石家庄定坤测绘有限公司 河北石家庄 050000
摘要：无论对于房产开发企业、建筑行业，还是房产购买的消费者而言，房产测绘的准确性和可靠性都是影响重大的关键因素，决定着房产的实际价值与交易价值。因此，必须重视房产测绘工作，尤其是测绘面积的质量控制，必须牢牢把关，不能有太多误差，在当今房产价格飙升的背景下，这方面因素也得到了人们更多的关注。本文结合房产测绘的基本情况，着重论述了对房产测绘面积质量控制的主要方法和具体措施，有很强的实效性和针对性，具有一定的借鉴意义和参考价值。
关键词：房产测绘；测绘面积；质量控制
近年以来，房产作为重要的生活基础和投资对象，得到人们更多的关注。对于房产面积的测绘质量控制，也有了更多具体的细节性要求。在房产属性中，房屋的建筑和使用面积无疑是最关键的因素，作为房屋产权的关键要素，对其准确测绘，是各个关系方的共同需要。房产的实际测绘面积对于整个房屋的销售价格，包括与房屋面积相关的一些费用，都会产生直接且深远的影响。近年以来，因为纠结房屋面积测算造成问题屡有发生，引发的社会关注也非常之高。所以，对房产面积进行更精确测绘，加强测绘面积的质量控制，这是对测绘法的坚持和落实，也是维护各方合法利益的重要事情，需要引起人们的高度重视。
1. 房产测绘的必要性分析
（1）确保消费者利益的根本依据
消费者根据房产测绘的具体数值计算房款，投入资金，而开发商也依据测绘数值收取房款，获得利润。测绘面积关系到消费者的切身利益，也是确保消费者利益的根本凭证。为此，房产进行测绘的整个操作，必须保证对面积测量和计算的精度及准确性，要在允许的误差内达到最高的测量标准。同时，房产测绘的数据也是国家相关产权管理部门依法提供保护的主要依据，在发生房产所有权以及土地使用权等的纠纷，或者对违章建筑及占地进行审核提供真实凭据，通过这些数据作为法律依据，消费者的权益得到有效保护。
（2）维护房地产市场正常秩序
作为房产测绘的基础要素，房屋面积是我国房地产业以及建筑行业最重要的参考数据，更是我国依法进行产权登记、税费征收、房产交易、产籍管理、房屋拆迁安置、城市规划管理、城市地价核算以及房屋面积统计等的关键指标，因为房屋测绘面积涉及的种类内容繁多，这些内容对非专业领域的人而言，包含了太多不容易理解的术语和操作程序。尤其是目前商品房产的交易中，难免一些不良开发商投机取巧想利用房产面积做些文章，还有一些房屋中介利用偷换概念的方式来误导欺瞒消费者。针对这种情况，公正准确的房产测绘可以打消这些人的不正当想法，也从根本上对房产市场正常秩序起到必要的维护作用。
2. 房产测绘面积的质量控制分析
2.1房产测绘质量影响因素
对于房产测绘而言，其专业性以及技术性都比较强，而相应的规范以及标准却不是非常完善，在一些细节上对有的内容其规定则过分简化，几乎没有什么指导性。按照这样规则去做，难以跟上当前建筑领域的发展形式以及设计理念的拓展，对一些概念解释不清楚，界定不明白，在实际的操作中很难把握。比如一些新的设计部分，有的开发商认为这属于使用面积的范畴，而有的消费者则不认同这种说法，形成争议。但国家在这方面的界定不清楚，查不出有效的证据证明哪一种说法是正确的。这就给房产面积的测绘造成两难的选择困境，在具体测绘操作中很难处理，易造成争议。对此，目前一些城市已相应做出了针对本城市的房产测绘实施办法，算暂时解决了测绘标准的问题。但对于绝大多数的城市，完全没有关于此问题的规定，给整个测绘面积质量控制带来潜在的争议。
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2.2房产测绘面积质量控制的措施分析
（1）对前期的资料、图纸质量进行审查和控制
实践中，为确保房产测绘质量，首先应当加强对前期资料、图纸的质量审查与控制，尤其在房产建筑面积预测算过程中，可要求施工图纸必须经规划部进行门审批；房产面积实测过程中，委托方应当提供已通过审核的建筑施工图纸，在此过程中，如果存在着变更事项，还应当提供变更详单。图纸必须具有完整性，其内容应当包括平面图、剖面图、立体图、楼梯详图以及飘窗阳台大样，这样有利于在房产测绘中能够对相关尺寸数据进行查阅。比如，阳台外围的实际护宽度若标注不详，则在阳台大样图上可实现有效查阅。通常情况下，坡屋顶房屋以2.2米的范围线进行确定，平面图上难以看出时，可在剖面图上确定2.2米的范围线。同时，前期的资料中应当有建设规划许可证、总平面图以及门牌号和房屋配套设施，其中还包括房屋的实际功能部位，比如水池、变配电室、发电机房以及制冷机房等位置的应用说明及相关资料信息。
（2）面积计算部位的认定应当准确具体
. 对房产进行测绘工作前，要提前了解该房产的资料，包括全面积部位、半面积部位及不计算面积部位等的组成，如果对这些内容没有掌握清楚，就可能会造成总面积的测量错误。因此，对各部分面积的清楚界定中，必须严格按照《房产测量规范》的相关规定，逐一对房屋的实际面积部位进行进一步的计算和确认。
实际测绘中，有些开发商考虑销售卖点的原因，会故意将设计图注释和《房产测量规范》的相关规定不吻合，如：在设计图中会标注有花园、入户阳台、景观窗等内容，而在《房产测量规范》中则没有类似的规定，在实际分测绘中，需要引起必要的注意。在对房产测绘面积的性质进行界定时，对于入户花园，可以参考《房产测量规范》中对外走道的定义，其表述的核心内容基本属于一类。查阅房产资料还会发现很多这样改头换面的注记，在房产测绘面积的质量控制过程中，要依据建筑结构的具体情况来确定。如果确实必要，可要求测绘的委托方进一步提供更为详细的说明，以及设计方要提供更为详细的各部分面积功能说明。最后，要注意资料中的用语统一，准确评估房产有效面积，防止发生测算错误。
（3）公用分摊面积要科学合理
在保证房产的套型、面积计算、数据准确的前提下，对房产面积测绘采取质量控制过程中，需要注意的一个重要环节就是对房产面积进行计算以及共用面积分摊的问题，需确保面积分摊的准确公正。不可否认，目前国内使用的房产测绘软件都不太成熟，再加上实际的测绘人员在操作中还存在不熟练的问题，所以对房产面积的精确测算会存在错误的可能，这些错误也会最终造成之后分摊面积计算发生误差这样的事情。在实际的测绘中，要确保每一步都不能发生问题，这样才能提高最后的准确性。当公用面积完成分摊操作，需要对分摊公用面积前的房产套内面积、房产总面积和分摊的面积对比分摊后的相应数据，检查是否吻合，进一步确定分摊面积的计算没有差错。
（4）对测绘人员进行技能培训
测绘既然是一种专业性和技术性都很强的工作，为提高工作质量，就必须对测绘人员进行必要的技能培训。测绘人员专业各有不同，但都要根据业务进行相应专业的培训，具体来说，培训可根据实际工作情况随时开展等，不同专业分段进行，各个岗位分批进行。培训不仅是业务层面的内容，还要要职业精神方面的内容。通过这些切实有效的培训，提高测绘人员的职业素质、业务能力，及道德水准。
3. 结束语
综上所述，房产面积测绘对于消费者和开发商和建筑商都非常重要，包括国家相关的房产管理部门，也都是将房屋面积作为实施消费者权益保护、纳税等的基础，其重要性不言而喻。对于测绘面积质量控制，必须把握好几个关键的地方：第一是加强审查，对于房产的建设资料和图纸有充分了解；第二是精确测算，在执行测绘的过程中提高精确度和稳定性；第三是提升测绘人员的素质和业务能力，从源头上解决测绘误差问题。
参考文献
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[4]丁巧林．如何做好房产面积测绘工作[J]．城市建设理论研究，2012（26）
论文作者:刘士磊
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第1期
论文发表时间:2018/5/4
标签：房产论文; 面积论文; 质量控制论文; 房屋论文; 消费者论文; 图纸论文; 测量论文; 《建筑学研究前沿》2018年第1期论文;