2宁波市鄞州区土地勘测规划院 浙江宁波 315000
摘要：房产测绘是获取房产面积等信息的重要手段,房产测绘结果的准确性影响着房产产权、产籍管理和住户法律权益,因此确保测绘结果的稳定可靠是房产测绘行业发展的基石。通过对房产测绘的特点及技术应用的分析,进一步说明从事房产测绘的技术人员,必须熟悉房地产的相关法律、法规及规范,确保房屋建筑面积测算成果的可靠性。
关键词：房产测绘；特点；措施
1房产测绘的特点
1.1 采用大比例尺测绘
房地产测绘是一项庞大而复杂的工程，相较于其他行业的测量，它的要求比较更高。房地产测绘一般在城镇实施，需要在繁杂的图纸上准确地找出测量位置，并进行有效的标记，所以需要比例尺较大的图纸。我国房地产测绘所用的图纸一般为1：500或者是1：1000。而有些分丘图和分层平面图的比例可达1：50，这样才能完成比较细致的测绘。
1.2 测绘内容的特殊性
于地形测绘相比，房产测绘的内容相对繁多，也相对复杂。地形测量主要是针对等高线、地形地貌等因素进行测量，其测绘内容比较单一。而房产测绘则包括房屋的位置、面积、功能等因素，并且将地形地貌因素涵盖在内。房产测量必须完成对房屋所处位置、所有权情况、房屋边界、房屋面积、房价评估等情况的调查和了解。此外，房产测绘没有将高程测绘纳入测绘范围，而地形测量则对高程和地形都有具体要求。
1.3 修测、补测、变更测量及时
城市基本地形图的复测周期一般5到10年，而房地产测绘的复测周期不能按几年来测算，城市的扩大要求及时对房屋、土地进行补测，对房屋和用地特别是权属发生变化时也应及时修测，对房屋和用地的非权属变化也要及时变更，以保持房地产测绘成果的现势性，现状性及保持图、卡、表册与实地情况保持一致。所以房地产测绘成果要及时修补测，变更测绘。
1.4 对测绘人员的要求较高
房产测绘是一项技术要求和专业要求较高的工作，所以为了保证精确有效的测绘，对测绘人员也提出了较高要求。首先，测绘人员需要具有一定的专业知识和实践能力，并且精通各种熟练的测绘技术和测绘业务。此外，测绘人员还要与时俱进，跟随时代步伐，了解或掌握最新、最先进的测绘技术，并且不断充实自身，提高测绘能力和技巧。另外，测绘工作有时会牵扯到法律条文，这就需要测绘人员知法守法懂法，在法律规定的范围内按照《房产测量规范》进行测绘，必须正确测算房屋面积，保护双方的合法利益，否则，做不好房地产测绘。
2 房产测绘主要的技术
2.1 坐标解析测量法
通常情况下，房产面积的测算包括房屋面积与用地面积测算两部分。其中房屋面积的测算又分为建筑面积、共有面积、产权面积以及使用面积等方面；占地面积测算是指房屋所在封闭地块的面积测算。在商品房销售时，经常出现房地产面积纠纷以及占地界限纠纷。所以，选择科学精准的反映房屋实际测量结果的计算方式和公式十分重要，坐标解析法在这方面具有其不可替代的优势。国家主管部门出台了相关的房产面积计算与公用面积分摊规则，文件中对于房产的边长测量、面积计算等方面没有作出具体要求，所以利用坐标分析法计算房产测算的时候需要相应的规范和调整。
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2.2 GPS测量技术
GPS技术是现阶段发展迅速的数字定位技术，GPS技术性能优良被广泛应用到了房产测绘中，基于GIS
的形式进行图形绘制和属性确定，完成了图形属性双向连接，提高了房屋面积分摊的准确性，同时可以智能生产分层分户的平面图。RTK测量技术是基于GPS定位技术的最新测量技术，进一步加强了房产测绘的精确性。PTK测量技术的优势在于：第一，在定位上具有较高的精度，所获得的数据安全可靠性强，不会出现误差积累；第二，提高了测绘的效率，在通常地形和地势环境下，一次设站可以完成6km左右半径的测量区，大幅度降低了传统测量过程中设置的控制点的数量以及仪器设备的搬运次数；第三，此技术操作更加简单方便，并且提高了数据处理的能力。在实际操作中只需进行简单设定，就可以实现策略结果坐标的同步获得。
2.3 PTR测绘技术
PTR是一种全新的测绘技术，受到测绘行业关注与青睐。PTR技术可以实现测绘工程与结果测绘的全程自动化，并且操作简单容易，所得的测绘结果质量较高。PTR技术将接收机获得的数据和既有数据导入到流动站的GPS接收机内，然后利用流动站进行数据处理，从而得到厘米单位的测量数据，实现了测绘的高精确度。PTR技术应用在房产测绘中可以准确界定房屋权属情况，确保房屋产权管理的客观性与公平性，减少房产测量数据不准确导致的房产纠纷问题。此外，GPS将获得的数据进行处理后录入GPS系统，可及时精确地获得房地产图。
3 房地产测绘的质量管理措施
3.1 对房产测绘程序加强检查
我国房产测绘行业发展还比较短，房地产测绘是一个非常严谨的工作，虽然房产测绘结果的审核比较重要，因为房产测绘结果是具有法律效力的，测绘单位要对其给出的测绘结果负法律责任的，所以，房地产测绘的每一个测量步骤都做到极致，审核部门的工作人员要求有丰富的经验和专业的测量知识，这样就可以集中优秀的人才与技术对测绘的结果进行检查，在督促与监视的作用下，测绘单位给出的结果会更正确。
3.2 制定测绘的相关规范文件
我国新推出的《测绘法》就是制定测绘的相关有效文件，确定了测绘原则。测绘有基础测绘与市场测绘两种项目，这两者项目的界定并不是很明确且还有较多比较模糊的地方，所以需要政府测绘队伍对基础测绘进行专门服务，不需要投入到市场竞争的环境中去，这样可以更集中在公共服务的测绘工作中，并且可以对市场测绘项目进行划分制定，制定相关政策文件，提供市场测绘信息，而市场测绘竞争增加透明度。利用政务测绘机构在确保基础测绘的基础上，推进市场测绘的前进。而制定测绘相关规范性文件可以将社会经济利益最大化，不损害社会利益才能够促进社会健康发展。
3.3 建立房产测绘成果公示制度
增加房产测绘成果公示制度可以帮助消费者了解更多房产相关信息，增加信息的透明度。了解的房产测绘信息包括房屋名称、房屋建立的地点、房产开发建设单位以及房产测绘单位名称，以及房产测绘结果和结果通过审核的日期等信息，将这些信息在网络上进行公布，让购房者能够及时了解房屋的所有详细信息。
参考文献：
[1]房产测绘技术与测绘质量的控制[J]. 路兵兵. 江西测绘. 2014(03)
[2]论述房地产测绘特点及技术的运用[J]. 刘洋. 山东工业技术. 2014(16)
[3]房产测绘的特点及技术应用[J]. 于军,曹玉梅. 科技视界. 2014(22)
论文作者:陈荷芳1,蓝陈玉2
论文发表刊物:《基层建设》2017年第27期
论文发表时间:2017/12/18
标签：房产论文; 测量论文; 技术论文; 房屋论文; 面积论文; 房地产论文; 地形论文; 《基层建设》2017年第27期论文;