奉飞[1]2002年在《资本竞争时代我国中型房地产企业外源融资渠道分析》文中进行了进一步梳理中国房地产行业在进入新的世纪后，市场需求旺盛，国家政策支持，面临着极好的发展机遇。同时也应该认识到，我国房地产行业虽然经过了近20年的不断发展，但从整体上看我国房地产市场仍然不是一个成熟市场，产业集中度非常低，房地产企业持续开发和规模化运作的能力较弱，总体呈现出“小作坊”的特点，这与房地产规模型、资金密集型的行业特征不相适应。从近期的市场竞争形势和政策导向来看，“资本”已成为房地产开发企业竞争的主导因素。在房地产企业的资本竞争中，大企业集团有优势，小企业最终将被淘汰，而作为房地产市场主流的中型房地产开发企业如何把握我国房地产企业融资渠道目前的发展趋势，根据自身情况，确立合理的融资渠道的选择顺序，提高融资成功的机会，是决定企业生存前景的关键之一。本文在分析国外“新优序理论”的基础上，指出在融资渠道的选择顺序这个问题上，由于制度缺陷，我国中型房地产开发企业还不是一个独立的、理性的融资主体，最关心的不是“何种融资结构最佳？”，而是“何种融资渠道对企业更可行？”，因而相对于微观的结构问题，企业更重视融资大环境和融资渠道的变化等问题。以此为出发点，本文从中型房地产企业的角度分析了主要的四种外源融资渠道，并认为：企业长期依赖的银行间接融资渠道正在提高放贷标准，缩减规模，而且在贷款期限、抵押贷款额度等方面与房地产企业的要求存在一定的差异，其在房地产企业融资中的主导地位正逐步削弱。不过，考虑到我国现有融资体系仍然是以银行间接融资为主，同时中型房地产企业在直接融资市场竞争力相对较弱，所以银行间接融资还是中型房地产企业最现实的融资渠道。在直接融资渠道的选择上，股权融资虽然发展较成熟，但风险日益增大，再融资的难度和成本也正在提高，并且中型房地产企业不是政策支持的重点，所以股权融资机会较小，不是中型房地产企业直接融资的首选方式。另一方面，企业债券市场形势喜人，政策也面临重大突破，但如果中型房地产企业高负债率的问题没有得到妥善解决，相应的偿债保障机制没有建立，中型房地产企业利用债券融资既会增大财务风险也缺乏对投资者的吸引力。房地产投资基金作为房地产证券化的核心要素之一，正日益成为房地产企业关注的重点，由于相关政策还不明朗，本文主要介绍了美国房地产投资基金的基本情况以资借鉴，而且还探讨了房地产投资基金在中国房地产市场的应用前景。通过分析四种主要的融资渠道存在的问题和发生的变化，本文认为“银行－房地产投资基金－债券融资－股权融资”是中型房地产企业在选择融资渠道时较为合理的模式。
吴婷婷[2]2008年在《房地产企业融资决策研究》文中认为融资决策是房地产项目前期策划的重要内容,也是房地产企业财务管理的重点。目的在于寻找和确定最优融资方案解决房地产开发中的资金问题。房地产企业的融资方案直接影响着项目的风险大小与获利水平的高低,因此研究如何通过科学的决策方式来确定最终融资方案,具有重要的现实意义。本文拟对房地产企业的融资提出系统性的决策方法,因此主要根据决策过程的内容和方法从以下几个方面进行了研究与探讨。首先从宏观的金融市场层面出发,研究融资方式。从资金来源渠道的角度,对我国房地产企业的主要融资方式进行了系统的介绍,分析比较各种融资方式在条件、成本、风险、效率等方面的特点并界定各自的内涵和性质,使之成为一个体系,并根据金融政策的变动,研究这些融资方式的运用前景和发展契机。然后从微观的企业操作层面出发,研究房地产企业的融资决策方法:先针对房地产企业融资决策现行方法的主要缺陷,提出改进思路,建立更具实用性的房地产企业的融资决策流程,包括融资组合设计与融资结构优化。接着在前文分析的基础上,针对房地产开发的不同阶段、不同类型的房地产项目、不同规模的房地产企业,分别选择及匹配适合的融资方式,设计融资组合方案,初步拟定可能的资金来源结构。最后,在充分考虑不同规模房地产企业的融资条件差异的基础上,运用现代资本结构理论,探讨具备发行股票和债券条件的大型房地产开发企业融资结构的优化策略;运用层次分析法(AHP),建立中小型企业房地产开发项目融资结构的优化模型。
刘杨[3]2007年在《中小房地产企业的融资决策研究》文中提出房地产行业属于资金密集型行业，资金是项目运作的生命线，一旦资金链断裂，给房地产企业和相关的金融机构带来的损失将是非常惨重的。然而近年来国家一系列宏观调控政策的相继出台，提高了房地产企业贷款的门槛，也提高了房地产企业的项目资本金比率，使得房地产企业的融资环境异常恶劣。而且我国绝大多数的房地产企业规模较小，融资能力较差，虽然对融资足够重视，但是缺少正确的理论方法指导，使得理论指导远远落后于实践需求，盲目融资的现象普遍存在。在如此严峻的金融环境下，我国中小房地产企业面临的资金压力更加明显，迫使中小房地产企业不得不尽可能地优化资金配置，实现企业的融资价值最大化。本文以当前房地产业发展的客观事实为分析背景，研究在现有的金融环境下，如何使中小房地产企业的融资体系更加系统化、科学化，从而提高企业的融资决策水平，实现企业融资价值最大化。首先，本文阐述了我国房地产业的发展现状，并对国内外中小房地产企业的发展历程及融资现状进行了详细分析。其次，对我国房地产业的金融现状进行了研究，结合当前宏观调控政策引出我国中小房地产企业在运作过程中所面临的资金压力。紧接着探讨了我国房地产企业传统的融资渠道和新兴的融资渠道，并指出了各种融资渠道的优缺点以及对中小房地产企业的适用程度。在此基础上，作者利用经济学思想对我国中小房地产企业面临的融资问题展开了分析，力求找出中小房地产企业之所以融资难的真正原因。然后，本文从预测资金需要量、融资方案评价以及融资风险动态管理叁个环节进行融资结构的全过程优化，以便缓解中小房地产企业面临的融资困境。最后，对优化融资结构进行实证分析并为我国中小房地产企业提出了几点建设性建议。在整个论文的研究过程中，作者把信息经济学理论以及信贷配给模型运用到我国中小房地产企业的融资实践中，揭示了我国中小房地产企业融资困境的本质所在，并首次把网络层次分析法(ANP)应用于中小房地产企业的融资方案评价，作为一种新的尝试。其主旨在于优化企业融资结构，提高企业融资效率，为我国资中小房地产企业融资决策提供有力的依据。
田洋[4]2016年在《中小型房地产企业融资问题研究》文中认为一直以来,楼市价格都是国民最关心的事情,因为这不仅关系到每个买房者、投资者的切身利益,更关系到整个国民经济的稳定。我国的房地产行业作为基础性行业之一,具有资金需求大、开发周期长等特点,在经济发展中占有主导地位。2015年,去化库存政策出台,虽然数据表面显示房地产行业各项指标略有回升,但摆在数量众多的房地产企业面前的形势依旧严峻。在我国房地产企业中,中小型房地产企业的比例极高。融资能力是中小型房地产企业的核心竞争力之一,在行业利润大幅降低,众多房地产企业开始转型的时代中,高效的融资能力能够保证中小型房地产企业降低融资成本,为企业盈利模式提供更大的空间,为企业的生存提供合理保障。截至2016年7月,国内的房地产融资环境相对轻松,但处于叁四线城市的中小型房地产企业依旧面临着各种融资难题。本文将以理论结合案例的形式,就威海GX房地产开发有限公司的融资模式进行具体分析,旨在为众多处于困境中的中小型房地产企业提供切实有效的对策。首先,本文在梳理近年来国内外文献的基础上,对中小型房地产企业的界定、特点和发展现状进行论述,对当前房地产融资的方式进行一一介绍,并且阐述了房地产融资的特点和影响因素。其次,本文选取威海GX房地产开发有限公司作为案例企业,从资本结构、偿债能力、盈利能力、营运能力四个方面描述企业的财务概况。同时,详细分析企业的融资环境和融资现状,并分析出融资渠道单一、融资结构不合理、融资成本高和缺失稳定的资金来源等融资问题,并就该问题从宏观和微观两个方面进行原因分析。最后,针对威海GX房地产开发有限公司目前存在的融资问题提出四条建设性意见,希望为企业提供借鉴。
周独军[5]2013年在《国企背景下中小房地产企业融资问题研究》文中提出本文以国企集团背景下的中小房地产企业为研究对象,探讨当前国家严苛的宏观调控政策下中小房产企业的融资困境及其解决方案。首先,根据国企背景中小房产企业的特殊性,以及在融资过程中的优劣势表现,深入分析国企背景下的中小房地产企业面临的融资困境。其次,结合当前宏观经济形势和微观主体限制,为该类企业融资模式选择提供建议。最后,以CF地产XX项目为例,依照前文提及的融资解决办法进行实际分析和论证,最终得出具有一般意义的研究结论,以此作为未来中小房产企业融资决策参考。主要内容包括以下五个方面:第一章引言。主要通过当前房地产市场融资难现状引出本文的研究背景、研究意义、研究内容和可能的创新点,是整篇文章的发现问题、提出问题的部分。第二章相关概念界定及基础理论介绍。该部分主要对融资、中小房地产企业、国企等核心概念进行界定;系统阐述了支撑本文权衡理论、优序融资理论和MM理论等基础理论。第叁章国企背景下中小房地产企业融资分析。首先追溯了改革开放以来房地产业发展的政策背景,理清房地产企业宏观政策背景发展脉络,为分析中小房产企业融资难提供一个历史基础;紧接着讨论了国企集团背景下中小房产企业的特殊性,认为国企集团背景下对中小房产企业有控制力,二者牵连,相互影响力较大;最后分析了具有该类企业在当代融资过程中的现状、问题及成因。第四章集团背景下融资困境的破解和新融资体系的构架。在第叁章分析的基础上提出化解融资难的建议,并从优化现有方案、新增融资渠道的角度重新构建了适合国企背景下中小房产企业的融资框架。从战略选择、融资模式选择、流程优化和融资效果评价等四方面设计了新的融资方案。第五章CF地产XX项目开发贷款案例分析。该部分主要以前四章论述内容为依据、针对CF地产实际案例,分析融资方案设计的缘由和局限,提出项目融资解决方案。第六章提炼出国企集团背景下中小房产企业融资方案确定的特殊性和一般性作为最终结论。
陈治年[6]2012年在《中小房地产企业融资困境及对策研究》文中研究指明房地产行业是典型的资金密集型行业,其在房地产开发、销售和服务等过程中都需要投入大量的资金。因此,对于房地产企业而言,资金便成为其经营成败的关键因素。近年来,随着国家一系列宏观调控政策的出台,导致房地产企业在贷款方面的难度大大增强了,同时不可避免的增加了项目自有资金的比例以及贷款成本,房地产企业面临着紧张而恶劣的外部融资环境。在这种背景下,作为房地产行业中的数量众多的中小房地产企业,它们的外部融资能力面临有史以来最严重的挑战。因而,如何引导中小房地产企业走出融资困境,将中小房地产企业做大、做强,促进我国国民经济的快速、健康发展,便成了目前急需解决的课题。针对这一现状,本文以当前的外部环境为背景,从几个方面对中小房地产企业融资困境及其解决对策进行了深入研究：首先,对国内外关于房地产行业和中小房地产企业融资的相关理论进行了详细回顾；其次,重新界定什么是中小型房地产企业、中小房地产企业的特点与发展现状；再次,分析目前我国中小房地产企业的主要融资方式、在融资方面存在的困难；同时,为我国中小房地产企业寻找解决融资难题的应对对策；最后,通过对一个中小房地产公司的案例分析,探讨该中小房地产企业融资存在的问题,并针对存在的问题提出了解决其融资困境的具体方案。
何鸿勇[7]2006年在《中小房地产开发企业财务战略研究》文中研究指明在我国众多的房地产开发企业中，中小房地产开发企业数量占的90％以上，这些中小房地产开发企业由于规模小、资金缺乏、抗风险能力差，再加上管理力量薄弱，缺乏与其长期发展相适应的财务战略，一旦遇到国家对房地产行业进行调控，就会有大批的中小房地产开发企业因资金问题被淘汰出局。于是，市场上出现了大量的烂尾项目，银行产生大量的不良资产，给国家整体经济发展造成极大危害。所以，加强对中小房地产开发企业财务战略的研究有一定的现实意义。 目前，关于财务战略的研究大多以经济理论研究为主，在现实中很难与企业实际情况结合起来，缺少实用价值。本文试图结合我国中小房地产开发企业的现状，利用企业战略研究方法对中小房地产开发企业的财务战略环境进行分析，然后，利用SWOT分析技术对中小房地产开发企业的经营战略进行定位，进而推导中小房地产开发企业的财务战略。最后，对中小房地产开发企业的融资战略、投资战略和利润分配战略进行调整，以保证我国中小房地产开发企业持续、稳定、健康的发展。
杨雁娇[8]2009年在《我国商业房地产融资模式研究》文中提出我国商业房地产以持续增长的态势证明其非凡的发展潜力和投资价值。商业房地产具备房地产、商业、资本叁重特性使其与资本市场紧密相连,因此具备丰富的房地产金融理论研究价值。但需要指出的是,我国商业房地产起步较晚,尤其在受传统融资渠道紧缩、全球金融海啸等因素的影响下,现有融资方式暴露出各种各样的弊端和局限性。如何拓宽商业房地产融资渠道,创新融资方式,以缓解其资金需求的压力,从而推动我国商业房地产融资结构的调整,实现融资渠道多元化,成为迫切需要深入研究的课题。本文从融资工具创新、融资工具组合以及案例分析叁方面对我国商业房地产融资模式进行研究。在融资工具创新方面,从企业融资角度,根据房地产证券化理论,提出REITs能将不易变现的商业不动产与资本市场相连接,为企业架设了长期的资金平台,从五方面建立了我国商业房地产投资信托体系(C-B-REITs)。从项目融资角度,将项目融资理论运用到商业房地产融资中,分析了国际流行的五种项目融资模式的特点和适用性,并着重分析了ABS融资模式在我国商业房地产的应用。在融资工具组合方面,从企业融资角度,分两阶段将REITs为核心与传统融资工具进行融资组合。从项目融资角度,利用项目融资理论,根据项目生命周期资金需求特点,分阶段对融资额度的估算,进行融资工具的组合。根据以上的研究结论,本文从企业融资角度以首创置业股份有限公司为研究对象为其进行企业融资组合的设计;从项目融资角度,以一个拟建的综合商业房地产项目A为背景,运用项目融资理论根据项目各阶段的融资特点进行项目融资组合设计。通过以上两个案例将研究结论与实践相结合。
伏垚[9]2015年在《我国中小房地产企业融资问题研究》文中研究指明房地产行业是非常典型的资金密集型行业,它们在整个生产、销售的过程中都需要持续而大量的资金投入。所以,资金便成为房地产企业,尤其是数量众多的中小房地产企业维持企业运营和促进企业发展壮大的关键所在。最近几年来,随着我国经济逐步进入“新常态”以及受到国家宏观经济政策的影响,不仅造成了中小房地产企业通过主营业务来获得经营资金的困难,也加大了它们通过贷款来获得资金的难度。此外,这也必然会提高企业的贷款成本以及对自身现金流的要求,从而使中小房地产企业面临更加恶劣的外部融资和内部筹资环境。在这样的时代背景下,我国数量众多的中小房地产企业的融资能力将面临着巨大的挑战。因而,研究如何来帮助我国中小房地产企业解决其面临的融资难问题,并以此为支点来促进我国房地市场乃至我国社会经济的健康可持续发展,具有重大的现实意义。本文正是站在目前的宏观经济背景下,主要从如下几个方面来探讨我国中小房地产企业融资所面临的困境及解决对策:首先,对国内外关于房地产行业和中小房地产企业融资的相关研究进行了详细回顾。其次,对中小型房地产企业的概念进行了重新的界定,并且较为翔实的描述了我国中小房地产企业的主要特点及其发展现状。再次,列举了现阶段可供我国中小房地产企业所运用的一些具体的融资方式,并分析了它们在融资方面所遇到的困难及造成这一困境的宏微观影响因素;同时,为解决我国中小房地产企业的融资难题提出相关的对策建议。最后,通过对JY地区中小房地产企业融资的案例分析,探讨JY地区房地产公司融资存在的问题,并针对存在的问题提出了解决其融资困境的具体方案。
向荣富[10]2013年在《中国房地产企业资本结构与经营绩效》文中指出随着国家对房地产市场宏观调控的程度越来越严厉,房地产企业的融资问题越来越突出。调控房地产企业,并不意味着逼迫房地产企业倒闭,而是促使房地产企业更加规范和良好的运转。因此,要想在国家宏观调控的大背景下不被市场淘汰,房地产企业就必须改变过去粗放式的发展模式,提高资金的利用效率,优化资本结构,选择合适的融资方式,从而提高企业的经营绩效。本文需要解决的核心问题是中国房地产企业是否存在最优的资本结构?如何才能通过优化中国房地产企业的资本结构提高企业的经营绩效?本文在收集中国上市房地产数据的基础上,采用GMM模型分析了资本结构对房地产企业经营绩效的影响。结果表明,资本结构对房地产企业经营绩效的影响存在不同的阶段。当企业的负债率较低时,通过增加负债在资本结构中的比率,可以提高企业的经营绩效。房地产企业的经营需要大量的资金投入,控制资金的成本是提高企业经营绩效的关键环节。相比股权融资而言,债权融资的平均成本要低,因此可以降低总的融资成本。但是,债权融资的增加会提高企业的破产成本,从而给企业的经营绩效造成负面的影响。因此,对于房地产企业而言,存在一个最优的资本结构,能够使得房地产企业的经营绩效达到最高。总体上来看,中国房地产企业过度依赖以银行为主的间接融资,而直接融资方式存在不足。然而,中国东部、中部和西部之间的经济特征存在较大差异,因此在优化房地产企业资本结构方面也存在差异。本文以中国31个省市的数据为样本,分析了东部、中部和西部叁个地区资本结构和股权结构对房地产经营绩效的影响。综合来看,东部、中部和西部房地产企业的融资决策应该根据地区环境和企业自身的特征来进行优化。东部的房地产企业应该进一步发挥间接融资的作用,更加紧密的与商业银行合作,通过商业银行贷款来获得更廉价的资金支持,提高企业的经营绩效。而中、西部地区应该扩大直接融资渠道,尤其是从资本市场获得资金,这样可以在短时间内扩大企业的规模,同时分散企业的经营风险。如果能够引入外资,还能提高中、西部地区房地产企业的技术水平和管理水平。最后,本文对中国房地产企业的资产负债结构和股权结构的优化提出了一些建议。在优化房地产公司资产负债结构方面,可以完善房地产企业的上市机制、加快发展企业债券市场以及鼓励房地产企业开展融资渠道的创新,从而使得房地产企业突破外部融资困境。在调整股权结构方面,可以通过国有股逐步退出房地产企业、鼓励外资入股房地产企业、建立完善的内部人持股制度以及鼓励房地产资本与金融资本相结合等措施来优化股权结构。
参考文献：
[1]. 资本竞争时代我国中型房地产企业外源融资渠道分析[D]. 奉飞. 重庆大学. 2002
[2]. 房地产企业融资决策研究[D]. 吴婷婷. 北京交通大学. 2008
[3]. 中小房地产企业的融资决策研究[D]. 刘杨. 大连理工大学. 2007
[4]. 中小型房地产企业融资问题研究[D]. 田洋. 青岛理工大学. 2016
[5]. 国企背景下中小房地产企业融资问题研究[D]. 周独军. 电子科技大学. 2013
[6]. 中小房地产企业融资困境及对策研究[D]. 陈治年. 广西大学. 2012
[7]. 中小房地产开发企业财务战略研究[D]. 何鸿勇. 广西大学. 2006
[8]. 我国商业房地产融资模式研究[D]. 杨雁娇. 北京交通大学. 2009
[9]. 我国中小房地产企业融资问题研究[D]. 伏垚. 西南科技大学. 2015
[10]. 中国房地产企业资本结构与经营绩效[D]. 向荣富. 武汉大学. 2013
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