收入差距与中国房地产价格：理论与实证——兼论当前房地产调控的有效性，本文主要内容关键词为：实证论文,中国论文,房地产价格论文,收入差距论文,有效性论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
[中图分类号]F213.4 [文献标识码]A [文章编号]1000-8306(2010)12-0083-08
房地产既具有消费属性，又具有资产属性。在过去较长的一段时期内，我国房地产只作为消费品来看待，只具有居住的功能，但最近几年来，房地产的资产属性在增强，虚拟化程度提高，购置房产不仅仅是为了居住，而是为了投资。据中国指数研究院的一项年度抽样调查，2008年中国部分大中城市中自住型购房比例平均达到81.3％，2009年在刺激政策作用下，投资性需求窜升到30％以上。房地产作为消费品，其消费价格主要是由供需决定的，在供给相对稳定的情况下，其价格主要受到需求的影响，而需求又主要受到收入的影响；其次，房地产作为一种投资品，它的定价则遵循资本化定价模式，其价格受到市场预期和市场流动性的影响，具有较大的波动性。因此，分析房价的影响因素，必须考虑到房地产的双重属性，忽略任一方面都将导致分析结果的片面性，甚至得出错误结论。本文认为房地产价格较大地受到了居民收入水平和市场流动性的影响。中国收入差距持续扩大且进入较大区间已是不可争辩的事实，它深刻地影响了市场的有效需求和流动性的供给，同时严重影响房地产的价格。
一、理论模型
房地产作为一种资产，其定价遵循资本化定价原则，即未来收益流的折现。房地产未来的收益流包括租金收益和资本溢价收益两部分。因此，我们可以把房地产的当前价格表示为：
(4)式表示房屋租金由收入、收入差距以及成本所决定，收入差距对租金有正向影响。
(二)收入差距对房地产价格预期的影响
1.收入差距对市场流动性的影响机制。不考虑政府因素，由国民收入恒等式Y=C+S和Y=C+I+NX可得S=I+NX，这意味着储蓄最终要转化为投资和出口。不同收入阶层的边际消费倾向存在较大的差异，高收入阶层边际消费倾向较低，而低收入阶层的边际消费倾向较高，因此，社会的消费率进而储蓄率会受到收入差距的影响，收入差距扩大将导致储蓄率提高。因此，可把储蓄函数表示为：S=S(Y，gini)
(5)
dS/dgini>0，dS/dY>0。
由于储蓄最终要转化为投资和出口，如果由收入差距扩大导致储蓄的增加不能被投资增加所吸收的话，将会导致净出口规模的扩大，外汇储备增加，造成基础货币被动投放。不考虑货币冲销等因素的影响，可以得到：
ΔV=EX×(S-I) (6)
其中，ΔV表示基础货币增量，EX表示汇率。(6)式表示由于外汇占款而形成的基础货币的被动供给。基础货币的增加通过货币乘数形成了货币供给的增加。用M表示货币供应量，因而，我们可以得到货币供给即流动性变化的函数式：ΔM=L(Y，gini，EX，I) (7)
d(ΔM)/dgini>0。
(7)式的推导过程说明了收入差距对市场流动性的影响机制。收入差距通过影响储蓄率，进而影响出口规模及其导致的外汇占款规模，从而影响市场流动性的供给。
2.市场流动性对房地产价格预期的影响。在经济虚拟化的背景下，货币流通方式已由传统的货币数量论MV=PQ变为MV=PQ+F，其中，F表示流向虚拟经济领域的货币。这意味着超额的货币供给形成过剩流动性，根据资产收益率的大小在股票、债券、房地产、外汇，以及石油等大宗商品期货市场之间迅速转移、运转，谋取投资收益最大化。房地产作为一种资产，在过剩的流动性情况下，能够改变或者强化投资者对房地产市场的预期，充裕的流动性有可能流向房地产市场进行投资、投机活动，导致房地产价格快速上涨。
基于上述分析，房地产作为资产，对其价格的预期主要受到市场流动性和其它资产收益的影响，因此，可把预期价格表示为流动性和其它资产收益的函数：
(10)式表示收入差距既影响房屋租金又影响房地产预期价格，从而影响房地产价格，因而从理论上证实了收入差距对房地产价格的影响。
(三)模型的主要结论
经济的基本面和房地产的基本面对房价的上涨具有一定的解释力，如经济增长和房屋的建造成本对房价具有重要的影响。但基本面因素还不具有对房价完全的解释力，还需考虑收入分配的均等程度等影响因素。收入差距通过影响房地产的有效消费需求和市场流动性的供给，从而影响了房地产未来的收益流，因而对房地产价格的决定具有重要的影响作用。把式(10)对收入差距变量(gini)求导，则有：
由前面的分析可知dP/dgini>0，表明收入差距对房价有正向影响，收入差距变大，将会促使房地产价格上升。
二、实证分析
经济学中衡量收入分配差距的基本工具是基尼系数。基尼系数是社会成员的总体收入分配状况与绝对平均分配状况的相对差距，系数介于0-1之间，数值越大，表明社会成员之间的相对收入差距越大。关于中国的基尼系数，有很多机构和学者公布了自己测算的结果，这些测算结果(见表1)虽然具体数值存在一定的差异，但结论是一致的，即中国的基尼系数持续上升，已超过世界的警戒水平。
从表1可以看出，中国的基尼系数一直呈上升趋势，2000年突破世界公认的警戒水平0.4，目前已接近0.5左右，说明了中国收入差距持续扩大并进入了较大区间；从对城镇居民收入分配的分析可以看出，最高收入户与最低收入户的人均可支配收入比快速上升，从1996年的3.9上升到2008年的9.2；最高收入户与全国人均可支配收入比从1996年的1.93上升到2008年的2.76，也说明了中国收入分配差距持续上升。
在上述理论分析的基础上并借鉴已有的研究成果，本文利用1991-2008年的数据建立计量经济模型，实证检验收入分配差距对中国房价的影响，采用的分析软件为Eviews5.0。
(一)变量选取与数据处理
1.被解释变量的设定。以房地产价格作为被解释变量，由于目前国内存在的各种房地产指数(如中房指数、国房指数等)在数据采集及编制方法上各有缺陷，且很难采集到符合本文实证检验要求的时间跨度较长、统计方法及口径一致的现成的房地产指数数据，所以，权衡各种情况，本文收集了比较易得的全国住宅销售面积和销售额年度数据(数据来源于相应各年的中国统计年鉴)，并将这些最原始的数据换算成全国平均价格。房地产价格变量以P表示。
2.解释变量的设定。以收入差距作为模型的解释变量，本文采用基尼系数来衡量社会收入差距。关于基尼系数，有很多机构和学者公布了自己测算的结果，这些测算结果虽然具体数值存在一定的差异，但是变化趋势是一致的，即中国的基尼系数持续上升，已超过世界的警戒水平。综合权衡本文采用李树培等人[1]测算的中国基尼系数，其中2008年的数据是利用2007年以前的数据拟合而得。收入差距变量以GINI表示。
3.控制变量的选取。基于理论模型和已有的文献资料，[2]本文选取人均收入(AI)、通货膨胀率(CPI)、利率(RATE)、商品房平均建筑成本(COST)、投资占GDP的比重(I)、资产价格(AP)、CPI、货币供应量增长率(GM2)作为控制变量(数据来源于相应各年的中国统计年鉴)，其中以人均GDP指标衡量人均收入，利率以一年期的贷款利率表示，如果该年的利率发生变化，则取平均值，资产价格以上证指数表示。
4.对于计量模型中参数的符号，预计人均收入(AI)、商品房平均建筑成本变量(COST)、收入差距(GINI)、货币供应量增长率(GM2)的符号为正，利率(I)、投资比重(I)、资产价格(AP)的符号不确定。
(二)实证结果及分析
1.单位根检验。本文利用1991-2008年度数据建立计量模型对房价的影响因素进行实证检验。由于是时间序列数据，为避免虚假回归的出现，首先对变量的时间序列进行平稳性检验。检验从同时包含常数项和时间趋势项开始，并采用Schwarz准则进行滞后项的自动选择。具体检验结果见表2，其中(C，T，L)符号分别代表常数项、时间趋势项和滞后阶数，如(1，0，1)表示有常数项，无时间趋势项，滞后阶数为1。
2.模型估计结果。本文以LNP为被解释变量，以COST、CPI、RATE、GINI、GM2、LNAI、D(LNI)、LNAP、GINI×LNAI为解释变量建立计量模型，用OLS估计法。因为模型中变量都是平稳的时间序列，因而杜绝了虚假回归出现的可能，模型的估计结果见表3。
3.结果分析。从模型1的估计结果来看，除人均收入变量(LNAI)外，其它变量的参数都不显著，而且建造成本、基尼系数的参数符号与预期明显不符，但从模型的可决系数来看，模型整体显著，拟合效果较好，这充分说明了模型存在多重共线性的可能。从前面的分析可知，收入差距能够影响流动性，从而可能与货币增长率(GM2)高度相关，其次，投资在中国经济增长中具有重要地位，收入可能与投资高度相关，分别建立模型2和模型3，从模型的估计结果来看，参数的显著性得到了明显的改善，建造成本、基尼系数的参数符号也与预期一致，因而模型的多重共线性得以消除。这说明了收入差距确实对市场流动性产生影响。模型2也显示了收入差距对房价存在正向影响，且在10％水平上显著。
为了更清楚说明收入差距影响房地产价格的机制，建立模型4。从模型4的结果可以看出，当收入水平不变时，收入差距的扩大能够导致房地产价格的上升，且在10％水平上显著；建造成本对房地产的价格有正向影响，且在1％的水平上显著，说明由于地价、建材价格、劳动力成本对房价的上升有一定的推动力；利率和通货膨胀对房价的影响不显著，这也与现实相符；资产价格对房地产价格有正向影响，说明房地产价格与其它资产价格存在联动效应，房地产资产属性增强；货币供应量对房地产价格有正向影响，但统计上不显著，这一方面可能如前面分析所指出，货币供应量与收入差距的高度相关性，另一方面可能为资产价格与货币供应量存在高度相关性，从而削弱了货币供应量(流动性)在模型中的解释力。因此，实证结果支持了前面的理论分析结果，说明收入差距的持续扩大是近年来中国房地产价格快速上涨的重要原因和影响因素。
三、结论和政策启示
(一)结论
1.中国持续较大和扩大的收入差距对房地产价格的上升具有重要的影响。首先，中国持续较大的收入差距深刻地影响了经济的增长模式。收入差距的持续扩大造成了消费和储蓄比例的失衡，中国的消费率从1991年的62.4％下降到2008年的48.6％，下降幅度为22％，特别是2000年之后加速下降。消费和储蓄比例的失衡导致了中国投资驱动型和外贸驱动型的增长模式。2005年以来，中国投资对经济增长的贡献率下降，而外贸的贡献率上升，2005年达到24.7％，改革开放以来净出口的总量略微超过10万亿人民币，其中7.4万亿是2005年以后创造的。外贸驱动型的增长模式造成了大量的外汇储备积累，外汇占款规模巨大，央行被迫释放大量的基础货币，形成了大量的货币供给和超额的货币流动性。2008年我国外汇占款规模为168431亿元，而同期M1的规模为166217.1亿元，说明了外汇占款在我国货币供给中的绝对主导地位。[3]这些超额的流动性在虚拟经济内寻求投资和投机机会。基于对中国房地产市场的良好预期和发展前景，吸引了大量的流动性在房地产领域进行投资和投机活动，影响了对房地产价格的预期，从而推动了房地产价格的快速上涨。其次，中国持续较大的收入差距影响了房地产的有效消费需求，当前房地产市场的主要有效消费需求来源于高收入阶层，他们的收入水平对房地产的消费需求具有重要影响，在房价的决定中具有重要的作用。因此，通过提高首付比例，提高融资成本来限制需求的调控政策对抑制房地产价格的作用将非常有限。
2.在收入差距得不到控制的情况下，对出口的依赖程度不会减轻，流动性过剩问题也还会比较突出，因此，未来房地产价格整体上涨的压力较大；在重点城市和一线城市，由于受到土地资源的制约，房地产供给有限，由于收入差距的持续扩大造成的流动性过剩，对重点城市和一线城市的消费需求和投资需求将会非常强劲，房价继续快速上涨的压力和空间非常大。
3.解决中低收入家庭的住房问题将面临巨大的挑战。近年来中国房地产价格的快速上涨虽与中国经济的快速增长、人们收入快速提高，以及由于土地价格快速上涨而导致的房屋建造成本的快速上升有较大的关系，但当前的高房价收入比说明了仅从基本面还无法解释房价的过快上涨，也意味着当前的房地产调控措施只能治标，不能治本。收入差距对中国房价的影响是决定性的，在收入差距得不到控制和改善的情况下，中低收入家庭购房将面临巨大的挑战。
(二)政策启示
1.改善商品房的供给结构，加大保障房的供给力度。目前商品房存在高档化、面积大型化的趋势，对于低档商品房和小户型的商品房市场供给不足，这是市场配置资源的结果，符合房地产开发企业的利益。因此，在低档商品房和小户型商品房的供给上存在市场失灵，需要政府干预以弥补市场失灵。同时要加大保障房的供给，以解决中低收入家庭的住房问题。
2.改善收入分配结构，缩小收入差距。作为市场经济的发展中国家，初次分配效率原则不能被破坏，要改善收入分配，首先通过减低政府管制、减少政府干预、大力发展民营经济等手段来解决，其次加大再次分配力度，运用财税杠杆调节收入差距，使收入差距控制在一个合理的范围内，防止少数人决定房价水平。
3.扩大内需，改善经济结构。当前扩大需求主要是扩大国内消费需求，特别是居民的消费需求，避免对出口的高度依赖。要扩大消费需求，必须提高居民的边际消费倾向和增加居民收入。
4.发展虚拟经济，扩大虚拟经济规模。虚拟经济的规模要与实体经济的规模保持合理的比例。当前我国虚拟经济规模偏低，虚拟资产的种类偏少。导致虚拟经济对流动性的吸纳能力较低，也容易导致过量的流动性追逐少量的虚拟资产，导致虚拟资产价格过快上涨，投机动机较强。