摘要：现阶段，随着社会的发展，我国的房地产工程的发展也突飞猛进。房地产评估指的是评估工作人员通过模拟房地产市场价格进而形成一定的应用机制，然后借助于不同种有效的评估方法，模拟房地产市场价格形成过程的工作。房地产评估面临着技术、政策、市场以及市场人员条件等多种来自不同方面因素的影响，很容易造成在房地产评估工作中的结果不准确的情况。
关键词：房地产评估；工程造价；运用
引言
成本法作为房地产评估中的主要方法之一，是工业厂房和公共建筑、构筑物的评估时采用的主要方法，而成本法的重要环节就是估算建筑物或构筑物的工程造价，并据此进行其他重置成本组成部分的估算，因此，工程造价成为房地产评估的重点内容之一。基于此，本文以工程造价作为研究对象，从提高房地产评估数据准确值等方面详细阐述工程造价在房地产评估中的运用，并结合具体情况分析房地产评估中应该注意的问题。
1房地产评估结果影响因素
1.1评估方法
对于房地产评估的方法，可以使用以下方法：（1）成本法，指的是根据相应条件，在房地产所需成本上进行扣减，最后得到的就是房地产评估结果，这种方法有着比较特殊的用途，当房地产开发市场还不够成熟，或者成交的案例还不够多的时候可以使用成本法，因为成本法无需考虑竞争因素；（2）市场比较法，指的是将近期已经成功交易了的案例拿来进行比较，以横向对比的方式根据实际情况适当进行调整，从而得出近似于准确的房地产评估结果，市场比较法与现实情况作为贴近，因此更加有说服性；（3）收益法，也被称作为纯收益还原率法，指的是将未评估的房地产进行收益折现。这种方法更加适用于存在一定经济价值的房地产评估，例如办公楼或者商品，不用关注该房地产本身是否有收益。
1.2材料价格
市场的变化导致材料的价格也在随时变化，材料价格具有时效性，不断随着市场的情况进行波动。但是房地产评估工作很容易忽略材料价格信息，认为这是一成不变的；数据的收集也存在滞后性，其调整指数无法确定是否准确。因此，使用成本法对房地产进行评估的时候，无法根据某一个时间点进行评估。但是房地产评估又十分依赖建筑成本，其中包括材料价格，因此，了解市场中材料价格的变化十分关键。材料价格具有可得性，随着时间的变化，市场中材料价格会上下波动，对于个别性比较强的房地产建筑，建议使用分项供料测量法进行房地产评估，虽然需要收集的数据比较多，耗费的时间比较长，但是材料价格的可得性对房地产评估的准确性有积极的影响。
2房地产评估方法
2.1收益还原法
收益还原法通常也被称为收益现值法或者是收益资本化法，该方法的应用主要是预估项目对象的未来收益，通过借助于资本化率、报酬率或者是收益乘数等概念，将未来收益转化为价值进而计算项目对象价值的计算方式。利用收益还原法得出的价格是收益价格，该计算方法的理论依据是房地产价格形成的预期收益原理。详细解释通过例子加以说明，假设一位投资者有一处房产，每年的纯收益可以达到十万元，同时，该投资者手中有一百万元资本金，如果将一百万元资本金作为投资存入银行，该银行的年利率为百分之十，可以得出该投资者每年可以获得的资本利息金额为十万元。从该投资者的角度出发，房地产的纯收益同一百万元资本金在银行中所得利息是等价的，也就是说，投资者房地产的价值为一百万元。
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2.2成本估价法
成本估价法也就是通常说的承包商法，具体来讲就是在对项目对象进行估价时，在估价点重新构建价格，同时将折旧扣除，然后再对项目对象的价值或价格进行科学估算的方式。这种方法在实际应用中比较简单，房价可以简单的看作正常利润、各项税费、建设成本三者之和。成本估价法比较适用于房地产交易较少或者是不能应用市场比较法的情况下，对于不是以盈利为目的的建筑物，因为交易较少或者是不能交易，使用该方法的时候较多。
3优化措施分析
3.1提高房地产评估数据准确值
房地产评估中，实际实施施工合同价格与评估相比，价格较低，这是由于市场竞争导致的。民用建筑的施工技术比较普遍，也容易掌握，总体难度不高，而且工期建设有一定的规律，涉及到的材料资源大致相同，进行工程造价的时候不会有太大的价格波动，建筑企业比较容易接受。随着时代的变化和经济全球化背景的影响，市场竞争变得越来越激烈，预算控制价高出竞标价，企业想要竞争中占据优势地位，就要降低评估预算结果，无论是工程造价利润水平还是企业管理的费用，都要结合市场情况进行分析。但是不能完全依照市场价格，也不能完全降低成本，应该在保证质量的基础上注重成本。房地产评估中，工程造价不考虑以下两种情况，第一种情况时工期与进度提取，缩短施工时间的同时也会有赶工措施费用产生；第二种情况是合同签订以后业主资金没在规定时间内到位，施工单位需要垫付费用，工程费用中就存在被垫付的费用，这种情况也不放在房地产评估中考虑。
3.2工程造价代替成本法
在房地产评估中，成本法在评估工作的内容以及评估程序中同工程造价的评估相类似，有一定的共同之处，但是也存在很多不同的地方。在房地产评估中应用成本法一般以社会化客观成本为依据，而工程造价则是以特定工程在特定条件下为主体计算的施工费用。两者在计算原则上也有很大不同，但是工程造价的应用方式以社会化条件为基础，同时可以对估点时材料的价格进行调整，从而使得获得的最后的工程造价可以作为成本法在房地产评估中的核心根据。但是，在实际的评估工作中，不同类型的工程在合同价中会由于受到特殊条件的约束，使得对于该工程不可以直接进行评估。除此之外，国家也曾大力推广工程造价清单计价模式，在每个工程项目中税金、分部分项工程项目以及措施费用、规费等，都需要在计价清单中明确项目的名称以及数量等单位，工程量清单的计价定额由政府发放，在我国不同地区的定额有一定的差别，目的是适应不同地区的市场条件。当然，也存在一些企业也可以根据自身的发展水平而选择自由企业定额，各省份的定额通常情况下是确定实物工作一般组成量，例如，人工投入的水平以及分项工程实体材料消耗，应该符合社会一般劳动效率、一般技术，这是一种比较平均的、极具代表性的指标。管理费用以及材料价格通常是由投标方自行决定。工程清单计价作为一种社会报价模拟，在竞标时以分项综合单价为依据，工程量是根据不同工程项目的具体情况计算的。
3.3清单计价项目费用用于房地产评估
工程量清单计价工程造价主要涉及到工程费用、措施费用、其他项目费用、规费税金等几个部分，使用综合单价表示规定计量单位分部分项清单项目投入人工、材料、机械台班、企业管理、利润以及风险因素的价格。我国工程建设投标人承担技术与管理风险，有限度承担材料价格、机械使用等市场风险，不承担法律法规和政策变化风险。措施项目则对应工程实体分部分项工程项目，是项目建设施工中发生的施工准备、施工过程、生活安全环保等方面的非实体工程项目，包括文明施工、安全防护、临时设施、模板支撑等，其他项目还包括暂列金、总承包费、计日工等，是为应对工程复杂情况以及建设标准高低预留的资金，不参加市场竞争。规费是政府、权力部门规定的缴纳费用，包括工程排污、社会保障、住房公积金、危险作业保险等，需依据工程所在地规定列项实际情况计算。
4结语
总之，随着社会的发展和技术的革新，在房地产评估中，工程造价数据越来越完善，也更加接近于市场的实际情况，在进行实践操作的时候更加容易被社会接受，但是房地产预估本身就有着一定的模拟性，其中必然存在一定范围的误差，选择合适的工程造价方法，得到结果更加接近工程实体成本，评估方法更加接近实际，这对市场房地产评估来说有着一定的积极意义，有利于维护市场的秩序，为房地产企业提供更加便利的条件。
参考文献：
[1]邹勤.浅议房地产企业在房地产开发全过程中的工程造价管理[J].硅谷，2008，（1）：35+37.
[2]蔡雯，凌旭.工程造价计价模式和造价控制分析[J].工程技术研究，2016，（8）：176-177.
论文作者:骆子裕
论文发表刊物:《房地产世界》2019年7期
论文发表时间:2019/9/17
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