展望2003年北京市房产市场，本文主要内容关键词为：北京市论文,房产论文,市场论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
在过去的几年中，我国社会经济持续快速发展，城市化进程加快，居民收入水平不断提高以及政府鼓励消费的政策，为房地产业的发展起到推动作用。在诸多因素的驱动下，房地产市场日趋成熟。2003年，京城房地产市场将迎来更加理智的一年，价格渐趋合理，供销生气不减，消费更趋理性，市场细分更加清晰，各项政策进一步规范完善。
价格降中有涨
和往年一样，对2003年北京市房地产市场进行预测时，购房者最为关心的仍然是价格走势。2003年北京市的房价会整体下降吗？这需要具体分析：今年北京市的房价总趋势为稳中有降，局部地区仍然会出现一定程度的上涨。如表所示：商品住宅均价从1998年以来一直稳定在4700元／平方米左右，而且基本上逐年递减。
各年商品房均价（1994年-2002年）（元／平方米）
注：1、资料来源：北京市统计局。2、上表中2002年的均价采用的是2002年1-11月份的均价。
据悉，今后4年里，北京经济适用房供应总量约1200万平方米，占北京市新增住宅总量的近一半，而且更多的郊区低价位项目入市，也在很大程度上拉低了北京住宅的整体价位，同时一些楼盘在销售中，为了加快销售速度，会采用更多的促销手段。当然，有限的降价是总体和相对的。在热销地区热销的楼盘，随着交通、商业配套等设施的不断完善，高价和提价楼盘仍然会出现，西北部地区的一些楼盘的价格估计也会平稳上升。
供给稳中有升
2003年北京房地产市场供应量将进一步增大，投资也会继续增长，市场上的商品，只要房屋质量好、环境优美，市场细分合理，就能卖出预期的价格。但从供给量的现状来看，目前中高档价位项目的市场供应量偏大，中低价位项目相对较少，难以满足今后主流客户的需求，供需不匹配的情况仍然需要调整。另外，近年来北京的二手房市场应该说有所发展，但是和上海及其他二手房市场发展较快的城市相比差距仍不小。2003年，北京市二手房市场将进一步发展，公房上市的速度也将加快。
对于购房者来说，除了关心价格外，还想了解今年的房地产项目有哪些新特点。据了解，今年推出的新盘大概有七大类型：经济适用房、主流住宅产品、高档公寓、超小户型、商务公寓、豪宅和别墅。2003年房地产项目的新特点为：具有商务办公功能的居住类物业、酒店式公寓将更多地出现；住宅楼中板楼会逐渐增多；户型设计更加精细，室内有效面积增加。另外，凭借规划和商务黄金地带的优势，CBD仍然会成为京城楼市的热点。轻轨的全线通车对周边物业的提升作用将更为明显，预计包括回龙观大社区、立水桥居住组团、望京居住组团等在内的轻轨沿线项目将有较大的发展；京通快速路的开通，直接带来成批的买房人在沿线投资置业；北京奥运村附近、香山、万柳、玉泉营地区在2003年仍然会成为热点区域。
估计2003年房地产市场投资的一个重要特点是外资加速进入。近几年，国内住宅产业的蓬勃发展极大地吸引了海外投资者。据预测，在未来几年内将有20亿美元的海外资金投向中国房地产市场，对房到产市场的供给将起到一定的推动作用。
需求依然旺盛
2003年消费者对房地产产品的品质要求会更高，需求呈现出多元化。消费者购房将更为慎重，低价位项目中，以自住为目的的购房者比例将会增加；高价位项目中，投资型客户的比例将会上升。客户需求一方面向多元化发展，另一方面也正向两极化发展。从客户的主体特征变化来看，一部分原有的中高收入的客户在近几年收入有了较大的提高，需要将原有的住宅进行更新换代，同时一些新生的首次购房者和拆迁户也开始进入需求市场。
2003年消费者对房地产的需求有如下特点：对住宅环境更为关注，需求空间增加；对居住区域选择呈现郊区化倾向；大多数购房者为自住型购房者；更为关注市政设施和公用设施的配套状况；对于建材的要求也更为专业和严格。
土地收购储备制度不断完善
目前，北京市推行土地储备制度已初见成效，建立健全了土地储备机构，成立了市土地整理储备中心和17个区、县及重点功能区分中心，组建了土地交易市场，并且基本完成配套文件制定工作，为推行土地储备制度和规范土地入市公开交易提供了政策依据。2003年，北京市将继续大力推进土地储备制度，继续在土地供应规划、土地收购储备、土地公开市场同步强化的情况下，加强政府对于土地供应的宏观调控。由于实行土地储备制度和土地挂牌交易，一些有实力的房地产开发商，特别是外地房地产开发商获得土地的可能性将加大。
经济房进一步规范和发展建立房地产金融风险防范机制
2003年，我国住宅建设将发展以经济适用住房为重点的住房供应体系，多渠道解决中低收入家庭的住房问题。经济适用住房和城镇低收入家庭廉租房建设将继续进行，危旧房屋改造将进一步加快。
另外，房地产投资量大，必须借助金融工具才能实现投资回报。房地产金融是一项政策性较强、区域性和专业性比较明显的金融业务。房地产金融风险具有累积性，一旦爆发，就有可能会迅速扩展，出现大面积的金融动荡，进而危及整个金融体系的安全。因此，防范住房金融风险，是住房金融发展过程中必须解决的首要问题。2003年，北京市应该继续健全和完善房地产金融风险防范体系，发展住房抵押贷款二级市场，建立和完善房地产金融运作的法律法规体系。
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