摘要：土地是人们生存和活动的物质基础，也是人们发展的前提条件，土地对于人们的重要性不言而喻，且这种资源有限不可再生。随着我国经济的不断发展和城市化脚步不断加快，土地对人类的重要性日见凸显。因此如何使有限的土地资源发挥出更大的作用，是目前我们正在研究的重要内容。
关键词：城市土地储备；风险管理；现状分析
1 城市土地储备所面临的风险
1.1 政府的过度干预
（1）运用行政手段强制土地储备机构收购一些土地。一些地方政府为确保一方稳定，解决国企解困和清算破产等问题，对一些国企用地不论位置、面积、规划用途和潜值高低，运用行政手段强制要求土地储备部门收储。如此被动盲目的收储行为势必给土地储备机构带来巨大风险。
（2）以土地储备为名大量套用挪用银行资金。目前，有些地方政府为解决财政赤字、城市基础设施建设资金匾乏等问题，以土地储备为名从银行套取大量资金，还款的责任转移给了土地储备机构。
（3）土地储备机构对土地出让金没有支配权。目前，城市土地收购储备资金的作模式通常是土地储备机构投入大量资金，通过收回、收购、置换和征收等方式取得土地后，直接或进行前期开发后出让，但出让收入必须直接上缴财政专户，政府财政审核土地储备机构项目成本报表后，核拨相关成本费用，政府在这个环节很可能挪用或克扣土地出让金，这就使借款人土地储备机构失去了对土地出让收入的支配权，自身不拥有第一还款来源，从而面临无法按时偿还银行贷款的风险。
1.2 土地收购和开发风险
在土地收购时，土地储备机构可能与原用地单位存在明显的信息不对称。土地储备机构如果对预购地块的产权归属情况、地下设施、地块周边环境和地理结构了解不充分，就可能遇到不必要的法律纠纷（比如建筑已被抵押、查封，或存在复杂的历史遗留问题等），另外，复杂的地理结构和不合理的地下结构会极大的增加开发成本。这些不利的信息有可能被原用地单位有意隐瞒，这就使土地储备工作面临种种潜在风险。
土地储备开发整理的过程是使生地变为熟地，从而使土地增值的过程。在此过程中，分别存在开发风险和储备风险。开发风险是指土地储备机构将收购的“生地”开发为“熟地”的开发成本过高，造成资产的流失。由于地产具有固定性的特征，一旦将资金投入，就很难转移，即产生沉淀成本。因此，对存储土地进行科学合理地开发整理就显得尤为重要。如果投资不合理，盲目开发，不但会影响到存储土地的出让，而且有可能导致收不抵支。另外，土地储备机构将开发整理工程发包给施工企业时，不能科学有效地控制工程造价、控制施工进度和工程质量，这也可能直接或间接地提高工程成本。
1.3 利率和财务风险
利率风险是指市场利率的调整或变动给土地储备制度运行中的融资成本及土地收益的不利影响。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆首先，利率的上调将增加融资成本，加重储备机构还本付息的压力。其次，利率的调整将通过影响市场平均投资收益率从而影响土地储备的投资收益。由于利息是职能资本家让渡给借贷资本家的一部分利润，从长期看利润又具有平均化趋势，因此当市场利率下调时，社会平均投资收益率也将下调。土地储备作为一种投资类型，也必将受到平均收益率下降的影响。
引起利率风险和财务风险的直接原因主要有两个：一是投资收益率（就是全部资金利润率）与负债利息率之间的对比关系。当投资收益率大于负债利息率时，经营处于盈利状态，此时如果土地基金从事某些收益的同时获得一部分额外的财务收益：相反，当投资收益率小于取得负债的活动，就会在承担经营性亏损状态，此时若土地基金从事负债的活动，就会在承担经营性亏损的基础上，承担一部分额外的财务性亏损。二是负债与所有者权益之间的比例关系，即负债比率。这实际上就是财务杠杆。当投资收益率大于负债利息率时，负债比率越高，土地基金获得的额外收益越大：相反，当投资收益率小于负债利率时，负债越高，土地基金所承担的额外财务性亏损越大。以上这种效果称为财务杠杆作用。由此可见，引起财务风险的原因有层次之分。投资收益率与负债利息率的对比关系属第一层次，是产生额外财务性收益或额外财务性损失的基础原因；负债与所有者权益的比例关系属第二层次，是决定额外财务性收益或者额外财务性损失大小的关键性原因。
2 土地储备风险控制对策
2.1 完善土地储备中心运作机制
首先，土地储备机构基本上可用政府授权，市场运作，企业管理来概括。由于土地储备工作存在政府授权经营、收购储备资金依靠土地储备制度保障、土地储备收益属于政府财政收入等特点，因此土地储备机构应为非盈利性的事业单位。被授权的土地储备机构应当是不以盈利为目的的独立法人，法人的控股者只能是国家，并且该法人的行使职权和市场交易行为应受政府有关部门的严格监督，需按照政府的规划和计划来进行城市土地的收购与出让。
其次，建立实现的诸如规范土地市场、盘活城市存量土地、增加城市土地供给、落实城市规划等诸多社会经济目标，在没有一定政府调控权利的支撑下难以实现。
再次，从我国国情看，合理的土地征购范围应是由政府完全垄断一级土地市场，确定土地储备机构的定位和统一收购权之后，储备机构行使统一收购权对需要收购的土地进行强制性收购。因此对于纳入土地储备收购中的土地类型应慎重确定，不能超出统一收购权的范围。
2.2 防范土地储备运营风险
土地储备机构应根据当地政府改革与发展计划、土地利用年度计划、城市发展规划，结合当地土地利用的实际情况，对拟储备的宗地逐宗进行分析，兼顾社会生活的各个方面，制定详实的土地储备计划，以保证全年土地储备任务的完成。
其次，储备方式的选择，对于合理利用土地储备资金至关重要。目前土地储备可以选择现金储备、协议储备、红线储备、信息储备等方式进行。对于列入本年度土地出让计划的拟储备土地，应采取现金储备方式，以尽快完成宗地的前期开发，再出让给土地使用者；对于没有列入本年度土地出让计划，但对土地市场宏观调控影响较大且有储备价值的土地，可采取协议储备方式，通过与宗地原产权单位协商，以协议的方式收购宗地，待宗地推向市场后，再根据协议支付补偿。
2.3 拓展土地储备融资渠道
土地证券化融资能为当前土地储备提供新的融资渠道，克服当前土地储备对银行贷款的依赖性。适合证券化的资产的主要特征是：能够在未来产生可预测的稳定的现金流；资产的收益分摊于整个资产的存活期内；原资产所有者在持有期内应有良好的信用特征；资产抵押物有较好的变现价值。
我国城市土地具备证券化的基本条件。所谓土地证券化，就是以土地收益作为担保发行证券的过程，它的目的是为了融资，即创造一种信用高、流动性强、对许多类型投资者都具有吸引力的证券，土地债券化无疑成为拓展土地储备融资的有效途径，土地债券化主要包括以下三种融资模式：建立土地储备基金、发行土地债券和利用信托计划进行融资。
但在目前的制度环境下，发行土地信托计划是最行之有效的方式。未来如果允许发行市政债券，土地市政债券无疑就是成本最低，最有效的方式。推行土地证券化，必然带来土地管理方式的变革，加快我国城市化的进程。
结语
由于历史的影响和当前社会经济条件的限制，我国当前的土地储备管理存在很多风险。要预防这些风险，就要完善土地储备监管法律体系、对土地储备加强经营管理和实行多元化的融资渠道，优化资本结构等，有助于土地储备理论研究领域的深化与拓展也有所创新和突破，为土地储备制度的正常运作及其社会经济目标的实现提供了一定的理论和技术支持。
参考文献：
[1]龚睿.土地储备管理风险及控制研究[J].中国农垦，2013（1）.
[2]潘春宏.土地储备风险控制研究[M].哈尔滨：哈尔滨工业大学.2018.
论文作者:吴敏,常燕
论文发表刊物:《防护工程》2019年11期
论文发表时间:2019/9/18
标签：土地储备论文; 土地论文; 机构论文; 风险论文; 收益率论文; 财务论文; 政府论文; 《防护工程》2019年11期论文;