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摘要：随着我国经济社会的快速发展，刺激和促进了房地产投资的发展，而房地产投资作为投资大、周期长、整体性强等特点，使得其项目投资具有高风险性，房地产投资在国民经济领域中的重要作用愈发凸显，但对房地产投资理论的梳理和总结却显得不足。特别是近年来，房地产投资过热，助长了房地产项目投资风险的增加，针对目前存在的风险管理现状及问题，做好房地产投资项目的风险管理至关重要，本文从房地产投资企业的角度出发，分析项目投资风险管理的重要性，并提出具体的应对措施，对于指导房地产项目投资、避免风险带来的损失具有非常重要的参考价值。
关键词：房地产投资项目；管理；风险；
引言：房地产投资项目是一个高投入、高风险的复杂系统，其项目决策与实施都需要专业而系统的项目风险管理理论与方法来指导。目前我国房地产投资项目决策大多靠经验和定性的风险分析方法，对房地产投资项目建设的内在规律、风险管理方法的研究不够深入，项目决策中缺乏专业而系统的风险识别和评估，项目实施中缺乏专门而系统的风险管理措施，急需对房地产投资项目风险管理方法进行系统深入地研究。因此，本文拟对国内房地产投资项目风险管理问题现状进行梳理，为我国目前的房地产投资项目的风险管理提供参考。
一、房地产投资项目风险管理概述
房地产投资项目风险管理是指在房地产投资项目过程中，对于可能发生的各种结果变动程度的不确定性，采用各种方法和措施予以有效规避，从而保证投资项目获得最大利润的管理过程。其中风险管理过程主要包括以下几个环节：
1.1风险识别。充分运用感知、判断和分类等方式对于投资过程中产生的风险本质进行识别，在风险管理过程中，风险的识别是前期工作，是为后续风险管理实现的保障和基础，任何房地产企业都要充分认识和了解了风险，才能在此基础上选择更加合适的，更有效的方法进行风险应对；
1.2风险评估。风险评估主要包含两个方面（事前评估和事后评估），其评估的主要内容是对于造成的人身和财产等方面的损失的定量评价和定性分析工作；风险应对。风险应对主要体现在投资者的投资决策上，投资者确定了投资项目的相关风险之后，并对风险进行全面评估，根据自身的能力和风险的特点，采取多种措施，预防和减少风险带来的损失。
二、房地产投资项目风险管理现状分析
从目前的发展情况看，房地产项目投资一直处于高位发展，使得房地产投资过程的泡沫风险增加，各地的发展情况和发展程度不一，导致各地房地产投资项目风险也存在较大的差异，本文分析其现状和问题，主要从共性的角度去分析我国房地产投资项目风险管理现状及问题。
进入新世纪以来，我国房地产事业的发展随着我国经济的发展实现了蓬勃发展，各地房地产投资热一浪高过一浪，虽然从目前来看，受到国家房地产政策以及房地产市场的影响，房地产投资受到了一定的限制，但是从整体上看，房地产投资还是处于发展和上升阶段。正如前文中所谈到的，房地产投资市场面临的背景较为复杂。
2.1国家政策的变化。国家通过宏观调控对于市场进行调节，旨在帮助引导市场健康发展，从国家对于房地产投资的政策来看，国家对于房地产的投资的担忧非常明显，花大力气整治和提高整个市场的环境，这对于房地产投资企业来说是重要的政策信号，
2.2市场需求分布变化。房地产是否存在泡沫以及泡沫的程度有多大，各地区可能存在着不小的差异，而作为房地产投资企业有了解和掌握市场需求分布的必要，只有充分了解市场需求，才能不断的提高企业对于风险管理的针对性，从而减少相应的风险，近年来市场需求变化明显，很多地区部分房型和区位供需存在不协调的现状，房地产投资企业需要不断加强风险的评估，才能保证企业的投资利益。
三、房地产投资项目风险管理的重要意义
3.1房地产投资项目风险管理能促进项目管理的科学化、合理化。风险管理利用科学、系统的方法管理和处置各种项目风险，有利于减少和消除各种经济风险、技术风险和决策失误风险，对于项目管理的科学化、合理化具有重要的意义。
3.2房地产投资项目风险管理能够促进项目建设的顺利进行。风险管理为项目管理者提供了控制项目风险的各种措施，使项目管理机构在进行项目的各种管理活动时，能够全身心地投入，消除了他们的后顾之忧，保证了项目建设的顺利进行。
3.3房地产投资项目风险管理能够保证项目目标的顺利实现。风险管理的实施能够采取有效措施，将项目面临的风险损失控制在最低限度，并能在损失发生后保证及时地提供措施，从而能够使管理部门提高经济效益，保证项目目标的实现。
3.4房地产投资项目风险管理能够促进项目经济效益的提高。通过实施风险管理，以最小的成本达到最大安全为目标，将处置风险的各种费用分摊到项目建筑产品或者过程中去，从而减少了费用支出，增加项目的经济效益；同时，房地产投资项目风险管理的各种监控措施也使得各个项目部门有意识地提高管理效率，控制风险损失，进而提高项目经济效益。
四、房地产投资项目风险管理的措施。
4.1充分重视“风险识别和风险评估”的结合。房地产投资项目涉及多个层面和领域，所以在对风险进行评估时，首先要充分认识和了解存在哪些方面的风险，例如，拆迁风险、金融风险、政策风险以及竞争风险等等，其次要加强风险评估，风险评估主要是对于风险进行全面、准确和系统的分析，帮助房地产投资项目决策者了解投资项目，并在事后对于风险造成的后果进行评估，积累更多的管理经验。
4.2加强风险应对。特别是针对单个项目的风险时，如何采取有效措施避免和减少风险带来的危害，对于企业来说也至关重要。企业要充分的重视和发挥管理创新的作用，加强风险应对，提高企业的风险管理能力。
4.3加强风险防范。风险防范是指房地产开发商通过对房地产项目风险的识别和衡量，发现某项房地产项目可能带来风险，事先就避开风险源或改变行为方式，主动放弃或拒绝可能导致风险损失的项目活动，以消除风险隐患。就风险的一般意义而言，风险防范是处理房地产项目风险最强有力、最严格的手段，是一种完全自主型的风险管理技术，房地产项目开发活动的性质、地点或工作方法。
4.4风险的应对。风险应对是对已识别和评估出的风险采取相应的应对措施，例如，将可以转移的风险转移，而无法转移的且极其严重的风险只能放弃项目来回避风险，尽快处理已经发生的风险，防止不利后果的扩大化。风险转移指通过合同将风险造成的损失转给他方承担或赔偿，也可以参加保险，将风险转移给保险公司。风险回避是在项目风险潜在威胁最大且一旦发生会造成极其不利的严重后果，且无他策略可替代时，企业应选择主动放弃或改变项目目标的方案。风险处理是企业根据相关风险管理决策，建立健全风险管理制度，制定出具体且操作性强的房地产开发项目的风险管理政策与程序，认真落实到项目的开发实践中，同时防止严重的财务风险，阻碍开发项目的顺利进行。
4.5风险的监控。风险监控是对整个风险管理所实施的动态监督和控制，保证企业
制定的风险管理政策执行的效率与效果。要求不参与房地产开发项目的风险管理的个人或部门对风险管理制度的执行情况进行检查、监督、评价，如发现问题，及时反馈，确保风险管理过程的顺利实施。
4.6要加强房地产投资项目风险管理，应树立科学的经验决策机制，预先对重大项目进行科学全面的分析，论证，对必然性和偶然性风险做出分析研究，管理人员要注重避免因经验造成的武断。
4.7强化房地产投资方式，由于国内的金融体制的多样性，我国主要表现在房地产投融资方式的研究，主要集中在对房地产投资信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）的借鉴与探讨上。
结束语
房地产开发项目风险管理是一项具有挑战性的新课题，随着市场经济体制进一步完善，将面临更加严峻的考验。房地产开发项目风险管理理论还需要进一步的完善，应加强理论在实践中的应用，同时更多的地产项目风险管理应加强定量研究，使项目负责人认识到风险管理的重要性，并有意识地在工程实践中应用风险管理技术。
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[4]谭贤国.房地产项目管理风险与控制.现代经济信息．2010.5
论文作者:刘煜明
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第32期
论文发表时间:2018/4/16
标签：风险论文; 风险管理论文; 投资项目论文; 房地产论文; 项目论文; 房地产投资论文; 措施论文; 《建筑学研究前沿》2017年第32期论文;