关键词：业主; 建筑工程管理; 策略;
在建筑工程项目的建设过程中， 工程建设项目的各参与方都要对项目的实施进行管理，但与业主不同的是，其他参与各方仅负责对与业主所签订合同的本身任务的履行过程实施管理。而业主则要与不同的参与方分别签订相应的经济合同，要负责从可行性研究开始， 直到工程竣工交付使用的全过程管理，是整个工程建设项目管理的中心。
1 我国建筑工程管理模式分析
1.1 项目业主自行管理
项目业主自行组织建设项目管理机构，统一组织、指挥、协调建设项目的策划、计划、采购和工程施工，直到项目投产运营。采用这种管理模式，要求项目业主拥有相对稳定的、专业化的项目管理团队和较丰富的项目管理经验。这种管理模式适用于建设规模较小、建设周期较短、技术不太复杂的建设项目或高度保密的特殊建设项目。
1.2 分项委托管理
该模式中，项目业主主要采用招标方式，将工程勘察、设计、工程咨询、造价咨询、工程监理、材料设备供应、工程施工等，以平行发包的方式，分别委托具有相应资质的单位承担。这种管理模式下， 项目业主主要通过合同与各参与方发生关系。采用这种管理模式有利于发挥市场机制的作用，利于各参与方之间权、责、利的相互制衡，提高投资效益。如图1 所示，即为委托项目管理模式示意图。
1.3 委托专业机构管理
项目业主将建设项目的全过程管理或分阶段管理， 打包委托给具有相应资质和专业素质较高、有管理特长的专业管理公司。这种管理模式可以充分发挥专业管理机构的能力和经验，提高项目管理的水平和投资效益。采用这种管理模式，项目业主通常只需要组织一个精干的管理班子， 负责建设项目重大事项的决策和资金筹措， 项目建设具体管理活动均委托专业管理公司承担。
2 业主建筑工程管理内容分析
建筑工程管理是一项系统工作， 业主方必须制定完善的项目管理规划，对项目管理做出总体安排，使项目管理工作有序进行。
2.1 实施准备阶段管理
从项目获得政府的批准到项目开工之前， 业主的主要任务是完成工程勘察、设计；开展融资落实建设资金；开展项目建设采购活动，签订工程施工承包合同和材料设备供货合同；同时还要做好施工现场的各项准备工作，包括征地、拆迁、三通一平，落实水、电、气等工程施工条件等。
2.2 建设项目施工阶段管理
从建设项目开工到交付使用， 业主的主要任务是按工程建设计划和工程承包合同，组织工程施工，实行有效的管理和控制，完成项目建设任务，并按相关规定组织项目竣工验收，形成固定资产并将资产交付使用。项目业主面对复杂的建设项目， 首先必须对建设项目进行系统的分析，在明确建设项目目标的前提下，分析辨别建设项目的子系统及其界面，再进行建设项目管理规划，并在项目实施过程中进行控制：①对各子系统进行控制和管理，促使参建单位完成子系统目标；②处理好子系统之间的界面，综合管理整个子系统，保证建设项目总目标的实现。
2.3 抓好项目竣工验收与评价
①全面竣工验收结束后， 项目业主应及时将项目及其相关资料移交生产使用单位，办理固定资产移交手续。民用与公共建筑项目竣工验收后， 要向当地建设主管部门和城建档案管理部门备案。②项目后评价是在建设项目实施过程中的某一时段或竣工验收投产运营后的某一时点， 对项目建设全过程进行系统的回顾和总结， 将建设成果和影响与项目决策时确定的目标进行反复对比，找出差异，分析原因，得出经验教训，提出改进建议，反馈给投资决策部门的工作。
3 实例分析业主加强建筑工程管理的策略
3.1 工程概况
某项目总建筑面积496969m2，地下2 层（最多），地上15层（最高）。其共分五期开发，自2013年底开始施工，2018年6月份完成项目的全部建设并交付， 项目总共历时5 年半。其中，在2013年3 月~2015年6月项目的施工阶段，加强了业主方的工程管理，下文即对其做了具体分析。
3.2 业主加强建筑工程管理的策略
3.2.1 建筑工程施工前期
（1）严把招标关
在项目实施之前，业主应严把招标关，选择实力过硬的施工单位、监理单位、设计单位。①项目建设实施主要取决于施工单位，施工单位技术管理水平高，则业主管理施工现场相对容易。②监理单位作为第三方管理者， 业主在选择监理单位时，应选择信誉度可靠的监理单位，要求监理单位派驻责任心强有注册证书的人员担任总监理工程师。③设计单位水平的高低直接影响建筑物的使用功能和结构安全， 业主在选择设计单位时应着重筛选。
（2）强化施工前管理
在施工开始之前，业主必须做好一切准备工作：①强化项目建设用地管理、完成环境影响评价、土地规划许可证、土地使用许可证、施工许可证等相关手续的审批，避免出现由于手续未办理造成停工，带来不必要的损失。②业主应做好项目建设的可行性分析，确定项目建设意义与用途，各个细节考虑周全，降低项目建成后的投资风险。③业主应在施工前审核设计施工图纸， 看图纸是否满足使用功能， 细节部位是否处理得当，对不符合要求处积极协调设计变更，对施工单位提出的图纸问题也应积极协调设计处理，组织设计交底。
3.2.2 建筑工程施工过程中
（1）做好对各参建单位的管理
①在建筑项目施工过程中， 业主应与各参建单位保持密切的交流，通过定期组织参建各方召开周例会、月度例会，不定期组织召开专题会议，促进各方信息传递，加强沟通协调。业主应组织参与召开会议，促进各方交流、协调各方关系，统揽大局，确保施工顺利进行。②业主应紧抓监理、总承包商管理者，促进其管理现场积极性。同时，业主必须积极了解施工现场进展，施工中遇到哪些阻碍，需要业主协调解决的应积极配合，如果是承包商自身原因，业主应督促其积极整改完成，避免延误工期。③业主还应积极督促施工单位按照时间约定完成施工计划。项目建设中，可能由于施工单位人力、机械设备、施工材料等资源欠缺导致施工进度滞后，此时业主方应要求施工单位增加上述资源，确保施工进度，避免因工期滞后导致项目开盘时间滞后给业主方带来损失。
（2）派遣业主现场代表
为了加强业主对于施工现场的控制， 业主方应从社会选用部分优秀工程管理人员担任现场代表，负责管理施工现场。现场代表必须经常巡视施工现场，核实施工现场出现的问题，以免监理、总承包商谎报、漏报施工问题，避免给建筑产品带来质量安全隐患。勤于记录施工过程存在的问题，做到工程建设可追溯性。各个工序施工完成后要求施工单位通知总包、监理、业主、政府监督做好质量验收，特别是关键部位、关键工序、隐蔽工程更应严格控制施工质量。
（3）严格控制材料质量
施工材料的质量优劣直接决定了施工项目的质量， 因此业主必须严格控制材料质量。一方面，施工材料进场必须认真核查是否与设计图纸要求一致，材料质量是否合格，是否存在以低代高的现象，需要复检的材料必须进行复检。如钢筋应抽样检测其抗弯、抗拉性能，混凝土应现场制作试块达到试验要求后做抗压试验等等。另一方面，业主方应尽量避免“甲指乙供”，应通过招标方式采购质量可靠的产品。
（4）配置专人管理施工安全
安全是一切生产的前提， 为此业主方必须配置专人进行施工现场的安全管理， 同时要求参建各方配备专职安全员管理施工现场。其次，做好安全风险识别工作，针对风险编制应急救援计划，确保施工安全。新进场员工应组织“三级安全教育”，做好消防应急演练，安全生产全员参与，努力做到确保所有参与工程建设人员能安安全全回家。
（5）做好施工记录
在建筑的施工过程中，做好施工记录意义重大，特别是工程建设中一旦出现索赔现象， 就必须拿出相关证据证明是否是己方原因导致的工期滞后， 此类证据通常都是来源于平时的施工记录。施工记录的内容应包括天气、施工单位人力机械投入情况、工地是否停电等等细节。
3.2.3 项目施工完成后
建设项目竣工验收是项目从建设阶段转入投产使用阶段的必经程序，主要是项目业主的任务。项目业主必须主动、及时做好大量细致的准备和组织工作，承担起自己应尽的职责。其次，业主方应总结施工管理中的不足之处和成功之处，作为下一工程建设的经验。
3.3 工程施工效果
通过以上管理动作的实施以及落实， 该项目的施工质量有了比较明显的改观，交付后4 个月间报修的质量问题较少。经过实践验证，本项目在完善业主方的项目管理、改进工程质量等方面总结出了很好的经验，项目圆满收官。
结语：
综上所述，在建筑工程项目的建设过程中，业主方必须积极参与其施工管理，根据工程实施条件、外部环境、内部因素，确定管理目标，协调各参建方工作，做好施工质量、安全以及进度管理，最终实现整个工程的有序进行。
参考文献：
[1]谭立平.浅谈业主如何加强对工程造价的控制与管理[J].四川建材，2012.
[2]吴晓东.业主在城市建筑建设中的作用及策略研究[J].美与时代(城市版). 2017.
[3]熊标.业主加强建筑工程管理的策略[J].城市建设理论研究(电子版).2017.
论文作者:詹江淮
论文发表刊物:《城镇建设》2019年第09期
论文发表时间:2019/7/23
标签：业主论文; 项目论文; 建筑论文; 建设项目论文; 工程管理论文; 施工单位论文; 施工现场论文; 《城镇建设》2019年第09期论文;