张卫红
浙江省交投地产集团有限公司 浙江杭州 310020
摘要：自上世纪改革开放以来，我国的商品房以高速投放市场，房地产开发企业获得了暴利，但随着市场竞争加剧及宏观调控的加压，为了获得合法合理的利润，房地产企业必须规范自身，特别是对于房地产开发项目的成本进行有效的管理与控制。本文就将从房地产开发成本的内容、房地产的可控成本以及风险成本三方面对房地产开发成本的管理与控制作出讨论。
关键词：房地产、开发项目、成本管理
自上世纪八十年代以来，我国的房地产行业一直都处于话题度比较高的状态。一方面，房地产业的火热向市场投放了大量的住房，一定程度上缓解的城市人口住房难的问题；另一方面，由于部分房地产企业投机取巧，为了获取更高的利益，囤积土地、延缓项目竣工面积的市场投放量以哄抬房价。为了解决这一问题，我国已经出台了相关的法律法规，而房地产企业想要适应市场千变万化的需求、同时合法合理的提高自身收益，就必须对开发项目的全面成本进行管理与控制。
1 房地产开发成本的内容及分类
房地产开发的成本控制与工程的概预算有所不同，工程的概预算是以图纸为依据，根据预算定额与材料清单进行成本的相关预算，而在对房地产的开发成本精心估算是是纯粹的前期行为，其计算依据是规划审批条件以及方案设计图纸。工程概预算的误差一般在±5%，而对于开发成本的估算误差可以从±30%递减至±10%。
对开发成本进行相关估算能够对决策决定和宏观控制起到积极作用，而由于房地产的开发项目全面成本涵盖范围比较广泛，对成本进行管理与控制的第一步就是对其所包含的内容与相关分类有大致了解。
房地产的开发项目成本主要可以分为八个方面，包括土地开发成本、前期开发成本、工程费用、销售费用、管理费、不可预见费、财务费用和有关主要税费。一般对于房地产的开发成本都理解为房屋开发费，这是非常片面的，下文就将全面的对房地产的开发成本分类作出讨论。
（1）土地开发成本，这一部分包括了征地费用、地价、宗地转让费、土地平整费等。土地开发的成本在农村与城镇中稍有不同，在农村进行房地产开发时要对于耕地进行补偿，要妥善安置农民；在城镇进行房地产开发时则是除了基准地价之外，还要对于原有建筑物进行相关的拆除。
（2）前期开发费，指土地、房屋开发前发生的规划、设计、项目可行性研究以及水文地质勘察、测绘、三通一平等费用以及招投标的管理费用、质量监督费、工程监督费以及竣工图费等等。
（3）工程费用，主要包括建筑及设备的安装费、市政配套费、公共部位精装修等等费用等等。
（4）销售费用，包括房地产开发项目销售所发生的销售员工资、佣金、广告服务费用等。
（5）管理费用，包括管理及服务人员的工资、差旅费用、职工的教育费以及招待费用等等。
（6）财务费用，主要包括贷款的离析和融资费用。
（7）税费，包括但不限于土地增值税、印花税、防洪费、两税一费等等。
（8）不可预见的费用，例如不可抗力事件发生产生的费用等等。
综上所述，房地产开发项目的成本来源比较多，可以从可控和不可控两方面来分类，可控方面的成本管理要在保证质量与安全的前提上，从技术和管理的革新上节约成本，但是不可控成本，也就是风险成本，更多的是一个概率问题。
2 房地产的可控成本管理与控制
房地产开发项目的可控成本主要包括地价、前期费用、建安成本（建筑及设备安装费）和税费这四部分。
就地价成本来说，又可以分为毛地价和转让地价两种。想要降低毛地价的成本，可以进行低值评估处理，或者降低建筑物的性质，从而降低地价。想要降低转让地价的成本，则应该更多的与土地原拥有者进行合作开发和利润分成操作。
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地价是房地产项目开发的前期成本一部分，具体的前期成本可以分为开发宗地、挂牌招标、以及规划设计这几方面的成本。其中，开发用地是房地产项目成功的关键，只要开发的地块位置合适、地价合适，项目的成功率就会过半，反之则非常容易失败。地价主要是由毛地价、地上物拆迁安置补偿费、小区外达到七通一平的市政配套费组成，但由于许多地块达不到七通一平的标准，很多是六通一平、五通一平甚至是三通一平，地价也会随着配套费的不同而有所涨幅。
前期费用：前期费用主要包括各类设计费、政府部门相关规费、前期工程费等。
建安费用也可以分为土建、结构、内外装饰费用和园林、绿化、道路费用两大部分，对于土建成本来说，可以通过更多采用砖混结构的方式降低成本；对于园林绿化则应该控制其单位面积的建造价格，还可以适当的降低户车比例，向地上发展，从而降低这部分的成本。
出于降低税费成本的考虑，许多房地产开发商采取税务筹划可以合法合规的对税费成本进行控制。房地产开发的税费主要分为土地增值税、销售税，控制成本的方法分别是降低土地增值额的比例、扣除相关项目；采用自行销售的方法，将销售税从6%降至3%；降低纳税收入和现金流量，增加扣旧的比例。
由于房地产开发项目的建设是一个周期长、投资大、随机变化性也比较大的过程，不可能在事先拥有一个清晰、准确的预算，所以成本必须有一个弹性空间，在这个弹性空间内进行相关的成本管理与控制。
3 房地产的风险成本管理与控制
一如前文所述，房地产开发项目是一个投资大且周期长的工程，在建设的各个步骤中都可能遇见不同的风险，但是我们要从事物的发展中寻找共同的关联性，以规避风险，控制成本。
风险的根本是不确定因素，是未来收益的不确定性，这是两个互相制约的变量。开发过程中的不确定因素包括自然风险、社会风险和经济风险，未来收益的不确定性主要来自于市场的波动。本文主要只讨论开发过程的不确定因素。
在房地产开发项目中的不确定因素主要有着五大特点，即客观性、随机性、相对性、可测性和风险与收益并存的特点。这五大特点在自然风险与市场风险中有着非常明显的表现。
房地产开发中常见的自然风险包括地震、火灾、海啸、泥石流、严寒酷暑等等，特别是对于工程施工会造成非常严重的影响。当灾害发生的时候，大部分的工程都会停工，不仅会造成工期延长、成本增加，还可能使已经建成的部分受到损坏。针对这种情况，必须对施工场地进行较为精确的分析，对方案的可行性进行严格的考证。
而市场的供求风险，是房地产开发项目中最重要也最直接的风险之一，这是偶遇房地产开发从本质来说是一种经济活动，伴随着建筑设计、工程施工、房屋销售等。由于房地产开发项目的本质，决定了地区经济的成长、繁荣、会对于房地产行业产生巨大的影响，而房地产业的繁荣，也会拉动地区经济的发展。但房地产开发，归根结底是为人民服务的，在房地产开发项目上的任何的创新、设计都不能够离开人的需求，不能够离开市场的需求。想要尽量规避经济风险，一方面，房地产开发商在进行项目开发时，要注重消费者的取向和市场的现状，但对于另一方面的经济风险，也就是通货膨胀的风险，应该从两面进行看待。
由于市场经济的指引，通货膨胀是必然发生的，内因在于通货膨胀会导致建材、劳动费用逐渐上涨，从而使房屋价格上涨。这虽然是一种风险，但更多的是一种机遇。由于社会的整体通货膨胀，使得银行存款会出现负利率的情况，从而刺激人们投资房地产，拉动市场需求。
结束语
房地产开发项目的成本管理是一项涉及到方方面面的工作，本文并不能够完整的论述清楚其中的要点，只是对于较为重要的部分进行了讨论。在房地产开发中间，在控制工程的成本是为了拉高收益率，在实践中间常常会发生牺牲质量压缩成本的情况出现，但这其实是不明智的。如果房地产项目的质量下降，虽然在目前来看降低了成本，提高了预期收益率，但是从长远来说，不利于销售工作的进行。而销售是整个房地产的核心环节，如果房屋无法销售出去，预期的收益率就是空谈，反而是对开发商、投资商的资产损失。
参考文献:
[1] 马都等.房地产项目成本控制[M]. 北京：中国建筑工业出版社，2006.
[2] 王希迎等.房地产企业融资新解[M]. 北京：中国经济出版社，2005.
[3] 王涯茜等.房地产开发与经营[M]. 西安：西安交通大学出版社，2014.
论文作者:张卫红
论文发表刊物:《防护工程》2018年第11期
论文发表时间:2018/10/15
标签：成本论文; 房地产论文; 地价论文; 费用论文; 开发项目论文; 风险论文; 房地产开发论文; 《防护工程》2018年第11期论文;