哈尔滨综合开发建设有限公司
摘要：房地产开发包含很多个环节，其工作十分复杂且繁琐。其中，工程管理是尤其重要的一个环节，规划、设计、施工管理这些方面都包含于其中，涉及到的部门也很广泛，设计部门和施工部门首当其冲，工程监理部门和质量监督部门也在责难逃。在房地产的具体开发中，开展和实施工程管理工作就能够做到尽早发现问题，才能尽早解决，如果房地产开发总问题少了，那么质量就自然而然提升，相应地，也就获得了良好的声誉，这样非常有利于房地产公司的健康发展。本文就房地产开发中建筑工程项目的管理展开讨论。
关键词：房地产；建设；项目管理
房地产发展迅速，当前，各大房地产公司和施工单位同时面临着机遇和挑战，竞争激烈，如果没有顺应潮流便免不了被淘汰，如果没有获取较大利益就会亏损，房地产开发中，工程项目管理的重要性已经越来越得到重视并且被人们认可。管理工作质量提高，可以带动每一项工作的质量和各部门之间的血条。房地产开发中的建设工作任务量巨大，并且种类繁多，但是目前看来，在具体的管理工作中仍然还有较大的漏洞和问题，制度不完整的问题比较突出，所以我们应该从平时日常的工作中不停累积具体的经验，然后运用经验扩大利益并使其最大化。
1.当前在建筑工程项目管理工作中存在的问题
房地产开发采取委托监理与业主方项目管理并行的管理模式，仅将施工阶段委托监理。且为了确保其利益、便于造价控制，不将设计变更与投资控制的权力授予监理，以致监理单位与建设单位和承建单位关系错综复杂，管理混乱。建设项目监理缺乏独立性、公正性。因建设单位配备有齐全的管理队伍，包括设计部、造价部及工程部等，各专业管理人员配备齐全，各司其职，且掌握了投资控制权。因此，建设单位常直接向施工单位发布指令，或干涉监理工作，造成多头指挥，在很大程度上影响了监理的积极性和责任心。提供材料的质量难以控制。房地产开发企业出于节约造价考虑，对于某些大宗材料，采取低价招标竞买等方式采购。由于房地产企业是投资建设者，对于材质有最终决定权，且监理是受房地产开发企业委托的，因此对于甲供材料，常疏于管理，或是勉强放行。由于材料是低价购进，故材质往往有偏差，质量难以控制。
2.建筑工程项目管理都包括哪些要素
2.1质量方面
想要获得良好的品牌效应，那么质量便是第一要素。在房地产业更是如此，行业内的优秀企业大约四分之一为老客户，进行长期合作，就是因为看重优秀的质量和优质的服务。
2.2成本方面
对成本进行控制是增加收益的一项重要手段，所以成本也往往代表着竞争力。对房地产企业惹眼，成本一般来自于土地成本和建设成本，经过多年的发展，建设成本和土地成本已经基本达到了相对均衡的水平，所以在成本方面造成利润差距的因素，往往就是管理效率的差距所带来的。
2.3进度方面
房地产在产品曾买来说，生命周期是很长的，而产品交付不光在房地产经济中，在所有的商品流通环节中都十分重要，所以进度方面的问题在房地产建设工程中发挥着很重要的作用。
2.4安全方面
房地产产品具有着很强的特殊性，住房本身以及住房所附带的基础设施是否完善，是一个安全的重要标准，例如防火防盗设施等。
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2.5技术支持
现代科技飞速进步，新材料、工艺和新技术不断投入使用，如果能够在施工工作中及时进行采用，那么工程造价就会有效降低，施工周期也会大大缩短，项目的科技含量也会随之提升。
3.提高房地产开发中建设工程项目的管理
3.1房地产开发中的设计管理
房地产开发中的设计管理直接关系到房地产开发设计的规范性、布局的合理性以及给排水、安防、电讯、电气、燃气等系统设计的质量，因此，工程管理中的设计管理应该从以下几个方面入手： 其一，房地产开发公司应该慎重选择设计单位，切忌过分强调节约设计成本而选择缺乏设计实例以及综合素质较差的设计单位，选择具有良好信誉且资历较深的设计单位。其二，在设计的过程中，房地产开发公司应该将对项目的期望目标以及相关的设计要求，提供给设计单位，通过与设计人员的沟通，能够保证设计人员的设计效果更能够满足房地产开发公司的要求； 其三，对于房地产开发公司来说，时间就是金钱，因此应该要求设计单位在保证设计质量的前提下，尽可能的提高设计工作的效率；其四，房地产开发公司应该督促设计单位严格的执行国家的强制性技术标准，重视开发工程项目的科技含量。
3.2加强对成本管理的考核监督
房地产开发企业应根据业务部门及项目建设管理内容的不同，准确划分责任单位，并明确责任单位的成本管理目标及权责，以责任化的方式推行成本管理。在成本管理手段上，建立成本控制信息系统，及时汇总、分析、掌握各个责任单位的成本管理信息数据，对成本控制存在较多问题的责任单位进行监督，提高成本管理的针对性。此外，应根据成本支出内容，全面制定成本管理考核评价指标，对不同责任部门的成本管理绩效，以数据为支撑进行评价，并与奖惩机制挂钩，提高成本管理的激励效果。
3.3强化现场施工进度管理
在房地产开发工程项目施工的过程中应该严格的控制各个施工阶段的工作时间，根据房地产开发工程项目的总工期，将房地产开发工程项目分解成若干个分项工程，并制定各个分项工程的工作时间，然后对各个分项工程进行严格的监督和审核，同时还应该协调和控制各个施工单位和监理单位的施工进度，根据自身的工作经验划分工作顺序和工作流程，有效的控制房地产开发工程项目现场施工的进度。
3.4强化质量管理
质量管理是一个很大的概念，具体到房地产项目中，一般包括以下几点。首先，质量管理要从设计阶段抓起，首先在设计阶段所提供的图纸要保持高质量，要求绘制精准，无失误，这样才能够满足工程建设的基本要求；其次，管理者合理部署施工现场，。在施工过程中进行严格的质量管理，就需要管理人员通过具体的分析来确定影响整体质量的关键因素，然后因地制宜，来进行有针对性的改良。与此同时，相应的奖惩也要贯彻，并且加大力度，这样就可以从多个方面一同促进质量管理的实施。
我们谈到了设计管理、考核监督、设备管理和质量管理这几个方面，这些都是为了提高建设质量可行的有力举措，除此之外，我们在质量管理上不应满足于此，在信息化的时代，对信息化重视起来并且加强建设，还有监理管理方面的工作也是一些有建设性的措施，需要在具体工作进行的时候结合实际情况来进行把握。
4.结语
所以结合上文所谈到的，房地产开发的工作中，建筑工程项目的管理工作十分重要，应该被重视起来，因为其关系到工程质量和获取利益，所以我们需要对管理制度进行不断加强、不断完善，并且积极探索，找到符合自身情况的好制度，这样小则对企业的发展大有裨益，大则可以给我国房地产行业带来很大的助力，这是一个值得我们投入精力的重要工作，希望可以认真对待。
参考文献:
1] 张丽新,徐广利,张萍. 我国工程项目管理信息化建设的探析[J]. 四川建筑. 2011(05)
[2] 苏宗炎. 浅谈建设工程项目管理全过程[J]. 广东建材. 2011(10)
[3] 宫红星. 如何协调工程项目管理中的问题[J]. 梅山科技. 2011(02)
论文作者:姜维
论文发表刊物:《防护工程》2017年第7期
论文发表时间:2017/7/25
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