年版，第42976～42979页。）
总之，天津地价的分布形态为马鞍形，即从华界大胡同、东马路、日租界旭街（今和平路）到法租界劝业场一带为一条高地价山脉，地处这条山脉两端的东北角一带和劝业场一带为两个高峰区。全市地价由这一山脉和两峰向四边逐渐降低。沿海河一带、解放路、大沽路是一条次高峰带，与和平路，东马路走势相同。天津地价高峰地带均为租界、华界商业最繁华地区。其特点为租界与华界各有一个地价高峰区；而且彼此由一条繁华商业街相毗连，价格相近；而华界与租界最低地价相差很大。
二、功能区和均质规律。
在城市土地价格不断上涨的同时，由于每块土地所在区位的经济效益不同，使城市土地地段之间出现了较为复杂的价格差别，土地投资者不得不按照自己投资用途的特点来选择最经济的土地价位，这样在人为城市规划极端薄弱的近代中国，价值规律的自发作用完成了对城市土地资源合理配置及功能区的划分，成为城市的天然规划师。
在土地商品化程度较高、交易频繁的新市区，价值规律的自发作用比在传统的旧市区更为明显。在土地价格产生的同时，城市的格局也就被决定了。
城市土地价格在交易中形成了多层次的等级差别（以上海公共租界1925年地价为例）：（注：张仲礼：《近代上海城市研究》上海人民出版社1990年版，第456页。）
外滩头等地产每亩25～35万两；
头等洋行地产每亩14～25万两；
中区大商店地产每亩7～15万两；
普通店地产每亩2～13万两；
外国住宅每亩0.45～2.5万两；
最远至码头沿浦等地每亩0.5～2.5万两；
头等工厂地产每亩0.5～1.8万两；
普通工厂地产每亩0.2～0.6万两；
界外田地每亩0.02～0.3万两。
这份地价等级同时也是一份土地使用的分类表。不同价格的土地适用于不同的用途。企业和个人向土地投资时，根据自己的支付能力与需要，选择不同价格等级、同时也是不同使用功能的地段。地价的高低差别迫使土地利用集约程度高的企业向高地价区集中，集约程度低的则向边远地区扩散。最初城市选址时，往往聚集在交通最方便处，谈不上功能区域的划分。随着城市的扩大，首先是工业从中心区分离出来，其次是高级住宅区，最后基本形成按地价从高到低为顺序的商业、金融中心区——一般商业住宅区——高级住宅区——工业区及棚户区——农田的用地格局和功能区。
如果把天津解放北路金融街与上海外滩金融街在城市中所处的位置比较一下，不难发现它们之间的一个共同点，就是都坐落在轮运码头附近。这是因为初建时完全是为了便利商人的贸易活动，是自然聚落的结果。当贸易活动带来的利润逐渐提高时，承载贸易活动的这块土地的价值也随之升高，因而会排斥其他行业的低值利用。工厂、住宅被迫迁出，实力雄厚的银行和洋行留了下来，并不断扩展其规模。这种高效益企业的集中又会引起地价进一步升高，如此循环往复，直至一个金融街区的形成。
上海法租界高级花园住宅区的形成也是受地价的影响。本世纪初，住在外滩南京路附近市中心的中外高薪阶层越来越迫切地要求扩大居住空间和改善居住条件，而这在地价高昂的市中心商业区是不可能的。1914年新扩充的法租界西部广大地区，地价低廉，环境清幽，远离工业区，就自然成为理想的花园住宅用地。
到抗日战争前，上海城市功能区的划分已经十分清晰了，这个格局至今仍是上海城市规划的基础。
天津因租界国别太多，各自为政，城市土地利用难免出现比较紊乱的状况。但细细分析不难看出，由于地价的作用而形成的功能区的划分，居然打破了租界的界限。
天津法租界与英租界旧区和日租界一部分地段位置最好，成为全市商业中心。临近海河码头的中街（今解放路）成为中外银行集中的金融区。意租界、德租界不在商业中心区之内，但交通便利，环境舒适，地价适中，成为高级住宅区。英租界后来向墙子河南岸扩充的新界“五大道”一带（重庆道、常德道、大理道、睦南道、马场道），恰似上海法租界西区的功能，因地价便宜，可以占有宽敞的绿地，富裕阶层从市中心迁到这里，形成了天津的花园住宅区。天津的工业区除华界的三条石之外，在河东的俄租界和比租界比较集中，因为这是八国租界里地价最低的地区。同上海一样，天津的棚户区也散布在租界外边的工业区、火车站周围。
在传统的古老城市，受封建城市格局的束缚，“看不见的手”的作用一开始并不十分显著。一旦城市大规模地扩展开来，必然呈现出土地价格决定市地利用结构的不可抗拒的规律。
由于地价规律的作用自发形成的单一功能的街区，被称为均质性区，例如商业区、住宅区、工业区等。均质区有两个特性：第一，均质性的保持及其对异质的排斥，是由于土地价格的作用而自发产生的，是价值规律作用对城市土地资源合理配置的结果。均质区首先是地价相对均等，由此决定了该区的功能。第二，均质区的形成对城市土地利用来说，是一种巨大的社会节约。金融区集中便利了商人贸易；商业区的集中，缩短了购物的距离和时间；住宅区的集中，不仅宁静宜人，还能提高与之配套的学校、零售商店等服务设施的效率；工业区的集中，可以共享电力、水源以及交通运输方面的便利条件，避免了污染的扩散。违反这一规律，就会降低土地的功效，继而降低土地价格。
近代中国大城市中，均质区正在形成，并且以金融区最为成熟。
上海地价最高的地区同纽约一样，也是金融区。外滩是上海的“曼哈顿”，银行、钱庄、保险公司汇集在外滩及周围的四川路、江西路、宁波路、天津路一带。到1943年，这里共有银行250多家，加上钱庄达500家左右，无愧于“远东金融中心”之誉。直到1949年上海还剩有银行140家，钱庄80家，外加200余家银号和保险公司，全部聚集在方圆几华里的土地上。（注：张仲礼：《近代上海城市研究》上海人民出版社1990年版，第456页。）
本世纪30年代中期，天津有华资银行29家、银号269家。华资私营专业银行“北四行”（盐业、金城、大陆、中南）其中三家的总行虽在上海，但业务中心在天津。当时外商银行在中国大城市的分布是：上海25家、天津17家、香港15家、北平9家、广州7家、大连和青岛各6家、厦门3家，天津居第二位，比香港还多两家。此外非银行金融机构众多，如：华资保险机构50多家、外商保险机构228家、典当行88家，是仅次于上海的金融中心。由于金融机构数量多，机构多元化程度高，使天津金融活动量除上海外，远远超过其他省市。有关资料记载，1935年天津存款数额是北平的32倍、山东的79倍、江苏的25倍、广东的4.8倍；天津放款数额是北平的25倍、山东的39倍、江苏的15倍、广东的4.8倍，（注：参见《天津通志·金融志》天津社会科学院出版社1995年版，第4～5页。）这充分说明60多年前天津已经是中国的第二大金融中心了。而上述金融机构绝大部分集中在解放北路、和平路、滨江道、哈尔滨道这四条道路形成的井字型街区内，形成了天津的金融区。
商业区的集中程度也很能说明问题。
天津法租界劝业场一带不仅是商业中心，而且也是娱乐中心，在抗战前后的极盛时期，除劝业场、天祥、泰康等大型百货商场和其他星罗棋布的各类商店外，还有影剧院、饭馆、舞厅近60家。商业、娱乐业的集中程度，为当时国内其他大城市所罕见。
上海的南京东路、金陵东路、四川北路、西藏中路、淮海路等商业街区在二三十年代已经形成。南京东路集中了大批“名店”，闻名海内外的“四大百货公司”——先施、永安、新新、大新竟集中在不足200米长的路段上。由于地价昂贵，在这条寸土寸金、人流如潮的大街上，竞争是十分激烈的，门庭若市的餐馆因巨额收入仍不敷地租或房租支出而倒闭的事屡见不鲜。经济效益低的行业根本无法立足。
居住是城市最基本的职能之一。在城市的土地利用结构中，住宅区所占的面积最大，一般能达到市区用地总面积的45%～60%。在商品经济社会，地价与收入的差别自然而然地把居民划入了不同等级的居住区，如天津“五大道”、厦门鼓浪屿、上海沪西花园别墅区、高层公寓区以及各城市工业区伴生的贫民住宅区等。
三、建筑革新与环境改进。
建筑是城市物质形态的主体，是人类文明的里程碑。人们对一座城市经济发展水平的精神风貌的第一印象，往往是从城市建筑形象上获得的。
地价变动不仅在平面上划分了城市的功能区，而且在立面上改造了城市，即促进了建筑风貌的全面更新。高昂的地价，迫使人们集约利用土地。
土地集约利用的结果之一，就是建筑形式向上空发展。于是，西方建筑的新材料、新设备、新技术的引进，在19世纪与20世纪之交引起过一次我国建筑业的急骤变革，也出现了近代中国建筑史上最为繁荣的时期。
本世纪初叶，中国沿海各城市的高地价地带，建筑物普遍增高。天津的商业区建筑一般为3～5层，劝业场和中原公司（现百货大楼）6～7层，渤海大楼、利华大楼等为当时天津最高建筑，达9～10层。广州市的商业建筑比天津还要高，最高的爱群大厦已达15层。上海在30年代竟有10层以上的高层建筑28幢。最高的是1934年在上海落成的国际饭店，共24层（其中地下两层），总高度为83.8米，成为当时远东最高的建筑。
高楼层和大跨度建筑离不开电梯装置和钢筋混凝土结构，传统的中式砖木结构房屋退出了地价高昂区位。1902年外滩华俄道胜银行大楼（今华胜大楼）、1906年南京路汇中饭店大厦率先安装了从英国进口的电梯，至本世纪30年代，诞生在美国的这种设备，已大量安装在新崛起的高层建筑中。1934年11月19日破土动工的上海大新公司（现第一百货商店），还在国内首次采用了两座轮带式的自动扶梯，成为南京路商业一景，另有8座美国奥的斯自平式快速电梯，从地下室可迅速直升10层顶楼。
除了金融建筑和商业建筑外，高级公寓也加入了高层建筑的行列，这类建筑往往选址在环境优美、交通便利、地价适中的区位，一幢大楼由众多单元构成，既节约用地、又满足了一家一个单元的生活标准。30年代的天津、汉口刚有多层公寓时，上海已出现了10层以上的高层公寓，如衡山路上16层的毕卡第公寓（现衡山宾馆）等。这些建筑当时属中、高档住宅，虽然为数不多，但极富生命力，它所代表的城市住宅的发展方面，已被今天的现实所证实。
土地集约利用的结果之二，就是建筑质量的提高和风格的多样化，因为地价与房屋造价的高低分布往往是一致的。在高地价区建筑低质量的房屋、不仅不经济、而且也为城市建筑规则所不允许。加上建筑外观和质量已成为近代商业竞争的重要手段，因此，经过一番激烈的角逐，造就了一大批优秀的建筑物，并形成了城市的建筑风格。
19世纪末至20世纪初，银行成为万能垄断者，这种特殊的地位必然在银行建筑上反映出来。为了显示其资本的雄厚，增加对储户的吸引力，银行竞相追求宏大的体量、雄伟的外观、辉煌的内景、考究的用料和精巧的施工。如果说，在中世纪由于宗教有着至高无上的地位，最显赫的建筑物是教堂的话，那么在近代社会，银行则是全部经济活动的中心，金融建筑往往体现一座城市建筑的最高水准。
在天津昔日的“华尔街”——解放北路，不长的路段上，浓缩着一个多世纪的漫长岁月，铺陈着西方流行的几个阶段的建筑风格。原中法工商银行大楼（今市总工会大楼）沿街立面，采用的是雄浑刚健的科林斯柱式；而原英国麦加得银行大楼（今解放路邮电局）门前的柱式，则是柔美典雅的爱奥尼克式。一排排巨柱把文艺复兴思潮与资本主义上升时期的自信淋漓尽致地展现在人们的面前。原法国东方汇理银行大楼（解放北路77号）却与众不同，它不受束缚、博采众长的设计体现的是折衷主义思潮，亦称集仿主义。30年代后建成的新华信托银行大厦（解放北路10号）是现代主义的建筑，明快简洁的造型反映了资本主义高速发展时期的实用主义与效率观念。
上海外滩的建筑群构成的优美城市轮廓线，至今仍是上海城市形象的代表，全世界的人通过它认识了这座城市。
优良的建筑作为一种人工环境，对人们的心理及行为有巨大的反作用。在这样的环境里，人作为建筑物的服务对象受到充分的尊重，人的行为举止得到规范，职业自豪感和社会责任感油然而生，同时对整个城市产生示范作用和潜移默化的影响，从而能够大大提高社会文明程度，加速现代化的进程。这种人工环境所产生的文化氛围，是城市文明的组成部分，并能够通过局部地价的提高转化为物质财富，但它对人类精神世界的陶冶，却是难以用金钱来计量的。
四、结语。
虽然本文主要是论述价值规律在地价运动中表现出的“天然规划师”的作用，但在结论中所要强调的却是不容忽视的政府监控。
（一）建立经常性地价评估制度，将上涨的土地收益转化为城市财源。
目前中国城市土地升值的潜力依然很大。如前所述，1844～1933年，上海外滩每亩最高地价从42两增至36万两，90年间增长8570倍，但在当时的世界24大城市最高地价排位中，上海仅排在第22位。而后的1936～1980年的45年间日本市街地价上涨9000多倍。而普通农田价格也上涨1900倍之多。（注：赵津：《中国城市房地产业史论(1840-1949)》南开大学出版社1994年版，第247页。）
对贫穷国家来说，土地是最重要的财富。可以预言，随着进一步对外开放和经济的持续发展，在今后几十年内，中国的地价会出现惊人的增幅，土地的收益将是政府重要的财源。而获取的方法之一，就是按照土地估价收取土地使用费。目前的做法是把力量用在一次性评估工作上，而历史的经验告诉我们，不在于一次定价如何准确，而在于经常性评估。上海公共租界和法租界都是间隔三四年重估一次，并及时调整税率，借以提高税收；否则地价上升的利益将留在使用者手中，而不能收归全社会所有。
（二）提高住宅的等级标准，利用均质规律优化住宅环境。
按照1998年我国制定的以发展住宅为主体的房地产业为支柱产业的基本国策，住宅建设将成为今后一段时间城市建设的主要内容；而根据西蒙·库兹涅茨的“倒U理论”，中国人均收入水平的差距在现阶段仍会拉大，而不是缩小。因此，住宅区分等级的趋势在所难免，并且构成了生活质量的一个重要方面。
西方城市经济学认为，生活的质量好坏在很大程度上取决于邻里。“所谓环境宜人者，就是说，有优美的风景，有赏心悦目的环境，有意气相投的邻里，以及其他一切增加生活愉快和舒适的因素”。（注：（美）伊利、莫尔豪斯《土地经济学原理》商务印书馆，1982年版，第23页。）相同阶层的人愿意聚居一处，以求安全感、社交的便利和一种共同的文化氛围。这就是历史已经证实了的均质性住宅区所特有的“邻里效益”。在低标准住宅建设过多的情况下，政府行为应该有助于高质量的住宅区的相对集中和完善，住宅标准的设计和规划要有前瞻性。居民“用脚投票”的结果，会使环境最优化的住宅区显示出较高的经济价值和吸引力。
（三）强化城市景观政策，保护城市建筑风格。
近代天津，在面积只有几平方公里的意租界，当局作出这样一条规定：所有建筑一律西式，临街建筑不准雷同。结果形成了意租界造型丰富的街景。
今天世界建筑设计及用材已完全趋同，要保持一个城市的建筑风格的确越来越困难。建筑的生命在于更新，而一个城市的生命在于联结，即历史和未来的最佳结合。大批优秀的建筑遗产正在被新建筑和浪潮淹没，如果没有人为的控制，那么公共绿地减少、高层建筑过多、建筑间距过密、历史建筑被拆除的现象就会持续发生。因此，为了避免价值规律自发性的负作用，城市规划的力度需要加强，制定强有力的城市景观政策，提高建筑物的空间美化质量，保护城市的建筑特色，1997年9月1日，哈尔滨市在拆迁79户居民和8个单位、拆除1.4万平方米建筑之后，使百年历史建筑圣·索菲亚教堂重见天日，为城市风景线增添了亮丽的一笔。大连市提倡使用欧式古典建筑符合的规定实施后，不到10年便形成了鲜明的城市建筑风格。上海、天津保护历史建筑、恢复昔日金融街功能的举措也卓有成效。然而，城市在发展，如何形成既保持历史特色、又反映时代信息的新的城市景观，还在检验着当代建设者的水平。