摘要：长期以来，我国实施不动产分散登记制度，相关部门各自为政、各司其职。随着经济社会的发展，不动产交易活动日趋活跃，这种分散登记制度的弊端日益凸显，此外，还容易形成“信息孤岛”，不利于公众查询和信息共享。为解决上述问题，国务院常务会议决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。鉴于此，本文就基于不动产统一登记的思考展开探讨，以期为相关工作起到参考作用。
关键词：不动产；统一登记机构；问题；建议
不动产作为一种恒产业，有其自身的特点，其中就包括两种属性，自然属性和社会属性。作为自然属性，一是不可移动性，即空间地理位置上是固定的。二是个别性，也称作独特性。独一无二，不可替代。三是耐久性，其中就包括土地、草原、海域等不会因为时间上推移，而有明显的损耗。一般在我国，土地是具有出让使用年限的。不动产也是财产的另外一种表现形式，决定了它的社会属性特点。一是价值量大，同一般的商品比较，不动产具有单价高。二是用途的多样性，比如土地使用的用途就包括商业用地、机关用地、住宅用地、工业用地等。三是权益受限性，一般是通过设置管制权、征收权、征税权和充公权来进行管理。通过这些可以了解到不动产是个非常重要的内容，它的出现是必要的，也是必然的。作为一个信息化的时代，建立一个完整的信息平台能够更好地满足国民生产生活的需要。
1 不动产统一登记的意义
实行不动产统一登记，主要有三个方面的积极意义。首先是可以有效保护权利人的合法不动产权：通过对权利人不动产的登记，更好地保障了不动产权利人财产权，有效确保了不动产的各类登记内容及归属情况更加统一、全面、有效，避免了因归属问题及内容重复产生的产权交叉或者冲突情况的发送；其次是可以有效保障权利人交易安全：通过对权利人不动产的登记，可以有效促进不动产交易信息准确、完备、可信，提高交易过程安全性；最后是可以加强政府资源整合力度、提高政府办事效率，更加体现便民、利民：通过提高政府办事效率，减少办公行政成本的浪费，更好地服务于人民群众和企业。
2 不动产统一登记制动中存在的问题
2.1 不动产登记范围不明确
随着我国经济的不断发展，经济活动也变得更加复杂起来，在这样的时代背景下，我国的不动产登记类别也变更加丰富起来。在实际情况中，我国的不动产范围包括国有土地、集体土地、房屋所有权、探矿权、采矿权等，同时不动产交易行为在在经济发展中随着各种经济活动的多样化变得更加复杂。因此，这就导致我国不动产登记制度需要设涉及的管理范围较大较为复杂，但是由于我国不动产登记制度还在起步阶段，因此面对复杂的不动产登记工作，我国不动产统一登记制度还存在着登记范围不够明确，登记工作较为混乱的情况。
2.2 登记信息查询不便利
只有将登记的信息公开，才能发挥登记公示的功能，降低交易成本，减少交易失误，提高交易效率。《物权法》第18条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”但目前我国还没有一项不动产物权登记记录建立了全国性的数据信息交换查询系统，当事人或律师等代理人为了查阅某项不动产上的权属状况需要花费大量的时间。此外，一些地方的登记机关对人们查询不动产登记记录作了许多限制性规定，登记资料并不向社会公开，查阅手续比较繁琐。这些情况的出现主要原因是不动产登记的相关法律法规没有明确规定不动产登记信息资料必须公开，因此我国不动产登记制度实际上并没有很好地起到公示作用。
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3 建立我国不动产统一登记制度的相关思考
3.1 建立明确的不动产统一登记制度
建立不动产统一登记制度是推进简政放权，整合部门职能职责、减少多头管理、逐步实现一个窗口对外，方便企业和群众、降低创业成本的有效举措开展不动产统一登记，是法治中国建设进程中的标志性节点，是迈向现代法治国家的重要一步，确立不动产统一登记制度，以更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，由分散登记转变为统一登记，有效保护不动产权利人的合法财产权，提高政府治理效率水平都具有重要意义。坚持整合职责、物权稳定、方便群众、严格管理的原则，采取登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的"四统一"登记模式。而不动产登记将涉及到各个部门的职责再分配，不可避免要触及其他部门的实际利益，另外还要修改有关法律法规，统一薄册证，制定各类技术标准、规范流程，建立一整套规章制度，难度可想而知。
3.2 关于业务规范
一是虚拟落宗问题。建议尽量采取正式落宗，但对于查封这类特殊的业务可以采取虚拟落宗（查封提供的资料须保证完整性）。二是宗地分割问题。建议以项目为单位，采取大宗地正式落宗，金融部门采用顺位抵押方式放贷。三是大宗地与小宗地重叠问题。建议大宗地上所有小宗地全部扣除，同时大宗地面积以扣除小宗地之后面积为准，并备注在原土地证书上。四是登记权属、属性、面积不一致问题。《土地使用证》与《房屋所有权证》记载的不动产座落、用途、权力性质不一致的，建议在办理不动产登记时座落以实地查勘为准，用途和权力性质按《土地使用证》记载的内容为准。《土地使用证》、《房屋所有权证》记载的土地面积、房屋面积小于实测面积的，如未改变建筑物现状的，以实测面积办理不动产登记。四是现行相关法律法规与《不动产暂行条例》不一致的内容，做进不一步规范性的统一，尽早实现统一机制。
3.3 完善配套制度
首先，应当建立以土地登记为中心的不动产登记制度.我国目前的不动产交易形式也主要以土地及房产交易为主。因此，就需要以土地登记为工作中心，结合其他相关不动产形式，根据社会经济发展中的实际需要情况来建立登记制度。其次，要明确不动产登记工作的相关流程，通过完善的登记管理工作流程，明确每一个不动产进行登记工作时需要的相关文件，来保证不动产登记工作的准确性。一方面，需要制定明确的不动产登记工作管理办法，在制度上为登记工作提供方向，也为登记工作的进行提供标准；另一方面，需要出台相关的法律法规来约束登记工作的进行，不动产登记工作之中，政府起到的是一个引导者的身份，真正参与工作的是企业和居民，因此必须有相应的法律法规对这两者的行为进行约束。
4 结束语
总而言之，对于不动产登记过程中发现的问题积极处理，，并结合其在中国的立法现状和存在的问题，完善不动产物权登记制度，要以积极的认真的态度进行，根据社会经济的发展状况来及时对制度作出调整，以适应经济发展的需要。这样才能解决遇到的各种问题，相信不动产也能得到一个巨大的发展。
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论文作者:王萌
论文发表刊物:《基层建设》2018年第15期
论文发表时间:2018/7/24
标签：不动产论文; 制度论文; 工作论文; 我国论文; 权利人论文; 属性论文; 大宗论文; 《基层建设》2018年第15期论文;