胡端 中信建筑设计研究总院有限公司
湖北武汉 430000
摘要：随着国民经济的增长及建筑行业的飞速发展，房地产企业数量也在逐渐增加，城市化建设离不开房地产行业的发展。但是，与其他行业建筑项目相比，房地产项目的研发及管理具有周期长、成本投入大、存在的风险因素也较多，如何科学的研发与管理成为了房地产行业共同关注的话题。笔者针对房地产研发以及相关的研发管理要点、注意事项进行以下论述，以期为同行业人士提供参考。
关键词：房地产研发；管理要点，注意事项
房地产开发项目具有开发周期长、投资大、风险多等特点，作为管理主体的房地产项目开发企业，是项目从策划到竣工验收的组织者、实施者、管理者。如何高效的进行项目的管理，直接关系到开发产品质量的好坏、工期的长短、是否能获取高额的利润。现阶段，我国房地产开发市场虽然竞争激烈，但尚未形成科学合理的管理模式，因此我们不但要借鉴，还要不断的总结适合于我国当前现状的房地产项目管理经验。
1房地产研发概述
房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。因此，取得国有土地使用权是房地产开发的前提，而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发，而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。
2房地产研发类型
房地产开发包括土地开发和房屋开发。土地开发主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形：一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。
就房屋开发而言，一般包括四个层次：第一层次为住宅开发；第二层次为生产与经营性建筑物开发；第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发；第四层次为城市其他基础设施的开发。
2.1项目开发
1）开发前
房地产项目开发前期的各项工作将对整个项目的成败起着决定性的影响，其主要工作有：项目建议书、可行性研究报告、产品策划等。具体内容表现为：房地产项目的地理位置选择、规模大小、户型、客户群、配套设施水平、技术能力、项目风险、财务状况、经济效益和社会效益等。此阶段的项目管理工作应全面细致，首先，对项目周边情况要有详细了解，比如河渠水利设施、民航机场限高等问题都将直接影响项目的手续办理、施工复杂程度以及项目的利润率。其次，在项目上使用新技术前一定要进行详细的了解，对新技术的可行性要做到心中有数，尽量考虑使用本地区比较成熟的技术。
2）可行性研究是房地产开发的先决条件
在做出投资决策前，先对有关的技术、经济、社会、环境等方面进行调查研究，对项目各种可能的拟建方案进行技术经济分析论证，对项目建成投产后的经济效益、社会效益、环境效益进行科学地预测和评价，据此提出该项目是否应该投资建设。并选定最佳投资建设方案等结论性意见。
2.2招标阶段的工程造价控制与管理
1）编制科学的标底
公司工程技术部对标底编制十分重视，结合了很多过去经验，编制标底时注意与市场的实际变化相吻合，实事求是、切合实际，保证标底编制质量，把工程标底控制在合理造价的下限。
2）确定适合的发包方式
公司工程技术部根据工程的规模、性质、特点，确定邀请招标的发包方式来控制工程造价。在工程招标中引进竞争机制，使各施工方在保证最低的企业利润情况下，报出非常优惠的价格，杜绝议标或变相议标。以往建设经验证明，凡是先开工后定价的工程多半造价偏高。
3）制定严密的招标文件，公平竞争，合理招投标
实行公平合理的招投标，使承担的工程造价更加合理，并可有效地控制工程造价。所以在招投标过程中，要有明确的透明度，使招投标单位思想明确，对招投标工作放心，真正体现市场经济的公平竞争。
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4）慎重地选择施工队伍
公司根据工程规模、技术要求，认真挑选施工单位、监理单位。选择了技术、资金、施工力量雄厚的施工企业，选择了业绩较好的监理公司。
5）对工程的质量严格把关加强质量管理，不要出现过多的返工率。
在项目施工过程中，严格把质量关，这就需要对其中所存在的任何细节都应该引起足够的重视。在整个项目施工过程中，各方质量监管人员都需要对施工所有工序的管理工作和质量检查加大力度，采取科学的措施，以免不必要的质量问题出现，从而使因为质量问题而造成的人力、物力、财力浪费现象。
2.3项目实施阶段的工程造价控制与管理
1）施工中设计变更的控制
建设单位、设计单位、监理单位和施工单位在工程开工前认真审核设计图纸，严格遵守设计规范，把可能在施工中出现的问题，在图纸会审阶段进行解决，避免在施工过程中影响工程进度和质量，或发生返工等现象，造成不必要的人力、物力和财力的浪费。
2）确保签证的质量
公司为了确保工程签证的客观、准确，强调办理工程签证的及时性，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。
3重点突破
3.1项目配合工作的效率需要增强
首先是要增强经验，将已有的经验做总结，以便在今后的工作中出现同类问题，可以快速反应。再次就是需要增强各专业的能力，如果暂时无法通过岗位补充，那就需要通过自身努力学习来加强。
3.2报建的时效要尽可能从设计源头上提供帮助
尤其体现在新项目的产品设计定位上，要尽可能根据单位的特质，制定出最高效的报建方案，而从得出相应的设计定位。只有这样，才能将最大的报建成本、时间成本控制住。
3.3参与公共建筑的相关工作，缓解部门人手不足的局面，推进开展相关工作。
4注意事项
在房地产的研发与管理中，普遍存在的现象是施工配合不到位、报建时间长、各部门之间缺乏配合等情况，对此，需要房地产研发及管理人员的重视，进行深入研究，从而改变这一发展现状。针对施工配合不到位的情况，需要增加施工人员的实际工作经验，对于岗位空缺及时填补，凭借先进的设计技术及管理模式，促进各环节施工人员的配合度。针对报建时间长，各部门之间配合度不高等情况，关键在于建立有效的沟通机制，实现高效的部门配合，从而优化研发设计，提高管理质量。
结语
房地产项目的发展、建设与管理涉及到的内容较多，不仅仅是人们所理解的在一块地上盖一栋房子那么简单。在房地产的研发与管理中，涉及到诸多的部门及人员一直都存在一定的关系，相关人员需要正确的认识及处理业主、开发商、建设单位等之间的关系，协调各个部门之间的工作，努力营造良好的企业形象，保障房地产研发与管理的质量。对于房地产的研发与管理人员而言，其工作具有一定的难度，因此需要相关人员在实际的工作环节中，不断地优化项目管理，深入研究、吸取经验，提升研发与管理水平，以期提高房地产企业在市场中的核心竞争力，促进房地产行业的发展进程。
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论文作者:胡端
论文发表刊物:《中国住宅设施》2018年3月下
论文发表时间:2018/11/20
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