房地产企业土地增值税纳税筹划分析
——以YT地产为例
杨一帆①YANG Yi-fan；安珂宇②AN Ke-yu；王晓梅①WANG Xiao-mei
（①河南科技大学，洛阳471023；②郑州大学，郑州 450001）
摘要： 在房地产企业所涉及的各项税收中，土地增值税占有相当大的比重，因此，对于房地产企业而言，有效的土地增值税纳税筹划将大大缓解企业的税收压力。本文以YT地产为例，对其地产项目进行筹划设计，针对YT地产的不同的产业类型进行定量分析，设计不同的筹划方案，将不同的方案进行对比，选择最优的方案。
关键词： 土地增值税；纳税筹划；房地产企业
0 引言
对于房地产企业来说，面对很多方面的税负，如何实现合理的纳税筹划是企业减轻税负、提高资源效率、实现利润最大化的当务之急。规范的纳税筹划更能营造良好的纳税氛围，加强纳税人的法律意识，促进该行业的持续健康发展。然而，随着税法政策的更新，历史的研究文献已经无法满足当前的房地产市场和新的税法政策，所以要针对新的经济形势下，进行合理合法的纳税筹划并结合实证研究，使研究成果可以在现实中有更好的实用价值。
1 纳税筹划分析
1.1 房价可以调节的纳税筹划
税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按照规定计税。
根据规定，在2016年4月30日之前的一般纳税人房地产项目可以采用简易征收的方法增值税税率5%，所以该房地产开发企业因老项目增值税实行简易计税，增值税可以按照5%计入土地增值税扣除项目，所以城建税7%，教育税附加3%，地方教育税附加2%，按照5%的增值税进行计算，所以综合税率=5%×（1+7%+3%+2%）=0.056。
根据YT地产的财务数据，该高层的销售价格为7600元/m2，销售面积12.8万m2，取得销售收入=122214.4。
筹划思路：YT地产开发的高层项目主要是针对普通标准住宅进行开发，所以可以合理利用定价策略来进行筹划。
1.1.3 变相调节房价纳税筹划
针对YT地产的项目，假设地产项目的原售价为X元/m2，每平方米增加的售价为ΔX，销售面积为S，因为除了相关税费之外的扣除项目为固定值所以设为Q，可扣除的相关税费=0.056XS，增值率为T。
1.1.1 针对享受20%免土地增值税优惠的普通标准住宅项目
有涂层的Q235碳钢在500 ℃空气中加热8 h后，涂层室温冷却不开裂，没有出现氧化增重的现象，仅有少量铝被氧化成氧化铝，金属硅没有被氧化.有涂层的样品在模拟海水中室温浸泡34天不腐蚀，在80 ℃模拟海水中浸泡6 h不腐蚀，所制备的涂层具有较好的抗高温氧化和抗海水腐蚀能力.
④T＞200%，此时适用60%的土地增值税率，速算扣除
，计算得XS＞3.60Q。即在增值率∈（200%，+∞）范围内，需要结合实际情况进行考虑。结合YT地产的别墅业态情况来进行筹划讨论，由于别墅不属于普通标准住宅，所以不能参与增值率低于20%免税的优惠，那么就从其他方面进行筹划。根据YT地产的财务数据，YT地产拥有别墅项目的可销售面积为2.83万m2，售价为27000/m2。通过计算，收入76410万元，增值额34646.84万元，增值率83%，应纳土地增值税11770.58万元，增值率为82.96%∈（50%，100%）的范围内，则销售收入应该在（1.63Q，2.25Q）范围内，即单位房价范围为（21689，29831），根据范围取4组不同的房价（包括原始房价数据）进行对比。分别假设房价 21700、29800、32000（单位元/平方米）时，通过计算（由于篇幅原因不再列示计算过程）得出企业所得税分别约等于3584万元、6846万元、7596万元，相应的利润为10754万元、20539万元、22789万元。随着单位售价的提升企业的利润也呈现正向波动。第三组数据中的企业利润最高，但是超出了100%的增值率且房价的升价幅度也达到了18.5%，所以企业可采用略微调升单位售价的方式进行筹划，以达到企业的利润最大化。
1.1.2 针对无法享受增值率20%以下的免税项目
①20%≤T≤50%，此时适用30%的土地增值税率，则
计算得1.28Q≤XS≤1.63Q。同时，应该考虑增加单位面积房价之后所带来的利润应该大于所承担的税负成本。提价之后的增加的收入为：ΔXS。提价之后的增加的税负为：I.不可抵扣的简易征收的增值税及附加税=0.056ΔXS；II.土地增值税（0.944（X+ΔX）S-Q）×30%=0.28（X+ΔX）S-0.3Q。则 ΔXS-0.056ΔXS-（0.2832（X+ΔX）S-0.3Q）≥0，联立 1.28Q≤XS≤1.63Q，解得，（X+ΔX）S≥1.38Q。所以可以得出结论：虽然在收入在（1.28Q，1.63Q）范围内，但是需要考虑的是当 XS∈（1.28Q，1.38Q）时，通过提升房价获得的收入少于所增加的税负，即筹划失效区间。当XS∈（1.38Q，1.67Q）时，可以通过提升房价来进行税务筹划。
②50%≤T≤100%，此时适用40%的土地增值税率，速算扣除是5%，则
，计算得1.63Q≤XS≤2.25Q。同时，需要满足 ΔΔXS-0.4（0.944（X+ΔX+ΔΔX）S-Q）+0.05（Q+0.056（X+ΔX+ΔΔX）S）+0.3（0.944（X+ΔX）S-Q）-0.056ΔΔX≥0，解得（X+ΔΔX）S≥1.63Q。所以在增值率∈（50%，100%）范围内，增加收入使其趋近于2.25Q的时候，可以获得最大的收益。
增值率=
=43.61%，采用30%的土地增值税税率，应纳土地增值税=5414.16万元。而在筹划前，增值率为82.9%，应纳土地增值税11770万元，利润为17157万元。根据数据，筹划后的企业利润明显高于筹划前，只是在签订合同的过程中需要企业与顾客之间的合理协商才能完成。此外，在计算预征土地增值税的时候也可以少缴一部分的预征费用，有益于企业的现金流。
磁共振成像诊断：所有患者均接受我院1.5T磁共振成像仪器检测，结合实际情况对扫描参数进行设定，然后让患者保持仰卧位，开始对患者腰椎进行扫描，先矢状面扫描后横断面扫描，期间认真观察扫描信号，根据扫描结果对患者的病情做出详细分析。
令T=20%，得XS=1.28Q，即销售收入=除相关税费之外的可扣除项目的1.28倍时，普通标准住宅可以享受免征土地增值税优惠。得出针对YT地产普通标准住宅项目的最优定价为X无限接近
筹划方案：适当降低高层项目的每平米售价。例如7500元/m2，通过计算得知降低后的增值率有22.3%降为19.3%，可以达到免税条件，进而直接减少了企业土地增值税税负5396.3万元。但是，增值额与扣除项目的比率约为19.3%，运用数学模型可以精确掌握筹划空间。
企业可以采用将收入分解的方法来进行筹划，别墅项目的单位售价为27000元/m2，出售时与购买客户签订2份合同，一份为销售合同21000元/m2，另一份为装修合同6000元/m2。因为根据税法规定，分别签订合同的情况下，装修合同的金额无需缴纳土地增值税。
销售收入=27000*28.3=76410万元
生态控制型是从空间限制性与适宜性、规模预测、资源环境承载能力以及城乡生态结构等方面的评价分析入手，结合城市规模预测，综合确定城镇开发边界。杭州市城市开发边界的划定以“多规融合”为基础的空间最大公约数，并为城市发展保留必要空间。以深圳、长沙、东莞和嘉兴等城市为代表，通过对生态要素的叠加，划定生态控制线，重点关注城市增长控制，但对如何发挥生态控制线的生态功能研究不足。例如，深圳市通过六大类生态要素的叠加划定基本生态控制线，将其作为一个相对“均质”的区域实施刚性管控，并禁止建设。
(3)实行人员三级管理。建设含有管理人员、技术人员以及科研人员的三层级设备运行人员保障体系，积极组织人员进行理论培训和实践培训，从人才队伍上保障大型仪器设备的良好运行。
增值税及其附加税=（21000*28.3*0.05+6000*28.3*0.03）*（1+0.07+0.03+0.02）=3898.61 万元
何为优质？韩光曙分析称，医院是救死扶伤的场所，必须尊重生命，对生命有敬畏感。“乞丐与王子平等”的济世情怀在医院传承百余年。“但若仅强调平等，机械地完成工作也可以。鼓楼医院希望的是，在提供治病救人服务的同时，让患者感到温馨。”
总体来说，鄂尔多斯市乡村旅游的类型较为丰富，目前已初步形成了以中、低档发展为主的层次结构，基本能够满足游客食住行游购娱等方面的需求。
③100%≤T≤200%，此时适用50%的土地增值税率，速算扣除是15%。则
计算得2.25Q≤XS≤3.60Q。同理可得，增值率∈（100%，200%）范围内，增加收入使其趋近于3.60Q的时候，可以获得最大的收益，同样需要结合实际情况考虑。
增值额=XS-0.056XS-Q=0.944XS-Q
1.2 房价无法调节的纳税筹划
根据YT高层房价为7700元/m2，假设不调整房价的情况下，考虑YT地产所处的地理位置，如果企业采用增加开发成本的方法，这样不仅可以增强竞争力，而且因此可以降低增值率。根据YT地产的数据，除了开发成本之外的可扣除项目的金额为53300.635万元，假设开发成本的金额为P，讨论在20%临界点处的情况。
1.2.1 开发成本的纳税筹划
解得P≈28520.50万元。所以当P＜28572.53时，增值率低于20%；P＞28572.53时，增值率高于20%。在这个范围内取-20%、-10%、0、10%、20%进行比对，如表1。
表1 开发成本金额的对比
根据数据对比，可以看出在低于20%临界点的范围内，开发成本与企业利润呈反向变动，反之在高于20%临界点时，开发成本与企业利润呈正比。所以，最合适的开发成本的金额为保持增值率低于20%并趋近于20%的范围可以保证企业的利润最大化。
以人为本是当今时代和社会发展提出的最根本要求，习近平总书记曾反复强调人身是红线、是底线，经济发展、社会发展不能以牺牲人的生命作为基础。近年来，国家陆续修改了《安全生产法》、《刑法》，将安全事故过失纳入刑责；行业内，集团公司也将外包工程纳入主体单位事故考核统计，2015年修订了安全生产奖惩规定，进一步扎紧了人身等不安全事件追责的笼子，安全生产责任和压力越来越大。维护企业安全稳定，确保人身安全；因地制宜采取新举措，推动安全生产基础管理从粗放型向精益化转变，实现差异化特色管理是每个企业管理者无法回避的严峻课题。宿州公司“百条禁令”给我们提供了有益的鉴戒。
1.2.2 利息费用的纳税筹划
根据税法的规定：①纳税人可以计算分摊利息支出并且提供金融机构的贷款证明的，计算方式=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内。②纳纳税人不能计算分摊利息支出或者不能够提供金融机构的贷款证明的，计算方式=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）x10%以内。
有了一定实力后，杜月笙开始开香堂，收徒弟。其中有一位姓江的弟子，在赌场失意，为此惹出麻烦，得罪的是英租界大亨严九龄。按照江湖规矩，徒弟闯祸，师父担责。
假设利息为T，取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本为C，那么令Y=T+C*5%-C*10，可以得到T＞5%C时，Y＞0，表示采用第一种方法扣除金额更多；T＜5%C时，Y＜0，表示采用第二种方法扣除金额更多。所以可以得出结论，企业的利息金额较大时，则应该提供金融证明如实扣除，反之则应该采用第二种方法对企业更有利。例如YT地产的利息费用小于5%C但是企业遵循谨慎性原则，选择如实披露。所以在实际操作用应该考虑贴合实际的情况。
2 结论
企业纳税筹划是企业经营活动过程中必须要考虑的一个重要环节，土地增值税的纳税筹划是一个比较复杂的综合类问题，在筹划过程中，相关人员不仅要注意筹划方法的运用找出相对税负较低的措施，并且结合实际情况，分析使企业利润最大化。所以企业应该着重培养相关人员的业务水平和能力，不断提升纳税筹划的认知能力和规避风险的能力，在纳税筹划的过程中还应具备清晰的目标，从宏观的角度来把控筹划，做到提前筹划，提前防范。
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Analysis of Land Value-added Tax Planning for Real Estate Enterprises:An Example of YT Real Estate
（①Henan University of Science and Technology，Luoyang 471023，China；②Zhengzhou University，Zhengzhou 450001，China）
Abstract: Land value-added tax accounts for a large proportion of all taxes involved in real estate enterprises.Therefore,for real estate enterprises,effective land value added tax planning will greatly relieve their tax pressure.In this paper,YT real estate is taken as an example to plan and design its real estate projects.Quantitative analysis is carried out for different industrial types of YT real estate to design different planning schemes and compare different schemes to choose the best one.
Key words: land value-added tax；tax planning；real estate enterprise
中图分类号： F810.42
文献标识码： A
文章编号： 1006-4311（2019）29-0051-03
作者简介： 杨一帆（1993-），男，河南汝州人，河南科技大学管理学院研究生，研究方向为会计学；王晓梅（通讯作者）（1963-），女，山东郓城人，河南科技大学教授，研究方向为工商管理。