摘要：随着我国经济的飞速发展，我国各行业也在不断的发展与创新，尤其是房地产行业，其跟随着我国经济发展的脚步迅速的发展起来。对于房地产企业来讲，建筑工程设计管理带动了整个建筑工程的发展。同时，在建筑工程设计管理当中，其建筑质量与房地产企业的经济效益是相互联系的。所以，在建筑工程设计管理的过程中要对其中的主要内容进行探究，其主要目的是为了加强整个工程的具体价值。基于此，文章将对房地产企业建筑工程设计管理关键点控制研究进行探讨，以供参考。
关键词：房地产企业；建筑工程；设计管理；关键点
前言：对于建筑工程来讲，设计阶段是影响整个工程的造价以及具体质量的重要环节，对于一个房地产企业来讲，在进行建筑工程设计的过程中要明确的区分出建筑工程设计于建筑院的设计之间的区别。在进行设计的过程中，要提前抓住设计中的关键点，然后对关键点进行有效的控制和预防，在加强设计设计整体质量的同时，也为后续的建筑打下了良好的基础。
1设计阶段管理流程控制
（1）方案设计阶段
该阶段中最重要的一部分内容就是设计招投标。设计方对现场踏勘场地植被、标高、地质状况、环境优劣势、环境评估报告后提供基本的方案文本，甲方适时组织召开设计评审会，将设计方方案、设计方成员、配合态度以及技术工艺等进行比较，意向性确定施工图审查单位以便介入报规和施工图审查技术咨询工作，并对各项报批以及报建手续中的规定进行了解，重点关注人防报建、节能审批、技术工艺以及材料调研，展开部品策划、标准构配件产品设计准备工作。
（2）初步设计及施工图设计阶段
该阶段主要是通过方案设计成果编制建安成本概算、就技术指标对成本目标进行精确的核算制定，如地下室和主楼分别的钢筋、混凝土、模板的单方用量，砌体与抹灰的含量等。对项目进行概算以及确定其限额设计标准。同时，与各个部门及时进行沟通与交流，及时沟通确保各项审批顺利通过，最后在设计单位提交施工图后完成工程部的现场材料定板工作。
（3）施工过程配合阶段
工程施工时，为解决设计图纸中的遗漏、失误等问题，应进行图纸会审工作。对施工现场进行动态管理，及时发现其中存在的问题，并解决问题，对于方案中变更的内容以及原因分类明晰，对变更成本进行预估，优化设计百年更以及签证程序。重点优化成本以及质量、进度影响较大的分项、单项工程，如土石方工程尽可能保证在场地内传、平衡，对桩基工程进行综合型技术经济分析；并结合实际情况，选择最为合适的施工场所以及合适设计承载力的桩型；对于空调、消防等设备，应进行深化设计、设备选型；
2设计管理技术环节控制要点
（1）总图
1.结构图
首先，应在满足消防设计时，帮助景观设计实现其经济的需求。消防间距以及消防登高面、消防车辆穿过建筑物的净宽度以及净高度、回车场等等，都应充分满足结构、设备、景观专业的基础上，就建筑的总平面图、竖向设计图以及消防总平面图等进行进一步的审核。其次，对总平面图的标高应控制好，对周边道路的标高以及转弯半径等都应有明确的标准。此外，还应对垃圾收集中转站的位置、物业管理工作点、首期交付时应有的配套设计进行考虑。
2.总体管线综合图
对总体管线综合图进行审查，应确保其中的相关设备不与建筑以及景观发生冲突，例如：设备机房、各管线、检修井、排风井、消防设施等等。相关人员还应对地下室顶板预留结构的洞口位置进行审查，查看其覆土深度是否达到管道埋深及坡度要求，其是否出现覆土过深的浪费行为；对进行发电机房设置时，应确保其不会对住户造成影响，此外还应严格遵照消防设计中的需要对储油间进行设计与安全，并且在布置排风口时，应确保其不会对建筑立面进行破坏，不会对住户以及行人带来影响。
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（2）建筑单体
1.建筑
对建筑进行审查时，应严格遵照消防规定中的要求进行，特别是核心筒、楼梯等公共空间，其中的防火门、窗洞之间的距离、楼梯之间的净宽净高等，不同楼层的层高不同，其楼梯变化对结构、设备专业的影响，电梯井道以及机房设备、消防栓、弱电系统设置的位置等是否影响到楼道的美观；雨篷设置、门禁设置以及报警系统等都需进行审查，另外地下车库的层高、净高还有车道坡度，以及车位布置等都是对单体建筑图的最基本要求。
2.结构
对建筑结构进行审查时，应注意其地下室顶梁布置，车库顶板梁的布置，人防地下室的顶板厚度等是否符合方案中的规定。此外，还有外墙节电、排水沟、集水坑，楼梯、坡道梁设计的净宽净高等。
（3）户内
1.建筑
考虑厨卫布置、生活阳台布置，燃气管走向，热水管走向，卫生间管井、设备位置：如立管、排气扇洞口等等，门的宽度及门垛说明，设备（可视对讲、强弱电箱）位置考虑使用、美观、二次装修墙体可变等因素，建筑平面与结构梁布置图、设备图纸是否一致：空调主机、室外机布置、家具布置与预留电位相对应。
2.结构
竖向墙、柱的布置注意与建筑门、窗洞口核对，住宅布置注意尽可能不露梁，注意住宅内的梁高，注意核对厨、卫、阳台等的降板深度，楼板、墙体预留洞及后浇板，电梯井道尺寸、预留层门按钮位置等。
3.设备
由空调专业统一进行空调室内外机、冷媒管、冷凝水管的布置及将预埋套管位置标识在空调连线图上；避免排水管道穿过空调室外机位板时与其冲突，为便于安装及维修，空调室外机搁板的位置及大小、空调预留管预留洞要充分设计。空调室外机安放在平台上时错开相向空调室外机组的位置也是要注意的重点，还应划出单独区域，避免空调风不吹向平台的使用空间。空调室内外机之间的冷媒管长度不应大于4米，并减少内外墙面暴露空调管。空调冷凝水管埋设位置应考虑长期使用等因素。厨房、阳台各专业设备及管道综合布置图纸与建筑施工图同步完成。洗衣机专用地漏是洗衣机位置设计时的必备条件，防臭地漏要求设置在客厅阳台上，存水弯不可以加装；住户楼板不得穿给排水、燃气等设施设备管线。
3注重设计关键点价值提升对成本和品质的影响
设计阶段的各种规划指标、使用的材料档次、各种风险因素包括预测不足不全面等情况时有发生并且对造价影响巨大，所以要对设计阶段的价值进行准确分析，尽可能保证项目成本目标的顺利实现。
对成本占到整个建安成本的75%左右的重点价值区域必须进行重点控制与提升。按照档次和使用范围重点关注的对象包括外墙开窗率、门窗选型、阳台防护栏杆，外立面涂料或油漆、外立面铝合金空调格栅等的选用、选材。钢筋、混凝土工程要做好使用指标限额，不得突破；另外对可控性较好的项目如入户门品牌选型、墙地砖铺贴材料、硬景（含景观小品）、人防设备安装工程、电梯前室装修、楼梯走道、智能化等对造价影响敏感度低的项目需要重点关注。供配电、桩基础对成本影响大，但设计阶段可控性低，控制程度一般就可以了；对功能性投入可提升空间非常小的项目如信报箱、道路刷黑、室外给水、排水工程、防水、消防、电梯安装工程等配置水平已经达到基本合理，可对其给出适度、合理的成本控制范围和措施。
4结语
综上所述，在房地产企业建筑工程设计管理中，应从建筑工程方案、施工图以及施工过程入手，并了解以上工作内容的关键点。严格进行总图复核，科学、合理的进行建筑单体设计和室内设计，进而满足建筑工程对于安全性、经济性和适用性的要求，全面提高建筑施工质量。
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[4]建筑工程造价的设计管理要点[J].韦国燕.建筑设计管理.2012（09）
[5]房地产企业建筑工程设计管理关键点的控制[J].蒋敏.居舍.2017（26）
论文作者:景尚龙
论文发表刊物:《基层建设》2019年第29期
论文发表时间:2020/2/25
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