陈婷
德州市房产管理中心 山东德州 253000
摘要：商品房预售是目前我国房地产开发中主要的销售方式。商品房预售资金也成为房地产企业的一种融资方式。由于在这种交易关系中直接涉及购房人的切身利益，如果不对商品房预售及预售资金加以有效的监管，势必会使购房者及相关利益主体承担巨大风险，同时严重扰乱房地产市场的秩序。因此对上述问题的研究，尤其是在资金监管层面上加以制度方面的规制，具有积极的现实意义。本文通过分析我国商品房预售资金监管制度中存在的问题，并在此基础之上提出相应的建议，以进一步规范商品房预售资金的监管方式，防范房地产企业的资金安全隐患，保障购房者的权益，促进房地产市场的健康发展。
关键词：商品房； 预售资金； 监管；
一、我国商品房预售资金监管的必要性
商品房的预售资金含义是房地产开发商将仍未完工中的商品房出售给购房者，购房者按合同约定支付给开发商的资金。对预售资金进行监管的目的是防止资金被挪作他用导致楼盘无法按时完工。
商品房是一种与社会稳定和人民生活息息相关的特殊商品，从中央到地方各级政府都高度重视，规范房地产市场，包括土地出让、规划审批、建筑管理、经营行为、价格管理等，目的是防止开发商截留和挪用预售资金，从而导致开发项目资金链断裂，最终出现未完工的建筑或携款潜逃等现象，从而引发群体性事件。在引导和促进房地产业健康有序发展的同时，预售资金监管的实施将对维护购房资金的安全、购房人的合法权益和化解潜在风险隐患都将发挥举足轻重的作用。
二、目前我国商品房预售资金监管模式及问题
相关调查数据显示，我国商品房预售资金监管模式大体上可以分为三种：一是房管部门监管模式；二是银行监管模式；三是监理机构监管模式。虽然在实际应用过程当中这三种类型的资金监管模式都发挥着各自不同的优势，但是其中仍然存在着许多弊端。
（一）房管部门监管模式
目前在我国应用最为普遍的即是房管部门监管模式，这也是当下最符合我国以行政监管为主导的传统模式。房管部门监管模式具有其相对独特的权威性、监管方式的特殊性和全面性，但其中也会有一些不足之处，其中最显著的问题是房管部门可能会滥用权力或出现权利寻租。因为房管部门监管仍属于一种行政监管的手段，依法行政是监管的权力来源，要求权责统一的执法理念贯彻到全部监管过程之中，但纵观我国目前的法律规定，只是赋予了政府部门监管权力，如果出现主管部门滥用职权，以不正当手段甚至违法行为谋取私利时，房管部门就必须承担赔偿责任，但我国目前相关的赔偿标准和方式都没有作出具体的规定。再者，该模式政府通过主动干预市场的方式来调控和监管，干预过度极有可能会对房地产市场经济的正常运行产生影响，徒增监管成本，因此当前应当首先考虑的问题是如何把握适当监管的力度。
（二）银行监管模式
银行监管模式是在我国出现最早的监管模式，但该模式所起到的监管效果仍不理想，主要存在着以下几点不足之处：第一点是，银行在预收款进入监管账户之前无法对其进行规范监管；第二点就是银行缺少评估房地产工程进展所必须的专业技术，而需要委托其他专业机构对工程进展进行监督评估，这无疑会导致监管工作的成本大幅度增加，此外由于房地产开发商绝大多数都和银行机构存在着业务关系，因此，在评估过程中可能会违背中立性和公正性作出决断。根据相关规定，房地产企业在使用资金时须取得贷款银行的同意，一般而言，银行会通过保证金账户的方式对预售资金当中的一定比例进行冻结以便于还贷，但是银行无法有效监控剩余的大部分预售资金。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
（三）监理机构监管模式
监理机构监管模式通常表现为监理公司或担保公司监管的形式，只有个别地区和城市采用过这种监管模式，该模式在应用上也存在着一定的不足。通过研究发现，监理公司的本质是相关具有测评资质的企业对房地产工程的进度进行专业化的评估后对资金拨款出具相关意见，其中最关键的问题是监理机构应当以公正、科学的角度去对工程进行评测。但是在现实生活中，房地产开发商一般在选择监理机构时都是以招投标的方式进行，因此房地产企业与监理机构之间难免存在着密切的利益关系，所以监理机构在一定层面上难以实现真正发挥独立的第三方监管职能。而在担保公司监管模式上，虽然监管机构与购房者通过签订合同来约束双方，但是担保公司作为盈利法人进入到市场经济当中，其公司自身的盈利目的性使得其也无法逃离市场经济的规律，而且其选任制度与监理公司相类似，同样也会出现利益牵绊的问题。
三、完善我国商品房预售资金监管制度对策建言
（一）明确商品房预售资金监管主体
第一点就是监管主体必须要具备相关专业知识。房地产交易预售资金的监督和使用具备较强的专业性，因此，为了有效保证商品房预售资金监管工作的效率和质量，监管主体必须要具备专业的知识水平。首先必须要有具备相应的金融商业知识和能力的专业技术人员；其次必须要有具备建筑工程专业知识能力的专业技术人员。
第二点是优化监管资源的分配，以最大限度地降低监管工作的成本，并最大限度地提高监管工作的效果。在设计监管模式的过程当中，有必要对资金监管参与者进行简化。监管机构越精简和高效，就越容易界定参与者之间的权利义务关系，有助于降低监管参与人之间的沟通成本和监管费用。此外，监管机构应该具有独立的地位，要有能力独立承担法律责任，确保其能够认真履行监管职责，保护购房者的利益，促进房地产行业的健康发展。
（二）强化监管的内部及外部监督
首先就是监管机构的内部监督。在房地产资金监管协议之中，应当明确三方各自的责任，同时政府管理部门也应当对监管流程进行严格把控。如果房地产开发商对房管部门、银行或监理机构的工程款拨付额度、拨付时间和方式有异议的，可以请求政府管理部门复议。政府管理部门在复核过程中发现监管机构未按照法律、法规以及工程建设技术标准规范进行监管的，则有权力对其进行否决并更正。
其次就是监管机构的外部监督，通过建立一个资金监管网络信息披露平台，将预售资金的所有运作程序，如资金存管、进度款使用进度等信息都能够通过网络平台予以公示，购房者可以通过该平台查询房地产开发商预售资金的使用状况，则有利于对监管机构履职情况进行更好的监督。
（三）完善预售资金拨付机制
首先，开发商应该构建起预售资金拨付支出子系统，通过使用该系统，开发商在需要使用预售资金时可以进行网上申请，并且上传相关需要申请书及资金使用去向的证明文件，经过监管主体的审核，通过后在网络上直接向银行派发预售款拨款凭证，银行确认后进行资金的划拨。
其次，由于目前资金的拨付与工程建设进度直接挂钩，所以在建立起银行资金支付子系统的同时，还需建立起重点监管资金拨付标准系统，该系统将部分预售资金划定为重点监管资金，使用的用途和拨付的条件都十分严格，如果监管账户内预售资金超过重点监管资金标准后，说明该房地产企业前期的资金实力较为良好，可以在适当条件下申请拨付重点监管的资金。
四、结语
加强对商品房预售资金的监管，有利于维护预售商品房交易各方的合法权益，防范和化解房地产领域的风险，促进我国房地产市场的健康发展。因此，进一步加强预售资金监管、不断提高资金监管工作的效率和质量，对于有效规范房地产二级市场秩序、保障购房者的资金安全、促进我国房地产行业的长远稳定发展具有重大意义。
参考文献：
[1]陶磊.我国商品房预售资金监管模式分析与建议[J].中国房地产，2017（10）：44-46.
[2]周帆.商品房预售资金监管模式探析[J].黑龙江省政法管理干部学院学报，2010（4）：110.
[3]吴冰.商品房预售资金监管模式探悉[J].房地产市场，2008（5）：34.
[4]范莉.我国商品房预售资金监管制度及其完善探讨[J].房地产导刊，2018（35）：250.
论文作者:陈婷
论文发表刊物:《房地产世界》2019年10期
论文发表时间:2019/10/28
标签：资金论文; 模式论文; 商品房预售论文; 机构论文; 银行论文; 购房者论文; 我国论文; 《房地产世界》2019年10期论文;